深圳樓市上漲的地方（這些地段炒作之後）

2023-05-02 15:07:28

問：十三老師好！ 想請問，位於惠州南站星河丹堤的毛坯房，因要用錢想賣出，不知道什麼時間會有好的賣點？謝謝老師！

答：惠州的房子，任何時候都是好的賣點，在豬都能被吹上天的季節，要抓緊時機脫手，在豬飛不動的時候，惠州橫盤的時間會比任何城市更久。 儘快掛盤吧，難道還在等漲?等到14號線開通，對惠州南站又是一波利空。 PS：你運氣不錯，星河丹堤是惠州為數不多二手房賣的動的樓盤之一。

問：十三總好。收藏過好多你在星球的問答，客觀、理性，還特別有文採。大愛！ 早幾年在喜悅裡入了一套89的4房，一直在放租，計劃持有久一點，至少到14號線、東部過境高速通車。 最近看到和昌的舊改啟動了，佔地26萬平，規劃有小學、初中。所以在想：未來喜悅裡有可能跟和昌代建的學校同一個學區麼？ 目前南聯在教育資源上比較欠缺，喜悅裡、海航城的學校是龍崗中心小學（寶龍街道，剛升級為九年一貫制），在雙龍了，離喜悅裡有點遠。新幹線對應的是南聯學校。 和昌代建學校起來後，根據你之前的經驗，學區有重新劃分的可能麼？如能把海航城、喜悅裡、新幹線這幾個盤劃分到新的大學區裡，近很多，生源也相對純粹。 盼抽空回復

答：謝謝大夥的誇讚[玫瑰] 學無止境，仍需上下求索。 喜悅裡離中心小學是這幾個小區裡最近的，而且中心小學遠沒有其他學校飽和，積分86分就可以上學，劃出去的概率不大。 不過不用沮喪，半斤和八兩差別不大。現在新盤動輒引入一個所謂外地名頭的名校，只是開發商用來賣房的幌子，能夠沉澱成名校的機率小，到了二手市場，都是一地雞毛，比如某大觀。

問：十三老師，400萬上下，羅湖上班自住，坂田信義嘉御山，上品雅園的兩房，14號線石芽嶺尚峰三房和寶荷地鐵站仁恆4房，這幾個選擇哪個後續升值更優些?謝謝。

答：很欣賞你看房的眼光，我也會做類似的對比 一、二環 10號線 區域名校 兩房，靠近華為； 二、二環半 14號線 三房，承接福田外溢； 三、三環 14號線 四房，福田和大運的比選區域； 這三個選擇各有側重，我認為都是可以跑贏大市的選擇，但未來漲幅我認為相差不會太大，結合你自身的需求來選擇吧。

問：寶安，南山，總價400-500萬，全款抵押，有什麼次新小區，後期看漲不跑輸大勢，電梯花園。

答：星球是討論問題，發散思維，學習樓市框架理論的，不是薦盤的，謝謝！

問：十三房好，一直每天看貴圈，特請教下一個問題 目前東海花園一期是否需要置換，感覺東海比較老了，後續乏力，金融街也看不到太實質動作，但大環境還可以，如果置換的話，1500～2000選哪幾個盤比較好，純投資。 多謝了！

答：感謝付費諮詢。 東海一期置換是對的，東海是深圳神盤，1999年開盤價就槓到了一萬多，是早年ceo盤的代表。 東海花園外觀設計時尚大氣，當年是深南大道車公廟一景，景觀無遮擋，很是氣派。 但是時間能摧毀一切，20年彈指一揮間，東海老了，景觀也被一排排新起的高樓全部遮擋，更要命的是，東海有港式設計的風格，戶型大多不方正有尖角，客廳陽臺也出的很怪異，近十年來，深圳的港式樓盤全線跑輸大盤。 雖然東海還有名校和早年的聲名加持，但已頹勢盡顯，置換是非常明顯的選擇。 1500到2000萬的預算，儘量往西部置換，搶佔下一個高地。不過這個資金量買深圳灣很尷尬，但適合的產品還是有的。

問：老師好，深外龍華分校小學加初中的學區房，除了那幾個1000 的豪宅外，是不是只剩下龍悅居4期的紅本房了？看到貝殼上有幾套放出來10w左右的單價，是不是太離譜了？如果想讀該校的小學，有沒有什麼建議？謝謝！

答：深外龍綜合來看肯定不如深高北。 深外龍的概念其實已經炒作過一輪，但是目前來看，對應的學區房價格並不是太貴（非雙學位），還在可以接受的範圍，雙學位價格偏高。 多渠道看，現在還有部分房源是單價8萬左右的。

問：你好十三老師，市場沒什麼盤了，是不是後面會有很多放盤，還是價格會漲？

答：不會，深圳業主很惜售的，上半年深圳二手盤會維持在32000-35000的數量，橫盤，逐漸擠幹泡沫。

問：您好！前不久稀裡糊塗跟著朋友在大亞灣的金地天潤自在城下了五萬的定金，回來就後悔了，尤其是看了您的三篇寫惠州的文章之後，非常糾結：是要放棄定金止損，還是義無反顧去踩坑？不大可能自主的。請賜教！

答：我看了一下這個盤，在臨深和大亞灣西區之間，位置蠻尷尬的，還是一個建面160萬平米，停車位一萬多個的超大盤，註定是一個不好租不好賣的長持雞肋盤。 我建議，長痛不如短痛，五萬塊就當買了一個昂貴的教訓吧！

問：400萬標的深圳碼農，都會在哪些區域買房?謝謝

答：400萬的預算，基本上可以覆蓋整個深圳了，所以碼農們也是遍地開花，買哪裡的都有，每個家庭情況不同，工作區域不同，喜好也各異，買法自然也千差萬別。至於你的400萬買哪裡，想想最核心的需求是什麼，也就不難選擇了。

問：十三老師您好：有深圳戶口，目前北京深圳都有購房資格，首套首付140 買哪？北京槓桿低，能買到的三居也基本在六環邊，深圳容易上車，但北京5年社保也不好養，後續可能去深圳發展社保就斷了，不要想浪費北京的這個資格

答：眼下北京深圳都能買的，買哪裡取決於你的職業，人脈以及資源更適合在哪個城市發展。第一套房不要患得患失，有恆產者有恆心，把家安了，後方穩定了，我們才有更多的精力專注於事業。

問：老師您好，650萬以內在深圳買房，想要兼顧投資和居住，應該怎麼買？謝謝！

答：你好，建議說說具體要求 生活半徑在哪裡？ 關注學區嗎？ 首套還是二套？ 首付多少？ 再做詳細推薦

問：城市山林和豪方現代，都是二房，550左右，那個升值潛力大？

答：1、就均價來說，城市山林10w＞豪方 2、居家環境來說，城市山林優於豪方 3、片區，城市山林想像力大於豪方 4、學位豪方好於城市山林 但是小戶型學位因素會站到更大 因素，單純的從這兩個校區來考慮，我會選擇豪方，但是拋開這兩個小區，這個總價會有更好的選擇

問：您好！ 目前的情況：1套公寓在龍崗遠洋新幹線2013年高位2萬單價買的30多平方，現在才3萬的樣子。 1套在羅湖文錦朗鉅御風庭2016年買的單價5萬多40多平方，當時的情況只知道有北鬥小學學位，因工作太忙，就這樣沒思考就買了，過了幾年感覺買房的位置都太失敗了。 現在想等今年孩子確定讀到了北鬥小學學位，想把已有房子全部賣掉，想換個稍微大點的房子，既可以讀小學，如有中學學位就更好，現在買的房子都是只付了30％，不知道文錦這邊是否還可以持有，遠洋的房子也想賣掉，請幫忙分析，謝謝！

答：兩套都沒有長持價值，尤其是遠洋的公寓，估計要打骨折才能出手。 北鬥小學沒有學位房的概念，羅湖文錦也沒什麼升值潛力。 本來我想說兩套都賣，但是算了一下，全賣掉你到手不過100萬，首付變五成，總價200萬連朗矩的一房也買不到。 如果沒有100萬現金在手，你還是先保留朗矩御風庭放盤遠洋吧，攢夠錢再考慮置換問題。

問：十三大大你好，請問西鄉領航城五期領譽158平四房新房，均價5.5，總價870左右，投資加自住的話值得入手嘛？目前個人有領航城領麗花園89平三房自住，15年入手，市值580左右，貸款210，手中現金250左右，家庭稅後年收入100起，家裡兩個老人和不到三歲的小孩一起住，準備要二胎，老婆羅湖上班，我在寶安上班，目前都比較穩定。老婆名下無房無貸，目前有機會做3成首付。是賣了目前自住這套置換157平大四房呢？還是保留89平這套，直接再買一套？或者自住這套賣掉，置換個福田或寶中的三房學區房？您對領航城小區未來升值空間看好嗎？89平這套2820年11月就滿5年，什麼時間點出手比較好？

答：你好，領航城是西鄉大盤，盤子很大，分為五期，周邊配套很一般，被工業區圍合，107國道和飛機噪音很大，離固戍地鐵站也不近，另外地塊是94年的，25年產權已經沒有了。 缺點雖然很多，但也有優勢，體量大，入住人口多了，配套都會慢慢完善，西鄉緊鄰寶中，是炙手可熱的地塊。 總體來說中規中矩，可買可自住，但後期也屬於補漲盤。領航城各項指標都是個剛需盤，加上對面的桃源居，常年大量放盤，自身不足加競品擠壓，升值空間註定有限。 建議保留自住這套，等待下一波漲幅完再考慮出售，現在可以繼續加倉寶中或者福田學位。

問：請問本科畢業，已在深圳公司上班，正常情況下是在一家公司連續交滿六個月社保就可以正常辦理落戶了嗎？

答：是的，看來度娘信息太多，紛繁雜亂，讓大夥so easy的問題也跑星球來問。。。

很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。