芳村商圈怎麼選房（京房回憶94永外沙子口）

2023-05-20 06:35:43 6

本系列只是回憶，鉤沉北京20多年來的樓市片段。隨筆而已，既不映射現實，也不預測未來。

想到哪兒說到哪兒，肯定有記憶出錯的地方，歡迎批評，反正我也不改，湊合看個樂呵兒吧。

一

兩年沒見老李了，昨天叫著去永外又聚了聚，兩年時間，又明顯老了。老李是老北京，就是永外的土著，本來住馬家堡的，祖上給人家看祖墳。其實看墳是副業，主業還是種地的農民。

過去的很多城裡人家都是到郊區買塊地，十畝八畝的，反正也沒多少錢，幾兩銀子一畝，買了當做自家的祖墳。墳地並佔不了多大地方，能到南城買墳地的都是普通人家居多，就是幾個墳頭而已，犯不上還建什麼陵寢。

這塊地雖然買下了，但實際上還是給原業主耕種，自己只是名義上的地主。看墳的也不交租子，只是在秋收之後給送來點糧食特產什麼的，意思意思就得了。

但到了老李祖爺爺這輩兒上，馬家堡修了火車站，也就是著名的永定門火車站，後來叫北京南站。修火車站就得拆遷，他們家就被迫成了失地農民。為了養家餬口，他祖爺爺和他爺爺都是在車站上賣苦力，掙不了多少錢，兜兜轉轉一直住在永外。到他爸爸這兒終於實現了階級躍升，成了蹬三輪的了，但也是一年到頭兒累得賊死，掙的都是血汗錢。到他這兒就更進步了，比他爸爸多了一個輪子，前些年跑出租，這些年開滴滴，仍然很辛苦。

老李比我大幾歲，說是活了半輩子終於明白了一個道理。那就是：富人家很有可能富不過三代，但窮人家可是真有可能窮三代起步啊！

其實他已經算過得不錯了，很早就拆遷了，住到了天天家園，現在愁的只是兒子的婚房而已。他比晚拆遷的強多了，至少多住了十多年的樓房。比那些沒拆遷的更是強得多，那些家庭或許還只能騰退了呢。不僅搬得遠，給的錢是否夠買房都是未知數了。

現在老李鬧心的是一件事兒，就是自己這房子怎麼就稀裡糊塗的成了學區房了？如果不是學區房他就湊合著住下去了，雖然小點兒也夠住，地段兒也好。但現在算是學區房，房價比前些年貴多了，那他到底是賣不賣換不換啊？這簡直是個哲學問題，我也沒建議，讓他自己琢磨吧。

二

永外算學區房，雖然這成績不能和頂級學區比，但畢竟是東城學籍，接著大環境也並不弱。而且，我總說北京南城是很尊師重教的，在永外就能得到體現，所以學習氛圍也並不差。這種尊重不能是單從成績來說，畢竟南城的底子太薄了，但南城對教育的尊重，是淳樸底層人民骨子裡的由衷而發。

舉個例子，都知道北京人稱呼喜歡用「爺」來稱呼吧，什麼張爺李爺三爺八爺的，還有倒爺板爺甚至膀爺。但這種稱呼的用法是有規矩潛規則的，底層原因是必須在不知道稱呼什麼好的時候才能叫，而且帶有一絲調侃。比如張爺李爺的，我都把您和大老爺、老佛爺、萬歲爺一個輩分，還有能挑理兒的嗎？至於板兒爺什麼的則更是調侃，是否尊敬無所謂，都不當回事兒。

但是，在南城，不許稱呼教師和文化人為「爺」，無論是官是私。在北城，官方稱呼職務和職業，比如王校長、李主任、趙編輯、孫記者等等。私下的熟人之間是可以稱呼爺的，比如《四世同堂》裡祁瑞宣就既可以被稱為祁先生，也可以當面稱呼祁大爺或祁家大爺。

但南城不行，王老師就是王老師，上到居委會主任派出所所長，下到販夫走卒多親近的鄰居，都必須稱呼文化人的職業或職務。大人都懂禮，孩子如果膽敢稱呼當老師的為爺，那家長直接就是大耳摑子抽上去，太沒禮貌了。

還有典型的看永外的教師樓，桃楊路和寶華裡，再加52中的，都叫「教師樓」。小時候我問同學家住哪兒，他回答「永外教師樓」，我聽著發懵，覺得是個地名又不像地名。地名都是李村侯莊什麼的，說建築物也行，永外糧庫，誰都知道是在管村。但教師樓這能當地名嗎？

我問同學為什麼這麼叫？人家回答特給力：那我們好歹也得有個名字吧，又不是我起的，當地就這麼叫。

後來長大了大概理解了，這就代表南城居民對教師的尊重，所以在住址名稱上做突出的強調。當然這並不是說北城人不重視教師，而是在海澱這種地方教師樓實在不新鮮，連院士樓都無所謂了。可在南城就顯得突出了，所以當地人都以教師樓來稱呼，顯示的就是尊敬。

同學說他剛搬到永外時還挺擔心的，都說南城的孩子野，怕挨欺負。結果有人指點他了，如果被小混混兒們挑釁，你就說自己是老師的孩子就行。後來一實驗果然挺靈，因為老師的孩子被默認為學習好，而壞孩子們也講規矩，那就是不許欺負好學生。

至少在8/90年代，永外的孩子野是學生間的共識。反正我在18歲之前都沒來過這裡，家長不讓，自己也不敢。那會兒有一句話，叫：永外野，壇根兒狂，天橋兒淨出大流氓。所以我在小時候就去過兩次方莊，根本就沒敢再往蒲黃榆西邊兒走，怕挨揍。

當然也搭著那會兒出了二環就是城鄉結合部，沒什麼可玩兒的東西，到這兒幹嘛來？直到上高中才由學校組織去北冰洋廠參觀，過程都忘了，就記著喝汽水喝撐著了，回去的路上差點兒尿褲子。

92中在當年就是著名的流氓學校，和崇文區其他的什麼天壇、49、225中都齊名，都是號稱小混混兒扎堆兒的學校。當然現在已經早就不是了，而是重點50中的分校，到現在十多年了。

我家長輩還在這兒上過課呢，說開始是準備和109合併的，畢竟離de2近。甚至曾經有過改名天壇中學的提案，也就是先和天壇合併，然後三校打一個招牌。

這目的倒不是為了教學，天壇的檔次和92中甭找錢。但天壇的招牌響啊，一聽就能代表北京。但109不同意，哪有讓強校打弱校招牌的道理，這是誰合併誰了？所以後來這方案就拉倒了，最後成了50中分校，四塊玉的天壇中學則徹底消失了。

三

好幾個人問過我一個問題了，就是永外明明在二環外，怎麼卻是東城的轄區？而且一師附小是東城的，一牆之隔的蒲黃榆為什麼就是豐臺的，這是為什麼？

其實好解釋，看看地圖就知道了，東西城都有二環外的轄區，南城還算少的呢。看看德勝門外和安定門外，那一大片土地都是東西城的，否則也就沒有現在的德勝學區了。

之所以這麼規劃轄區其實很簡單，因為這些二環外的地方都有個共同的特點，都叫「關廂」，也就是城門外的繁華地段。這本來都是城市商貿自發形成的，只要有交通要道，就一定會在節點上出現集市。關廂就是這種情況，基本都是大車店和各種批發市場，出城的需要僱車，進城的需要僱夥計，城裡城外的都要到這兒來交易，所以就成了繁華的市場。

但南城有點兒特殊，只有永定門外很熱鬧，左安門和右安門都很普通，沒什麼太大的集市，所以劃分行政區時索性就以護城河為界了，城外只圈進了永外地區。這是因為從南路來的基本都是糧食和酒，醉流霞就是大興特產，南路燒酒。而酒關是廣渠門，納稅最方便，因此客商們都走永定門，沒必要再從東西兩個小門繞遠。

當然，全北京只有一個關廂最特殊，沒有被劃入城區，那就是朝陽門外。其實最早朝外也是歸東城管轄的，但到了1958年，朝陽區提出自己的轄區太tm荒涼了，連一個核心區都沒有，挺彆扭。所以就把朝外給了朝陽區，當成朝陽的核心辦公區了。

關廂還有一處空白點是西北角，劃歸了海澱。那是因為這裡當年都是荒地，河邊都是最窮的窮苦人居住，跟龍鬚溝似的。那這種城區不愛要的地方就給海澱唄，要不然出城去管理的話還挺麻煩，畢竟那會兒有城牆和護城河，很繞遠的。

再一個東西部的差距是廣安門外和廣渠門外，一個規模巨大，一個就一小條。這是因為老北京們輕易不走廣渠門，除了上墳哪兒也不通，沒地方可去。因此廣渠門外不繁華，賣貨的不多，賣「沙窩子」的倒不少，也就是墳地，因此廣渠門俗稱「沙窩門」。

而廣安門就不同了，這是各省進京的重要旱路通道，皇帝出京都得走這兒。因此從明朝起就形成了龐大的各種市場，規模完全不亞於東直門的南方進京要道（水路）。

廣安門外依仗的道路其實就是現在的107國道，綿延於太行山脈腳下，串聯起了古代的各個重要城市和渡口。那會兒外地人進京都先到良鄉，休息一晚之後再進北京。普通人有可能直接就過盧溝橋了，有錢的則會在長辛店再休息一下，有權勢的則在宛平城歇腳，然後再奔廣安門。

對了，說到宛平城了。那這問題也就來了，廣外地區的原始規劃屬於哪兒？

要知道從明朝一直到民國北洋，北京城是被中軸線一分為二的，從地安門到永定門截然分開。那會兒沒有什麼東城西城崇文宣武的區劃，而是只有兩個縣，東邊的歸大興，西邊的歸宛平。所以我家長輩一輩子都說自己的大興人，就是因為你從小養成習慣了，改不了。

那內城由大興宛平給平分了，外城呢？像永定門外，總不能也是東邊的歸大興西邊的歸宛平吧，犯不上啊。

當然犯不上，北京二環外，也就是城牆之外，在清末之前全都歸大興管。清末之後從永外到西紅門這一帶才歸了城區負責，也就是「北平特別市」，西紅門以南才歸大興。雖然永定門外的西部和宣武區南部接壤，但為了方便管理，在1958年確定轄區之後也都歸了東城區，免得麻煩。

從這點上看似乎大興的權力在過去比宛平可大多了，至少轄區內的繁華場所多。不僅內外城的東部都歸大興，連所有的城廂也歸了大興，權力大大的。

但其實不是的，自古就有個職場潛規則，幹活兒多的不一定權力大，更不一定升遷快。

別看宛平縣似乎轄區少權力小，但實際上這屬於背心改胸罩，雖然算平調，但功能更重要。

就因為宛平縣有兩個最重要的轄區，其中現在的西城是權貴的聚集區，當年無數的皇親國戚和高官顯貴都要和宛平縣打交道，所以對能力的要求更高。

再一點就是管理著宛平城，當時叫「拱極城」，就是拱衛中央的意思，是個衛城。這衛城的軍事歸中央直轄，但行政上的迎來送往歸宛平縣負責。那天天往來的也都是各路進出京官員，以及趕考的舉子，對宛平縣令的情商要求非常高。

老北京有個俏皮話叫「宛平的縣官兒，一年一換」。說明如果幹得好，那一年就能升官兒，而如果幹得不好，沒拍好馬屁，那最多也就一年就該滾蛋了。

而大興的縣官兒雖然也不輕省，但畢竟北京的「東貴」，東邊都是商人多，政治地位相對低，麻煩事兒也就少。而且南方進京的迎來送往又在通州被分流的一部分，讓大興縣的接待工作少了點兒。

總之吧，永定門外在之前大部分時間的轄區都是大興縣，劃歸市區管轄到現在也不到100年。當然這也是廢話，北京東部所有的關廂在100年之前都是歸大興，全是100年前劃歸的市區。

四

永定門這名字的由來？

有的說是跟永定河有關，借用的，有可能吧，但我覺得不是。因為永定河的畢竟主要河道在西邊，南邊的都算支流。而且之所以叫永定河，是因為之前叫「無定河」，就是沒譜兒的意思，動不動就發水。所以如果用這條河來命名城門，總感覺會不會有什麼陰謀？

我也不知道這名字怎麼來的，有可能就是永昌門什麼延續吧。但肯定有講究，弄不好讓大師給開過光也不一定。現在不是還要弄個「燕墩」博物館呢吧，應該那裡能說清楚這些歷史。

燕墩是鎮物，北京五鎮之一，南方屬火，所以弄了個烽火臺。真要按照五行解釋，那南火克西金，南部的發展以後應該超過西部。但南火又生中土，所以南城為中央提供了大量的保障工作。而且北水克南火，因此南三不如北五，總被北方給壓制著，房價升值一直不如北部。

寫到這兒才想起來，說了半天就沒說到房子。那索性不說了，反正也不重要。

我這朋友就跟我說過，也是他爸說的，永外其實不適合做墳地，因為南城的地勢低，地下水充沛，至少在當年是這樣的。那地下水多就會造成棺木很快就被泡了，半溼半乾的很快就全部腐爛。

當年蓋火車站和蓋房子的時候挖了很多的墳，幾乎挖不出東西，想遷墳的都沒辦法，一刨開了都是水，除了金銀瓷器之外都爛沒了。

我之所以和他認識也是因為墳地，那會兒我們公司在永外接了個工程，其中一家說地下是他們家的祖墳，雖然沒有墳頭了但也不能動，拖了好長的時間。

朋友介紹了這個老李，說他在當地有威望，肯定能憑面子擺平。那會兒是90年代中，他們家還沒拆遷呢。我請他吃完飯之後他沒當場答應，而是說第二天回請我，讓去他家裡吃肉餅。

那我就同意了唄，第二天拎著點兒東西就去了他們家。那會兒的破平房是真破啊，比現在的破多了，排子房屋裡頭陰暗潮溼，一進屋的黴味兒都撞鼻子。當然我也沒說什麼，吃肉餅聊天兒一會兒就習慣了。

結果吃完飯出門的時候，老李說他同意幫忙了。就因為我願意到他這破家來吃飯，而且吃完了，說明看得起他。每次有人請他幫忙他都這麼做，但如果對方顯露出不願意在屋裡待的意思，比如拽著去飯館吃什麼的，那他就立刻翻臉，說明不是一路人，堅決不幫忙。

呵呵，這老李很有意思，勞苦大眾的本色，吃苦不怕，但最恨的是讓人看不起。

其實天地良心，當時我還真的差點兒提議去外邊兒吃的，畢竟出了門就是蒲黃榆夜市，各種好吃的有的是。但看老李在小屋子忙得渾身大汗，覺得不在家吃不合適，所以才沒好意思提，這要真提了也就膩歪了。後來事情辦得挺好，沒花多少錢，當地土著們確實是非常給老李面子。

五

我好像還真沒怎麼在蒲黃榆吃過夜市，那會兒淨在方莊了。因為我吃飯能報銷，而夜市沒人給我開發票。所以就算是到這兒來吃也是在方莊吃完之後再來逛逛，基本上已經吃不下什麼了。

有一陣子我是特別喜歡這一帶的早點，只要是到南站坐車或是去南苑機場就肯定提前來，吃飽了再走。沙子口萬朋旁邊有炒肝兒趙和小胖包子，路北還有個清真小館子，羊雜湯特好，飯館兒名字我忘了。

再或者走到安樂林那兒，陳寔包子在這兒開了不少年，早晨起來還有燉吊子，這在北京極少見了。旁邊路口對面也是炒肝趙，但包子一般，弄得我每次都挺彆扭，到底是在哪家吃呢？要不然就從陳寔買了包子然後拎著到趙家去喝炒肝兒？又覺得不太合適，糾結。

疫情前有時候要是夜裡路過李村，景泰橋西南角上滷煮攤兒還在開張就吃一碗。全北京能這種經營的也估計沒幾家了，這疫情三年了沒去過，也不知道還有沒有，估計懸了。

這次和老李吃的還是福來居，開了不知道多少年的京味兒館子。之前在定安裡，後來在李村也開了分店，面積大多了，但疫情鬧得好像客人少了。

其實就算沒疫情，李村周邊的小飯館也拆了不少了，路口這幾個連同清真燒餅天橋滷煮什麼的都沒了，還有那新疆館子和一家叫什麼烤魚的，我和老李都吃過，都拆了。

兩年前去的是福順居，有點兒失敗。並不是人家的飯菜不好，而是我們吃不回當年的感覺了。最早的福順居在廣渠門外，垂楊柳一帶，菜價極其的便宜，幾乎都是幾塊錢一盤，烤鴨20多一套，在90年代風靡南城。

後來福順居的分店開到了安化樓對面，那買賣火的，火到服務員都不知道該給哪桌上菜了，好幾次都給我們上錯了。這20多年沒吃，看看菜價已經是正常市場價了，那自然吃不出當年經濟實惠的感覺了。

老李也念叨，20年前他開出租，每個月掙2/3000就覺得不少了，吃喝不愁。現在開滴滴掙7/8000，反倒覺得買什麼都有點兒捨不得，也不知道是什麼心態了。

六

對了，說到烤鴨，永定門外就曾經是北京城的養鴨基地。鼎盛時期老北京一多半的燒鴨子鋪都得從永外進貨，然後才是東直門朝陽門。包括福來居，我總懷疑這招牌中的「來」字就和鴨子有關，因為當年永外最大的養鴨專業戶就是「來」家，江湖人稱「鴨子來」，在永外有百年的傳承。

據說來家有個密不外傳的絕活兒，就是能從鴨蛋看出來質量好壞，是否能孵化，甚至能分出公母兒。夠神的，也不知真的假的。

這是李村的一位大爺給我講的，說他們家祖上是開棺材鋪的，就在桃園一帶。不光打棺材，還捎帶著租賃孝袍子，甚至連打幡兒都幹，一條龍服務。但那會兒的永外沒有飯館兒，只有飯鋪子和飯攤子，因為穿行這裡的基本都是底層百姓，權貴富商就算走永定門也直接去南苑歇腳，不在永外停留，所以只能有小鋪小攤兒，廟會上則是飯挑兒為主了。

廟會當年主要都在永外的西南角，因為那兒有座廟叫「三元宮」，就在現在的松林裡三元街一帶，挺大的。當然這也是廢話，能叫「宮」的自然不是小廟，要不然鎮不住。

何為三元？好幾種解釋，但在廟宇祭祀裡都指「堯舜禹」，少數也有指三皇的。永外這是堯舜禹的地盤兒，我印象中這個廟好像90年代還存在呢，只不過就剩了個大院子，成了居委會還是什麼活動站我忘了。老李說他16歲的時候在這兒被當做大流氓批鬥過呢，16歲就大流氓了，真他娘的是個天才。

前邊說過天壇中學在「四塊玉」吧，其實永外也有個四塊玉，最開始是個什麼店鋪的招牌，和壇根兒四塊玉是否有關就不知道了。反正應該就在現在的革新裡一帶，老地名叫花莊子。但這不是指養花的村莊，而是「花樁子」，也就是賣花人在這裡歇腳賣貨，把挑子掛在樁子上的意思。

老北京時期永外曾經很繁華，所以警署和各個衙門都在這兒。百榮開發的時候我遇到過一個老北京，問他們家在哪兒，人家說住「警察署」，嚇我一跳，以為他是警察呢。後來才知道是這個地名兒就警察署街，就是永定門「郊三區」的區公署衙門所在地。

現在這些地名兒早就沒了，我小時候記得我爸說去沙子口兒，街坊還提過「小南頂」呢。意思是永外的廟會規模在南郊僅次於南頂，所以叫小南頂。沙子口的來歷我忘了，但年輕時記得路西有個修車鋪，還有個賣五金建材的吧，共用一個招牌，就倆字「沙子」。所以會不會之前這裡就是批發河沙的地方啊？這我也不知道，瞎猜的。

七

好像寫得有點兒多了，下回再聊沙子口吧。比如松林裡和中海紫御的關係、百榮老闆和老闆娘的那點事兒、永定門火車站和上訪的、三元宮的大三元，陳芝麻爛穀子的，我的記性真好，還都記得。

僅供參考。