北京南部發展規劃（北京南部產業匱乏）

2023-05-02 16:28:53 3

北京南部發展規劃?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!，今天小編就來聊一聊關於北京南部發展規劃?接下來我們就一起去研究一下吧!

北京南部發展規劃

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!

北京跑贏大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公眾號｜京房會進入知識星球可進行提問
Q:提問:京總您好：慕名而來，我的情況如下：我家名下有兩套房，一套是廣渠門的金世紀嘉園，兩室兩廳兩衛，面積120平，另一套是小西天金典花園小區東邊的央產房，面積約58平。目前家庭年收入約50萬元。現在想置換一套房產，投資及自住均可。想向您請教：
1.如果僅置換一套房，優先置換哪一套房，是廣渠門120平的還是小西天58平的？2.家人比較喜歡新盤，最近在考慮順義後沙峪板塊祥雲小鎮附近的和光瑞府以及中海湖光玖裡，買入後周末過去自住，這個位置您覺著買入後可否保值？3.您現在有什麼其它新盤推薦？4.如果不考慮新盤，置換成二手房（以投資為主，不考慮自住），您有什麼建議？
A:回答:您好,感謝信任!1、金世紀嘉園的流通性略低於金典花園;小西天和廣渠門板塊都可,從戶型上小戶型的增值性不如大戶型,市場上的剛需客永遠的購買邏輯是買漲不買跌,只有行情大範圍上漲,出現搶房的時候,剛需才會考慮出手,剛需客需要行情的氛圍來烘託,越是市場出現低迷的時候剛需就越退縮;
2、如果考慮新盤可以看看奶西板塊,後沙峪相對有投資屬性,但兌現需要時間,主要表現為本地有沒有核心產業支撐,流入的人群都為通勤人員,後沙峪能優先承接到主城區的溢出,和光瑞府、中海湖光玖裡價格不便宜;如果從效率方面考慮,這兩個盤和後沙峪這個板塊不如城中的二手次新,新房的優勢是沒有交易費,如中介費、稅費
缺點是一般的新房位置不會太理想,配套不成熟,對於一些規劃落地有很多不確定性,另外拿到房產證的年限比較長,金融屬性相比二手房較弱;二手房的優點時建成的時間比較早,所以位置比較好,可選擇的範圍比較大,基本上想要買什麼位置什麼類型的房產都會有,配套相對成熟,優缺點肉眼可見,確定性更強;
基本每一輪行情都能吃到,重點是房產交易後可以馬上拿到房子和產證,金融屬性更強,投資房產不是簡單的只投資居住功能,更多的金融工具抵押物,用負債投資優質房產,等於佔有了新增貨幣稀釋他人財富的便宜,可精算資金後再溝通,建議認真閱讀星球精華欄文章81#北京房產投資核心邏輯和原理,按照文章思路選籌包賺,祝一切順利!
Q:提問:京總您好！看到您的分析很令人信服，我自己在是否買房或換房這個問題想不清楚，特來請教。我名下一套103平的兩室兩衛在西城牛街，與父母同住、兒子國外求學不知未來會否回國。我一直對改善三居以上戶型有渴望，但需賣掉此房，添加幾百萬，二環以外區域才能實現，又捨不得首都核心區的戶籍。另一個可能是再買一套500萬以內的小三居或大兩居，位置在偏南偏東比較適合我家的情況，但又不確定多買這麼一套房子是否有意義。最後一種可能就是按兵不動，不買不賣，那就輕鬆沒有任何貸款壓力，但不知是否又錯過了這次政策利好的機會。想請您指點迷津，謝謝！
A:回答:您好，感謝信任！1、如果沒有更穩健的理財渠道，投資核心城市核心位置的房產是普通人目前抵禦通脹最好的方法，在京投資房產只要選籌上不太爛，吃到板塊紅利很輕鬆，現階段北京個別區域房價下跌一是市場分化，二是市場周期現象，任何一個行業都有波動性，房產也不例外，從長遠角度北京優質地段的優質盤只會上漲，遇到大行情漲勢過快會出現冷靜期回調現象，然後下一輪行情會繼續往上爬，導致房價上漲的主要因素是貨幣超發，可閱讀精華欄文章，通貨膨脹。
2、牛街的房子保值屬性還可，升值比較不錯的盤是萬和世家、凱迪尚府、楓華豪景、泰和嘉園，排名分先後，這幾個盤比較稀缺，未來大概率會一直往上走，其它盤只能起到保值功能，論增值性可能不如產業資源集中的區域，北京的房地產市場是點狀分布邏輯而非環線邏輯，而老房子是環線邏輯，二環優於三環，三環優於四環，但增值性的邏輯是資源集中輻射到的優質商圈優質樓盤。如果您要把現有牛街的房子出掉建議往資源集中的區域換優質樓盤，可通過預算按優先級選擇，如果有中意的盤可進一步考慮，如果沒有直接拿500在投資一套小戶型也可，可補充完整信息再次提問，如出掉牛街手中現金能到一個什麼價位，期望大概什麼位置？建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利
Q:提問:房總你好, 看到你的公眾號，目前正考慮換房，想就我們的情況諮詢一下你的意見。目前在西城格調有一套一居，孩子已在西城上學，我們工作都在西城。考慮孩子和老人要同住，想換一個三居（或能改三居的兩居），希望自住，因為7-10年內肯定都在西城上學和工作，所以最好是在現在房子的周邊。資金方面，因為已經是二套，要賣出格調的房子貸款一點槓桿，預計1-1.3kw左右。但周邊好一點的三居都不止這個價了。方案1：同小區置換一個兩居（改三居），優點是環境熟悉，上學工作都方便。同時也還在西城，感覺保值性還可以。缺點，不是正規三居總是有點不方便的。首付大
方案2：賣現有房子先租房，再選合適的期房，目前看過麗澤附近的端禮著，北京瑞府和悅府。優點，新房正規三居，滿足居住要求。距離西城較近。新房首付壓力小。缺點畢竟在豐臺，感覺麗澤的利好預期已經出盡，上千萬的房子總是擔心高位站崗。
方案3：賣格調換周邊的次新三居。看過順馳藍調，金泰麗灣，保利百合。實際看過，感覺炒得有點高，房子質量和配套不能支撐這個價格。另外，也看過嘉蓮苑，戶型還可以，價格也沒有前面三個炒，西城豐臺交接，位置很近。缺點：沒有小區環境，靠近馬路，窗戶外面就是學校，真正的「學景房」
A:回答:您好，感謝信任！1、總價過高布局豐臺不划算，這些新盤價格很高，未來的市場豐臺的購買力撐不住這麼高總價，不是說豐臺有錢人少，沒生活沒教育沒產業，稍微有幾個錢的都會搬出這個區域，價格越高流通性越差，跟位置戶型樓盤新舊程度沒有關係，六七百或者七八百還可。
2、往菜戶營和西局換不如留在原本的區域了，從位置上馬連道比這兩個更優，格調北歐常青藤都是區域內很好的盤，麗澤除了順馳金泰其它全是老房子，而這個區域品質盤一片，口碑和居住環境也優於菜戶營西局，格調正規的三居室1500-1700之間，接近150平的三居，無論是居住感還是保值增值性都優於豐臺包括麗澤。一居室賣掉到手大概能到近700，加800左右的槓桿拿三居很穩健，
關於加槓桿,成交價X0.95X0.7=可貸款總額,總價1000萬的房子,評估價在950萬左右,可貸7成,就是665萬,總價1000萬的房子首付款(不含稅費和中介費)是335萬,這是目前貸款額度的上限,和首套二套幾環二手新房無關,不明白可私信我;）這種區域這種盤如果有條件儘量拿大的，第一不會出現大幅度下跌行情，而大戶型尤其是戶型好樓層好的稀缺房源升值性都要高於小戶型，長期持有非常安全,可閱讀星球精華欄文章08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策;祝一切順利!
Q:提問:京總您好！最近在琢磨換房，頭疼不已，特向您請教。目前有德勝實驗二小老破小一居，清河力度家園3居，孩子今年剛上學，一家三口帶一老人住一居住不下，準備換房。目前有以下幾種方案，您看哪種既能讓孩子上學不遠，又能讓四口人值得舒適些，兼顧資產不縮水；
1、賣學區老破小，估計650萬，換成850內的小兩居，換在德勝或旁邊東城或海澱；看了一個月，覺得換不了太大的，四口人住著還是侷促；優點是清河大房子戶型好留著，缺點是兩邊跑，這一陣子兩邊跑真累；
2、賣清河，估計1200萬，換到孩子學校周邊，德勝本區或旁邊東城或海澱，也沒找到合適的房子，不上不下的；優點是保留了孩子德勝戶口，缺點是清河好戶型房子賣了可惜，住不了大房子;3、兩套都賣，好像能在德勝和旁邊東城或海澱換個稍微大一點的，但是心裡沒底應該買哪裡不讓資產貶值。優點是能住大房子，缺點是只有一套房子了，且若買在了東城或海澱，孩子戶口不在德勝且上下學遠。還請京總幫忙出謀劃策，感謝！
A:回答; 您好,感謝信任!1、力度家園在清河板塊排名居中,保值增值性不錯,本身清河這個區域自帶產業價值,購買力全部集中在區域內,居住感不錯的盤整體行情是一直往上走的;如果把這套盤出掉或2套全部出掉只能往同等價值區域更高級別樓盤上換,或更高價值區域同等級別樓盤,如果往同等區域或者更低級別區域換,從長期看不如繼續持有力度;如果加上摩擦成本選的盤不如力度會很虧;學校周邊換隻能是海澱南部和安定門附近,海澱南部和安定門附近只能算是市中心,區域的樓市價值不如清河;北京的樓市邏輯是點狀邏輯並非環線,並不是靠近二環或者三環價值就一定高於五環;
2、你們的核心訴求是解決居住需求兼顧資產不縮水,既然賣掉德勝學區解決不了實際的居住價值,可以以租換租,850萬在綜合價值比較高的區域建倉用來純投資,在學校附近租一個大一點的用來居住,這種好處是名下兩套優質盤,保留了力度家園,又迴避了學區政策的不確定性帶來的風險;可以同時吃到板塊紅利;更有利於家庭資產的保值增值性,這是從利益最大化的考慮,建議認真閱讀星球精華欄文章81#北京房產投資核心邏輯和原理;祝一切順利!
Q:提問:房總好！我住在蓮花橋，現名下兩套50平左右房，都滿五年，一套在昌平北京北400w，另一套在海澱吳家村路10號院400w（有90w貸款），兩套房都不住，吳家村的房子學區中等，比較老舊96年的，不想繼續持有，怕學區房政策有變日後出手困難，賣出的話又沒有合適的理財手段，想換房保值升值，目前有三個方案：
一個是賣出吳家村的房子置換常營的50平左右的金隅麗景園，感覺環境一般，置換效果一般，另一個是全部賣出置換亦莊的金隅東郡，但價格過高，怕高位站崗，而且聽說金域東郡有學區加持，我暫時用不了，比較浪費，兩換一存在一定風險，最後一個是賣出吳家村的房子持有現金去理財，怕持續貶值，目前沒有急迫的用錢需求，因此比較糾結，看看您有什麼建議，其他區域的房子也可考慮，不知現在是持有現金好還是持有房產更加保值增值
A:回答:您好,吳家村路10號院在六裡橋板塊屬於尾部盤,六裡橋區域綜合價值一般,吳家村路10號院的升值屬性很弱,區域裡綜合指標比較好的盤為風荷曲苑、盛今佳園、橙色年代,吳家村路10號院在未來市場上的表現會很匱乏,且小戶型不是這種區域的主流戶型,北京北屬於立水橋板塊的標杆盤,立水橋雖然界面一般,但可以承接東南西三個方向的溢出,保值性還可;北京北在同區域競爭力凸顯
如果兩套全部出掉可以考慮市區比較穩健的板塊,兩套房本金800左右,加400-500的槓桿總價1200-1300可以選一套優質地段的品質物業盤,如望京朝青;保值性和升值性都優於六裡橋和立水橋;如果兩套全部出掉買亦莊沒有居住需求不是很合適,如果出掉吳家村一套換掉貸款可以加300-400左右的槓桿,總價600-700左右可以優選亦莊的萬科金域東郡
單獨出掉吳家村去置換常營的金隅麗景園實際效果不會太明顯,常營屬於國貿的次級板塊,次級板塊的漲價邏輯是一部分購買群體在核心區上車壓力偏大或資金預算受限,會第一時間選擇在交通出行便捷的溢出的板塊上車,首選的是居住體驗良好,價格低於核心區的次新盤;金隅麗景園作為純投還可,過去兩年的收益性還可,是手持現金150-200撬動的目標,300以上應該關注更高級別的盤,如蘋果派、北京新天地、柏林愛樂等類似盤;建議認真閱讀星球精華欄文章81#北京房產投資核心邏輯和原理,祝一切順利!
Q:提問:您好，拜讀了一段時間您星球的文章有一些感悟，但就換房的事還是想和您具體聊聊;我們現在有一套遠郊的房子市價330萬，想置換一下市裡的房子，賣出現在這套加上手上的現金，能夠620萬左右的首付款，可貸200-250萬，我家孩子5年後上小學，已有海澱魏公村一帶的學籍，但沒有周圍的住房，有以下幾種想法：
方案1:想換魏公村周圍韋伯豪、悅園、友誼社區、廠窪、魏公村8號院一帶的800～880萬的房子，因為本人在魏公村一帶上班，這樣以後接送都比較方便，生活質量還能保證，這一帶只有韋伯豪、悅園是2000年以後的，其它很多都是90年代的房子，這種還能不能買，過十年出手會不會有困難，或者魏公村周圍方圓三公裡的範圍有沒有預算合適又能跟上整個大盤的房子，請京總指點一下，謝謝
方案2:因為老公在西南五環上班，想置換北京西邊或海澱範圍能跑贏大盤或跟上大盤的房子，然後在魏公村附近租一套房子，不知道這樣的置換該選什麼位置比較合適，但考慮租房子住會不穩定，我們置換的目的是保證生活的情況下換一套起碼能跟上大盤的房子，還請京總幫忙分析一下哪個方案更適合我們，以及對應每個方案中具體位置的選擇，感謝
A:回答:您好,感謝信任!1、魏公村板塊的韋伯豪、悅園很好,韋伯豪的漲幅一直是區域內的領漲盤;孩子未來在附近上學,本人又在這一帶工作,完全可以優先這個區域,海澱的核心位置是中關村一帶向北延伸,西南部並不是發展的核心;不建議到西南方向做選籌;
2、關於2000左右的房子未來十年甚至二十年好不好出手,這個問題不能用單一的維度去考慮房子的價值,房子只是其中一項因素,真正有價值的是這所房子所佔有的區域資源,尤其是不可再生的土地資源,商圈優質,而商圈內80%-90%的樓盤很拉垮,只有幾個樓盤的品質還可，
品質指的是建築年代、物業水平、小區環境、戶型舒適度,那麼這幾個樓盤就會成為這個區域人人都追捧的樓盤，從而一次次將房價推高;如果地段內沒有新的住宅供應,那麼這類住宅產品的天花板會比較高;這個是微觀市場邏輯,按照這個邏輯選房不會錯;宏觀市場相信房價一定會繼續上升,上漲沒有盡頭,保持這種信念既能吃到行業紅利,可閱讀星球精華欄文章08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策;祝一切順利!
Q:提問:京總您好，看了您的文章我深受啟發。想和您聊聊選房的事。個人情況：1. 本人小鎮做題家，33歲，京戶，家庭年收入100。老大兩歲多，明年上幼兒園。即將迎來二胎2. 19年年底在石佛營東裡買了一套頂層的兩居室。現在眼看著二胎馬上出生了，頂層爬起來確實不太方便。
3. 目前如果房子賣掉，加上父母把老家兩套空置房賣掉，大概能有個300多萬吧，雜七雜八的再湊湊，估計能看550左右的房子。4. 國家目前出免個稅政策，對我這種滿二的房子是個利好。需求如下：1. 因為有兩個孩子，就想著給孩子搞個差不多的學校，石佛營這邊的學校實在是太爛了；
2. 本人從事網際網路行業，換工作的地點基本上都在中關村、望京、西二旗等地方。3. 學區房的價格太高，我這個錢只能搞個一居室，然後只能租房子住。網際網路本身也不太穩定，對我來講是個很大的挑戰。4. 房子最好帶電梯，不帶電梯就看低層。爬樓梯對二胎家庭絕對是挑戰
選房策略：看了看房子，想在亞運村板塊買房，主看安慧裡，其次看安慧北裡秀園。1. 安慧裡我之前租房的時候住過，那邊的社區是真的不錯，有個1.2w平米大花園，老人帶孩子很方便，省錢安全。我媽之前還在那邊認識好幾個帶孩子的朋友，在那邊不孤單。但是那邊小學相對次一些，初中能上嘉銘分校;2. 安慧北裡秀園那邊學校要好一些，可以上陳經綸嘉銘分校，可以九年一貫了。但那邊沒啥小區環境，我的錢只能買到該小區比較次的房子。3. 交通上的話感覺安慧裡好些糾結的點：
1. 從選板塊來看：亞運村這幾年也沒啥大的改變了，產業也很一般，感覺保值性還可以，但是成長性就一般了。石佛營這個板塊我是眼看著變好，我住這一年多，朝陽站、萬象匯、老舊小區改造，修各種路網。未來還會有朝陽站商業配套會起來，3號線會開通，我感覺這邊還有繼續成長的空間。
2. 從選小區來看。安慧裡的房子都偏老，而且房型、樓型非常多。這個小區優點是熱鬧，缺點也是熱鬧（很亂），人員構成也比較亂。我認為，這個挺限制他的學校教育水平和保值空間。秀園在這方面感覺好一些，但是這邊房子確實太貴了，我這個預算只能買到那邊流通性的差的房子，實在不敢接盤。我在這裡想問的是：1. 我現在這個情況，出房合適不合適？2. 我選亞運村這個板塊到底好還是不好呢？有沒有更優的選擇呢？3. 假設我選了亞運村，我選安慧裡的話到底對不對呢？
A:回答:您好,感謝信任!1、賣出是否合適,取決於買入的產品,石佛營東裡年代較舊,而石佛營區域內有品質不錯的二手盤,像華業玫瑰郡、晨光家園、炫特、公園1872;上車盤八裡莊北裡和石佛營東裡價格相近,但整體社區管理要優於石佛營東裡;其次石佛營靠近朝陽大悅城,大悅城周圍一帶全是品質次新商品房,這一帶購買群體的特徵要麼選大悅城附近的次新商品房,如果價格夠不上一部分會溢出到東邊的常營板塊,石佛營東裡在這個板塊競爭優勢很匱乏,所以行情一直不是很好;價格也不怎麼漲;
2、亞運村雖然近些年過氣了,但區域文化很好,人文素質也很高,房屋的保值屬性很不錯,安慧裡還可,安慧北裡秀園存在學區溢價,包括慧忠裡同樣存在很嚴重的學區溢價現象,隔壁的保利金泉06年的商品房社區價格也就接近10萬,秀園慧忠裡多出來的就是學區溢價,單純說從石佛營東裡換到這個區域不管買哪個盤,都比繼續持有石佛營東裡要有價值;
3、拋去學區屬性,從純投資角度,亞運村的成長環境和朝陽大悅城相比,大悅城可上升空間更大,房價天花板更高,朝陽能夠聚集年輕人的地方就兩個,一個是三裡屯,一個是朝陽大悅城,三裡屯主要以公共服務為主,朝陽大悅城除了公共服務,整體的居住環境在朝陽也屬於排名靠前的,東三環國貿以北有斷層缺陷,往南比較優質的區域大望路、雙井;國貿以北一直到三元橋無優質商圈,全是老房子,
東邊是朝陽公園豪宅盤,往東就是朝青,配套成熟,品質次新盤扎堆兒,加上僅靠國貿天然優勢,所以朝青成為了吸收國貿一帶購買力最強的區;這也是這個區域價格一直被推高的原因,如果做純投資布局,把石佛營東裡的房子出掉,您們的收入還不錯,配上一定的槓桿,在大悅城附近買一套品質三居室,更有利於資產的保值升值性,很容易能吃到板塊紅利;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題可再向我提問
Q:提問:京總好！最近跟愛人想換房子，在通州次渠萬科城市之光有一套自住兩居，滿五唯一，首套一貸。資金200左右，房子出的話合計能湊個460-500的首付吧。我跟愛人都在亦莊上班，沒有戶口，只有工作居住證，現在在排積分落戶，職住加分還比較重要。
孩子今年2歲了，房子對口的次渠這邊教育前景不明朗，感覺4年後無論學籍歸亦莊還是通州，中學改善都不太大。另外愛人在it行業，亦莊基本只有京東對口，感覺沒有北面機會多，前景好。綜合考慮，1.想置換到海澱區，未來孩子上學換工作基本都顧及到了，但積分落戶職住加分就會受影響，想的解決方案是攢幾年錢，在非城六區再買一套，不知道是否可行？京總能幫忙推薦下小區麼，我會有點傾向清河那片。
2.置換到昌平回龍觀地區，優點是不影響積分落戶，換工作也兼顧了。缺點是未來孩子上學問題。回龍觀地區有161中學，昌平第二中學(南校區）跟首師大附育新（回龍觀）能綜合房子的價值學校推薦一下小區麼，感謝！ps去看過金域華府，小區管理的還挺好的，不確定兩居這些首付夠不夠。兩居基本都630 了
A:回答:您好，感謝信任！1、次渠大概率不會安排特別出色的教育資源，可以對比下通州，通州有市政，但學區並不是特別的突出，亦莊為什麼連續注入優質教育資源，因為有高新產業，這是國家在主導的，而通州定位雖高，但還是一座空城，即便是安排優質資源也是以後的事，次渠是一樣的道理，雖然靠近亦莊，但並沒有享受到亦莊帶來的紅利，漲幅上和亦莊兩個核心板塊有很大的差距，亦莊去年兩個區漲幅最高的盤達到了40%，次渠很弱，基本可以定為橫盤的狀態，其次亦莊的發展框架是東南外擴，次渠雖然比較新，有一堆的品質盤，但亦莊大腿抱不住，通州又太遠，位置很尬，把次渠的盤出掉正確。
2、關於置換遠籌上，從投資屬性清河和回龍觀都可，從次渠換到這兩個區域任何一個區只要樓盤別太差都不會虧，方向上是正確的，清河是海澱學籍，但選的盤可能沒有回龍觀優質，也能跟上大盤，回龍觀選的盤是板塊第一梯隊，金域華府是回龍觀常年的領漲盤，而回龍觀是北京交易量常年穩居前三的區，並且能夠兼顧到積分落戶，清河和回龍觀都有上地西二旗產業輻射，整體房價上漲跟穩健，也比較牢靠，清河可以關注下萊圳家園
你們需要考慮的是讓孩子在海澱上學還是昌平，還有積分落戶的問題，如果先買昌平贊幾年錢再買積分房，期間好位置的在漲價，工資很難跟上房價上漲速度，差位置的不漲未來也沒有投資價值，如果單純為了積分落戶買一套沒有前景的房子成本有點高，建議可以了解下海澱的教育氛圍，比較拼，如果雙方的工作強度都比較大家長和孩子都會很累，這個問題需要你們自己做綜合考慮，貸款首付不夠可私信我，建議認真閱讀精華欄的文章北京房產投資核心邏輯和原理，祝一切順利！
Q:提問:老師好，拜讀您的公眾號很多文章，收穫很多，名下有一套大興區萬科橙的2居室，賣了還完貸款還能剩260萬，是繼續持有？還是賣掉更換有升值空間的區域房子？北京戶口，月收入2.5萬，無其他貸款。請教您幾個問題：方案一：首付290萬，投資一套一居室，實地看過朝青板塊的青年匯佳園、蘋果派、柏林愛樂三四期、新天地五期，麗澤商圈的盛鑫嘉園、公益花園西區，從投資不住角度看，哪個更適合入手？
方案二：孩子2026年上小學，買一套上車房，西城榮豐2008、東城興隆都市馨園，監顧上學和投資（上學區非必需），是否可行？方案三：加槓桿（請教一下怎麼加？）100萬，首付湊到360萬，買一套小兩居，租房還貸款，可選區域麗澤商圈、朝青板塊、亦莊板塊，其他區域不了解，期望您給推薦具體的小區，另外加槓桿的方式也請教一下。方案四：不投資自住，愛人在科技園買的臻御府小三局，馬上交房，因不想跟老人一起住，從萬科藍買一套一居室，自住加投資，是否推薦這個方案？以上幾個問題，期待您的回覆，謝謝！
A:回答:您好,感謝信任!1、天宮院屬於衛星城概念,這種區域流入的人口購買力很弱,本地有沒有核心產業支撐,未來上漲空間也很小,如果有條件投資更好的區域建議做置換;2、關於學區需求,可在入學前一年(符合當地落戶政策即可)購置,學區房是綁架勒索型的附加價值,會因政策的給予而不斷上漲,但也會因為政策消失而失去價值,如果過早買入會承擔政策變化的風險;
3、從純投資角度朝青和常營的價值優於麗澤,首先是朝陽的價值大於豐臺,其次朝青和常營屬於朝陽東部很穩健的區域,朝青發展成最優質的剛需兼改善區域是這個區域的自然規律,整個北京老公房產品佔到市場一半的比例，導致次新產品十分稀缺，不管是上車還是置換的人群，大量的需求一次次推高了優質區域次新的價格。一個區域內有充足的購買力，但地段內的住宅產品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品質改善產品，就會成為這個區域人人都追捧的樓盤，從而一次次將房價推高;
東三環國貿以北有斷層缺陷,往南比較優質的區域大望路、雙井;國貿以北一直到三元橋無優質商圈,全是老房子,東邊是朝陽公園豪宅盤,往東就是朝青,配套成熟,品質次新盤扎堆兒,加上僅靠國貿天然優勢,所以朝青成為了吸收國貿一帶購買力最強的區;而常營屬於次級板塊,無學區溢價,配套成熟、有購買力支撐還有那麼一點點缺陷的區域,現在向西主要承接國貿一帶的通勤人員,未來向東受通州大運河輻射,未兌現的利好;不足是常營的城市界面還稍微有些不足,整體稍亂,這也給未來的增長空間留下了潛力,如果慢慢完成整治,區域的價值會再上一個臺階,如果能拿到朝青的青年匯可優先朝青;行情的每一輪輪動也是從朝青溢到常營;
4、科技園處在豐臺的邊緣位置，屬於兩區交界，總部基地的產業結構主要以國企為主，這種產業類型缺乏市場活力，目前這個區域的居住人口還是來自通勤，目前的價格不算便宜存在溢價現象。優點是樓盤品質比較高，像萬科西華府，中海蘇黎世家，九號公館，萬科藍，首開華潤城，錦花城都是1314年左右的樓盤，這部分盤在未來的市場上競爭力比較突出,前提是溢價須洗淨;區域價值提升才會有行情,兌現周期上可能會久一些,不如確定性更高的區域,槓桿私信我,建議認真閱讀精華欄文章81#北京房產投資核心邏輯和原理,祝一切順利!
Q:提問:京總你好，看了知識星球精華欄文章很受啟發。目前有一套豐臺萬年花城三居室，賣了可以套現1000左右。孩子大的已經上二年級，小的24年上學，單位可以保障戶籍片區內較好學校。目前考慮出了大的，籌款到1100左右，月供可承受2.5萬左右，在西城買個入門門票。
方案一：賣了萬年花城這套，購入廣外紅山世家或者麗水蓮花、格調，陶白清芷園，華龍美鈺的兩居室。這樣可以保證老二上個比較好小學，老大隻要能轉學就行。然後以租換租，帶著老人孩子租住在學校附近。
方案二：賣萬年花城，買廣外或陶白品質一般的三居室，貸款也可承受。簡單看了下，廣外歐園，陶白萬博苑都有三居室，或者是加大槓桿，買廣外1400到1500萬的三居。好處是方便居住。
方案三：先按兵不動，再等三年老人老家的房子處理後，能套現300萬左右，在西城買個小房落戶，倆娃都等小升初跨區。這裡面風險就是以後小升初政策不知道怎麼樣，怕萬一掉到坑校。
麻煩京總解答了，目前主要是感覺萬年花城長期持有走勢一般，雖然沒跑輸，但是也沒好到哪裡去。如果決心買西城的話，請問哪種方案更好呢？其實主要是跑不輸大盤就行，畢竟還要至少十幾年持有。另外，我們這個資金1100，具體能放大到多少價位的呢？我看了西城這個價位比較尷尬，即便是1500也沒多少合意的三居室。
A:回答;您好,1、萬年花城屬於玉泉營板塊很不錯的商品房社區,在豐臺也屬於位置較好的,受麗澤產業區的輻射,兌現後會有不錯的行情,但這個位置小戶型更有優勢,比如2居室;三居室總價過高會導致流通性變差,房子只要流通性差價值上會打折,價格上自然沒有流通性好的房子有優勢,從長遠看總價1000以上越高布局豐臺的次級板塊不是很划算;把這套出掉往核心區換成高品質的盤大方向上沒什麼問題;現在房價上漲的規律是一輪接一輪,並非全面上漲,一般是每一輪利好行情從主城區優質商圈往次級板塊溢出;
2、方案二效率更優,廣外學區中等,溢價比較輕,靠近麗澤,這一帶的品質盤每一輪行情都不錯,區域購買力和區域房價完全匹配,優質盤優質房源永遠是供小於求,您可以看看璽源臺的三居,保值升值性在區域屬於天花板級別,遠見名苑和朗琴園能拿到的面積更大,但戶型不如璽源臺,璽源臺這種戶型更有稀缺性,出房基本不過夜就會有買家接盤;從萬年花城換到這個盤很優,
3、關於槓桿:最高可貸房屋成交價打95折的70%,可以根據自己的實際情況考慮方案,不明白可單獨私信我;建議認真閱讀精華欄的文章，北京房產投資核心邏輯和原理，祝一切順利！
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