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未來最具投資價值的新區(這些城市的新區儘量不要碰)

2023-07-20 12:57:08 1

「一些城市的新區真的不能買」。 前兩天,師妹在同學群裡噼裡啪啦的一通吐槽,為當初的置業抉擇懊悔不已。

去年拿房之際,師妹還開心的在群裡發了個小紅包,各自天涯的眾人這才知道師妹買過房了。 群裡立時一陣刷屏,或是恭喜「師妹喜提豪宅」或是玩笑稱師妹 「築巢引鳳」,對樓盤的具體情況不甚了了。直到現如今聽了師妹一番吐槽,才有了大概的了解。

師妹買的是所在二線城市政府大力開拓的新區,新區的定位很高,要打造成城市新引擎,引領城市未來十數年的發展。堪稱標準的概念新區,潛力板塊。 但沒想到一年前還是小甜甜的新區,一年後就成了師妹眼中的牛夫人。 跟許多買房人一樣,師妹傾向於新區,無非是衝著有新區的概念層出不窮,未來預期高,而新區房產價格相比主城更低,這就在房產增值屬性上擁有更多爆發力。 回顧歷史,在城市新區置業回報率會比在成熟的主城更令人滿意。 所以買房選擇新區,這種思路在以往絕大多數的時候都沒有問題。 可就此輪空前絕後的地產狂潮中,新區置業更優的邏輯已經悄然發生了變化,很多人群面前,在很多城市之中,新區已經成為雷區。

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新區中的雷區如果問如今房產市場面臨的最大陷阱是什麼?答案既不是價格聳人聽聞的學區房,也不是懸而未決的房產稅,而是多如牛毛的地方新區。

沒在一二線城市生活過的人,恐怕難以認知新區的數量。一個省會城市攤大餅式的搞上十幾個新區,屬於見怪不怪。 而全國各地新區數量相加,更是一個驚世駭俗的天量規模。 網易根據統計數據發布的《中國新城新區發展報告》圖表明,至2016年,全國合計規劃3500個新區。 要知道全國地級以上城市也就338個。簡單做個除法,平均每個地級以上城市喜提10個新區。

據報告稱,要達到全國新區既定的規劃目標,需要塞進去34億人,相當於半個地球的人口,比當下全國人口多出了20億的增量缺口。哪來這20億的人?3500個新區規劃都是根據人口預期來的,可無論中國育齡男女多麼的努力,無論中國對外作何種程度的開放,也填不滿嗷嗷待哺的全國新區。 經濟降速,人口增速趨緩已是共識,城市也從迅速擴張時期轉變為緩慢增長階段,這就給需要增量的新區發展蒙上了一層陰影,實際上大部分新區已經提前預定了「鬼城」的標籤。

那麼如何判斷正在規劃建設的新區能否真正的發展起來? 優先看新區的產業發展,產業對於新區的發展至關重要,直接決定了人口能否有效流入。 蘇州工業園區的成功就與產業息息相關,作為中國和新加坡兩國政府間最大的合作項目,蘇州園區的招商能力全國頂尖,園區發達的產業經濟吸附了大量外來人口,蘇州長期是江蘇省外來人口比例最高的城市,穩壓省會南京一籌。 產業發達留得住人口,再輔以新加坡借鑑而來的前瞻性園區規劃,蘇州園區的房價得以一舉超過主城,這在同期的新區中極為罕見。 但畢竟蘇州只有一個,其它產業乏力的城市就不得不使出「辭舊迎新」的方法揠苗助長。 或是通過棚戶區改造貨幣化安置改造老區,或是把醫院,學校甚至政府等公共資源搬入新區,當地政府一通操作下就把購買力全部引流進了新區。 當年被稱為中國第一個鬼城的鄂爾多斯(600295,股吧)康巴什新區,便是在政府引導下強行帶起了一波新區地產行情,2010年時部分康巴什樓盤價格曾達到2萬元/平方米,令全國矚目。然而落後的傳統煤炭產業根本支撐不起新區的建設和人口需求,以一場地產崩盤宣告了康巴什新區的失敗。 依賴「辭舊迎新」操作,短期集中的購買需求助推房價,實際上城市的購買力增量絲毫沒有增加,新區的人氣只是簡單的把存量人口資源調整了區位,成了一場左口袋換到右口袋的大型規劃遊戲。此外新區也使得整個城市房產供給總面積不降反增。 一來供給增加卻缺乏持續的外部增量,後勁不足,未來二手市場將有價無市。二則是新區發展速度註定在初期購買力的宣洩後逐步放緩。 缺少產業的新區,完全不值得投資。

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城市馬太效應

現階段,城市發展分化,馬太效應明顯,有強者恆強之勢。

部分一二線經濟發展速度尤甚其他城市。而在三線以下城市普遍缺乏人口流入,而背後的本質是缺少能賺錢的產業。所以按照城市段位篩選出投資相對保險的新區,基本都在一二線。 但現實中不乏一二線城市「快上蠻幹」,一個城市遍地開花的十來個新區,各新區的五花八門的概念預期能否落地一時間也難以判斷,到底哪一個才能成長為「別人家的新區」? 最簡單可行的辦法就是按新區的「權力排序」,進一步縮小適合投資的新區範圍。 新區雖然都叫新區,級別卻高低不同,有區級新區,市級新區,省級新區,國家級新區之分。 行政級別越高,「血統」就越高貴,當地政府的重視程度就越高,全國人民都知道市政規劃全憑政府意志。

目前,最高級別的國家級新區一共19個,還有10個在申報的路上,不出意外的話,未來將是省均一個國家新區,是各地區的掌上明珠。

各地政府不惜在血統高貴的國家新區押上重注,要產業給產業,要規劃給規劃。 比如南京江北新區也是江蘇省的自貿區,而青島西海岸新區不但是山東的自貿區還是「引智示範區」,這堪比深圳的「社會主義先行示範區」,二者在同一場中央會議中審議通過。還有蘭州這樣利好不夠政府來湊,2013年起把政委機關陸續搬到新區。 所以有人才說,中國新區只分兩類,一種是國家級,另一種是其它。傻子都看得出來,國家級新區集中了太多的利好,規劃落地優先權完全吊打「其它」。 但若是以為帶著國家級頭銜的新區就可以閉著眼睛無腦投資,那可就大錯特錯了。 中國新區太多太大,而中國地方政府新區落地能力良萎不齊的矛盾,同樣也發生在這些國家級新區上。 比如前面提到的2013年開始蘭州移至新區辦公的政委機關單位,又戲劇化在2015年陸續搬回原來的老城區。原因是區位太遠辦公低效,新區沒有聚集人氣。至2016年,多篇報導直指蘭州新區出現大量空置小區,人煙凋敝,堂堂國家新區與「鬼城」畫上了等號。

即便老牌天津濱海國家新區也有著類似的問題,歷經十數年發展的濱海新區經濟規模高達萬億,即將邁過上海浦東成為中國第一新區之際,被發現弄虛作假,2018年一次性擠掉40%的注水GDP。而多年來濱海新區的房產價格一直在天津各區中排行倒數,僅為整個天津房產均價的7成。

濱海新區與蘭州新區的痛點一樣,都是區位。二者距離老城區都超過50公裡的路程。 新區和老城距離遠,好處是徵地容易規劃方便,一張白板任意塗抹。 壞處是,新區越遠,新區的開發實質上更接近於再造一個新城市(300778,股吧),即便當地引入有高規格的產業也需要落地的時間。在產業發展真空期,新區需要老城的輻射,否則難以聚攏人氣。 因此新區越遠,風險太大,一旦產業沒有快馬加鞭的趕上新區的地產建設,輕則導致房產市場不旺,重則淪為鬼城。在19個國家級新區中,諸如蘭州新區,天津濱海新區、大連金普新區的房產萎靡,實質都是「距離」惹的禍。 有政策傾斜概念的國家新區缺不缺產業?大多數不缺。但是「距離」二字就足以讓房產投資勸退。 地段,地段,還是地段,李嘉誠的置業哲學三連,在國家級新區面前照樣適用。

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決策之路新區,是為招商引資而生,為土地財政而生。一個新區建設的成功,需要舉全市之力打造下的人和,需要經濟環境高歌猛進的天時。 如果以房產投資角度而言,還得在加上一條地利,新區的區位要離主城儘可能的近。 浦東新區的成功就是如此,上海誠意打造於中國經濟騰飛時期。浦東的區位在國家新區裡面堪稱獨一檔,距離老城區僅隔一條幾百米寬的黃浦江,浦東的房產市場自然隨著浦東新區一飛沖天,湯臣一品至今仍是中國頂豪的代名詞。對比另一個一線城市廣州南沙新區的房價,反差明顯,南沙新區距廣州主城50公裡之遠,因而1萬 的樓盤遍布。 老牌一線城市的國家新區南沙的房價,也抵擋不過李嘉誠的「地段魔咒」。 總的來說,老一輩的新區建設相對成熟,各走各路基本定型。而19個國家新區中的12個是成立於2014年以後,正處於如火如荼的建設階段。無論未來成功與否,這些後起之秀都做著一個浦東夢。 誰又能成為下一個新區與房價齊飛的浦東?每個城市都覺得自家新區才是潛力無限的那個,其他的新區都得靠邊玩泥巴。 現實中新區之間各有特色,也並不存在一個統一的標準,能讓所有人信服。 但是新區與主城的「距離」卻可以為投資買房作為重要的標準。 2014年後新近批覆的幾個熱點新區,如青島西海岸新區,南京江北新區,重慶兩江新區,西安西鹹新區,江西贛江新區。基本都符合一規律,新區距離主城越近,新區房價水平在其城市內部相比就相對越高。 如果問什麼樣的新區值得投資,那答案正是這種和主城距離更近,價差與主城相比並不大的國家級新區。距離主城越近,建設難度越小的道理無需多說,但正是因此,預期的潛力兌現可能性就越高, 這也就導致離主城越近的新區,在當地置業的人民群眾中認可度更高。 認可度高,就體現在真金白銀買出來的房價上。 今時不同往日,在本輪空前的地產行情中,全國人民廣泛參與對地產市場的認知達到歷史最高水平,重點二線城市的國家新區根本不存在價值窪地,各板塊早就被市場上的聰明錢來回趟過了一遍。 好貨不再便宜,便宜沒好貨,買房人都意識到了這一點。所以整體而言距離主城近,價差與主城小的新區風險小,保險係數高,反而更值得投資。 在經濟收縮期時,城市內部發展同樣容易出現馬太效應,出現強者恆強的局面,一個二線城市的增量資源只夠一個新區。國家級新區的頭銜,就是在城市內部板塊你爭我奪之時的強化buff。 但即便再如何能獨佔資源,也難以比擬浦東新區天時地利下迅猛的發展速度。 所以即便師妹看中的新區完全符合本文的觀點,但也忍不住直呼後悔。 師妹的房在南京國家級江北新區的核心區,與主城間的揚子江寬度1-3公裡,拋開上海浦東不談,可能是距離主城最近的國家級新區。 前面說過,區位離主城近,既能受到主城輻射,預期兌現的程度也高,於是在一片蘆葦蕩中屹立著的拓荒樓盤,二手的成交價格卻超過南京均價的3成。 房價不低的新區卻很不宜居。用她的話就是「全靠規劃預期吊著新區房價」。 最讓她難以接受的是規劃好的民生建設不斷遲滯。比如新區唯二的地鐵線路,一條本該是三年前動工,目前仍未開始,另一條線暫時被砍遙遙無期。小區業主多是投資客,入住率低沒有生活配套,出租也不好租。 本想熬個幾年,享受新區的美好生活,哪知道預期中的美好生活居然會漸行漸遠,最終心態崩了,「這裡只適合長期投資」。 對於剛需來說,新區買房一定要謹慎,對於投資而言,即便是潛力新區的兌現也需要付出時間的代價。 相比當年城市擴張,浦東新區時代的爆發,現如今的新區投資,已不再那麼值得。

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文章來源:子木聊房

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