二三四線城市商品房銷售價（點中炒房死穴二手房指導價）
2023-05-18 23:30:21
文 | 《財經國家周刊》記者 丹華
今年以來，全國多個城市熱點樓盤出現亂象，小區業主「抱團」漲價、中介炒家結成「攻守同盟」、抵制打折等事件層出不窮。
以深圳為例，一些小區業主甚至祭出「資產保衛戰」的大旗，倡議小區上下「擰成一股繩」，把房價硬生生「拉」上去，還有人寫出「漲價檄文」，對降價業主進行聲討，勒令其提高價格，保護集體權益等等。
部分業主在微信微博上倡議集體漲價。微信群、微博截圖
種種行為引起了地方政府管理機構的高度重視，有關部門第一時間發布了風險提示，對情節嚴重的小區一度停止二手房網籤，部分鬧事業主也被警告，情節嚴重者不乏移交公安、市監、司法等部門處理等。
以上現象並非偶然。多年以來，我國的房地產調控多在新房市場發力，限貸、限售、限價等政策頻頻出臺，而受到種種因素的影響，對存量房市場、中介環節的管控較少，導致一二手房政策環境殊為不同，價格差異較大，讓投機者鑽了空子。
「也因此，如深圳、上海、西安、成都等多個城市，當前都在出臺二手房參考價制度，打擊虛高掛牌，控制中介、業主、媒體合夥控盤，侵害購房者的合法權益。」廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《財經國家周刊》記者表示。
已經出售的二手房，為何仍要納入政府嚴格監管？既然只是「參考」價，政府調控機制要如何發揮實效？而作為一名業主，是否就擁有了隨意報價，甚至抱團漲價的權利？
遏制小範圍壟斷，二手房必須嚴加管控
「不把二手房控制住，新房價格也很難管控。」李宇嘉告訴《財經國家周刊》記者，目前一二手房價格的倒掛，倒逼了新房搶購和集體漲價等行為，也助長了社會打新和投機炒作風氣。
更為關鍵的是，許多二手房漲價都不完全是市場行為，尤其深圳、杭州、寧波、上海等地的重點樓盤，受人為操控的影響較大，且有不斷強化的趨勢。
以深圳為例，去年深圳的二手房價格暴漲，其信號就非完全「中性」，而是可以形成「自循環」的，其機制是怎樣的呢？
首先，深圳絕大多數片區均是存量房市場，二手房供應佔絕對主導，拋開自住的和限售的房子不談，實際掛牌銷售的房源非常有限，只要中介與業主聯合起來，就可以輕鬆掌控小區的掛牌價。
同時，網際網路時代的溝通成本較低，一個簡單的微信群就能達成聯盟，為實現小範圍的二手房壟斷提供了便利。在這種情況下，A小區掛牌價上漲，B小區也這麼幹，互相攀比、不甘落後，最終帶動整個片區一起漲價，再向其他片區傳導，成為二手房螺旋式漲價的起點。
不難理解，房產升值對於業主、中介和投資客來說，都是「多贏」的好事，大家互相配合、舉雙手贊成，但是硬幣還有另一面，「抱團漲價」對於剛需買房人、對於整個地產市場和社會生態，並不是一件有利和公平的事情。
二手房市場的信息是高度不對稱的，正是這個「不對稱」，讓中介、投資客、業主與買家之間構建了「攻守聯盟」，無論在真實信息的掌握，還是在談判地位上，買家的地位都是極其弱勢的，分散四處的他們也無法通過結盟迅速增加自己的話語權。
更不用說，一些中介公司、投資者和業主還通過虛構交易，增加看房批次、做軟文，或者乾脆「對敲」即內部人群相互接盤，憑空令小區價格「拔地而起」。
種種操作之下，終於爆出了深房理的「殺豬盤」事件，中介公司、小貸公司、網紅專家、銀行「內鬼」等諸多機構個人促成了這一欺詐商業鏈，導致部分小區房價泡沫不斷膨脹，部分投機客提前獲利離場，如監管不出手，就會走向破裂，最終留給社會一地雞毛。
「管不住二手房市場，那麼（政府）剛剛布好的資金防控線，可能就會變成馬其諾了。」李宇嘉告訴《財經國家周刊》記者，畢竟房價上漲的誘惑實在太大了，「如果有50%的利潤，資本就會鋌而走險，如果有100%的利潤，就有人敢踐踏一切人間法律。」
深圳率先下猛藥，成交銳減一半
2021年2月8日，為了打擊樓市投機炒作，深圳率先推出二手房參考價制度，被市場簡稱為「208」新政，正式打響了地方政府二手房價格管控的發令槍。
「深圳以往的限價只是針對新房，對二手房的調控政策主要是打擊投機、約束交易行為等，這次以『參考』的名義推行二手房限價，實現了限價政策在深圳樓市的全覆蓋。」中國城市經濟專家委員會副主任宋丁表示。
為何二手房參考價對市場影響那麼大？畢竟買賣雙方可以自行決定真實交易價格？政府的參考價，是否能真正起到作用？
其中關鍵在於，當政府的參考價低於市場成交價，銀行貸款要以政府參考價為評估標準，這就意味著，買房者的實際首付比例會大大提高，社會槓桿比例也會有所下降，這對於融資炒房的投機客來說打擊巨大。
例如，2020年10月初，深圳南山區紅樹西岸小區的成交單價達到16.2萬元，而政府給出的參考價為11.1萬元，折扣高達三分之一，銀行的二手房貸款額度自然會大幅下降。
深圳部分小區的價格變化。圖/中達證券
北上廣深等大城市、特大城市的核心樓盤價格，已經不能簡單從「居住」的角度判斷，它在某些程度上類似一種金融產品，代表著的是一類社會資金避險或者保值增值的需要，而二手房參考政策制定的初衷，也是大力打擊投機炒作，降低系統性金融風險，同時儘可能保護真實的居住需求。
目前來看，深圳市場的「打新潮」正在退去，量產「日光碟」的神話不再，多個「網紅盤」認籌遇冷，例如6月20日，萬科都會四季的856套住宅開啟線上選房，直至結束還剩300套未認購，棄購率達到35%。
與新房市場相比，二手房市場更為冷清。今年6月，深圳的二手房住宅成交僅2575套，創了十年新低，2021年上半年深圳合計成交二手房住宅28442套，同比下降35.4%。「目前來看，二手房新政對此前燥熱的樓市開始修正，效應已經發揮。」深圳市房地產中介協會發展研究部華洪表示。
同時，業績掛零已成部分深圳房產經紀人的常態，在今年5、6月之間，深圳僅貝殼系就有近百家門店關閉。
「水退去之後，裸泳者就要出局。」深圳寶安區一名中介店主對《財經國家周刊》記者表示，之前市場火熱之際，許多經紀人出來自立門戶，行業迅速飽和，現在有些人已改行。
「上政府官網，做二手房交易」
在深圳的系列二手房政策包中，近期有一項舉措格外值得關注，堪稱開創了歷史先河。
6月24日，細心群眾在深圳市房地產信息平臺的「便民服務」一欄，發現上架了「二手房交易系統」模塊，其功能主要有三項：找中介買房、找中介賣房以及自助賣房。
深圳市房地產信息平臺官網
在買房選項裡，買方可填寫購房需求、發起委託選擇中介機構，可選的中介機構有近2000家，而在賣房選項裡，賣方可以選擇找中介或自助賣房，通過填寫房屋產權校驗、房屋狀況說明書、選擇中介、填寫賣房信息來完成交易。
「這個系統應該稱為新版的網籤系統，目前僅在測試階段。」深圳市房地產中介協會相關人士表示，系統的目標在嚴控業主的掛牌價，讓二手房交易更加透明以及協助監管中介市場亂象。
「這將徹底打掉二手房市場的信息不對稱。」李宇嘉說，全維度房源信息要在該平臺備案，中介和買賣雙方等交易主體信息也要備案，以後再想利用或製造「信息差」賺取不義之財，「行不通了。」
也有業內專家表示，該系統的面世意味著政府信用背書正在取代中介背書。
過去，我國的二手房交易完全由中介代理完成，在真房源、贖樓、資金監管、按揭等各個方面，品牌中介同時也發揮信用背書的作用，包括網籤和過戶都在中介的指導下進行，未來所有交易有望在政府交易平臺上完成。
「這可能對中介公司來說有點難以接受。」一位業內人士對《財經國家周刊》記者表示，比如，從2003年開始就籌劃樓盤字典、自建真房源系統的鏈家集團（以及後來的貝殼），這套數據幾乎算是貝殼的核心資產。「但是二手房市場交易具有公共屬性，算得上行業的基礎設施和公共產品，現在二手房交易成本高、權益保護不得當，交易效率確實有待提升。」
「當市場有空子可鑽，而且獲益非常誘人，就怪不得大中介也參與其中，問題在於行業缺乏健康運行的基礎設施。」李宇嘉說，既然市場解決不了，或者說市場已經失靈，而老百姓又迫切需要公平合理的交易平臺，政府就應該發揮「補位」的作用。
但同時也要注意，在該系統啟用的過程中，也需要「求同存異、謀劃長遠、因勢利導」，應該將龍頭中介的合理訴求和基本利益反映進來，更好地整合現有資源，讓市場認識到，建立新的系統，有利於規避行業亂象，提高行業的集中度，讓規範運營、追求長期價值的大公司脫穎而出。
未來，隨著深圳居住用地供應的加大，以及調控政策的強化，預計今年將一直處於「橫盤」的狀態，「從深圳開始，樓市調控重點將轉向二手房市場，大家要適應這種變化。」李宇嘉說。
多個熱點城市跟進，全國二手房齊降溫
7月15日，統計局數據顯示，6月全國70個城市的二手住宅價格指數環比僅上漲了0.3%，同比僅上漲3.5%，調控效果顯著。
「二手房市場出現了一個積極的信號，那就是漲幅明顯停滯，和5月份相比沒有擴大。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《財經國家周刊》記者，深圳之後，全國已經有十幾個城市出臺了二手房指導價制度，監管措施空前嚴厲，這促進了價格數據的降溫。
全國十多個城市效仿深圳，出臺二手房指導價。圖/中達證券
公開消息顯示，今年2月深圳出臺了二手房指導價參考制度後，全國多個熱點城市陸續學習跟進。比如3月2日，無錫建立了二手住房價格信息發布機制，加強對中介機構及時、準確報送二手住房掛牌和成交數據的指導，要求及時公開合理成交價格區間，曝光典型炒作案例。5月28日，成都建立二手住房成交參考價格發布機制，前後分兩批陸續公布了近500個住宅小區的成交參考價。
7月8日，西安市住建局也發布通知，要求不得以「學區房」等名義炒作房價，並且下架了價格虛高的二手住房房源。「指導價基本比掛牌價降30%左右。」當地中介人員告訴《財經國家周刊》記者。
上海的跟進力度更大。7月9日上午，上海市房管局剛剛召開了全市規範二手住房管理會議，要求在已實施房源掛牌核驗的基礎上，再次增加價格信息核驗的步驟。
「開會時整個會場非常嚴肅，上海頭部幾家大中介經紀機構負責人全部在場，包括鏈家、中原地產、Q房網、易居房友、太平洋房屋等。」一名參會人士透露說，11家上海頭部經紀機構已經接到通知，接下來要對全市數十萬套二手房掛牌房源集中清網，價格虛高的房源立即下架，不管是線下還是線上渠道，都不能再展示。
嚴躍進判斷，從後續市場的表現看，二手房指導價制度將呈現三個特點。第一是全面鋪開，預計後續各類一二線城市和重點三四線城市將有各類管控。第二是多方位監管，包括房源的掛牌、房價的審核、貸款的審批等都會有所收緊。第三是重點嚴打學區房炒作，二手房領域的學區房將面臨嚴監管，盲目炒作學區房將面臨風險。
「二手房的監管很重要，但政府沒抓手、沒工具，連價格信息也不掌握，市場主體也難以監管。」李宇嘉表示，當下包括上海在內各大城市正在補短板、建立市場監測平臺和參考價機制等等，「這個工作量很大，首先要做的就是規範掛牌價。」
他認為，政府的關鍵是要真正把基礎數據完善起來，包括劃片區，制定片區指導價，進行實時調整和建立投訴反饋機制等等。「開弓沒有回頭箭，（穩住市場）是早晚的事情，政府信心很足。」
來源： 新華社
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