全國空置率最嚴重的城市（嚴重過剩這7個城市）
2023-07-20 08:47:41
作者：子非魚關於甲級寫字樓空置率問題，我每年都會寫，長期關注本號的人都知道，寫字樓空置在中心城市中普遍都高企。
近日，仲量聯行披露了今年重點城市的寫字樓空置數據。可以梳理出以下幾個亮點：
第一，被納入統計的20個重點城市，寫字樓空置率較去年繼續上升的有11個，下降的有9個。
11個空置率上漲的城市分別是上海、深圳、廣州、成都、杭州、重慶、武漢、鄭州、青島、天津、瀋陽。
9個空置率下降的城市分別是北京、南京、長沙、廈門、西安、蘇州、寧波、大連、無錫。
第二，20個重點城市寫字樓租金全線下跌。跌幅最大的是武漢（-4.2%），其次是廣州（-2.5%）、青島（-2.0%）。
第三，從空置率絕對量來看，青島空置率第一，天津第二，瀋陽第三。
空置率超過33%，也即空置率超過三分之一的城市有7個，包括青島、天津、瀋陽、鄭州、武漢、長沙、廈門、西安。
空置率超過三分之一，意味著每三間寫字樓就有一間在閒置。
其中青島高達48%，逼近50%，也即每兩間就有一間在控制，天津也達到了42%。
第四，空置率最低的是北京，只有10%。
北京是四個一線城市中空置率最低的城市，也是重點城市中最低者。一線城市中空置率最高的是深圳，高達21%，也即每5間就有一間空置。
空置率這種東西，太高肯定不行，那麼多寫字樓空置在那裡，是對資源的浪費。
但太低也不好，空置率太低，市場缺少置換需求的空間，會加大市場的租金上漲壓力。
什麼事情都不能過猶不及，空置率也是一樣。本號認為，一個城市的甲級寫字樓空置率最好維持在10%左右，如此既能維持合理的置換需求空間，也不至於浪費資源。
如果以10%為衡量標準，那上面20個城市，也就北京剛剛達標，其他城市的空置率都超標了特別是空置了超過三分之一乃至接近二分之一的城市。
其實去年仲量聯行披露了一組更詳細的國內41個城市空置率數據。其納入統計的城市包括內地27個省會與首府，4個直轄市、5個計劃單列市、以及蘇州、無錫兩個地級市，以及中國香港、中國澳門和中國臺北。
數據：仲量聯行
按照戴德梁行去年披露的數據，國內41個重點城市，只有臺北、香港達標，其餘39個城市甲級寫字樓空置率都超標了。
換句話說，我們的寫字樓供應嚴重過剩了。
為何會出現如此局面？主要是因為地方城市對寫字樓建設情有獨鍾。
一方面，寫字樓代表著繁華，這幾年興盛的CBD燈光秀的主角，就是寫字樓。
另一方面，與經濟和稅收有關。由於寫字樓可以為城市帶來豐厚的樓宇經濟，也即各種稅收和總部經濟效應。再加上寫字樓的靚麗外觀，可以塑造市容市貌，所以每個城市對於寫字樓的建設，都樂此不疲。
然而，當經濟處於上升期，這些問題都可以掩蓋，然而一旦進入下行期，所有的問題都會被放大，會成為困擾。
今年以來，我們的經濟增長不確定性加劇，上半年二季度GDP增速0.4%，整個上半年GDP增速只有2.5%。二季度GDP負增長的省市自治區有5個，上半年GDP負增長的省市有2個。其他省市雖然保持正增長，但大部分速度都放緩了。
數據：國家統計局
在這種背景下，對寫字樓的需求自然萎縮，各城市寫字樓租金下跌就是最直觀的體現。
空置率普遍高企的寫字樓，即便放在經濟上行周期中，也最好不要買，投資價值非常低。更別說如今的局面，買來就砸手裡了。
不光寫字樓，當下的住宅，如果不是特別著急，有需求的人士，也最好繼續等待時機。
住宅的空置率雖然不比寫字樓，但也不低。
此前貝殼研究院曾公布過一組主要城市住宅空置率數據。
貝殼研究院根據3個月無人居住的存量房作為抽樣調查目標計算得出的結果。
來源：貝殼研究院
納入統計的28個主要城市，19個城市超過了10%的安全線，其中6個城市空置率超過了15%。
這還只是抽樣調查了3個月以上無人居住的存量房，如果算上沒賣出去的現房與期房，各城市真實的空置率會遠高於披露的數據。
換句話說，當下我們的大多數城市，現房新房加上存量房再加上期房，已經呈現出供應遠大於需求的局面。
在宏觀環境不確定性加劇的當下，投資需求正在萎縮。
在購買力所剩無幾的當下，剛需購買需求也在萎縮。
一個是供應高企，一個是需求萎縮，這意味著大多數城市的房價調整仍會持續，下跌空間依舊不小。
這種背景下，買房根本不用心急。
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