中介會不會賺房租的差價（中介機構有沒有）

2023-05-07 17:52:51

面對近來長租公寓租金上漲引發的熱議，記者20日上午獲悉，19日，北京市房地產中介協會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加，共同承諾落實「三不得」要求，並承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。（8月20日澎湃新聞）

由於部分城市住房租金最近上漲較快，有關中介機構「炒房租」的話題再度引起關注。過去，中介「炒房租」的話題也曾引起過熱議，但中介機構要麼集體否認，要麼置之不理。然而這次，在有關部門約談、行業協會座談的背景下，中介機構終於「不打自招」了。

所謂「不打自招」有兩層意思：其一，共同承諾落實「三不得」要求——不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；不通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。這三點正是中介機構過去常用手法，今天承諾，就等於承認之前這麼幹。

其二，中介機構拿出了手中已經儲備的房源。即承諾拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。中介機構提前儲備部分房源可以理解，但超過12萬套房源被中介機構「壟斷」令人吃驚。這些房源部分是中介機構搶佔來的，儲備於手中應該是為了漲租金。

房租上漲的根源在於供需不平衡。而中介機構之所以儲備大量房源，就是看準了需求比較旺盛，通過搶佔、「壟斷」房源，造成了市場供需嚴重失衡、房源嚴重緊缺的假象，從而為漲租金進行鋪墊。在供給不足的背景下，無疑誰的手裡房源多，誰獲得的利益就多。

所以，中介機構有沒有「炒房租」，這下不言自明了。儘管有關部門僅僅是約談，還沒有真正處罰違規中介機構，但已經形成有效震懾，中介機構不得不作出妥協。當然中介機構也很聰明，約談只是第一步。另外，中介機構這次表現也與行業協會加強自律有關。

但中介機構能否兌現承諾，還有待觀察。在監管和輿論雙重壓力下，筆者相信眼下中介機構會拿出一定誠意兌現承諾，但這股整頓之風颳過之後，還能否遵守承諾就是個未知數。從過去表現來看，中介機構「舊病復發」的可能性較大，需要長效機制來「治病」。

首先，應建立機制推動中介機構信息透明化。既要推動租金數據透明，也要推動交易數據透明，更要推動房源數據透明。只有相關信息透明，監管部門才能精準調控，中介機構才能規範運作，房東和租客才不會被忽悠。通過技術手段和制度完全可以實現透明化。

其次，加快徵收房屋空置稅和房產稅。部分城市住房租賃市場之所以供需不平衡，原因之一是不少房源處於閒置狀態，不是被房東閒置，就是被中介、開發商囤房。只有徵收房產稅增加房屋持有成本，並對閒置房源徵收空置稅，才能倒逼各種閒置房源流入市場。

此外，應該借鑑其他國家成功經驗。比如德國，制定了《住房補助金法》《住房租賃法》等一系列法律保障承租人權益。其中，《出租權利修改法案》規定：三年內房屋租金漲幅不得超過15%，房屋租金要參考當地「房租指導價」，超過這一價格的20%為違法行為……

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