杭州市近5年房價走勢（一線城市的房價都是有周期的）
2023-05-04 05:54:56
01、前言當大家的收入，無法去買房的時候，那麼想要買房，除非了你暴富以外，就只能靠賣掉原本的房子，再去買新的房子了，也就是置換。
而置換是建立在你原本的房子能有價值，能幫你完成置換，如果你原本的房子，跌的一毛都不值了，那這個置換就是置換不成了。
舉個很簡單的例子，現在一線城市以上海為例，平均一套房600萬，首付就要200萬，你一個普通人要攢200萬，按照年薪10萬計算，不吃不喝20年，大部分家庭都拿不出來200萬現金的，必須要賣房之類的，而且為了能還的起房貸，有的人還要把首付給弄的再多一些，不然他還不起房貸，那麼首付就會更高了。
那麼你想想，如果原本的房子不值錢了，那麼他弄什麼錢去湊個首付？
二線城市以成都為例，一套房下來200萬，首付就要60萬，成都能吸引的人基本上都是三四線城市為主了，現在三四線城市房價普遍是5千到1萬，對於這些三四線人來說，賣掉自己老家的房子，去成都湊個首付也是可以的。
但是如果說，三四線城市房價從現在的5千跌到3千到5千一平，那麼一套房就只能賣到個30萬到50萬了，甚至更低，那麼這些人還能買得起成都的房子嗎？
未來賺錢會很難，已經是一個共識了，這點大家都是知道的事情。
在收入無法暴富的情況下，大家買房基本上都是靠賣舊買新為主了，要是這個賣舊買新不行了，那麼城市的那些房子，還賣給什麼人呢？
看好你自己的錢吧，別人說什麼你就信什麼，如果這樣的話，你真的別投資樓市了，更別投資股市了，乖乖的去銀行買個大額存單，這才是比較適合你的。
02、炒房客正在在大量的拋售杭州二手房在過去的2個月裡面，杭州的待售二手房數量從95000多套增加到了101000多套，兩個月的時間，就增加了6000套二手房。炒房客，正在在大量的拋售二手房。
雖然杭州這個城市很優秀，是全國二線城市裡面比較接近一線城市的存在，但同樣的，杭州房價也是比較接近一線城市的。
年輕人被杭州吸引過來，但是卻沒錢在杭州買房。
這就像是深圳每年吸引那麼多年輕人到深圳去，但結果能在深圳買得起房的，只是很少一部分人而已。
杭州房價自從大漲以後，對外地年輕人吸引力也下降了，杭州和其他城市不同，杭州本身的教育資源並不是很豐富，也就是大學生的數量不多，杭州只能依賴吸引外地年輕人才行，不然杭州的發展速度就會越來越慢。
當然了，從杭州的空置出租房數量越來越多，也能反應出這一點。
大家看杭州的空置出租房數量從原來的71000多套增加到了78000多套，也是增加了6000多套。想想7月、8月本來是租房是旺季，而杭州的空置出租房卻能增加那麼多。
現在樓市裡面有一些聲音，說國內三四五線城市房價要大跌了，或者說什麼北方城市房價漲幅比南方城市低，什麼北方城市不行了，巴拉巴拉之類的。
還舉一個北方城市石家莊，和一個南方城市杭州來做例子。
說是2015年的時候，北方的兩個同學，一個去了石家莊，一個去了杭州，然後兩個人在各自的城市，以17000元價格，各買了一套房。
四年之後，石家莊的這個同學，170萬的房子，變成了240萬。杭州的這個同學，170萬的房子，變成了650萬。
然後以這個來說北方城市不行了，北方的房價漲幅弱於了南方。
但實際上，他們舉的這個例子都是假的，或者說，是一個很大的倖存者偏差。
首先，他們故意把石家莊的房價給說高了兩倍不止，2015年的時候，石家莊的房價才6000元，在2017年的時候，石家莊房價漲到巔峰，達到了19000元左右，跌到現在，石家莊的房價還在13000多元，房價依舊是2015年的兩倍。
其次，他們把杭州房價漲幅較高的板塊的房子，拿出來舉例，2015年到現在，杭州房價也才翻了2倍多一點點，2015年的時候，杭州房價就已經達到了16000多元了，現在杭州房價平均也才是34000左右而已。
在杭州樓市裡面，房價漲幅能有4倍的房子，就只有那麼小一撮。
結果呢，他們故意把石家莊的房價說高，然後再把杭州樓市裡面漲幅最高的那幾個小區單獨拿出來，一對比，結尾就給你了一個結論：杭州房價漲幅較大，北方城市不行了，房價漲幅太小了。
如果一個省下面的地級市房價都在下跌的話，那麼這個省會城市的房價，顯然也是起不來。
比如說，哈爾濱，為什麼哈爾濱樓市現在跌的那麼慘，就是因為哈爾濱底下的那些地級市，房價太低了，像是鶴崗、雙鴨山，房價都是2、3千，哈爾濱房價再差，也是1萬多了，對於下面地級市的年輕人來說，他們就算把老家的房子給賣了，也無法在哈爾濱買房，這樣房子的一個置換鏈條就斷了。
為什麼杭州房價能維持在34000多元，是因為下面城市房價高，杭州房價34000多，寧波房價27000多，紹興、嘉興、溫州等都是在2萬上下，都超過了杭州房價的50%。
這，就能給杭州房價形成一個支撐點，下面那些地級市的人去杭州買房，只需要把家裡的房子一賣，大部分錢就可以了。
很明顯，這個規律，適用於全國大部分省。
03、一線城市的房價都是有周期的如果假設房價真的會一直上漲，哪怕每年上漲5%，那麼現在全國大部分小城市的人，都不太可能在大城市裡面買的起房了。
隨便用上海舉個例子，上海現在一套房是600萬，每年房價穩定上漲5%，那就是30萬，普通人在上海打工，一年賺20萬，已經算是不錯了，在上海 一年能賺50萬的，只是相當少的了，而且房價每年上漲5%，不是單利，今年上海房子600萬，上漲5%以後就是630萬，明年再上漲5%，就是以630萬來算的了。
請問，大家的工資，一年還能上漲5%嗎？
如果房價每年上漲5%，那麼真的除了暴富以外，就是短期內發大財，不然的話，根本不可能在大城市買得起房的。
類似於，很多人說一線城市核心區域房價長期來看，永遠都會漲，顯然能跑贏通脹。
我覺得一線城市的核心區域房價長期來看會上漲，這個彭叔是認同的，但是能不能跑贏通脹，這個不確定，而且這裡面還有一個很大的問題。
就是一線城市的房價上漲不是一直上漲，而是漲一下跌一下，都是有周期的。
如果說，自己手上的資金流不夠多，沒能抗住熬過冬天，就算後面房價能上漲，也和你沒關係。
多少做投資的大佬，不能說他們的投資眼光有問題，而是他們大都沒能熬過那個冬天。
但事實上，很多人看著好像是通過房產來實現暴富的，但實際上他們這些人大部分還是靠自己的本來工作，才實現的跨越。
舉個很簡單的例子，一個人原來住200萬的房子，後來房價上漲，他的房子值400萬了，他置換了一套800萬的房子，你看著他好像是200萬的房子變成了800萬的房子，資產增加了600萬，但是你想想這個人的收入如果沒有上漲的話，就是他的工資不夠的話，他原來的房貸最多就是140萬而已，而當他把房子置換成了800萬的時候，他的房貸可就是達到了500萬了。
如果說這個人的收入不增加，他以前的房貸是140萬，現在是500萬，翻了快3倍了，工資不漲的話，拿什麼還房貸。
04、總結很多人對當下的經濟情況，都擔憂了起來，大家的抱團意識，明顯更強了。
還記得我以前小學同學裡面，也是分成了幾個團體的，我和那些初中畢業的是一個小團體，另外那邊上過大學的，他們又是一個小團隊，之前我們雙方都不是很接觸，彼此都有點看不上對方。
這次中秋回去以後，那些學歷高的，主動也來約我出去，大家一起分享資源。
現在大家有一個共識，那就是拐點是真的來了，一個新的時代開始了。
過去那一波大的躺平紅利沒了，過去那30年、40年，只要你在城市裡面生活，只要你買了房，不管你幹什麼，你的資產就會被動的上漲，而這個上漲，遠超過你的勞動所得。
那麼未來，這種躺平紅利沒了。
未來的紅利，是要靠自己去爭取的，而且你爭取的時候，你是要和那些既得利益者，你要和他們爭資源。
這是未來普通年輕人，壓力比較大的事情。
就是人家已經佔據了先手，你要和他們爭，你的難度是非常大的。
但是沒得選，因為時代已經走到這一步了。
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