未來3年這些城市房價至少會漲40%（未來10年3類城市房價或）

2023-06-16 21:39:39 2

隨著我國城鎮化建設進入高階階段，我國的城市住宅也從過去的供不應求開始變成供大於求。根據最新的上海易居房地產研究院發布的報告顯示，我國前100城的新建商品房庫存量已經超過了5億平方米，達到了51040萬平方米，環比增漲了1.6%，同比增長7.8%。整體庫存量已經連續保持24個月正增長，其中二線城市的庫存總量為26820萬平方米，同比增加了11.0%,三四線城市為21077萬平方米，同比增漲3.3%。從上面這份數據中我們可以看出，我國商品房庫存量過剩問題已經比較嚴重，基本要和2014年持平，而2014年還有去庫存政策，如今我國的城鎮化率已經達到了60.6%，去庫存政策很難再次實施。

在商品房過剩的情況下，但我國的住房需求卻在不斷減少。根據國家統計局數據顯示，我國城鎮家庭的住房擁有率已經達到了96%，其中擁有兩套房以上的城鎮家庭佔到了45%，人均達到了1.5套。另外最近幾年我國的新生人口出生率也在持續降低，未來房地產行業的人口紅利正在慢慢消失。

當然我們上面所說的樓市情況是我國樓市的總體現狀，隨著城鎮化的進一步加深，我國人口將進一步向大城市集中。一些經濟發達的大城市，由於能給年輕人提供更多的就業崗位和發展空間，就能吸引更多的年輕人來這裡發展，這樣這些大城市的人口還會繼續增加，住房需求依然旺盛。而一些資源不斷收縮，沒有支柱產業的城市，由於無法給年輕人提供更多的就業崗位，導致人口不斷流失，住房需求不斷減少，住房過剩問題將更加突出。基於這兩點原因，隨著我國樓市發展進入高階階段，出現分化的現象已是不可避免。

在樓市分化的趨勢下，對很多購房者來說，在哪些城市買房成了一個重點問題。畢竟現在房價仍然處於高位，無論剛需還是投資者都不希望自己買房後房價大跌，賠掉自己的血汗錢。未來10年，這3類城市的房價或出現「斷崖式下跌」，生活在這裡的人不適合再入手過多的房產。

第一：資源不斷收縮，沒有支柱產業的城市

一提到資源收縮型城市，可能大家最先想到的就是鶴崗。事實也確實如此，鶴崗確實是典型的資源收縮型城市，原來鶴崗之所以能發展起來，靠的就是鶴崗有豐富的煤炭資源，但隨著煤炭資源的枯竭，這些城市也就失去了支柱產業。其實我國有很多資源型城市，這些城市之所以能快速發展，主要原因就是原來這些城市有著豐富的自然資源，例如我們前面提到的煤炭資源，還有石油資源、礦石資源、森林資源等等。

根據國家統計顯示我國一共有262個資源型城市，其中3個成長型城市、141個成熟型城市、67個衰退型城市、23個再生型城市。一般來說成長型城市、成熟型城市和再生型城市問題還不大，因為這些城市要麼資源還沒有枯竭，要麼轉型已經成功，所以房價短時間還不會有大的波動。但一些資源枯竭型城市就可能出現房價斷崖式下跌的情況，例如鶴崗、玉門、阜新等城市。這些資源收縮型城市由於資源基本枯竭又沒有支柱產業，所以無法為年輕人提供工作崗位，年輕人在這些城市收入不高，很可能就開始向其他一些經濟發達的城市轉移。隨著人口的流失，住房需求不斷減少，這些城市的房價很可能像鶴崗一樣變成「白菜價」。

第二：人口不斷流出的城市

任澤平曾經說過房地產行業的發展是短期看政策、中期看金融、長期看人口。所以看一個城市未來的房價是漲是跌，還是要從人口來看，對於那些人口不斷流入，住房需求還在不斷增加的城市，房價還會繼續穩定上漲。但對於那些人口不斷外流的城市，沒有人口的支撐，房價很可能會出現大跌的情況。

我們前文說過，那些資源收縮型城市的房價之所以會出現下跌，最終原因還是人口的流失。其實不只資源收縮型城市的人口會流失，隨著我國城鎮化建設的加深，我國的人口開始從過去的從農村向城市轉移，轉變為小城市向大城市轉移。所以未來一些小城市很可能走過去農村的老路，年輕人都去大城市發展，剩下的都是一些老人和孩子，那麼這時，這些城市的房價也可能出現「斷崖式」下跌的情況。

第三：被炒房客「洗劫」，房價虛高的城市

過去20年房價持續普遍上漲，所以投資房產成了最賺錢的投資項目。因此也誕生了很多專業的炒房客和炒房團，他們很多時候不光只是投資房產賺錢，更多時候他們還抬高了一個小區，甚至一個城市的房價。特別自從2016年以來，一些一線二線城市的調控政策越來越嚴，限購、限貸、限售等政策的出臺後，炒房客和炒房團在大城市的生存空間變小。所以很多炒房客和炒房團開始向一些三四線小城市轉移，加上過去「棚改政策」的原因，造成大量的資金流入這些城市的房地產行業，導致這些城市的房價嚴重虛高，但實際這些城市的人口和產業根本支撐不住這麼高的房價。例如環京城市燕郊、香河縣、涿州等城市，這些城市房價嚴重偏高和自身城市的實力不符。