汕尾星河和星河灣（品質飛地定義汕尾文明地標）

2023-06-24 08:03:04 1

在粵港澳大灣區的文字2017年之後愈發頻繁出現在人們的視野中時，狂熱的投資熱情就需要經過理性的洗禮，當政策被無數次解讀、信息被進一步過濾、案例不斷被驗證，區域發展的真正機會才會水落石出。

2月6日，德勤發布《「世界工廠」到「世界級灣區」——粵港澳大灣區發展建議》白皮書，報告指出灣區發展規劃要從區域經濟合作上升到全方位對外開放的國家戰略，向粵港澳三地政府提出了加強系統性制度構建的合作新要求，推動生產要素，人流、資金流、信息流在灣區內的快速流動和高效配置。

流動意味著落差，事實上粵港澳大灣區城市圈內經濟發展水平差異仍然較大，各區域發展不平衡、不協調情況仍然突出，人口和經濟規模的空間結構仍需進一步優化。而這種落差不僅體現在產業結構、經濟水平、人居收入的數字上，細至居住條件、出行方式，隨著區域協同發展的進一步深化，這種日益增長的需求既是現實也意味著機遇。

一方面，可期的粵港澳區域經濟發展也將帶來當地消費者對更高品質人居需求的水漲船高；另一方面，區域內都市群經濟提速，優秀產業及人才的「注血」成為必要前提，大灣區在打造品質的生活方式同樣是吸引人才的前置條件。

雙重作用下，對品質住宅日益增長的需求在當前的產品供給上已經呈現滿溢狀態，然而真正算得上品質產品的供給卻是萬中無一。

不難發現，汕尾住宅市場「口味」的轉變正是中國經濟轉型不斷深入的一次集中表現，正如黨的十九大報告明確指出：「中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾」。

細化人民需求，吃穿住行用最為基礎，論及房地產領域，在中國房地產業協會會長劉志峰看來：「改革有抑有揚。抑的，是不符合市場需求的產品；揚的，是高品質住宅。要用政策激勵機制引導市場供應高品質住宅，支持房地產企業發展優質產品。」

無獨有偶，國家發改委在其官方網站表示，鼓勵品牌房地產開發企業收購現有房地產項目，通過品牌注入、提高住房品質等方式，消化房地產庫存。

如今，伴隨高鐵汕尾站開通，中央商務區崛起，兩會灣區新利好落實，觀瀾廣場、站前路、體育中心等市政配套的完善，人們不再滿足於住宅內部功能的完善，開始期待周邊配套的醇熟和生活的便捷，這種需求的出現，使星河灣等一批品質生活發展商脫穎而出。

作為貼近人居需求前線的房地產行業，成為感知「春江水暖」的第一線，一個不爭的事實是，需求的增長在2017年從一二線城市輪動至三四線，繼續讓市場看到這個行業的發展潛力。

中指院數據顯示，2017年1~11月，三四線城市住宅用地成交規劃建築面積3.1億平方米，同比增幅超三成，在300城中佔比較上年同期提升4.2個百分點；土地出讓金也大幅上漲1.2倍至7660億元，較上年同期提升10個百分點以上。

受益於這一輪市場行情，2017年，在密集的調控政策、謹慎的貨幣政策和回歸住房屬性基調的多重作用下，行業的集中度正在進一步提升，克而瑞數據顯示，2017年銷售額Top50房企的市場佔有率已達到46.3%，為歷史最高點。

規模和集中度的提高，從一定程度上反映了行業發展的速度，客觀來說這離不開以往通過囤地、逆周期操作等模式，一些房企在過去十年內快速鋪開規模，並奠定了今天的市場座次。但隨著房地產市場調控常態化，房價、地價波動空間不斷收窄，這些在過去十年內百試不爽的利器正在逐漸失效，企業增收的同時卻不能帶來區域的協同發展成為普遍現象。

無論是企業還是政府本身，都開始關注引入項目對區域升級所能帶來的多元提升，這與以往單一的唯土地財政是從轉變較大。

而人居品質則是一個很好的切入口，尤其在粵港澳協同發展的大背景下，如汕尾市在《政府工作報告》2018年工作安排中提到「提升城市品質和顏值」；江門市2017年8月制定《江門市城市品質提升行動計劃》，在這一思想指導下，無論從城市定位還是企業引入，地方政府都更加關注企業給城市形象、品質升級帶來的促進作用。

針對升級的市場需求，以地產開發切入其中的房地產企業已經顯露出不同的打法，以汕尾市場為例。以星河為代表的品質房企，針對高淨值人群，打造可滿足品質生活、度假等多種需求的高品質住區；招商蛇口、陽光城等產業產城一體化類型房企，面向度假、休閒等適老適幼客群，構建契合社會精英階層舒適生活的住宅。

不難發現，從過去進入一個區域市場的快鋪張、高周轉的打法不同，房企在汕尾則是以完善的商業、教育、休閒配套為翹板，向區域購房者提供完善的生活方式輸出。

對此，住建部政策研究中心主任秦虹曾表示，在當前形勢下，房企亟待強化社會責任，為行業營造良好的發展環境，在促進企業自身成長的同時更應該關注城市與區域的品質的升級與發展，贏得社會的尊重與認可。

地方政府積極提升城市品質以滿足居民需求和增強對人才的吸引力，而在品質生活打造領域長袖善舞的企業通過模式複製實現了品質項目多點開花，尤其在項目所在地區域現有居住品質仍處於較低階段，迫切的提升需求與成熟的品質打造能力共同推動了「飛地」產生。

作為星河灣集團布局粵港澳大灣區的重要項目，也是汕尾首個高品質社區，汕尾星河灣經過成千上萬次磨礪，在配套、戶型、選材、工藝、智能家居等多個方面進行了突破性的升級，項目因此無疑成為區域品質人居的「高地」與「飛地」。

與一心將規模做上新臺階的邏輯不同，星河灣品質跨區域飛動的動力則是針對品質生活需求「上臺階」的匠心堅守。

這種經營邏輯在星河灣汕尾項目的細節中表現淋漓盡致——全屋遵循毫米級的施工要求，進行「無縫」拼接。光一道入戶門就需要歷經9個月、217道工序手工完成；一朵精美的拼花，就需經過多道水刀切割工藝而成；一段更細密的木紋拼花，必須以45度斜角劈開······

作為品質生活提供企業中的佼佼者，星河灣曾經將樓市的新階段比喻為「全新的上半場」——「新時代下，中國將進入以品質需求作為導向的品質消費時代和生活方式變革時代。消費者越來越理性和成熟，實實在在地做好產品，市場就會認可。」

亦如黃文仔董事長所提出的理念，一個好的建築，應該是留給世人的藝術品，可以作為藝術品和傳世品存在，更應是城市文化、城市文明的象徵。這種品質理念、價值觀念，如今已經滲透到星河灣集團旗下所有的產業。

這是一種潤物細無聲的做法，關注人居品質的「精工」將企業發展與消費者需求升級以及政府關心的區域轉型升級相結合，連接了更多的市場主體的需求，品質住宅這一產品概念被賦予了更加廣闊的平臺功能。

一舉多得的是，在經濟求「質」被頻繁提及的背景下，對星河灣的模式認可度水漲船高，由此帶來的市場空間也讓企業在回報社會同時實現了「以質的提升，實現量的增長」的雙重目標。

可以看到，在粵港澳協同發展背景下傳統發展模式正在被顛覆，而以星河灣為代表的房企也創新性地將企業自生發展與區域的轉型升級相集合，通過品質產品的打造為城市留下建築之外更具價值的文明地標。