深圳樓市有哪些事實（這幾個地方不要亂買）
2023-06-27 09:19:00 3
千條樓訊不及一筆建議。——我是三叔，你相見恨晚的買房軍師，一如既往帶你賺錢！以下為「 三叔說房」 微信公眾號粉絲提問精選
提問：三叔你好，18年的時候小白不懂買了一套大亞灣的房子，首付50萬，今年年底交房，要賣還得三年，有沒有什麼辦法儘快處理掉，把這50萬置換出來，虧一點無所謂，手上還有100萬，想首付150萬在深圳核心區買小一點的
回答：買房子不能亂買，大亞灣套了不少人。大亞灣屬於旅遊地產，惠州海岸線綿長，天量供應，任何時候都要打骨折才能從眾多豬對手中脫穎而出。儘早出手。
提問：三叔，前海南和寶中次新都上了九萬。相對前海南而言，寶中是不是相對低估了？
回答：其實很多外地朋友會覺得寶中是最好的，這個跟外地人看深圳，和深圳本地人看深圳的理解不一樣，深圳本地購買力對寶安的認可度略低，因此在前海南和寶中的地段價值上來看，我個人是認為寶中會高一些，所以最終現在的狀態是兩邊均價相當。
提問：三叔回復真快！接上條：正因為覺得羅湖不是投資好標的，所以問問您有什麼思路建議~~
回答：投資要往有增量的地方去：土地價值的增量、購買力的增量、需求的增量
提問：三叔，你如何看待上塘紅山片區？
回答：二環上的一類地段，其實從梅林關到龍勝，梅龍大道-布龍路以西，新區大道以東這一條線，在整個深圳來講都是很好的成片規劃區，妥妥的深圳中心、優質地段，住宅品質高、人群素質高、學區價值也穩步提升；
不過比較拖後腿的是龍華的產業發展和到南山的交通瓶頸，一方面北站商務核心區雷聲大雨點小，另一方面是龍華到科技園、後海和前海目前確實有塘朗山的阻隔，沒有直達的軌交線路，4轉5轉1，還不如去寶中住，4轉1恐怕在龍華連地鐵都上不去，在深圳中心西移的大趨勢下，龍華的發展和位置慢慢滯後於西麗和寶安，這個也是今年房產市場輪動現象表現出來的結果：
科技園、前海兩大就業中心先動，老前海、寶中領漲，碧海西鄉紅山跟漲，所以目前來看，行情會到紅山上塘了。
提問：三叔您好，玉湖灣兩居室，這個價是不是算追高了，前段時間還是三百零幾，這個盤現在值得投資嗎
回答：玉湖灣這個兩室我們都去看過好多次了，我的客戶群體以剛需為主，實際上我這兩年是把西部所有的150-500w有價值的房子幾乎全部看遍了，玉湖灣目前330w其實不算貴，在這個價位也有半年左右的時間，但這個產品和品質確實可以算是長尾補漲型，單獨一棟樓、兩層才安排一組電梯、非常像宿舍樓。價格是不貴、但價值也不算很高。
如果不是你一定著急慌亂、還有更好的選擇，可參考內部分享。
提問：請教，我想在羅湖淘金山買一套房子自住。環境資源方面感覺很難找到相媲美的標的，感覺交通差一點。我計算了一下，走路到地鐵口15分鐘內。請問是否還有別的相同標的可以選？只考慮羅湖和福田。
回答：淘金山是有一本證和兩本證兩種產品的，雙拼的在6w ，單證的接近8w了，這種湖景、山景、安靜住家的高品質樓盤，如果只限定在羅湖福田兩區，那同價位真的沒有別的更好選擇了。
很多羅湖的old money為了居住、享受這種湖山美景，可能會跑去鹽田、坪山，比如天巒湖，就很多人買進去。
但投資來講，目前奢侈性的景觀、度假、養老類產品，回報率還不算高，這個就取決於你自己的想法了。
提問：看多最近福外東、福外西等各種分校陸續開建。請問福外南的價值是不是會弱化？另外，福外南和石廈，如果自用學位，您會選哪一個？小孩2022年上小學。謝謝！
回答：1、福外東是高科技預製學校，無學區房。2、中長期看，福外南會陸續有競爭對手；短期看，福外南依然有先發優勢。不過，目前福外南不是福外北的競爭對手，房價、群體有明顯差異。3、成熟穩定選石廈，不介意新學校 喜歡福外體系選福外。
提問：關注您比較久了，看您主要看好前海、寶中區域，對於南山中心區是否可以評價一下，比如一些比較老的小區，萬象新園、前海明珠呢？
回答：目前我們被市場教育的結果是：
次新拼品質，老樓拼學區
上車拼地段，剛需拼功能
改善有壓力，1 1學票房
中產盤滿地，高端盤稀有
（沒押韻，打油詩寫得有點爛）
提問：三叔，請問算學位積分需要把小朋友轉到對應房子上嗎？還是說只需要先轉大人的，上學前再轉小朋友就可以呢？
回答：哪個區？如果是南山區，需要儘早把小朋友的戶籍轉入南山，因為今年新增了戶籍時長加分項：學位申請人為南山區戶籍人口，截至2020年4月30日，南山區戶籍時長每滿一年加1.5分，最高加分不超過7.5分；學位申請人南山區戶籍時長不滿1年（戶口遷入日期為2019年5月1日之後）不加分。
提問：三叔，我發現好多熱門小區的房源越來越少了，是賣掉了，還是業主下架了？
回答：我之前就發出過預警，未來前海周邊可能會出現無房可賣的情況，不是真的沒房子賣，而是掛盤價過高、業主不誠心賣，低價盤可能來不及體現在中介網站上，就被掃掉了。
提問：三叔好，請問在城市山谷有套別墅，目前價值3000萬，不考慮自住。單從投資回報率角度考慮，您的建議是繼續持有，還是房產變現每年有個固定的5%的收益率呢？或者你有更好的選擇？
回答：繼續持有
深圳的房產就算是別墅，淨值在手的也肯定有平均超過5%的增殖回報了，另外還有租金收益、學位價值以及金融屬性，隨時可以抵押變現出來投資或者應對風險。一線城市的房產就是一張可以抵禦通貨膨脹的大額存單。具體參考內部選籌。
提問：三叔，寶安南山前海福田都漲起來了，龍華會漲嗎？家住紅山片區金地梅龍鎮，16年後房子就沒有漲過了，最近發現小區的看房量增加了，是不是要輪到龍華來漲了，還是應該趁現在看房量漲了賣了比較好？小區均價不到六萬，明明住的很舒服就是不漲價，隔一條馬路貴幾萬，品質還不如梅龍鎮，求解。謝謝
回答：很多圈友都問過類似的問題：住得很舒服，為什麼不漲？我想問一個問題：哪些漲得快的樓盤，有多少是因為住得很舒服？或者，我們換一個角度看問題：深圳市的主流購房群體需要什麼樣的房子？深圳人一般會買兩套房，一套是結婚自住，一套是孩子上學。核心需求，第一套是上班，第二套是上學。最重點的產品要求，第一套是交通，第二套是學位。前者，如松坪山，後者，如百花華強北。梅隴鎮能滿足哪個需求？龍華的輪動實際上已經開始，優質產品從去年底開始上漲，會漫延到梅隴鎮。建議賣出置換。
提問：小孩準備上小學了，想讓他去私立的。不希望他壓力太大，有什麼比較好的私立學校推薦麼？最好南山福田寶安的
回答：深圳比較好的私立：百仕達外國語、耀華、中英公學、百合外國語。私立學校，只要是適應國內體系的，學習壓力都很大，而且還有淘汰制度，對孩子的心靈打擊搞不好更大。好的私立學校，學習和活動都要抓，成績不好勸退。不好的私立學校，校風校紀差，孩子也學不好。國際學校，小學階段可能好玩點兒，但是到了中學壓力一樣大。尤其是高中階段，要備考國外的各種聯考，成績不能差，而且還必須有豐富和優秀的特長。而國際學校的學費一般十幾萬到二三十萬一年，要看家庭承受能力，具體參考內部分享。以上為「 三叔說房」 微信公眾號粉絲提問精選
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