羅湖舊改分布圖（城市更新進入新紀元）

2023-07-14 21:32:14

對筆者來說，羅湖是來深第一站，每每重回這裡與朋友相聚總是有頗多感觸。羅湖很懷舊，深圳一些原生的特色這裡保留最多，羅湖也很「煥新」，深圳特區近40年的發展脈絡可在這裡明晰呈現。而筆者——多年前徘徊懵懂在羅湖人才市場的少年，現也已經是穿梭於深圳各個區域樓盤的樓市大叔。

時光流轉，筆者對羅湖的感情並不消減，畢竟這裡留給深圳人太多熱血沸騰的歲月。在那個「時間就是金錢，效率就是生命」的年代，羅湖是深圳最早開發的城區，也是深圳的中心城區之一，它創造了三天一層樓的「深圳速度」，誕生了全國第一家證券交易所、第一家地方商業銀行，誕生了我國土地「第一拍」，還有深圳曾經唯一一家麥當勞……可以說，羅湖的發展是深圳這近40年來「敢為人先」精神的縮影。

羅湖煥發，城市更新進入新紀元

隨著城市的生長與擴展，深圳呈「多中心」的發展模式，自羅湖中心之後，福田中心、南山中心、前海中心、寶安中心、龍華中心……紛紛強勢崛起，比起新興中心新規劃新產業的振奮人心，羅湖的光環相較之下顯得略有黯淡，因此也有人說羅湖「老了」，事實是這樣嗎？

最近筆者特別關注了關於羅湖的兩則消息。一則是，據【家在】網友@桂園小霸王爆料，蔡屋圍村舊改已經開始進入拆遷階段，意味著計容積率總建築面積達267.6萬㎡的蔡屋圍舊改進入新階段，羅湖新地標有望早日到來。

另一則是，10月29日，深圳特區報刊登《羅湖區翠竹街道愛國路木頭龍小區城市更新單元實施主體確認的公示》，表示所有權利主體已將房地產的相關權益轉移到益田公司，形成單一主體。這個可能是深圳周期最長的「舊改」終於塵埃落定，開始了其實質的「煥新」之路。

在寸土寸金的深圳，經過「多中心」的發展，土地資源越來越稀缺，新的空間開發也日漸飽和，深圳只好更多向「舊改」「棚改」要空間，羅湖作為最早的城區當仁不讓，但這樣的城市更新方式總會有太多的綜合因素影響，並不能一蹴而就，這也是羅湖「老」的其中原因之一，好在經過政府有魄力的操作，羅湖「城市更新」進展不斷。

兩棟近700米的地標將拔地而起刷新羅湖高度，與羅湖目前最高樓「地王大廈」相彰輝映；而經歷10年舊改歷程的「木頭龍」得以突破進入實質更新階段，也給羅湖城市更新注入了一劑「強心劑」，羅湖「春天」要回來了！

蔡屋圍舊改效果圖（網絡圖片）

宜居宜業，產城融合

根據今年7月29日《羅湖區貫徹落實〈粵港澳大灣區發展規劃綱要〉三年行動方案》與羅湖貫徹落實8月18日《中共中央國務院關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》的動作，羅湖的「春天」主要體現在兩方面，一是人居空間優化，二是產業發展布局。

首先，在人居空間優化方面。

教育配套上，未來三年羅湖將投資約39億元，通過新建、拆建或擴建的方式新增約16000個中小學學位。在蓮塘口岸片區，新建一所寄宿制高中，在羅湖口岸和文錦渡口岸片區將打造一個國際教育城，爭取設立雅思、託福、美國SAT考試等考點。

醫療設施上，一家國際醫院將建在羅湖口岸片區，深港兩地居民在家門口就能享受兩地頂尖專家提供的醫療服務，羅湖還計劃在羅湖口岸西邊打造一個國際醫療城，將引進最先進的醫療技術、硬體，居民在家門口就可享受到國際先進的腫瘤治療、細胞治療、基因治療等治療服務。

交通規劃上，計劃在深圳火車站引進高鐵線路，積極爭取在清水河設高鐵站，形成南有深圳火車站、北有清水河站的高鐵「雙樞紐」格局，進一步強化灣區聯通。除了三個綜合交通樞紐，還將建設14號線、17號線、25號線等一批新的地鐵線路，軌網密度繼續保持全市前列。

生態環境上，羅湖計劃實施世界著名花城建設行動，完善「郊野（森林）公園—市政公園—社區公園」三級公園體系，2019—2020年每年新建1個、提升改造5個社區公園。同時，加快環深圳水庫綠道建設，打造「深港第一環湖綠道」。通過布吉河「一河一景」工程，打通洪湖公園、人民公園，提升一河兩岸的人文、生態和景觀價值。此外，筆架山河也將連接銀湖山郊野公園等沿線公園，打造特色慢行走廊。

作為一個具有「羅湖情結」的人，羅湖在人居上的高規格高標準的規劃建設，心底油然而生一種莫名的自豪感。

其次，羅湖的產業發展布局，讓這裡煥新了「回春」的血液。

目前，羅湖已經形成「3 3 N」都市型產業結構，第一個「3」即金融業、商貿業、商務服務業；第二個「3」即黃金珠寶業、旅遊業、文化創意產業，其中黃金珠寶產業是羅湖核心品牌，實體旅遊企業佔全市一半；一個「N」即以人工智慧、大健康為代表的戰略性新興產業，是羅湖全力推進的產業。

根據2019年上半年經濟發展數據顯示，羅湖區新興產業實現營收（產值）増長26.0％，390家戰略性新興企業分布在服務業、批發零售業、建築業和工業四大行業中，對行業增長貢獻率均超30％，服務業更是超70％。

更讓筆者興奮的是未來幾年羅湖還將構建「兩軸三帶」發展新格局，即布吉河岸新型消費發展軸、大東湖旅遊生態軸、羅湖深港口岸經濟帶、大梧桐新興產業帶、紅嶺新興金融產業帶。其中，口岸經濟帶目前已經上升為全市戰略。羅湖深港口岸經濟帶將重點推進「四個片區、一個基地」建設，所謂的「四個片區、一個基地」是指深圳火車站和羅湖口岸片區、文錦渡口岸與新秀片區、蔡屋圍片區、湖貝片區以及深港產學研及青年創新創業基地。

可以看到，未來羅湖既有打造集高端生活、文化休閒、特色商業於一體的精品都市功能區，也有金融區、產業帶（基地）等高標準規劃，一個宜居宜業的羅湖將再次煥發！

粵海城：濃縮版宜居宜業之城

從羅湖整體的規劃與發展可以看出，未來羅湖主要以居住、產業、文化、商業等多元的高品質都市功能區的特色來打造。這樣的模式既能為城市提供創新、創造、創富的血液，又能給居於此的人們提供最優質的居住體驗。

如果說羅湖打造是一個宜居宜業的超級城市中心，那麼今天為大家推薦的這個項目就是宜居宜業城市中心的濃縮版。今天推薦的項目——位於深圳市黃金珠寶產業聚集地水貝-布心商圈的粵海城，其在布心路與東昌路的交匯處，是一個集超甲級寫字樓、大型體驗式購物中心、商務公寓、工業遺存文化公園等於一體的65萬㎡珠寶主題多元商業綜合體。

就像業內朋友所說的，粵海城集工業遺存文化公園、體驗式購物中心、甲級寫字樓、國際商務社區於一體，將城市符號工業文化遺址與產業、商業進行多元融合，是一個「深圳建築地標產業地標商業地標文創地標」的全新城市更新的旗幟項目。

粵海城位於水貝-布心國際珠寶商圈北端，這裡重點介紹黃金珠寶產業。前面提及的羅湖已經形成「3 3 N」都市型產業結構中的黃金珠寶產業，是羅湖核心品牌，年產值超千億，佔據全國70%的市場份額，是中國最大的黃金珠寶平臺。

所謂「中國珠寶看深圳，深圳珠寶看羅湖，羅湖珠寶看水貝。」2004年，深圳市政府授予「深圳市黃金珠寶產業集聚基地」。近年來，羅湖區力圖將水貝-布心國際珠寶商圈，重金打造為不遜色於美國紐約47 街的世界知名珠寶中心。

未來，水貝-布心珠寶商圈將打造多元複合的國際珠寶生態創意城區，成為全國性的珠寶時尚產業總部、設計營銷中心及旅遊購物目的地。

羅湖規劃為「一帶、雙核、三區、大綠環」整體珠寶產業空間布局，而粵海城就位於水貝-布心珠寶商圈的「雙核」之一。值得一提的是，粵海城規劃打造了一棟300米高的粵海置地大廈，以及一棟180米高的深圳鑽石交易大廈（暫定名），未來攜手國家級要素市場——上海鑽石交易所資源，打造延伸服務平臺，助力深圳黃金珠寶產業繁榮騰飛。

一個宜居宜業之城，呼之欲出！

來源：房產投資圈

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