大理民宿現在有多少家（大理民宿客棧現在能抄底撿漏嗎）

2023-10-22 19:32:32 4

來自: 豆瓣 明叔

新人一定要看一看，避免吃藥，關於找房子什麼樣的房子適合你，大理的裝修狀況，怎麼才能找房子不浪費時間，以及大家總說做民宿客棧入坑的問題！

我來大理快三年了，以前很早就來過，那時候人民路那房租那個便宜啊，生意還不好做，但是當時可以看看本地人的生活狀態，安靜的街道也很美，我去過麗江古鎮，涑河古鎮，但是就是感覺大理更舒服，我不太喜歡熱鬧太商業，所以那時候就決定以後還是會來的。

大理生意房價最高的時候也就是2015年前後，人民路最火，到處都是擺攤兒的，但是我沒來過，聽我老婆說過，那時候大理最好玩了，我們來的時候是2017年，當時就是想定居在這，也沒想過具體幹嘛，走一步算一步，先來了考察一個月，然後又過來找房子，肯定要有自己的家麼！

2020年初設計民宿-居山

正文來了哈，我們對找房子有自己的觀點，不喜歡的房子肯定是不會要的，不論貴賤，我們當時找房子也有中介，可能是八字不合吧，死活都找不到，我們自己每天也都去找，很辛苦的，已導致我現在知道很多老大理，都住在哪，幾乎古城範圍內10公裡內的房子我們都看過，但是現在再出現的房源我們就不知道了。

找中介會節省你很多時間，中介最好是本地人，什麼什麼村的，這樣比較靠譜，中介那點錢不白花哈，他們有一定的擔保作用，而且還懂本地話，有啥問題肯定會幫你解決的，所以一定要找個靠譜的，不靠譜的會把你相中的房子偷偷弄到自己手裡，亂開價，兩邊抬價等。為啥不要找外地的人，你想想，他連本地話都聽不懂，真出啥事了，能咋著，關鍵是本地白族民居有他們自己的語言方式及理解方式，本地人一句話就能說明白，咱們跟人家整明白一句話的意思，咱聽懂了，最後他們還是不明白以及曲解你的意思，這虧我吃過很多次，還有本地中介的好處，稍微有點名望的，我加建點裝修人家都能幫忙，你想一個外地人來這想建點東西，政府能理你麼，所以切記哈，還有想跳單的，你別覺得自己聰明，省那點錢，最後吃藥，那就只能認倒黴了，現在我們弄啥都想找中介。

我對房子要求比較高，經營麼，剛來的時候我整整找了一年，房子不是這問題就那問題的，我當時看中一個房子，馬上就籤合同了，東西都郵過來了，我還挺高興呢終於找到自己喜歡的房子了，特別開心，結果沒過幾天，那邊突然冒出來另一個房東，房子不租了，想租就只能合作，合作要我們一半股份，喝假酒喝多了是麼。房子果斷不要了。那房子勉強算四大座，共計房間數20多間，不算配房，挺不錯的，各種房型都有，都是老房子，在三塔那，房子特別適合做青旅，很有特色體驗感好。突然冒出來的那個是擁有四間小房子房東的兒子，想租成就必須跟我合作，要不就搗亂，所以找房子一定要擦亮眼睛，不行就拉倒，別存僥倖心理，有潛在風險的不能要。

2020年設計民宿-居山

就是房東好壞，滿嘴跑火車，或者是來回變價的房東，親朋關係不好的，那房子上天也不要，以後的事花樣多著呢，你不要以為是還價，在這邊這叫不守信用，你裝修完不租你都幹的出來，所以合同要籤好，而且好的中介這房子他們都不收，有問題的房子都不要，他們一是介紹沒有保障，白忙活中介費都要不到，而且這房子也浪費時間。想找好房子，就得找中介幫忙，本地親戚朋友很多，一打聽就知道了，只要房東好啥問題都不是問題。（房東這事你以後細品，你就知道了）

2018年設計民宿-tequila

這個要根據自己喜好來，我覺得哪好你不喜歡沒用，大理這邊分上中下，上邊蒼山腳下，空氣是真好，比洱海邊高200米左右，幾乎都是山景，一部份俯瞰洱海，而且有的可以去茶田啊，溪谷啊，登登山啊，玩的多一些，這些地方我都住過，親身體驗哈，你要是不認同，沒關係，肯定是你選的地不對，缺點呢，就是愛下雨，當然你有足夠好的取暖設施這都不是事，中間地段呢，我個人一般，不是很喜歡，上不靠山下不靠海的，作為經營來說一般般吧，沒啥特色，自住倒是沒問題。靠海邊的村子就不用說了，最基本的就是離洱海近，現在洱海規劃的越來越好，來大理蒼山洱海麼標配。

海東，景色也很不錯，直觀的蒼山洱海，雙廊啥都有，海東別的村子最大的問題就是不方便，去古城玩也好，還是去啥景點啊，都遠。吃飯啊坐車啊都不便利，單純的就是來修養的，想清靜的還真不錯，（我去那邊也找過房子，在三文筆村附近的房子我也看過，毛坯的多，好客棧不少，都很大，房東都獅子大開口，整不起，我沒那營銷能力，賺不回來，就是賺回來了，也沒多賺錢，還壓力特大，我就想輕鬆點，利用我自己獨有的優勢發揮就好了）

以後海邊的客棧競爭壓力會很大，地段啊，交通，周邊設施，古城近遠，很多問題，新手，正經不差錢的，無所謂盈虧，玩麼。但是差不多選手別浪費時間和錢了，第一裝修改造上，有幾百個的儘量別碰，海邊收入確實可以，但是在海邊裝修沒特色就完了，你只能吃剩下的，這剩下的還得周邊分，投資太大，你為了情懷就沒辦法了，海邊現在外貌整治，統一化白族民居風格，想裝修有特色，現在弄夠嗆，而且你想不符合統一風格，你也夠嗆，洱海環路那麼大項目，就別費勁了，最主要的是海東別墅區，比白族風格好看吧，還有那個理想邦，還有海東以前的客棧，你就品吧。第二現在100米內手續就別想了，而且以後會更規範，海邊會管理很嚴，別僥倖了海邊罰款可不是千八百了。第三那房租，現在那是一個可怕啊，不差錢的感覺房租不貴，畢竟500個對人家來說也就是50個，前一陣去海邊溜達，有個房子8小間，老房子，毛坯的，只租10年，房租5年75個，兩次付清，還看了個就小4間，就是他們以前的柴房，加起來能有60平米不到，毛坯10年100個，一次性付清，這倆個地段絕佳哈，這要是想把錢掙回來，那就只能把環海路結上，整個收費站了。

在大理找房子有很奇怪的現象，除延海和自住外，做經營來講以古城為中心往下關方向的村子很少，往南方向海邊的村子也就在羅久邑，上兌村、南門那一塊，再就是山上了，幾乎在這一條線上，生意應該是好做些，客人不會覺得太遠，在大理大家公認的5公裡內接受，3公裡內絕佳，但是往北，現在大家幾乎都弄到灣橋了，灣橋我個人感覺確實遠了點，努努力都要到喜洲了，銀橋經營遠近這些年都應該是極限了，太遠確實就不太方便了，銀橋是個很神奇的地方，距古城7-8公裡，但是就是可以的，有幾個好民宿酒店，價格真香啊，我對那的感覺也不錯，以前在山上那住過一陣也經營過，生意可以，那地方空氣好水也好，外地人很多的。

現在大理這邊村子比較火的才村、龍龕、馬久邑、銀橋（這是我找房這兩年的總結），才村，火的比較早，有碼頭，民宿客棧很多，我個人不是很喜歡那，街道窄，停路邊，可能就罰款了，龍龕不多解釋心花怒放拍攝地，很多好的客棧民宿，以前有碼頭現在沒有了，有自己特色的節日，關鍵的是好房東真香啊，馬久邑村子裡沒意思，但是以前的海邊客棧還是很厲害的，別的不清楚了，5公裡了，銀橋，外地人多、客棧多、民宿多、景好安靜，扎堆兒生意就好做，我感覺銀橋火起來的原因有很多，後面的茶田，登蒼山的小路，附近的山谷（小瀑布小溪潭那種感覺的）。有些村子最近也發展起來了，不多介紹（我真的不知道還有哪）

有些村子個人不是很喜歡，村頭太多加工石頭的了，又髒又吵。第一印象很重要的。來了以為到了石頭村了呢，開車都不敢開窗戶，刮一臉土。

綜上你就看看啥位置，啥交通，啥景色，滿足你個人的要求，還是滿足客人需求。

2018年8月設計民宿-tequila

你先問你自己是坑麼，大家都說來這做客棧入坑了，我從來都沒有這感覺，就看你會不會弄了，你啥也不懂，人傻錢多，那就肯定入坑了，做生意一定要有自己的判斷，海景、山景還是田園，投資多少，這是都是正比的，景色肯定是第一位的，然後就是裝修改造了，再就是服務管理交通等等，找到適合自己的定位，你想啥都有，那就看你的運氣了。

現在這邊在掙錢的民宿很多，你不掙錢但是不代表別人也賠錢啊，要看自己的眼光能力，砸裝修，砸服務，景色獨一無二能滿足百分百體驗，裝修改造都明白麼，你得有特色主題，也不能一味的去抄襲跟風，死得快，裝修這門學科可不是你看看書，看看電腦就行了，我們學了那麼長時間基礎在學習設計，你隨便看看就比我們做的好，那世界上就不會有這門學科了。

這邊正經入坑的是裝修改造，不懂肯定吃藥，期望值太高直接能把你氣死，現在抖音也好裝修公司也好，保證3個月給你改造完的千萬別信啊，只要大家在這面裝修過房子的，有幾個人能3個月做完的，（如果是簡單的裝修，3個月還湊合，就是刷牆改水改電，這還是房子基礎工程本身就弄完的情況下，沒有大改動的，不涉及到結構、房屋改造、搭建基礎設施，就是單純的裝修室內，弄弄衛生間地面就OK了）正常的院子改造半年裝修完你都是快的，常態一年，慢點兩年，有的說我幹的可快了，在外地調工人，多大的項目啊，就那點小工地，一般工人的誰來啊，在家那邊活都忙不過來，有啥優勢能把那麼多人請過來，差旅費啊吃住啊，都是錢啊，算算就真不如本地工人了，還有的說自己工人多，幹的快，就算你幹的快倆月60天完工，工人算20人，都按照平均工費150元，一天3000，60天18萬，咋樣不算材料大工錢都不算，他在給你報個低價你信啊，一個小工地那麼多人站著跳舞啊，幹活需要氣勢。

大理這的房屋改造裝修多數都是本地的師傅，如果是老房子改造那就必須是本地工人了，外地工人幹不了，這的老房子還都是榫卯結構，有多少工人還會啊。這的工人幹活是比較麻煩的，第一，上班時間是8:30-晚6:30，中間休息倆小時，而且還有很多間休喝茶抽菸的時間；第二，本地風俗有一項叫做客，不知道的問問老大理，一做客就是三天，你要是跟工人好他能少做一點客；第三，就是下雨，肯定是不幹活的；第四，單純的不想幹，第五；他接手了很多家工程，來回串臺，時間及其不穩定；第六，政府通知停工的等等很多原因，你一點辦法都沒有，這就是裝修為啥慢，沒辦法快除非你就是室內裝修，而且是簡單的能快。

裝修這邊白族特色新房子，毛坯一般都是450平米，不算院子，毛坯相對好弄，拆除和除渣的項目很少，要是別人裝修過的，你不喜歡那風格，那可老墨跡了，上來先拆，再改再裝，一般正常費用的本土裝的做法，沒有40個啥也不是，差不多點的得80個，其實這個就是別墅裝修，450平米的別墅，在一線城市，你說說裝修多少錢，你要報價80個人家都不帶用你的，城市的別墅，室內外裝修、配飾設計及施工、講究點兒的再做個燈光、園林景觀也得找人做吧，你算算多少錢，這些還不算設備錢。你要裝修的不好，經營價格也上不去，裝修和收入是成正比的，咋的誰專門過來度假體驗低配風？體驗監獄那種四白落地簡樸生活。咱先不說裝修多有特色，但是最基本的高檔品質應該有吧。

要是老房子價格更貴，一般都是3間或者4間的，3間房就是上下共6個房間，4間房上下就是8間，老房子都不是很大，牆體基本都在60厚，而且都是大石頭砌的，海邊的有土房，施工都很貴的，而且還是瓦頂，要是主梁沒壞換一套瓦，弄好點沒個4-5萬都不用想，老房子都沒有下水你都要改，線路基本名管，你就算吧，全弄完40-50個正常價格，很多人肯定不服，20萬以內就能弄完，我在這不跟你抬槓，你要是感覺同等價位你比我弄的好，估計你也不會幹客棧，你早幹裝修去了，你想想20萬夠幹啥的，你懂裝修麼？你懂結構改造麼？你懂設計麼？你懂配飾麼？你懂園林景觀麼？咱這最基本的5項每項就四萬，能裝修出啥來啊，衛生間買潔具夠麼，櫥櫃錢夠麼，家裡的家具夠麼，就別說動動結構了，搭建配房和園林景觀就閉著眼睛弄吧，這是實際會發生的，不是潑冷水，不是漠視你的夢想，這是現實，都算不上設計費，你想想，咋可能弄出來別人那樣的小院子，不可能的，沒有人民幣，啥都做不出來，都算人工你全自己上，材料主材也得買啊。

還有你要了解當地的政策，這些每年都是變的，加建改造都要符合要求。不是你想咋建就咋建，想建哪就建哪，都會被拆的，損失很大的。

2018年末設計民宿-古樹屋

以上說的還是不是很大的房子就是單純的住的舒服點，朋友家裡人來了有地方住的條件，還都是基本裝修的條件，你想想你在經營做民宿就更別提了，咋的別人來體驗住在工地水泥效果，還是體驗那種空曠的農村效果，告訴朋友們，好東西值錢的東西大家一看就知道，很多設計配飾人家一看就明白你花了心思，啥年代了，沒見過大餅啊。

但是有朋友說我要自己幹，20萬能做下來，你啥都幹那是便宜，主體結構找別人幹，剩下全自己弄，希望你兩年內能住進去，並且裝修的還很好，工藝咱就不說了，不用想，粗糙風格的，精細是需要花時間經驗的，設計也不是專業的，也就你自己感覺良好，客人第一感覺都是被騙了，家具搭配配飾色彩，這個不是我認幹就能解決的，審美懂麼？不是滿足你個人的審美！園林就別提了。很多項根本就不是你想的那麼簡單，看看就會，照貓畫虎你都畫不明白。抖音某些人花了30多個做了客棧，弄了兩個多月，平地起的，配飾都做完拎包經營，基本都配置浴缸，30多個啊不到40個，我有項目以後就找你。你在這給別人弄虛假信息，給別人畫大餅好玩啊，太能忽悠人了，相信你忽悠的一看就不懂施工這一塊，我跟我工長看了你發的視頻，你這速度2個多月，真的以後我有項目就找你，做不完雙倍賠償就行，你敢接就成。我一年要開發好幾家民宿，歡迎來硬碰硬哈，就看不慣為了出名滿嘴跑火車的。

所以說，租房子裝修都不便宜，沒有多少資金真的做不了，你想著就是來投資的，資金不足真就坑了。不是民宿這個行業坑而是你都沒有考察，被抖音也好其他人也好，把你忽悠了。

租金每年都在漲，別看洱海整頓這兩年獨院價格翻了一倍，整棟新房子由5-7漲到8-10，這些還是毛坯，這邊的房子價格浮動跟環境啊位置啊，關係都不是很大，他們主要是看別人家租了多少錢，那就是全村的統一標準。你可明白其中的道理。

小院子老房子價格要比普通得磚混房貴一些，前一兩年還是1萬多現在都2.8萬以上了，有很多地方都3萬多了，拿院子是越早越好，因為大理發展起來不是一兩年了，近一點的好院子早就沒了，剩下的各種各樣的問題，租之前一定要多問，在強調一下（要了解房子產權是否清晰，多人數擁有產權是否關係和睦，房子是否有人非自然駕鶴西去，一定要打聽好什麼因由，我以前接觸過一個特別破的房子，打聽一下被燒過三回，哪次蓋完沒多久就著火，不知道什麼原因，燒的就剩下一面牆，後來多方打聽，以前那是個宗祠，明白了麼，有些地，沒那命最好別碰，安全第一）

總之找房子一定要想好，是自住還是幹嘛，可千萬別一天一個想法，這樣咋看房子你都不會找的滿意的，自住就按自己喜好的來，經營就要考慮的很多了，自住的裝修跟經營的也不一樣，上面都講過了。

這邊租房年限現在法律規定是18年內合同是有效的。以前租了多少多少年，那合同都有點小危險，現在租房子能籤到18年的比較少，15年的也不多，這邊房東也很聰明的，利益關係沒那麼大一般就12-10年，8-5年的也有，都是看自己的需求，房子都是有遞增的從百分之3-15都有，看租金數和付款方式，大部分合同就是什麼時候付款就什麼時候有遞增，付款方式大致分為，2355、555、11355、33333、1把掏的，這些都是以15年為例，現在海邊基本都是1年一付，風險太大，房東也怕，拆遷跟你沒關係，剩下房租退你，補償你點裝修金就齊活了，投資需謹慎麼！

過來想開客棧民宿或者自住，直接接手成品的也是不錯的選擇，第一節省了裝修時間，基本裝修都在一年左右，這一年你不但費心跟裝修還得找住的地方，都是不小的開銷，跟裝修還氣個半死，接手成品院子你就不用費心耗時了。很多院子位置選的都很好，這個選址你就省了，以前租的房租也便宜，上來就有個能拎包入住經營的不是挺好的選擇麼，要是就是有那個裝修情節的，喜歡改造的，那你就自己加油。

想找一個位置交通開闊的院子不好找了，早就被大家篩選多少遍了，老大理很多都跟中介關係很好，就是有第一手好的房子也會被他們先篩選一遍。你想想要是論經營，剩下的那些又近又好的院子也沒幾個，只能找遠的，還有啥經營潛力呢，不經營住在哪問題都不大，滿足自己喜歡就可以了。

2018年8月設計民宿-tequila

現在轉讓的院子和客棧很多，選擇性很大，絕大多數都是因為這半年的情況，這半年的旅遊市場衝擊很大，但是洱海修好，大理旅遊會直線上升，你要是不信那你就在兩等一年，到那時候在想接手價格會很讓你頭疼的。轉讓的院子第一要看裝修跟轉讓費是否成正比，裝修真的可以，價格也是可以的；第二看裝修風格你是否喜歡，要是不喜歡二次改造費用更可怕，那你還不如找個毛坯那，如果是大體OK，簡單調整室內的布局或者配飾，問題不大10來個輕鬆搞定；第三位置，交通環境啊等等，這個需要你考察好，真要開在大山裡，旁邊就是美出花，很多人也不一定敢去，因為這邊很多墳地亂七八糟的，有時候田裡就有那麼幾個，有的風水是好，晚上回家不出冷汗啊，跟大兄弟做鄰居有點不妥，（以前有個大姐給我找了個風景特別的好的地，旁邊就是茶田，還帶房子，7-8畝地，做個農場，採茶體驗都不錯，說的特別好，能看大理洱海全景，我去看了也確實很美，就是後邊新建了個火葬場，再往深處走是一片墓園，千八百個墳吧，這個我真整不了，咋的墓地一日遊啊，火葬場體驗課）.......所以啊，都要看好，別弄到手，就涼了；第四一定要了解好轉讓的原因，有的確實便宜，便宜肯定有便宜的原因，對吧，比如裝修不好，位置不好等等，你就看你能否接受，有的確實是不想呆了，前一陣羅久邑有一個房子特別便宜低於市場價的一半轉讓，秒接，接院子的肯定美壞了，轉讓肯定是賠了，房主就是不想呆了，想回家了，因為他一線海景房拆了，傷心了，所以低價甩出走了，這樣的房子不好碰，誰要是碰到就秒掉了，多合適啊。這種撿漏幾年也沒一個。再就是房主說特別掙錢他不想幹了咋的咋的的，只要有帳就都不是事，一看就明白了。現在市場比較透明，你都能做出評估，現在拿出的帳都是大理不景氣的時候，現在帳面可以，那以後肯定更可以的，這就可以入手，（網站有帳，有些是總網站數據，這個動不了手腳，大網站數據都可以隨便改，他也就不幹客棧了）

有些院子轉讓大家談價格也不要亂給，有很多人就想按照自己的價格承包轉讓，真的那10個20個真不算事，我任何一個民宿一年都能賺回來，我可能那個價格承包轉讓麼，隨便找個人管都比你給的價格多。這個就像去買車，咋的你能跟銷售說給我抹個零。好的院子，價格就在那，就算剛租下來的原貌給你，你用轉讓費的價格你也不一定能弄出來。所以你自己核算好價格，看看哪個更節省時間效率高。也有許多院子承包年包啊或者幾年包，這種一般都說明院子是可以的，盈利肯定是沒問題，要是真的幹不下去就轉讓了，銀橋有個朋友院子剛剛裝修完沒經營就租出去了，因由是回家生孩子去了，對吧，真要是沒潛力就轉讓了。

經驗：許多新人，你還沒裝修過，當你弄上你就知道了，很多報價是低，等你籤了合同幹上，大家都是按合同幹活，你有些認為這個錢數是全都含的，其實不然，最後都是增加項，和實際面積，一算帳你就想明白了。這叫套路，都是低價籤後增加，要不咋掙錢，誰天天白給你忙活啊，裝修可是特別的累的。我給別人裝修都是我跟工長要商討好幾次，反覆得研究好施工方案一口價。所以你上來聽著貴，無增加項，最後核算總帳，會比你那個東加一點西加一點便宜許多，別人幹活你都籤合同了，你發現開始有增加項你能換麼，給你偷工減料後期工人幹活你都接不上。大家做是的風格不一樣，我就喜歡乾脆一點，別天天擠牙膏，沒意思。

有些院子不要接，弄的亂七八糟的或者啥也沒弄轉讓費很高的，接手過來多花錢還不說還要浪費很多時間。位置交通不好的也要慎重，經營很頭痛，有多少客人在留言評論回家害怕，還不知道麼。

切記好的院子轉讓到了低價肯定是不會再有啥浮動的，你可以觀察了解一下啊，是著急走家裡急需錢還是經營不行，您大可放心好的院子今年這個價位、明年還是，後年就漲價了。你想想房子給你設計完，施工一年幫你裝修完，房型有自己的特色，費心費力，房租還便宜，地段還好，就在主路邊，有景色，年限還長，離古城近，離海邊近，不在規劃區內，附近有菜市場有超市，飯店n家，轉讓費超級便宜，在你們理想價格10-20個你要是有這樣的好院子聯繫我，有多少我收多少。老房子特色小院趨勢明顯，以我的經驗分析根據大家來旅遊，就是體驗，這是第一位，誰不試試海景，誰不住住全木頭的老房子、石頭房子，隨著時代的變化，大家的消費能力審美能力都可以了，都很注重隱私，不再喜歡青旅，不喜歡人多，自己的朋友家人一起出行，租一個小院子相對獨立的空間，一起做飯，休閒一下，這就是趨勢。

大家有些疑問的運營成本什麼的可以去抖音看看（不知名得老闆娘）她說的最真實了哈。別看網上那些畫大餅的大師，吹半天牛逼啥也不是。還有那些改院子的，沒幾個靠譜的。許多工藝很複雜，你一個沒注意到就和沒做差不多，你也不是同行，哪那麼多一看就會啊！現實一點。

民宿客棧。無非就是環境位置、特色改造裝修、服務，要不你長得好看也湊合。你要是哪個都不行沒特色就別碰了，是坑，大家可以看看，這行到底有沒有賺錢的，還是都在賠錢，要是都賠錢大理就不會有任何住宿。還是那句話，任何行業都一樣，都有賺錢的都有賠錢的，就看你行不行。

就寫著麼多了，感覺有用你就看看，好好考慮考慮怎麼投資，沒用的，你就加油。不愛聽的認為我胡扯的你就當我放屁。

嘮叨幾句哈，有些夢別做哈，你看別人做的好，到你那啥也不是，你從來不找自己的原因，不是賴社會就是賴大理，賴旅遊，賴客人沒有品味，怨這怨那的。最近有人說大理寒冬千萬不要弄民宿，你懂個毛啊，安家看多了，去年在大理能看清市場的人不是很多，先懂的這幫人都在狂發展各自的模式，今年又有許多人明白了接下來大理的住宿方面的趨勢，現在入手就有點慢了，好地幾乎都沒有了，剩下都看運氣了，大理只是民宿從新洗了一下牌而已，新的趨勢沒抓住，那這波車你又沒趕上唄，不明白多想想。我不是說自己多牛x，我在做之前好好分析過，調查研究過，不是上來有倆錢就一頓砸。

還有設計這一塊，有些人別老玩社會空手套白狼那一套，咋的我們都小孩啊，我全名你都叫不出來看毛設計啊，動不動的就然後我給你出個設計，幫我做圖我先看看效果，啥年代了，你當10年前呢，不出錢能做啥設計啊，別以為自己畫兩筆就能做出啥東西來，你以為我們十五六年的經驗白玩的呢，你弄出來那東西也就你自己看著不錯，就別合計賺錢了，吸引的也就和你同眼光的人，你的朋友來你那玩不可能說實話的，他不會說你弄的是個垃圾。咱就不說別的20萬是不可能做出40萬的活，這是成正比的，你有20萬能裝出20萬就不錯了，千萬別想一本萬利，一夜暴富，你當投資實業是炒股呢。你就說說你在城市的家裝修多少錢吧，來這想花20個改一個老房子，能整出啥。

還有些設計師，咱能要點臉麼，別一天天瞎放屁，別拿別人做的東西當自己做的，嚓，現在咋的手機沒網還是咋的，在網上一下就能查到你說得作品，為了賺錢不要臉了，咋的到時候在跟客人解釋，那個是我們一起設計的，參與設計，現在的網站那獲獎設計都會公布設計師名單及公司，咋的你是中央美院建築學院室內教研室講師啊，別扯了設計費按200收你還打折，咋可能，你要是有那兩下子一般的活你都不看，總造價都沒有設計費高，有些設計師也就是騙騙不懂的小白，轉完定金就拉黑。大家設計施工一定要找對人啊，說自己獲過這獎那獎的，真的，那點設計費夠不上人家團隊運營的。千萬別被騙，給你弄個亂七八糟，你咋看方案都不過，那錢肯定是不會退你的，大不了剩下的不要了不幹了。

也給給你們講講關於設計這一塊，設計師都是以美術為基礎，然後開始學習設計，布局是否合理，人體工程學得懂吧，學科多著呢。然後再去公司實踐，工地學習施工，材料市場也要跑，經驗是一點點積攢起來的，沒有哪個人不學就會，咔咔裝修建房子的，身為一個設計師，要懂的東西很多，設計類最基本得有審美吧，畫圖啊效果圖施工圖等等，還要懂配飾吧，要不給你弄一碼鄉村風，那你還做啥生意啊，景觀我們也得懂，材料你得門清吧，要不你咋知道啥材料出啥效果，自己再有工程隊，還得跑現場解決施工出現的問題，而且設計師還要懂施工，要不他咋能知道自己設計的東西能做出來，水電木工泥水匠結構.....這些施工工藝上都得懂，這是基本的，有的我們都得自己上手做。你以為我們掙錢就是動動嘴呢，我們買的是創意經驗，是辛苦。

還有以我的經驗年齡來算設計費200每平米，這是行價，多要我還真沒那實力，要是說再過個5-6年也就漲到500-800，像獲獎的，哎，咋說都得上千了。設計費能不能打折，告訴你不能，抹個零頭就不錯了，按面積算的，你可以哪不要設計不就便宜了嚒，你幹嘛跟我們掙辛苦錢的過不去啊，唯一設計費可以少的就是施工也是設計方，但是項目得大些，能抵扣部分設計費，也就這樣了，又有人說不找你做，可以啊，我還不接呢，連設計帶施工含有建築部分裝修園林，樓上樓下的5、600多平米總造價20個，你快一邊玩去吧，一天天，玩兒呢！

還有這都是裝修設計，還不算配飾設計呢這是分開的。這就是設計類的行業規則，你不懂不知道我現在告訴你，你說你裝修從來都是全含的，看錢的情況。...如果你定了設計師，一般設計師出場5次左右，絕對不會天天在你那，多少設計費啊，天天沒事幹啊，也就是開工去交底，把設計都交代一遍，施工圖效果圖給你就OK了，中間有事會去幾次，不會天天泡在工地，驗收去一次，就完事了，關係好能多跑幾次吧，要是施工設計是一家做，那設計師會常去的，否則費用真的不夠，車費都不夠，還有外地設計師，真就是來不會超過5次，那點設計費都不夠坐飛機錢出差，那就是義務勞動了，天天玩呢。大工程除外哈，那設計費肯定是都算進去的，小工程，真的不夠出差錢。

關於住宿類的投資回報率，我有的不清楚，因為沒那麼多錢投資過千萬的，我現在做的都是100個以內的小投資，投資分幾種理解上意義的回本，第一是年回報率，第二是總回報率，我做的最高的年回報率，過年七天回本，總回報率在兩年內回本，所以說大家做的在三年也是可以的，我畢竟有我的優勢，你想省點心肯定是要金錢上多付出一點。還有別一弄啥就說民宿不賺錢，真的是你不賺錢，現在古城裡有一家新開的，做的不錯半年毛利50多個，咋的不比你海邊差吧，看看人家怎麼做的 學習學習，看看人家那服務，都替客人想到了，不是送點東西就叫服務，服務做不明白麼，關係處不好麼，那好評率，我看了都佩服，能不是網紅店麼，還有的時候也不要認為自己投的多，銀橋的木田知道麼，人家在山上就投了小兩千個，投資少啊，有幾家海邊能到這個數的，咋的你投資那點錢在海邊做一棟房子真不算啥，說白了都沒有正常別墅投的多，能出啥效果，就正常房間唄，說明白了是你審美不夠，找的設計師不行，而且投資不成正比，不掙錢那就沒辦法了，位置不行得靠裝修找啊，不是在海邊位置都絕佳，以前這邊的遠和梧桐都在海裡，那才叫位置好呢，其他的去看了看你也就是靠著海，雙廊除外，我都提過在北京講究點一棟正常的別墅硬裝150個軟裝150個，這個硬裝軟裝一般是成正比的，兩家不同的公司共同合作，還有園林景觀講究點的也得從新找人，這都不算找人看風水呢，再有點錢還可以做燈光設計，這還是沒有大結構改動和加建費用，現在在北京也加建不了，我見過牛逼的只是把兩棟別墅拆了，蓋了一棟新的。哎......有錢人的世界....

對事不對人，我只是表達我的想法。給新手指條路，盲目投資瞎找房真不行，在這我認識了很多朋友，互相幫忙學習分享經驗，謝謝看我在這吐槽