許昌是幾線城市2022年（三線城市系列許昌）

2023-07-22 01:35:28 2

許昌，在環鄭州的中原城市群核心圈諸多三線城市中，當前樓市行情可謂「比上不足，比下有餘」。

比上，不如洛陽產業基礎雄厚，內生需求旺盛；

比下，又好於開封在投資驅動消失後市場只剩「一地雞毛」。

總體來看，許昌有大規模棚改舊改之後潛在供應過量的通病，但相比其它城市，許昌本地不乏電氣、捲菸、煙機、假髮等產業支撐，居民購房能力較強，仍有首置和改善需求待釋放。

01

棚改需求釋放完畢，市場熱度好於開封、弱於洛陽

與洛陽剛需、改善需求穩步釋放有所不同，許昌樓市在近5年間經歷了「大起大落」，2016年前整體市場保持穩定，年均成交量基本都在300萬平方米左右。

步入2017年以來隨著棚改貨幣化安置的驅動，許昌市場產生了大量的增量需求。

據了解，2016-2017年許昌年均4萬戶動遷，約1萬戶貨幣化安置，市面上出現了「哄搶房源，一房難求」的現象，有房就能賣，即便爛尾房都可以賣掉。

事實上，2017年底到2018年初，因外來開發商較少，許昌市場供應稀缺，棚改貨幣化安置客戶的瘋狂搶購造成市場供不應求，外來開發商後知後覺。2017年底至2018年上半年，才開始大量拿地，在2018年四季度集中供貨，導致供求失衡，項目扎堆，加之中央「房住不炒」的政策導向，整體市場行情急轉直下。

以2018年10月為分界線，之前均價毛坯8000-8500元/平米項目開盤去化300套沒問題，而之後精裝8300-8400元/平米項目開盤基本去化率普遍不超過30%，最多也就去化40-50套。

步入2019年2月以來市場企穩回歸常態，即便平銷，一個月單項目銷售量也在50-80套，蓄客一個月集中開盤的效果不見得好於平銷。

因此企業基本沒有任何營銷措施，樓盤銷售以加推為主，無集中開盤。這點還是與目前依舊沉寂的開封樓市存在顯著差異。

02

房價激增-下挫-維穩，新區依舊是價格高地

從房價變化趨勢來看，許昌房地產市場2014-2016年前房價穩定，為3000-5000元/平米，2017年-2018年上半年一年半房價翻了一倍。

值得一提的是，許昌政府於2017年開啟限價，導致備案價格不準，2018年11月中旬前高層備案價基本在7000-7500元/平米，2018年11月中旬之後，限價放開，備案以成交價為準，數據才恢復正常。

結合許昌市場變化，2018年四季度許昌房價有了明顯下挫情況，尤其是東區。

以康橋九溪天悅項目為例，2018年6月對外宣傳釋放消息9000元/平米以上毛坯，預期開盤至少8700元/平米，到2018年四季度，基本上區位較佳的雅居樂、保利項目精裝開盤價也就8300-8400元/平米。

市場變化之快，主要源於一方面安置產生的增量需求基本已釋放完畢；另一方面2018年多個本地大型企業集中團購項目，消耗了眾多優質的單位客戶，比如銀行、菸草、電機行業等高收入人群。

步入2019年以來，市場已經重新恢復常態，價格戰現象減少，在售項目基本步入平銷期，主城魏都區項目較少，1-2個在售項目，均價6700-7500元/平米，東城區7500-8300元/平米左右。

許昌新區比老區均價高500元/平米，主要源於新區規劃，諸如市政、學校、醫院已經成型，當前基本無地可售，下一階段只能往西北方向發展。

03

與開封一樣，今年購房靠鄉縣客戶撐

從2019年許昌購房的客群構成來看，主要呈現出以下特點：

一方面客戶較為剛需，價格敏感度明顯提升，今年客戶購房天花板基本在8000元/平米毛坯，高過這一均價去化率明顯降低。

值得一提的是，2018年一些項目購房客戶首付比例基本達到50%，而當地要求僅為20%；今年貸款比例明顯上升，不過客戶相對比較保守，首付分期對客戶吸引力一般。

另一方面因本地房企的團購房消耗了大量市區購買力較強的需求，市區客戶再次購房能力和意願降低。

今年以來縣鄉客戶佔比普遍增加，「客戶下沉」現象與開封類似，郊縣因產業支撐購買力依舊強勁，以康橋九溪天悅為例，「花木之鄉」鄢陵客戶佔比高達15%-20%。

04

與其它城市不同，瑞貝卡等本地房企以團購房收割本地半數需求

許昌人購房對本地房企較為認可，首屈一指的當屬本地龍頭——瑞貝卡（主業假髮）、騰飛（主業城建）和恆達（主業地產），以團購房為主打，每次以「炒樓花」的方式賣名額，即便團購房源與周邊外來房企商品房價格相差無幾，團購項目可能十年不開工，但是本地人依舊趨之若鶩。

據實地調研，2019年4月-5月，一個月三個團購項目問世，賣出了3500套房源（許昌一年也不過10000套成交規模），主力客群以菸草、煙機、騰飛企業員工和部分散戶為主。

之所以本地人如此青睞這些地方龍頭企業，究其原因，主要有以下幾點：

一是此前外地企業爛尾過多，加之維權風波不斷，本地人難免心有顧忌。

二是本地企業往往深耕多年，政企關係雄厚，加之員工眾多，也成為購房的中堅力量。

05

與開封類似，土地供應過量成為環鄭三線通病

縱觀許昌歷年土地成交建面和樓面價的變化情況，我們可以看出，與開封的情況大體相同，與鄭州相連區域土地供應過量成為環鄭三四線通病。

2015年-2018年，許昌的土地成交一直呈現出量價齊增的態勢，年均成交量在1000萬平方米左右，大約是其商品住宅年成交量的2倍。成交樓面價上漲2倍有餘，2018年更是實現了跨越式增長，同比2017年增幅達65%。

這主要源於外來房企尤其是品牌開發商的入駐，加劇了土拍競爭，政府也藉由鄭許一體化和市場向好契機，加快了推地節奏，造成了土拍市場一度大熱。

從土地消化周期來看，據CRIC測算，許昌2016年-2018年商品房土地消化周期為5.87年，略高於13個城市的平均水平，加之項目主要集中在東區和向鄭州延伸的北部區域，同質化競爭嚴峻，未來還是存在不小的庫存壓力。

06

基本面「比上不足，比下有餘」，關鍵在「鄭許一體化」落地

從城市基本面來看，許昌基本算是「比上不足，比下有餘」。

人口基數雖不佔優，但因本地有農業和傳統製造業支撐，居民購買力尚可，購房壓力顯著低於洛陽、開封。具體來看，

從中長期人口成長性來看，許昌和開封情況大體一致，常住人口規模都在450萬人左右，城鎮化率約50%。

雖然同為人口流出型城市，但許昌的常住戶籍人口比為0.89，略高於開封，主要源於本地還是聚集了不少電氣、菸草、假髮等比較主流的勞動密集型產業，對人口還是有一定的吸納作用。

而從居民的購房能力來看，許昌還是顯著好於開封的，一方面城鎮居民人均可支配收入，許昌已達31918元，開封則不足3萬元。

另一方面，二者的房價水平大體相當，許昌因2018年成交均價較2017年還是有一定的下挫，因而房價收入比也有了小幅下降，由2017年的6.58年降至5.99年，客戶購買力還是相對充裕的。

許昌整體經濟實力較強，2018年全年全市生產總值2830.6億元，比上年增長8.6%，高於開封而低於洛陽。

因本地豐富的礦藏資源和適宜農作物生長的氣候，因而是全國重要的能源、建材、機械生產基地，菸草、中藥材生產加工基地。許繼電氣、捲菸廠、煙機廠、假髮等都是當地較為出名的支柱企業，相對充分穩定就業和較高收入水平，為許昌樓市穩定發展提供支撐。

此外，郊縣的發展也不容小覷，比如鄢陵的花卉，禹州的陶瓷，都帶動了本地的經濟發展，郊縣居民的購買力也隨之與日俱增。

值得關注的是，「鄭許一體化」規劃是拉動許昌發展的主要動力。

與「鄭汴一體化」有所不同，許昌北部的區域規劃已經初具雛形，在鄭州航空港的輻射帶動下，許昌堅持「依託鄭州、對接空港、發揮優勢、錯位發展」，全面推進交通、產業、功能、平臺等方面的對接，相信勢必會為本地樓市注入新的活力。

備註：1、 人口數據為2017年，城市基本面、收入數據為2018年；2、 假設人均住房面積按30平米,房價收入比=統計局公布的商品住宅成交均價*30/城鎮居民人均可支配收入

總結

環鄭三城三種發展模式對應中西部三四線三種發展格局

許昌整體行情相較於洛陽、開封而言屬於「比上不足，比下有餘」，三類城市發展各有千秋，具體來看：

洛陽，至少在整個河南省內屬於次中心城市，類比中西部，也存在很多這樣的次中心城市，一方面這類市場可能會受到中心城市的擠壓。

但是中長期來看，隨著中心城市的房價不斷上升和次中心城市經濟狀況的持續改善，也存在一定的發展空間。

而開封，完全是鄭州的一體化城市，因與鄭州緊密結合，也可以視為鄭州的遠郊。與鄭州算是依賴關係，一方面鄭州市場特別好的時候，它可能也會受益。

但是隨著整個市場供應過剩，自身的經濟發展水平受限，中長期來看樓市還是會受到一定的負面影響。

許昌是屬於第三類城市，有一定的經濟基礎、產業基礎和人口基礎，但規模有限，相對來說是內生型的，或者說是本地型的一個城市，也會受到鄭州的輻射影響。

但是這個影響不會在根本上改變其房地產的格局或趨勢，只能算是錦上添花，這類城市有其自身的獨立行情存在，但是整體市場容量有限。

綜上，環鄭三四線的發展類型也適用於部分中西部城市，在「一體化」進程中應謹防單純依靠概念炒作帶來的樓市短期「大漲大跌」現象，以及核心城市「虹吸效應」導致的區域貧富差距更大等問題。

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