炒房客炒的房價會下跌嗎（別聽專家聊房價了）

2023-05-07 01:03:43

一

參加個扯淡的研討會，又聽一堆所謂的大道理。其實我是真不愛去的，但這不是人家管飯嘛，還給出臺費，那咱總不能為了尊嚴而不佔便宜吧？

但這扯淡會議容易跑偏，就開始念講稿兒的時候還行，一個個專家們都道貌岸然的，念起臺詞來也感情充沛，催人尿下。但只要一放下稿子就開始胡扯，張家長李家短孫家蛤蟆一隻眼的，全都是道聽途說的瞎賣弄。

今天也不怎麼又聊到炒房上了，明顯是被某中介大佬給帶動的，非說北京沒有炒房客了。專家們立刻興奮得就像某種器官，稍微一撥拉就跟著站了起來，硬著脖子說北京從來也沒有炒房客，因為總價高炒不動、制度完善炒不了、百姓理智不跟風……

扯淡，真想對專家們喊一嗓子，您不要臉的樣子已經突破哈士奇的極限了，但你們真的見過炒房客嗎？

二

我最早也是不信有炒房客的，也是基於這幾個理由，就認為北京比海南要理性得多，不可能被炒作。但現實就是那麼的被打臉唄，我入行的第一個師傅就是純粹的炒房客，只不過當年炒的是商鋪，那會兒的住宅確實是炒作的不多。之後我就信了，因為沒有炒房客還不好賣房呢。

但專家們是高高在上的，根本不知道現實情況是什麼，打臉也就不是一次兩次了。比如前些年農業品的價格暴漲，專家們也都紅口白牙的說沒人炒作。結果沒多久人家炒大蒜的自己站出來了，把手法過程也都披露，這回專家們沒得說了。

其實只要有「社會遊資」存在，那商品的炒作就是不可避免的。甭說什麼幾百萬的房了，幾千萬的我都見過。只有你想不到，沒有人家不敢幹的。而且任何炒作品，最關鍵的不是資金，而是信息，賺的就是信息差的錢。

三

比如早期的炒房很簡單，也根本不像人們想像的那樣要動用多少錢，真要是都動用自己的錢那就不是炒作而是投資了。既然是炒，那講究的就是以小博大，用槓桿才能賺到更多的錢。

再一點，永遠不要小看中國市場上的「遊資」，也就是民間資本。這東西甭說在資本世界了，哪怕是在改革開放前的運動時期都一直在活動。比如我就聽我奶奶說過，60年代是大家最窮的時候，那胡同裡的大媽們就組「會」。說白了就是集資，由「會頭」來操辦，誰著急用錢了就從會頭手裡拿，只不過有時候要經過大媽董事會的同意，然後下月發工資了連本帶息的還上。這種行為幾千年來一直在民間底層存在，只是不上檯面而已。

80年代溫州的「抬會」之風盛行，那就是真正的非法集資了。幾年鬧下來，在那個年代都有動輒幾十億的規模。上網搜搜李啟峰、鄧斌等人，就知道當年有多瘋狂了。最終溫州因為各種暴雷而損失慘重，非法拘禁無數，死傷「會頭」上百人。

我大概是96年見到這種集資現場的，其實就是個普通的行業協會慶典，吃飯之後有人就提出有生意可做，現場集資入股，竟然達到千萬以上。那會兒嚇傻了我了，這種規模可不是普通打工者能想像的。

熱錢遊資的特點有三個，但歸根結底就一個字「快」。快速聚集，快速進入，快速了結。這才是真正的炒作，大火猛炒，沒工夫慢火咕嘟，那就成亂燉了。

舉個例子吧，某樓盤的位置不太好，如果沒有炒作的話是根本賣不出去的。於是就找到炒房客談條件，聯手控盤。炒房客要的就一條，用最少的錢控制最多的房，這才能賺的最多。開發商要的也就是一條，只要能在短時間內以自己的價格底線賣出去就行。底線之內的差價完全歸炒房客，超出的各家再分帳。

房地產其實是最適合炒作的產品，首先是籌碼集中，完全控制在開發商手中。其次是用不了太多的錢就能炒動，最多不超過總貨值的10%。而如果是讓炒房客交保證金的話，那以20%貨值的10%算，才不過是2%資本就能撬動。

再一點就是這是個非常講究概念的東西，只要你能把故事編圓了就行，反正都是遠期概念，誰知道真假啊。等反應過來也都晚了，活該。當年各類商鋪市場全都是這麼幹的，大家全是在賭。而像Soho那種就更是純忽悠了，跟風的都是活該。

炒房客不是白給的，既然交了定金，那自然賣力的去散播謠言。而開發商更不閒著，動用一切媒體來忽悠，火葬場都能給說成是涅槃重生的風水寶地。案場售樓處裡更是炒房客的主場，各種房託兒各司其職，根本不是光排個隊就完了，那是最低級的小嘍囉，真正的大忽悠只在關鍵時刻才出手配合呢。

具體的都不說了，北京現在這種事兒確實不多了。但這不是說炒房客消失了，而是開發商進步了，自己什麼都懂，那在利潤不高的情況下沒必要讓炒房客來分羹了。反正買房人怎麼都是被忽悠，怎麼都省不下錢來。

四

那新樓盤能被控盤，二手房怎麼控？這簡直是不可能完成的任務啊。這有什麼難的，玩兒的就是信息差，只要買房人得不到準確信息不就得了。

舉個例子吧，某個小區門口有個中介，在這裡深耕多年，能做到完全壟斷交易。怎麼壟斷？跟物業關係好，除了自己人，其他的中介根本就不讓進小區。說出來還理直氣壯，這是為了業主們的安全，所以必須指定中介。

那既然壟斷了就好辦了唄，先跟業主商量個價格，比如市場價10萬就10萬，但超出部分咱倆分，你給我返錢。這種情況都是明說的，根本不怕業主反悔。因為如果你不答應條件，那不僅沒人來看房，就算是成交了也辦不了物業的手續，至少是別想痛痛快快的辦了，有的是各種合法折騰你的招兒。

別以為這種情況不存在，告訴你，在前些年，哪個小區不盤踞一堆混混兒啊，甭說租房賣房了，連沙子水泥都是壟斷的。你可以不服，但真的惹不起這麻煩。好歹人家賺錢也不多，稀裡糊塗的也就忍了。

還有一種情況就是大中介幹的了，他們在某個小區周邊連開三五家門店，鐵桶合圍，甭管進哪家店都是人家的地盤兒。這比幾家店聯手的威力大多了，壟斷中的「卡特爾」組織是不能跟「託拉斯」相比的，一家獨大才是真正的壟斷。

為什麼要開這麼多店，不一定是成交量大，而是要用一單的生意賺出三單的錢來。比如你想賣房，肯定得找個門店多的唄，意味著人家的客戶多，成交快。於是人家拿出獨家代理的合同了，告訴你市價10萬，我幫你賣出11萬來，就問你籤不籤吧？

肯定籤唄，反正自己也沒損失。但真等你籤了那就沒準了，如果真的是大中介還好說，講信譽不玩兒虛的，真的按這個價格給你來聚焦帶客。人家賺的就是合法的中介費，雙方共贏，倒黴的是買房人。

那就這麼幾家店的區域性中介呢，真沒譜兒，生意好的話也會按規矩辦事，生意不好就隨機應變吧。各種掙錢的道兒都有，反正都是你想不到的。

當然，人家中介也不是什麼小區都這麼玩兒，成本受不了。得是真有炒作題材，且容易被壟斷的小區或板塊才行。比如學校和公園，這是最好的題材，有一說八，不怕你不信，就怕你不來。只要來了就很可能被忽悠，反正周邊這幾家店都是一夥兒的，關上門打起來你跑不了。

再有一種控盤是業主操作的，這就太難成功了，南方的案例居多，北方很少，光聽說傳奇故事了沒見過。

五

最狠的一種炒房客，一直存在，而且越來越狠，那就是「殺豬盤」。

你想炒房發財嗎？走過路過不要錯過，請加入我們的圈子，從資格、選籌到貸款一切都幫你搞定，不信可以和圈子裡的諸位大佬交流。互相之間你們也可以串串盤，溝通資源嘛，有錢大家賺，別不好意思。

但你如果好意思了，人家可就對你說不好意思了，賺錢的時候一切都好，風險一來你就是接盤俠。這事兒太多太多了，當然北京不多，基本都是在二三線城市，什麼重慶武漢杭州乃至深圳，都有這種「眾籌」炒房的團隊在運作，誰被坑了誰知道。

當然，所有的炒作都是順勢而為，逆勢的不能說沒有，太費勁犯不上。而且中國又不是只有一種可炒的，連豬油大蔥都能炒，其他的就更不在話下了。借著行情啟動的時候推波助瀾，把本來應該漲5%的推到10%甚至20%。

看上去不多，但別忘了人家有槓桿啊，或者多來幾輪操作不就行了。阿里的螞蟻為什麼上市給叫停啊，50倍的槓桿，賺2%就相當於100%的利潤，還要什麼自行車？

六

總之吧，甭聽專家說的什麼沒有炒房客，那是行情不好的時候沒有炒房客，都拿著錢等著呢。一旦有機會，資本立刻蠢蠢欲動，只要有足夠的利潤，各種損招兒都想得出來。這玩意兒就是道高一尺魔高一丈的事兒，發現漏洞了就補上，只能是讓炒作的難度越來越大。但完全杜絕是不可能的，畢竟這是來去如風的熱錢遊資，根本防不住。

最後說一句，普通人別參與炒房，尤其是別跟什麼機構合夥。人家既不缺錢也不缺資源，憑什麼跟你合夥幫你發財啊？找你合夥就是做個「對衝」，抵抗風險的工具人而已。賺了錢一切都好，只要賠了就全是你自己扛著，在這種每一把都梭哈的賭局上，肯定是久賭無勝家，只有抽頭兒的能贏。

僅供參考。