投資人的投資流程（投資人EPC模式浮出水面）

2023-10-11 09:47:46 1

日前，某地採用「投資人 EPC」模式實施片區開發項目的消息引起市場關注。

據公開資料，該項目位於某地級市經濟技術開發區，合作區域包括東部生態城和中心區兩大片區。東部生態城片區東至沭河，南至錦州路，西至東外環，北至三官廟大橋，規劃面積約20.3平方公裡；中心區片區東至香港路，南至臨工路，西至濱河東路，北至會展中心，規劃面積約2.9平方公裡。總投資約200億元。

項目採用「投資人 EPC」模式實施，中標方為某央企牽頭的聯合體。

項目主要建設中心區和東部生態新城的市政道路與公用設施工程（市政道路、橋涵、排水管、道路附屬設施等）、安置房工程、公共服務設施工程（包括會展中心、文化館、學校、醫院、消防站等）、綠化景觀工程（主要包括景觀綠化、城市開發空間、河道生態提升等）、水環境工程（包括駁岸改造和重建、水系調整、河道疏浚、水質改善、水生態環境重建）等。

本項目暫定合作期20年，建設期15年，其中中心區建設期3年，東部生態城建設期15年。

「投資人 EPC模式」是個什麼東東？在當前的政策和市場背景下可行嗎？

「投資人 EPC模式」並不是一個新概念，在我們「地方政府合規籌資的25條路」方案中，對於「F EPC模式」的改進建議中，就有這一部分內容。此模式現已公開報導，我們就來說一說。

眾所周知，「F EPC」是融資 工程總承包，也就是工程總承包企業同時負責項目融資，因有施工企業墊資工程款的嫌疑而被認為違規。

其實，在國際工程項目中，「F EPC」是很常見的模式，只是國際項目裡，F的概念比較寬泛，既指工程總承包企業帶資建設，也指總承包企業協助所在國項目業主融資，還可以是總承包企業出資在當地成立項目公司，由項目公司籌集資金建設運管項目並獲得回報。

「投資人 EPC模式」即中標企業作為工程總承包企業建設本項目，同時該項目也由中標企業投資並獲取投資收益。

其合規要義在於：

既然中標施工企業是投資人，項目資本金由企業出資，那就是企業投資項目，不是政府投資項目了。《政府投資條例》規定「政府投資項目不得由施工企業墊資實施」，而政府投資項目的定義是「政府採取直接投資方式、資本金注入方式投資的項目」。

此外，央行在房地產行業管理的文件中，有銀行不得為墊資的施工企業發放貸款的規定。在「投資人 EPC模式」下，施工企業是項目的開發主體，銀行給其貸款屬於給項目主體的開發貸，從而規避了上述規定。

「投資人 EPC模式」的難點在於：

施工企業的資金實力

由於政府不出資，由施工企業出資，所以對施工企業的出資能力和融資能力要求比較高，加之，片區開發項目投資體量比較大，所以，目前我們看到的此種模式的中標人均為央企等實力雄厚的企業集團。

「兩標並一標」的問題

工程總承包的中標方同時獲得片區開發權，是否存在「兩標並一標」的問題？可能要援引PPP的有關規定，明確「社會資本的中標人如具備施工資質的，可不再進行二次招標」。

項目的投資回報問題

不同於單純的施工掙工程款，「投資人 EPC模式」下，由於施工企業自身就是投資方，沒有誰給它支付工程款，投資資金連同融資資金、利潤，要通過項目自身的建設運營銷售得到回收，故項目的投資回報方式很重要。

一是市場化投資回報，項目要有市場價值，能夠產生市場回報。

本項目的建設內容為市政道路與公用設施工程、安置房工程、會展中心、文化館、學校、醫院、消防站、綠化景觀工程、水環境工程等等，這些工程基本是是沒有商業效益的。那麼，項目投資如何回收呢？

請注意，本項目合作區域包括東部生態城和中心區兩大片區，合作期20年，建設期15年，其中中心區建設期3年，東部生態城建設期15年。可以合理推測，本項目以東部生態城的房地產開發收入來平衡項目投資資金平衡，以15年的房地產開發收入回收整個項目的投資。

二是政府的補助補貼。

投資項目如有政府的補助補貼並不能認定為政府投資項目，其屬於使用政府投資資金的項目。當然政府的補助補貼應合法合規，要搭建合理的模式。政府還得具有相應財力。

信任問題

我們看到，「投資人 EPC模式」下，項目的回收期限是比較長的，以配套資源（如土地）商業開發獲得資金平衡，在較長的期限內，合作條件是否會變化？投資人比較關注。所以，投資人應在早期以合法合規方式明確獲得商業開發土地的使用權，以免夜長夢多。

由於項目體量較大，地方政府也擔心施工企業的投資運營能力，所以，這些因素也導致了片區「投資人 EPC模式」中標人多為央企等實力雄厚的企業集團。

土地一二級開發聯動的問題

片區開發「投資人 EPC模式」下，開發主體既承擔土地一級開發的任務，又要通過土地二級開發獲得商業回報，可能存在土地一二級開發聯動規避土地招拍掛的問題。好在各地的片區開發實踐以及國土部關於加強城鎮低效土地利用的有關政策，已經部分解決了這個問題。

悶聲發大財。之前有「F EPC」項目，其實質是「投資人 EPC」模式，被稱為「F EPC」帶來了很多麻煩，還是正本清源好。當然，「投資人 EPC」模式要成功，除了要解決上述問題外，最主要的還是當地的房地產市場和財政經濟環境要比較好。