深圳市城市更新法拆除重建解析（深圳市拆除重建類城市更新單元用地處置新規）
2023-07-17 00:42:58 1
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日期（11月27日），深圳市規土委經市政府同意，在官網公布《深圳市拆除重建類城市更新單元土地信息核查及歷史用地處置規定》，自2018年12月1日起實施，有效期5年。
進一步簡化手續不完善符合規定的土地、建築物權屬認定程序；延長歷史用地處置對象用地時間至2009年12月31日。
熟知城市更新的人都知道，大量的政策要求，審批程序過長，實施難度大，導致城市更新進展比較緩慢。其中，專規慢，確權難，立項難，更成了困擾更新專業人士的三大難點。此次出臺的《深圳市拆除重建類城市更新土地、建築物信息核查及歷史用地處置規定》將使城市更新之路走的更為順暢。
此次《規定》共十五條，在繼承原《暫行規定》、《操作規程》內容的基礎上，進一步在拆除範圍內權屬認定的程序簡化、歷史用地處置的資料要求、歷史用地處置與更新單元規劃審批之間的流程關係等方面進行了修改優化。
劃重點
01
進一步簡化手續不完善符合規定的土地
建築物權屬認定程序
《規定》明確了權屬認定中可簡化手續的具體情形和可簡化的具體手續。對符合深府〔2010〕66號文件規定的處理對象或者國有已出讓用地上無合法手續的建築物，在權屬認定中無需辦理規劃確認、土地權屬證明、房屋安全鑑定、消防驗收或備案、房地產權屬登記等手續，由區城市更新職能部門核發權屬認定的處理意見書。
02
僅保留土地信息核查，取消建築物信息核查
考慮現狀建築面積主要依據申報主體提交的現狀測繪報告確定，根據各區反饋意見，為保證政策條文與實際工作的一致，《規定》規定了城市更新單元土地信息核查的申請、審查及核查內容要求，取消了信息核查中的建築物核查內容，相應刪除了申請材料、核查復函中與建築物相關的內容。
03
延長歷史用地處置對象用地時間
至2009年12月31日
在歷史用地處置的用地行為發生時間上，根據《關於印發深入推進「三舊」改造工作實施意見的通知》（粵國土資規字〔2018〕3號）將用地行為發生時間要求調整為2009年12月31日前。此前，該時間節點為2007年6月30日。
04
取消街道辦對歷史用地行為時間出具核查意見的要求
區更新局依職權直接認定
原有政策在歷史用地處置申請材料中要求提供「所在街道辦事處出具的協助核查歷史用地行為發生時間的意見」，即由街道辦認定用地行為發生時間。經綜合各部門反饋意見，《規定》取消了該材料要求，由區更新部門在審查過程中根據地形圖、影像圖等技術資料進行認定。
05
權力下放，區更新部門負責具體工作
根據《深圳市人民政府關於施行城市更新工作改革的決定》（市政府令第288號）對城市更新工作職權調整的相關規定，將核發處理意見書、土地信息核查、歷史用地處置等工作的工作主體調整為區城市更新職能部門。此前，該項工作由規土委管理局主責。
官方解讀
《規定》共十五條，在繼承原有政策主要條款的同時，進一步從落實最新政策、簡化審批內容和材料要求、優化工作程序和手續等方面進行了修改完善。
1
關於權屬認定的手續簡化
城市更新推進過程中，拆除範圍內手續不完善的土地、建築物需依據現行政策進行權屬認定。結合城市更新單元的實施特點，為提升城市更新實施效率，《規定》明確了權屬認定中可簡化手續的具體情形和可簡化的具體手續。對符合深府〔2010〕66號文件規定的處理對象或者國有已出讓用地上無合法手續的建築物，在權屬認定中無需辦理規劃確認、土地權屬證明、房屋安全鑑定、消防驗收或備案、房地產權屬登記等手續，由區城市更新職能部門核發權屬認定的處理意見書。《規定》還對權屬認定過程中涉及的罰款、地價、契稅繳交要求進行了明確。
2
關於土地信息核查
3
關於歷史用地處置範圍
在歷史用地處置的範圍界定上，《規定》對《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》的規定進行了細化，明確城市更新單元拆除範圍內未籤訂徵（轉）地協議或已籤訂徵（轉）地協議但土地或者建築物未作補償，用地手續不完善的建成區，可納入歷史用地處置範圍。此外，《規定》還明確了徵（轉）地協議中約定土地或者建築物不再補償的，不屬於「未作補償」情形。
在歷史用地處置的用地行為發生時間上，根據《關於印發深入推進「三舊」改造工作實施意見的通知》（粵國土資規字〔2018〕3號）將用地行為發生時間要求調整為2009年12月31日前。
4
關於歷史用地處置的材料要求
按《規定》，申請歷史用地處置的用地需滿足用地行為發生在2009年12月31日前的要求。原有政策在歷史用地處置申請材料中要求提供「所在街道辦事處出具的協助核查歷史用地行為發生時間的意見」，即由街道辦認定用地行為發生時間。經綜合各部門反饋意見，《規定》取消了該材料要求，由區更新部門在審查過程中根據地形圖、影像圖等技術資料進行認定。
5
關於歷史用地處置與更新單元規劃的流程關係
為簡化歷史用地處置與更新單元規劃間的流程，《規定》對原有政策條文進行了修改，避免歷史用地處置審批流程與更新單元規劃審批流程交互，規定了歷史用地處置在申請受理後的20個工作日內核發歷史用地處置意見，更新單元規劃審查時結合歷史用地處置情況進行審查。
6
關於更新單元規劃已批准項目的歷史用地處置
對於原政策發布前（2015年3月17日前）部分已批准更新單元規劃但尚未進行歷史用地處置的城市更新單元，《規定》進一步規定了此類項目申請歷史用地處置需在實施主體辦理開發建設用地審批前。為保證因落實歷史用地處置意見而進行城市更新單元規劃修改的可操作性，《規定》也明確：如因落實處置意見書的土地處置方案，需增加已批城市更新單元規劃確定的無償移交政府用地面積的，應按照有關規定申請修改城市更新單元規劃，減少開發建設用地面積，開發建設用地的規劃容積不變。
7
關於相關工作主體的調整
根據《深圳市人民政府關於施行城市更新工作改革的決定》（市政府令第288號）對城市更新工作職權調整的相關規定，將核發處理意見書、土地信息核查、歷史用地處置等工作的工作主體調整為區城市更新職能部門。
附：《規定》原文
