北戴河蔚藍海岸的房子值得投資嗎（關注中介熱炒海岸中關村）
2023-05-12 07:05:26
高溫天氣將一批又一批北京人送到了東戴河的海邊，為當地增加旅遊收入的同時，也為房地產項目送去了客源。
8月以來，東戴河進入旅遊高峰期。《中國經營報》記者實地走訪了解到，臨海是各個項目銷售的殺手鐧，海景房的目標客戶以京津冀的遊客為主。「90%的客戶都是北京人。」一項目銷售人員說道。
「投資」「度假居住」是最常見營銷話術，「海岸中關村」被中介機構熱炒。但東戴河新區房產的升值潛力卻不被購房者看好。「2017年8月交房，接近7000元/平方米，不掉價都不錯了。」來自北京通州的趙先生告訴記者，他在東戴河新區擁有一套100平方米的毛坯房。「當初衝動沒想好，被炒房中介忽悠到東戴河沒倆小時就交錢買了。」至於居住功能，多位購房者表示區域配套尚不完善，不適合長期居住。
儘管如此，東戴河的海景房銷售表面看來依舊火熱，部分熱門項目工作日售樓處依舊擠滿了人。記者就房地產市場銷售相關問題致電致函東戴河新區宣傳部門，工作人員稱已告知領導，但截至發稿未獲回復。
「90%以上客戶都是北京人」
從北京到東戴河，約300公裡路程，自駕4個小時，高鐵則只需要3個小時。隨著東戴河旅遊高峰期到來，高鐵更是一票難求。
近日，記者實地走訪東戴河新區多個房地產項目發現，目前整個東戴河新區在售房地產項目約有15個，但僅有山海同灣、佳兆業東戴河和白金海三個項目較受歡迎，工作日售樓處便擠滿了諮詢的客戶，而其他項目售樓處鮮有前去諮詢者。
白金海項目由當代置業（中國）有限公司（01107.HK）開發，項目主打90平方米以下小戶型海景公寓。據銷售人員介紹，一套63平方米的精裝修瞰海公寓總價需要67萬元，每平方米單價已超過1萬元。
「90%以上客戶都是北京人。」白金海銷售人員告訴記者，每周三、周五、周六都有大巴車從北京帶看房客戶過去。該項目今年5月份開始推出9號、10號兩棟樓，每棟樓4梯15戶，樓高26層，共計780套房源。銷售人員稱，經過3個月推廣，700多套房源即將清盤，均價為9500~10000元/平方米。
記者了解到，白金海為東戴河新區單價最高的項目。多位當地中介分析稱，該項目價高是因其沿著海岸線建設，每棟樓觀海效果都較好；其次，白金海2015年才開始拿地建設，土地價格相對更高。
相對白金海而言，另外兩個熱門項目山海同灣和佳兆業東戴河均建設較早，當前銷售價格相對較低。
據山海同灣銷售人員介紹，該項目2010年即開始建設，目前在售戶型為43~105平方米的精裝房，單價為6000~8000元/平方米之間，根據觀海效果不同價格略有差異。「都是沿海第一排房子，離海邊500米。」據記者了解，該項目開發商盛邦基業總部位於北京。
根據佳兆業東戴河銷售人員測算，在該項目買一套54平方米的房子總價需要45萬元左右，優惠後總價為38萬元，優惠後單價為7016元/平方米。「相對於白金海，我們項目體量比較大，2009年就拿地了，所以比較便宜，主打均價6500~7500元/平方米的3小戶型。」
記者了解到，佳兆業東戴河是佳兆業集團（01638.HK）旗下首個文旅度假綜合地產項目，佔地11平方公裡，是東戴河體量最大也是最早開發的房地產項目，佳兆業集團對該項目給予了厚望，規劃為集旅遊、度假、養生、居住及商業業態於一體的綜合地產項目。
值得一提的是，綏中縣政府官網網站顯示，2018年4月4日，縣長、東戴河新區管委會主任馬茂勝主持召開綏中縣十六屆人民政府第八次常務會議，討論了《關於貫徹落實中央第三環保督察組督察反饋的佳兆業東戴河房地產公司等三家企業違法填海影響生態環境案件的整改方案（草案）》等議題。
記者就中央第三環保督察組反饋的佳兆業東戴河房地產公司相關問題聯繫佳兆業集團、東戴河新區宣傳部門採訪，但均未收到回復。
多項目去化難
上述3個熱門項目之外，東戴河新區扎堆銷售的房地產項目鮮有人問津。記者走訪的陽光海藍島、海韻馨園、和園等項目售樓處十分冷清，其中海韻馨園銷售人員表示，公司2015年推出的600套房源，目前尚有約200多套未售出。另外，公開信息可以看到，東戴河新區在售房地產項目中，多個項目第一次開盤時間在2015年之前。
「投資」「度假居住」是銷售最常見的營銷話術。葫蘆島市官方網站2017年6月公布的東戴河新區資料中寫道，按照「海岸中關村、生態新城區」定位，建設目標為：3年內完成起步區基礎及配套設施，並引進一批高新技術企業，形成「海岸中關村」雛形。
「海岸中關村、生態新城區」，這為房地產中介提供了炒作熱點，在向前去諮詢者介紹項目時，中介人員也會「對症下藥」。記者觀察了解到，若諮詢者表示有投資意向，中介便會搬出政府規劃，鼓吹項目的升值潛力；若購房者表示用於居住，中介人員則會用靠海、遠離霧霾、養生等來勸消費者。
不過，在多位購房者眼中，其並不看好東戴河新區的房產升值潛力。一位北京的女士告訴記者，她5年前在山海同灣2號樓購入一套60多平方米的精裝房，當時單價約為6000元/平方米。今年8月15日，記者在房天下網站看到山海同灣1號樓一套64平方米的二手房源時，總價為43萬元，每平方米價格為6718元/平方米。
「除了海沒什麼。」一位本地人回答遊客諮詢時輕描淡寫地說道。多位當地人士告訴記者，東戴河新區盛夏時期遊客較多，進入旅遊淡季後，整個區域較為冷清。記者在東戴河新區的幾天中注意到，該區域目前只有一趟環城公交車，隔半個小時發一趟車，尚未投放計程車，街上偶爾可以看見的計程車都是來自60公裡外的綏中縣，或者來自相鄰的河北秦皇島。
「暑假帶孩子過去玩挺好的。」一位曾在佳兆業東戴河買了房的人士說，因為個人徵信問題，他沒能辦下來貸款，最終以違約賠償6萬元終止了自己在東戴河的買房計劃。 「我當時就只考慮帶孩子去玩，不能貸款我就沒必要買了，投資太多不值當，一年也去不了幾次。」該人士對自己的東戴河買房經歷如此評價。
外地遊客買房，還有一重誘惑就是自己不住的時候可以租出去。據當地中介天和房產諮詢一位負責人介紹，東戴河新區每年從4月中旬到10月中旬期間，一套小面積公寓可以租到8000~9000元，按年租是20000~25000元。
「如果你自己做出租房，8月基本是周一到周四每天400元，周六到周日每天可以達到600元左右。東戴河旅遊期比較短，最高峰的時候是7月15日以後到9月1日之前，這是爆發期，冬天的時候基本上沒人。」天和房產諮詢的負責人說道。
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