房地產資深從業者談購房（房管家觀察買房的邏輯）

2023-04-27 18:48:03 2

轉眼十月將過，寒風吹了個吹，樹葉黃了個黃，體感溫度降了又降。伴隨著降溫而來的，是大眾普遍對於經濟形勢的預判走低，尤其是房子，以往大家對房子是邊罵邊買，到現在，談到房子基本都是謾罵狀態，後臺留言中不乏極端發言。縱使房地產業千般不好，但世間萬物的發展並不會跟隨意志改變，存在即合理，商品房出現並發展至今，不是某一個人意志的決定，是市場的需求催生的蓬勃生長。

看眼下，房子還能不能買成了老生常談的問題。之前的文章中也聊到過這個問題，衣食住行作為大眾的基本生活需求，是無法改變的事實，在「房住不炒」的前提下，解決居住問題是勢在必行的，追求更好的生活也是每個人的夙願，因此，商品房還是有其存在的價值的。

但有一點必須清醒，現在買房，一定要理清你的邏輯，閉眼買的時代已經完結了，如今的樓市魚龍混雜，下面是小編對於近期買房的一點淺見，水平有限，歡迎大家留言討論。

1、未來一年，到底要不要買房？

對大部分人來說，未來買房一定要節制！前文中已經提到了，當下的樓市，投資與回報逐漸趨平，房價很難出現暴漲，樓市的遊戲規則全換了，早幾年的買房其實是沒有難度的，也沒有任何方法論，甚至不需要技巧。因為之前中國經濟發展的勢能實在太強了，城鎮化的能力實在太強了，這股力量其實是可以燙平所有問題你只要有勇氣，敢下注，是不會虧的。現在買房已經不是拼勇氣了，拼的是智慧，和各種各樣的能力。這裡有一個最直觀的判斷：如果你對買房沒有明確的方向，那麼先不要買。例如結婚需要婚房，二胎需要改善，孩子需要好的學區等等，這種明確的需求，你就可以上車了。

2、土地不稀缺，地段才稀缺

過去二十年，不論是從業者還是買房人被灌輸的思想都是，房子是稀缺的，是非標品，是沒辦法被量化的，所以房價一定漲。但當城市財政收入開始下滑，土地放量達到一定程度時，你會發現房子其實並不稀缺。對樓市略有了解的人就會發現，當下的存量房市場驚人的多，不止商品房，各種保障性住房雨後春筍般呈現，搶佔的可都是商品房市場。在這種條件下，房子本身的價值是被稀釋的，再加上近幾年爆炸增量的土地供應，進一步導致房產價值下跌。但是，地段的價值可不會被稀釋。

所以地段很重要，更重要的是土地邊上的資源。

3、買什麼樣的房子才抗跌？

在討論這個問題前，要有個前提，那就是這個問題主要針對改善客群。剛需群體考慮房產的抗風險能力意義不大，當然，這裡指的是房產價值，而不是爛尾這種風險。在這個前提下，我們回頭看看市面上的產品，現在的土地出讓都在鼓勵小戶型，同樣的土地下能保證儘可能多的套數，讓剛需都儘可能上車，因此剛需的佔比巨大。而未來市場，剛需客戶一定越來越少，改善客戶越來越多，從需求來講，未來大戶型的需求一定高於小戶型。這也就是說，如果你能買更大面積的房子，未來它的供求比，會極度的放大。個人比較建議的區間在120—140㎡，再大可能就不好出手了。

其次就是買品牌開發商的房子。品牌為什麼重要，除了有底線之外，它會讓房子折舊慢很多，沒有品牌的房子就沒有服務的能力。買房認品牌，其實我們就是守住了底線，這對後期房產增值也有非常大的幫助。城鎮化發展到後期，在城市面貌變化不大的情況下。房子的增值其實就來自折舊慢，且有人住。所以買房認品牌這件事情，從現在開始，會變得愈來愈重要

無論怎麼選擇，房子最大的價值還是居住，這是根本邏輯，任何建議都是在居住這個前提之上的，想通了這一點，結合目前的政策，或許你就能通過房產實現財富的飛躍。