未來中部發展得最好的省會（哪個城市市民最幸福）
2023-07-20 09:48:54 2
如同人一樣，城市之間的戰爭從來沒有停止過。合肥 長沙 武漢 南昌 鄭州，作為中原五大省會城市，也一直被人們密切關注。
經濟區域劃分屬於中部的安徽火了大半年。原因倒也不難找，全因為合肥這個國人眼中的「小個子」突然房價冒尖了。在這個賣菜阿姨都能跟你侃一陣房價走勢的城市，衣食住行已經不能再同日而語。
合肥、鄭州、南昌、長沙、武漢是我國中部五大省會城市，早在上世紀七十年代中後期，除了武漢是全國十大百萬人口城市，人口有200餘萬，而鄭州、長沙、合肥、南昌都屬於50-100萬人口的中等城市。據1980年出版的中國分省地圖冊記載，截止到1979年的數據，武漢210萬人，鄭州80萬人，長沙70萬人，南昌65萬人，合肥60萬人。進入改革開放期以後，這些個城市發展提速很快，到1985年，鄭州非農業人口均突破百萬，分別達到105萬，長沙、南昌接近百萬，合肥達到80萬，武漢則達到220萬，數據參見1985年版分省地圖冊。
1986-2000年這15年，中部六大省會城市除武漢、鄭州在1985年前已經入列百萬人口大城市行列，長沙、南昌、合肥也分別突破了百萬人口。鄭州在這一時期人口淨增55萬，2000年達到160萬。
2003-2015年這12年，上述五大省會城市都進入快速發展期，城市人口、建成區面積都成倍甚至幾倍翻上去。截止到2015年底，武漢建成區面積694平方公裡，建成區人口720萬人；鄭州建成區面積450平方公裡，建成區人口530萬人；長沙建成區面積362平方公裡，建成區人口397萬人；合肥建成區面積420平方公裡，建成區人口400萬人；南昌建成區面積320平方公裡，建成區人口325萬人。以上數據來自網絡搜索。
中部地區連接長三角、珠三角、環渤海、關中、成渝等經濟圈，承東啟西，連南貫北，經濟地位重要，是中國經濟版圖中的「腰板」。在整個中部地區，相繼產生了中原、長江中遊、長株潭、昌九、合蕪等區域經濟區，而支撐這些經濟區的五大省會城市的發展，成為各經濟區發展的標誌。
1看房價：合肥1.2萬/㎡居首位
中國各大省份、城市房價一直在變，不變的是「東熱西冷」的局面。來看一張最新房價地圖：
關於我們設定的5個城市，房價由北向南，分別是鄭州（10401元/㎡）、合肥（12476元/㎡）、武漢（11991元/㎡）、長沙（6676元/㎡）、南昌（9064元/㎡）。
房價梯度是：合肥＞武漢＞鄭州＞南昌＞長沙
有個比較殘酷的現實是，合肥房價逼近長沙的兩倍。於長沙、南昌房價的總和，也不過只差近3000元/㎡。
上圖為合肥近九年來每年上半年合肥的房價走勢圖，我們可以看到，截止2015年上半年合肥房價也只在8265.49元/㎡，而2016年上半年環比有了21%的增幅。
這張2015年與2016年逐月房價走勢圖，更直觀的展現出了合肥房價的瘋狂。
2看走勢：武漢、鄭州跌下「神壇」
上圖的數據，我們只能看出各個城市在現階段的房價水平。想了解各個城市之前的房價分化是在什麼時候出現的，我們需要把數據往回拉很多。
以下是中部5省省會城市近10年來的房價水平表格：
這裡，做個簡要對比。十年前，這5座城市的房價的房價水平，是天差地別的。當年倒數第2的合肥，現在穩坐頭把交椅。當年排名第1的武漢，現在也跌落到第二名。
從柱狀圖來看，我們依次來看：
1、合肥自2007年以來持續上行，基本沒有出現回落。2015逼近鄭州，2016年則全部超越；
2、武漢房價水平在2009年出現明顯跌幅，同期2014年也有較大幅度跌幅；
3、長沙房價整體較為平穩，同樣在2014年出現回落，2015年後出現回溫；
4、南昌房價2008年出現回落，2014年同樣出現回落。
5、鄭州房價10年來，一直較為堅挺，更實在2015年超越武漢，成為中部5省省會房價最高城市。
由折線圖來看，房價走勢、跌宕更是一覽無餘。
3看GDP：武漢領先合肥2倍
合肥房價那麼猛，GDP水平怎麼樣？
或者說，近幾年來各個城市經濟水平增速，是否匹配房價的增速？
甚至，在這份數據裡我們也能窺探到少許「泡沫」的滋滋聲！
數據可見，合肥在2007年時，GDP數據只能用「慘澹」來形容。居5座城市末尾，落後首名的武漢一倍多，而在9年後，5660億的數據，同樣低處武漢近50%。
我們注意到，在GDP方面，合肥2007年位於第五，而在2015年僅超越了南昌，位居第四。
武漢，9年間始終堅挺，穩坐頭把交椅！
據此前政府會議，2016年合肥目標是：GDP增長10%。破6000億還有一段路要走！
雖然合肥的經濟總量，仍然有限，但是從柱狀圖來看的增幅，確呈現著另一種現象：
合肥9年GDP增幅427%
武漢9年增幅324%
長沙9年增幅293%
南昌9年增幅238%
鄭州9年增幅272%
另一方面，從折線圖來看：
合肥近一年環比增幅9%
武漢近一年環比增幅9.2%
長沙近一年環比增幅10%
南昌近一年環比增幅9%
鄭州近一年環比增幅10%
近一年的數據顯示，5座城市的經濟增速基本持平。意味著合肥經濟及時在9年間完成了427%的增幅，也只是在補漲，而並非突飛猛進。
言外之意，合肥的經濟在發展，別的城市也在發展。所以，以經濟增速來斷言房價有了猛增的空間，過於片面。
至少經濟總量領先合肥2倍的武漢，房價在合肥面前也「低下了頭」。
4看收入：合肥年增不足千元
如果按照經濟總量來說應該武漢房價第一、長沙第二、鄭州第三、合肥第四、南昌第五。然而現實是合肥居然排名第一，而長沙房價最低。是不是長沙政府有錢而百姓沒有錢哪？而合肥則是政府錢雖不多，但是老百姓收入水平高哪？
表格數據可見，合肥在2007年的收入水平在13427元，居5座城市的第四位。而截至2015年31989元，位居第三位，上升一個身位。
長沙雖然房價不景氣，但是人居收入水平始終位居5座城市的首位！
曾經位居第三名的鄭州，在2015年被南昌趕超。武漢則依然保持著第二位的名次。
9年間合肥居民收入增幅138%
武漢居民收入增幅154%
長沙居民收入增幅147%
南昌居民收入增幅144%
鄭州居民收入增幅127%
從收入水平來看，我們發現，房價的增幅跟收入水平的關係也沒有很大關係。誰說有關係，長沙「啪啪啪」打他臉呀。
所以，在合肥一躍成為中部5省省會城市領軍者時，被吐槽收入低，也不是沒道理的！
5看人口：合肥6年流入人口34萬 墊底！
從上述分析中我們不難看出，其實一個城市的房價和這個城市的經濟總量及人均收入水平沒有關係。那麼是不是和這個城市及這個省份的總人口有關呢？
數據可見，房價跟城市人口也真的沒有太大的關係。
撇開其他城市，但就房價高位的合肥與房價地位的長沙來看，【所在省份】、【所在城市】的數據不相上下，而即使長沙在2009-2014年流入人口達到67萬，接近合肥的2倍，但房價上仍與合肥有著較大差距。
武漢也是同樣的，所以城市人口與城市建成區面積並不會天然影響城市的房價。
6看成交：合肥從來沒拿過第1
那麼房價和成交量有沒有關係呢？
我們看到，近5年來，合肥的成交量始終都不是5座城市的首位。
2011年的「銷冠」是武漢 這一年合肥第四
2012年的「銷冠」是武漢 這一年合肥第四
2013年的「銷冠」是長沙 這一年合肥第三
2014年的「銷冠」是武漢 這一年合肥第四
2015年的「銷冠」是武漢 這一年合肥第五
所以，成交量也決定不了房價的走勢。就拿長沙來說（為什麼我總是躺槍！），2013年拿下銷冠，均價也不過6997元/㎡，僅僅領先合肥。
而合肥2015年銷量墊底，卻在醞釀著一股令人聞風喪膽的「補漲」！
結論
1、這些城市裡，未來最有發展前途的首推武漢。武漢資金增速一般，人口增速尚可，但佔位比較好，位於京廣線和長江交匯處，可以看做是中國的坐標原點。匯聚資金量位居這些城市第一，整合省會資源能力也基本上位居第一。
2、武漢最大的競爭對手是鄭州，鄭州位於京廣線和隴海線交匯處，在鐵路版圖上地位高於武漢。目前鄭州匯聚的資金總量在8城裡居第三，增速第二;鄭州人口競爭力強大，過去5年小學生人數增長了30%，是中國三大三小6個人口增長中心之一。鄭州背靠河南這個人口、經濟大省，未來有較大上升空間。
3、合肥是今年的明星城市，房價快速上漲，絲毫不亞於蘇州、南京。究其原因，是因為匯聚的資金增長非常快，位居這些城市之首。人口最近三年增速也不錯，未來仍然可以看好。弱點是經濟總量和資金總量仍然偏弱。
4、長沙人口競爭力位居第二，但匯聚資金能力有顯著欠缺，過去5年明顯跑輸大市，這可以解釋為什麼長沙房價漲幅不高。長沙在省內競爭力僅次於武漢。長沙也可以長期看好。
5、南昌在過去5年得了財氣，輸了人氣，未來發展有待觀察。
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