廣州商業房規劃（劃定了廣州未來的商業中心）

2023-06-26 10:10:51 2

商業中心，往往代表著一個城市或區域的商業與經濟發展水平。

商圈匯聚八方資源，各地人流，是一個城市人氣最旺的地方。商圈升級區域價值，人流即商流，人流即財富。作為買房「學鐵商」三件套之一，周邊有沒有商業中心，同時也影響著這個區域的房價。

在用地越來越緊張，人口密度大的城市，為了充分利用土地價值，在向天空拓展高樓大廈的同時，地下空間也成為發展的方向。特別是人流集中的商業中心，為了分散地面人流，更需要向地下要空間，於是地下商城誕生了。

這也就是為什麼繁華的商圈大多會有地下商城，兩者緊密相連。

像是天河北商圈，分布著時尚天河商業廣場、天環廣場、正佳廣場以及天河又一城四大地下商城。珠江新城CBD有花城匯、高德置地地下商城，北京路商圈有動漫星城、五月花等地下商場。

這些商圈周邊的房價，屬於廣州第一梯隊或者區域第一梯隊。只有極少數落寞商圈，如地王廣場，房價在越秀並未頂尖。

如果能找準未來廣州商業中心，也意味著抓住了下一個房價制高點。

廣州近日發布的這份規劃，就給你劃出了這些區域。

近日，廣州市規劃和自然資源局印發了《廣州市城市地下空間規劃》通知。

規劃對廣州市域7434平方公裡土地的地下空間進行了總體布局，期限為2021-2035年，共15年。近期至2025年，遠期到2035年。

7434平方公裡土地，並不是所有的地方都適合開發地下空間。

地下空間開發有底線要求。基於底線管控以及根據自然、環境、人文和建設四大類評估要素，規劃將地下空間開發劃分為適宜建設區、一般適宜建設區和不適宜建設區。

最適宜建設的區域（廣州地下空間適建性分區圖中橙色部分）分布在天河、越秀、海珠、荔灣、番禺、黃埔南部、增城南部以及從化街口區域，也是居住人口較為集中的區域。不適宜建設的區域，大部分位於從化、花都東北部、增城北部以及廣州中部的白雲山、帽峰山、火爐山一帶。

適宜建設，並不一定是重點建設區域。

這就涉及到開發的重要性以及區域經濟實力的問題。

根據規劃，按照開發的重要性將地下空間建設分為了四個層次。

一級重點建設區，主要是城市商務中心區、商業中心、行政中心和交通樞紐地區等。

二級重點建設區，重要商務、商業區，除一級重點建設區外的其他軌道樞紐站點等。

一般建設區，為除重點建設區和限制建設區外的區域。

限制建設區，就是一些山地、水源保護區，重大管線安全控制範圍等區域了。

對比規劃中的地下空間適應性分區圖和建設分區圖就能看出來，一級重點建設的區域與最適合建設區並非完全重合，中心四區重合度是比較高的，但適合開發地下空間的番禺大部分區域，增城以及從化區府區域，僅僅為二級或者一般建設區。

進入一級重點建設的區域，部分已經是現在的商業中心，特別是中心四區密密麻麻的商業布點，其他區域也很有可能是廣州下一個商業中心的孕育點。

這些點在哪裡？

這就是規劃中最重要的一張圖了，地下空間規劃結構圖。

從規劃中，可以看到廣州「一核、一網、六片」的空間結構。

一核指的是中心城區地下空間發展核心區，其發展的核心節點包括體育中心—珠江新城、琶洲、金融城、魚珠、白鵝潭以及萬博。

一網指規劃軌道交通網絡。

六片指花都—空港、知識城、從化、增城、番禺和南沙六大地下空間發展片區。

這是根據在編的廣州市國土空間總體規劃，結合地下空間需求，再以軌道交通網絡為骨架，多線換乘（樞紐）站點為節點，形成的空間結構。

這也意味著，廣州未來的商業發展重點，就集中在這些區域。

買房認準這些區域，大概率不會錯。

認準了片區，再來看具體節點。

根據各級中心的定位、服務範圍以及開發規模，規劃劃定了四級地下商業與公共服務中心，包括市級、區級、片區級和重要商業與公共服務節點，共24處。

這個等級劃分，你也可以理解為建設規模的大小級別。

在這裡，你能看到很多熟悉的面孔，比如天河路、珠江新城、琶洲、萬博等。一些是已經建成多年的，如珠江新城、天河路、廣州塔。一些是正在建設中，比如琶洲、萬博、金融城、白鵝潭、廣州南站。一些還只是停留在起步階段，如創新城、白雲湖數字科技城、南沙灣等。

從通知中的近期建設規劃可以看到，近期這些區域會重點投資建設。

體育中心、珠江新城，已經是現成的地下空間，所以規劃中也只是提到要「優化」，不會有大規模的動作。

重點是國際金融城、廣州南站商務區以及萬博。

國際金融城與萬博，是市級項目，廣州南站商務區是區級項目。

廣州國際金融城地下空間規劃面積213.6萬㎡，相當於333個陸家嘴地下城，建成後，將成為廣州最大的地下城。

廣州國際金融城地下空間效果圖

金融城地下空間共有5層，最深處29.9米，包含商業配套、休閒配套、生活配套、地下交通樞紐於一體。如果不是沒有居住和教育功能，這裡更像是一個完整的TOD。

現在金融城起步區建設已基本成型，有企業陸續入駐辦公了。

國際金融城實拍

當然，作為廣州最被看好的區域之一，金融城的購房準入門檻並不低。起步區的唯二住宅佳兆業壹號和江源半島房價在10萬/㎡以上，東區商業大平層也賣到10萬 ，住宅吹風價更是去到20萬 ，想提前佔據下一個樓市爆點沒有那麼容易。

萬博地下空間規劃180萬㎡，總體量是珠江新城3倍，僅次於金融城，將打造成集交通、停車、商業、市政於一體的全天候「購物時空」。

由於線上電商的擠壓，線下商場也要推陳出新，不能局限於傳統的購物中心。

從此前透露出來的規劃看，萬博的地下空間其實還是有些看點的。區別於傳統的購物 交通的模式，萬博想要打造的是365天潮玩旅遊體驗商業街。

其地下空間分為六個區域，每個區域以洲際為主體風格來裝修內部結構，以獨特的主體風格給人營造出視覺和空間上的感官體驗。

萬博地下空間設六大區域（圖片來源智慧萬博）

AB區為亞洲系列，C區為歐洲，D區非洲，E區為美洲，每個區添加所屬洲的體現元素，像非洲的沙漠、麵包樹，美洲的印第安風情等。聽上去確實蠻有意思的，就看最終呈現的效果了。

E區美洲風情購物街效果圖（圖片來源智慧萬博）

萬博地下空間正在建設中，B區的佳創盛匯預計今年要開。在地下空間沒有投入使用的情況下，根據番禺官方發布的數據，去年萬博商圈日均客流量約40萬人次，年均約1.5億人次。

萬博核心區主要以二手房為主，房價在4.5萬/㎡左右。一手參考越秀和樾府，房價在6萬/㎡以上，相對來說還是較容易夠得上的。

廣州南站商務區屬於區級項目，總佔地面積20.42萬㎡，相比來說不算大。

南站地下空間主要以交通為導向，輔以實體店鋪 停車場設計，成為連通中軸、廣佛環線以及22號線地下空間人行過道。

廣州南站地下空間效果圖

南站的商業配套一直被吐槽，這個地下空間規劃中規中矩，但有總比沒有好。

南站地下空間由廣州城投承建，預計今年陸續分區投入使用。再加上新鴻基南站TOD項目，未來或能揭掉南站無商業的標籤。

周邊原只有臻尚苑一個住宅，房價多年徘徊在4.5萬/㎡左右。現在廣州城投·嶺南府和新鴻基項目加入戰局，帶來的不僅是商業配套，還有教育資源，房價估計會往上走一走。

廣州中央活力區、廣州東站、機場三期、白雲新城、智慧城、廣州空鐵樞紐創新帶、慶盛科技創新產業城、明珠灣區起步區、廣州東部交通樞紐中心商務區，是廣州近期將要強化建設的八大重點平臺新建地下空間，這些區域也不妨多留意一下。

遺憾的是，作為市級地下商業中心，被定位為荔灣區升級打造的三大平臺之一和廣州市重點培育的五大世界級地標商圈之一的白鵝潭，這次近期建設規劃中並沒有提及。

白鵝潭地下空間如何規劃，目前還沒有一個完整的方案出來。聚龍灣片區地下空間規劃及啟動區地下空間勘察設計曾在3月啟動招標，但後又因故終止了招標程序。

其實，白鵝潭向天空拓展的建設正在火熱集中。廣州國際醫藥港首期投入使用，太古裡8月底已動工，廣船一期項目已完成總建設量的70%，白鵝潭大灣區藝術中心主體結構已封頂，預計2023年建成……

等地上的工程建設得差不多了，就到地下空間了。

好事多磨吧。

作者：獵房師姐