可行性研究報告方案
2023-04-01 08:31:47
可行性研究報告方案
北京華隆昌房地產開發有限責任公
司房山區良鄉玉竹園一裡暢龍苑商
業項目可行性研究報告
報告編號：世聯諮字BJ[2010]ZX03007號
2010年4月8日
項目可行性研究報告
諮詢報告名稱： 北京華隆昌房地產開發有限責任公司房山區良鄉玉
竹園一裡暢龍苑商業項目可研報告
諮詢報告編號： 世聯諮字BJ [2010]ZX03007號
評估機構： 深圳市世聯土地房地產評估有限公司北京分公司 評估日期： 2010年3月31日至2010年4月8日
北京華隆昌房地產開發有限責任公司： 承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司——深圳市世聯土地房地產評估有限公司北京分公司對貴公司委託的房山區良鄉玉竹園一裡暢龍苑商業項目可行性研究報告，以供參考。 需要說明的是，本報告中項目規劃功能、功能分區指標、功能分區改造裝修標準、建設工期、出租出售模式約定、租售計劃等均依據貴公司提供的有關資料及溝通結果，如果相關數據發生改變，我們的測算結果也需相應做出調整。 我們的方案是基於目前北京市及房山區區域房地產市場情況，結合十多年來我們的專業實踐以及對項目周圍相關物業認真細緻的調查研究而完成的，希望通過我們的努力，為貴公司提供有價值的建議。 順頌 商祺 深圳市世聯土地房地產評估有限公司北京分公司 2010年4月8日
聯 系 人 ：王江紅 付雪超
聯繫電話：13621299760
13901027541
項目可行性研究報告
項目諮詢負責人：
王宜強——深圳市世聯土地房地產評估有限公司北京分公司總經理、註冊
房地產估價師
王江紅——深圳市世聯土地房地產評估有限公司北京分公司投資諮詢部
技術總監、註冊投資諮詢師、註冊房地產估價師、註冊土地估
價師、註冊資產評估師、註冊造價工程師、高級經濟師
項目諮詢參加人員：
付雪超——深圳市世聯土地房地產評估有限公司北京分公司投資諮詢部
市場總監
薛 崢——深圳市世聯土地房地產評估有限公司北京分公司投資諮詢部
諮詢顧問
目 錄
一 項目總論 ............................................................................................................... 1
1.1項目背景 ....................................................................................................... 1
1.2項目諮詢說明 ............................................................................................... 3
1.3可行性研究結論 ............................................................................................ 4
1.4項目風險及防範建議..................................................................................... 7
二 項目概況與背景 ................................................................................................... 1
2.1項目概況 ....................................................................................................... 1
2.2項目建設合法性分析..................................................................................... 4
2.3項目建設規模 ............................................................................................... 4
2.4項目建設合作情況 ........................................................................................ 5
三 項目市場分析 ....................................................................................................... 6
3.1北京市房地產行業發展環境及現狀分析........................................................ 6
3.2北京市城市總體規劃概況 ........................................................................... 11
3.3區域市場分析 ............................................................................................. 13
3.4 項目定位 .................................................................................................... 25
3.5 項目SWOT分析及定位判斷 ...................................................................... 25
3.6 分析結論 .................................................................................................... 26
3.7 項目銷售價格確定及銷售率預測 ................................................................ 26
四 項目總投資估算與資金籌措 .............................................................................. 28
4.1測算原則及前提條件................................................................................... 28
4.2項目總投資估算 .......................................................................................... 28
4.3項目投資計劃 ............................................................................................. 30
4.4項目資金籌措計劃 ...................................................................................... 31
五 項目經濟效益評價.............................................................................................. 32
5.1項目銷售(出租)收入和銷售(經營)稅金測算 ....................................... 32
5.2項目利潤、成本利潤率 ............................................................................... 32
5.3 贏利能力分析 ............................................................................................. 33
5.4 項目綜合經濟效益分析 .............................................................................. 33
5.5 項目敏感性分析 ......................................................................................... 34
六 附表 ..................................................................................................................... 35
七 附件 ..................................................................................................................... 36
一 項目總論
1.1項目背景
1.1.1項目名稱
北京市房山區良鄉玉竹園一裡暢龍苑商業項目可行性研究報告
1.1.2委託方
北京華隆昌房地產開發有限責任公司(以下簡稱：華隆昌公司)
1.1.3承擔可行性研究工作的單位
受託單位：深圳市世聯土地房地產評估有限公司北京分公司
單位地址：北京市朝陽區建國門外大街甲6號中環世貿C座7層
1.1.4研究工作依據 國家有關法規、政策文件
《房地產開發項目經濟評價方法》(建設部：建標[2000]205號) 《建設項目經濟評價方法與參數》(發改投資[2006]1325號)
《關於印發經濟評估方法的通知》及附件(中國國際工程諮詢公司：
諮經[1998]11號) 其他有關法規、政策文件
《北京市建設工程概算定額》
《北京市建設工程工期定額》
《北京市建築工程價格信息》 企業提供的相關資料
《房屋所有權證》(京房權證房股字第0200076號、京房權證房股字
第0500102號)
《建設工程規劃許可證》(2000-房規建字-0109、2001-房規建字
-0197)
《國有土地使用證》(京房國用(2004)字第405號)
《建設用地規劃許可證》(1999-房規地字-0002、1999-房規地字
-0011、2001-房規地字-0030)
《北京市國有土地使用權出讓合同》(京房房地出讓[合]字(1999)第
006號、京房房地出讓[合]字(1999)第015號、京房房地出讓[合]字(1998)第090號)
項目可行性研究報告 《房屋土地測繪成果報告書》 竣工驗收報告 暢龍苑商廈銷售計劃 改造公寓材料作法 玉竹園一裡面積說明 1.1.5項目建設規模和內容 根據郡原地產提供的相關資料，經濟技術指標如下表： 表：項目主要規劃指標
註：表中指標來源《國有土地使用證》、《房屋所有權證》及玉竹園一裡面積說明等相關資料。
1.1.6項目開發、銷售手續
項目土地使用權取得
根據《國有土地使用證》(京房國用(2004)字第405號)，2004年10月由華隆昌公司取得土地使用權。
項目房屋所有權取得
根據《房屋所有權證》(京房權證房股字第0200076號、京房權證房股字
所有權。
項目銷售合法性手續
玉竹園一裡(暢龍苑)項目住宅部分已全部銷售完畢，涉及本項目部分權屬清晰、權證完備，具備合法銷售條件，項目可租、可售。
通過以上分析，我們認為本項目的權屬來源清晰合法。
1.2項目諮詢說明
1.2.1項目簡介
本項目所在為1號樓及2號樓1-3層商業部分、甲1號樓、2號樓及甲1號樓地下部分、4北號樓及地下室，設計用途、建築面積、建築結構、建成年代、裝修情況、設施設備情況詳見下表： 項目
1號樓(1-3層) 設計用途 商業 建築面積(m2) 423.03 建築結構 鋼混 建成年代 2003 使用現狀 空置 裝修情況 地磚地面、乳膠漆牆面及
天花，樓梯間大理石地面
及不鏽鋼欄杆
地磚地面、乳膠漆牆面及
天花，樓梯間大理石地面
及不鏽鋼欄杆
地磚地面、乳膠漆牆面、
格柵吊頂、樓梯不鏽鋼欄
杆
水泥地面、乳膠漆牆面及
天花
1-3層為地磚地面、乳膠漆
牆面及天花;4層走廊及會
議室地磚地面、牆面乳膠
漆、矽鈣板吊頂，辦公室
水泥地面、乳膠漆牆面及
天花
毛坯
設施設備情況 煙感、噴淋、暖氣等簡單設備 2號樓(1-3層) 商業 2219.80 鋼混 2003 空置 煙感、噴淋、暖氣等簡單設備 甲1號樓(1-2層) 商業 943.64 鋼混 2003 空置 煙感、噴淋、暖氣等簡單設備 2、甲1號樓地下室 商業 1238.27 鋼混 2003 空置 煙感、噴淋、暖氣、通風系統等 4北號樓 商業 4372.76 混合 2001 空置 煙感、噴淋等簡單設備 地下室 合計 商業 5717.67 14915.17 鋼混 2001 空置 簡單設備
註：本項目公寓部分目前正在改造裝修，工期3~4個月，擬定5月份出租;商業、娛樂部分為毛坯狀態，可隨時租售。
1.2.2諮詢說明事項
本次諮詢項目為華隆昌公司擬計劃向信託公司申請6,000萬元貸款，
用於公司新項目開發。華隆昌公司特委託我司對本項目進行綜合評價，以便為信託貸款決策提供參考依據。本案中，對項目的功能布局、規劃利用及租售分析均參考委託方提供的相關資料。
本項目為玉竹園一裡(暢龍苑)小區的商業部分，據委託方介紹原玉
竹園一裡(暢龍苑)64000平方米建築總工期為2年，總投資1.4億元，2001年開工，當年貸款2000萬元，貸款期限1年，小區住宅實現銷售後，已全部歸還貸款並進行了後期滾動開發，全部項目已於2004年完成竣工驗收手續。據與委託方溝通，公寓部分的改造、裝修擬全部自籌資金，故本項目全投資按自有資金進行測算。
由於玉竹園一裡(暢龍苑)小區開發較早，當年總投資較少，尤其土
地取得成本較低，本次評價中按現行成本及合理建設工期進行測算。 本次評價是以符合本項目預期租售標準的模擬投入與現有市場收益為
基礎的，不涉及各股東之間的利潤分配。
本項目所涉及的三類物業，其中商業、娛樂經營模式為可租、可售，
如出售可辦理產權過戶手續，委託方意向為出售;公寓則只能出租，並據委託方擬經營模式，為出售商業用地剩餘32年的租賃權。本次評價中商業、娛樂部分按出售模式測算，公寓按一次性出租剩餘年限使用權測算。
1.3可行性研究結論
1.3.1市場可行性研究
區域土地市場活躍，成交量及成交樓面價格均有大幅提高，土地成交
類型由以居住用地為主，目前品牌開發商為獲得土地的主力軍。
北京房地產市場整體呈現回暖跡象，總體市場成交活躍，但供給明顯
不足，伴隨需求大幅上漲，價格自2009年下半年上漲明顯;
在房地產政策環境趨緊的大形勢下，預計2010年北京房地產投資額
和市場供給將增長，但部分區域短期內仍面臨供給不足，總體市場交易活躍程度仍會保持良好水平，房價在2010年將維持高位並呈小幅震蕩趨勢;
在北京市要將房山區定位為中央休閒區(CSD)的發展戰略下，房山
的區域價值逐漸得到認同，將發展成為繼順義、通州之後房地產市場的熱點板塊;
地鐵線的催化效應進一步增強了房山區房地產市場的板塊作用;
目前區域內房地產市場呈現經濟型戶型佔主流，中高檔樓盤開發逐漸
增加、主要客戶由中低端人群向中高端發展的特點。
1.3.2經濟可行性研究
1.3.2.1投資估算
項目可行性研究報告 項目總投資8,699.25萬元，其中，建設期總投資7,818.47萬元，構成如下： 表：投資估算表 單位：萬元
2、單價是按本項目總建築面積分攤計算的單價。 1.3.2.2資金籌措 建設期投資資金來源包括自籌資金和銷售收入。 項目總投資為8,699.25萬元，其中自籌資金為7,300.00萬元，佔總投資比例能夠達到「自有資金不低於建設總投資20%」的要求，其他為銷售收入1,399.25萬元。資金籌措情況如下表所示： 表：項目資金來源表 單位：萬元 1.3.2.3項目利潤
經測算項目的利潤總額、稅後利潤(淨利潤)、成本利潤率等指標詳見下表，項目盈利能力均高於行業平均水平：
表：項目利潤估算表
1.3.3項目評價結論 項目權屬證書齊備
根據委託方提供資料了解，目前，本項目已取得《國有土地使用證》(京房國用(2004)字第405號)《、房屋所有權證》(京房權證房股字第0200076號、京房權證房股字第0500102號)，權屬無瑕疵事項，不涉及他項權利事項，可以在公開市場上自由出售、出租。 項目改造、裝修資金有保證
本項目所在玉竹園一裡(暢龍苑)小區已全部於2004年完成竣工驗收手續，據委託方介紹，本項目商業及娛樂部分擬以現狀出售(出租)，公寓部分擬自籌資金或以出售租賃權收入作為改造、裝修的後續資金。 項目具有良好的社會效益
項目的建設有利於改善區域環境，完備區域配套設施，充分發掘區域價值，增加財政稅收，創造就業機會。 項目經濟效益屬於行業平均水平 經測算項目的結果指標見下表所示： 表：結果指標表
1 佔地面積
4,640.1 ㎡ 2 總建築面積(含地下) 14,915.17 ㎡ 3 項目總投資 8,699.25 萬元 4 項目經營收入 12,812.38 萬元 5 利潤總額 2,975.62 萬元 6 稅後利潤
2,231.71 萬元 7 投資利潤率(稅前) 34.21% % 8 投資淨利潤率(稅後) 25.65% % 9 財務淨現值(FNPV) 912.69 萬元 10 財務內部收益率(FIRR) 22.9% % 11
動態投資回收期(年)
1.82
年
結論：
項目經濟評價均屬於行業平均水平，具備一定抗風險能力; 項目公寓、商業、娛樂三類物業定位符合市場供應需求，市場租售前
景良好。
綜合評價項目整體可行。
1.4項目風險及防範建議
1.4.1項目風險
本項目土地用途為商業，土地使用終止年限為2042年11月，公寓、
商業、娛樂三類物業只能按商業剩餘年限約32年進行租售，尤其公寓部分存在著租賃到期不能變為住宅用途的風險;
改造裝修後的公寓部分只能出售商業用途剩餘32年期的租賃權，籤
訂租賃合同，無法辦理分隔後單套產權證; 作為區域中較早的樓盤項目，存在市場競爭風險。 1.4.2風險防範建議
抓住市場時機，適時並多渠道進行項目的宣傳，確保項目成功推出; 隨時關注房地產政策動向，並及時採取必要的防範措施; 隨時關注北京市及區域房地產市場供求動向，及時採取應對措施; 做足項目的市場調研和客戶需求調查;
隨時關注主力客戶的需求，及時調整營銷策略; 打造高性價比產品，提高市場競爭力和抗風險能力;
把握項目本體及周邊日漸成熟的環境，適時定位產品類別及目標價位。 綜上所述，在模擬現行成本的前提下本項目仍具有尚好的經濟效益，建議委託方在甄別市場供求的情況下，以銷售為主要方式，或市場動向不明、客群購買意願不明的情況下，考慮短期出租，並在適時階段進行銷售。信託貸款機構則應關注貸款投向的新項目的可行性研究。
二 項目概況與背景
2.1項目概況
2.1.1項目整體概況
華隆昌公司分別於1998年、1999年通過協議出讓方式籤訂出讓合同，取得玉竹園一裡(暢龍苑)整體土地使用權，項目總用地面積19,910.17平方米，總建築面積64,000.00平方米，容積率3.214，項目2001年開工，2005年全部竣工入住，總投資1.4億元。項目位於良鄉新城規劃中心位臵，東臨大學城，西鄰西南物流中心，北接良鄉鎮政府、房山區政府，南側緊鄰六環路出口，輕軌S5號線東陽莊站不到150米。 2.1.2本項目位臵
玉竹園一裡商業配套項目位於房山區良鄉長虹東大街北側玉竹園一裡，項目四至如下:
北臨：玉竹園一裡住宅樓; 南臨：長虹東路; 西臨：中國移動營業廳; 東臨：昊天塔街西側路。 圖：項目位臵示意圖
圖：東側(昊天塔街西側路)
圖：南側(長虹東路)
圖：西側(中國移動營業廳)
圖：北側(玉竹園一裡小區)
2.1.3項目開發現狀
玉竹園一裡商業配套項目目前為可售商品房，已取得《房屋所有權證》及玉竹園一裡小區《國有土地使用證》。 圖：甲1號樓外觀圖
項目可行性研究報告
圖：1號樓、2號樓外觀圖
圖：4北號樓外觀圖
2.1.4項目周邊及交通情況
周邊環境：項目處於房山區良鄉長虹東大街北側玉竹園一裡，周邊多住宅小區，分布較近的住宅小區主要有鴻順園(二手房)、新建樓盤有瑞雪春堂、陽光邑上、財富廣場公寓等。
微觀交通條件：項目微觀位臵較理想，對外通達性好。現狀可通過南側的長虹路直接與外部交通網實現銜接，未來待城鐵房山線開通並在此設站，對外交通將更加便利。
周邊交通條件：項目所處宏觀區位路網交通也較為便利，項目位於房山區良鄉，東西向有主幹道長虹路、六環路，南北向有主幹道拱辰大街、107國道，次幹道良常路、長於路等。另外，再加上2010年下半年即將開通的城鐵房山線，城市交通幹道和各生活幹道在項目周邊交織成便捷的交通網。
圖：項目地塊外部交通網絡示意圖
2.2項目建設合法性分析
2.2.1項目開發合法性手續一覽表
本項目權屬清晰合法。
2.3項目建設規模
根據華隆昌公司提供的資料，項目主要經濟技術指標如下表： 表：項目主要經濟技術指標
等相關資料。
2.4項目建設合作情況
表：項目建設合作單位表
三 項目市場分析
3.1北京市房地產行業發展環境及現狀分析
3.1.1 北京市社會經濟發展情況分析
北京市GDP連續9年保持快速增長，2008年金融危機席捲全球，而2009年則是國際金融危機負面影響集中釋放的一年。2009年北京市全年實現地區生產總值11865.9億元，比上年增長10.1%，人均地區生產總值10070美元，地方財政收入增長10.3%，城鄉居民收入分別實際增長9.7%和13.4%，城鎮登記失業率控制在1.44%，居民消費價格指數下降1.5%。 表：人均GDP統計表
圖片：人均GDP及增長率
3.1.2北京市房地產市場發展的現狀 3.1.2.1 商品房開發、銷售情況
2009年北京房地產投資平穩增長，商品房施工面積、竣工面積、銷售面積均有所上升，空臵面積控制在一定幅度內。根據北京市統計局資料顯示，
2009年北京市房地產開發投資總額達到2,337.7億元，同比2008年增長22.5%。商品房施工面積9719.1萬平方米，比上年下降2.9%;商品房竣工面積2678.6萬平方米，上升4.7%;商品房銷售面積(含現房和期房)2362.3萬平方米，比上年上升76.9%;商品房空臵面積1351.4萬平方米，比上年下降6%。
表：2001年~2009年北京市房地產開發、銷售情況表
表：2003年~2009年北京市商品住宅開發、銷售情況表
3.1.2.2商品房市場價格分析
從下圖可以非常清晰的看出，2004年到 2009年間，北京的新增供應總體呈現出快速下降的趨勢，在2004年新增供應面積曾經達到3600多萬平方米，而到了2009年則僅有不到1600 萬平方米。短短幾年時間，新增供應總量就下降了一倍還多。供應量的急劇下降導致銷售價格飆升，商品房
銷售價格從2004年的單價不到5000元每平米飆升至2009年的接近25000元每平米，而且這種趨勢一直保持到2010年第一季度。
圖片：2004-2009年北京供應總量與商品房成交均價對比圖
表：2001年~2009年北京市商品住宅銷售價格表
圖片：2004-2009年北京商品住宅期房供應、交易及價格變化圖
3.1.2.3二手房市場分析
2006年後，經過三年新房成交量的持續萎縮和二手房成交量的穩步上揚，2009年二手房市場成交量首次超越新房，成為市場最重要的組成，對市場
變。
從2008年 11 月開始到2009年春節，二手房市場基本處在一個初步的成交回暖期,在經歷了近12個月的低位徘徊(月成交量在2000 套左右)後，成交量開始緩慢回升，月成交量達到 7000 套左右，基本2006年的成交量水平。
春節過後，全市各區域二手房成交量都呈現爆發式增長，尤其是 3 月之後，月均成交量一舉突破20000套，遠遠超過2007年月均7800 套的歷史最高水平。成交量的突然放大，一方面是因為首次臵業群體的集中入市;另一方面也是改善型客群和投資型客群已經開始進入市場，但新房供應遠遠不足所造成。5 月之後，伴隨四環外區域供給的逐步稀缺(相較2008年和2009年 1-5 月)以及四環內區域的放量成交，京城二手房市場開始邁入價格拉升階段，其市場表現就是成交量在維持前一階段水平的基礎上略有增加，而成交均價則快速上漲。進入 4 季度後，伴隨 CPI、PPI 連續回升以及整個宏觀經濟中流動性的空前高漲，通貨膨脹、貨幣收緊以及相關優惠政策終止三種預期開始主導二手房市場，直接引發了客群對未來價格上漲和交易成本上升的強烈判斷，並最終造成年末的恐慌性搶購。其市場表現就是成交量的再次暴增以及價格的短期急速攀升。
圖片：2003-2009北京新房、二手房市場成交狀況
3.1.2.4戶型面積特徵分析
經濟實用戶型逐漸成為市場的主流產品。目前新上市的新項目中，小戶型項目明顯增多，成為市場關注的焦點，在商品住宅均價在不斷攀升的情況下，由於面積的縮小而進一步降低了總價的門檻，吸引了經濟實力相對較
弱的年輕人的注意。但總體上以二居室為重心的經濟戶型仍然是市場的主流。
3.1.3北京市房地產市場的未來預測
2009年房地產行業迅速擺脫了2008年的低迷蕭條之勢。成交量不斷上漲，房價也是一路躥升。到了下半年，雖然成交量高峰期已經過去，但是房價似乎並沒有放慢漲價的步伐。開發商對樓市的預期似乎也是充滿信心，這一點從2009年不斷湧現的「地王」現象就可以窺見一斑。對於明年樓市走向，將可能出現一下走勢：
3.1.3.1 經濟環境不斷改善，房地產行業投資環境利好增加
從經濟環境方面來看，2010年的經濟形勢還將保持回暖之勢，從國家統計局公布的統計數據來看，今年保八的經濟增長率是毫無懸念的。雖然，未來我國經濟將會面臨結構性增長矛盾和通脹的壓力。但是，在政府「看得見的手」的作用下，產業結構調整的深化，未來的各項調控措施仍將發揮效力。從消費層面來看，消費信心仍然保持增長態勢，在各種利好政策的刺激下，居民巨大的購買力將被挖掘出來。政府對於普通商品房供應、保障性住房的供應仍會加大力度，從事這些產品開發的企業仍將會受到政府的鼓勵，也能享受到相關的利好政策。
3.1.3.2 商品住宅供應量前緊後松，結構性供需矛盾仍會出現
由於擔心金融危機的影響及對前期樓市的不看好，導致了2009年上半年住宅建設開工量不足，同比出現了較大的下滑態勢。直到下半年樓市回暖火爆後，開發商才又加快了開發建設的步伐。受此影響，2010年上半年樓市整體的供需關係仍然比較緊張，結構性供需矛盾仍然會出現。
3.1.3.3 2010年房價仍然保持上行走勢
2009年京城房價上漲的速度和幅度都是令人驚訝的。從三、四月份的快速回暖，到五、六月份的逐步火爆，再到九、十月份的量跌價漲，京城樓市的房價呼嘯而來，所向披靡。造成房價快速上漲的原因有很多，如剛性需求、投資性臵業、產業轉移、通脹因素、開發商人為因素等，這些因素在2010年仍將繼續作用於樓市。由此2010年房價的總體走勢仍然會保持上行。之所以這麼判斷，一方面是由於經濟走勢、投資環境、通脹因素等宏觀環境的影響造成的。另外一方面是由於2009年土地價格不斷上漲，地王屢創新高，在成本因素作用下，未來的房地產價格必然會出現上漲。此外，從需求層面來看，由於北京的大城市效應，不但剛性需求旺盛，投資性需求也比較強大。多重客觀因素的疊加作用下，2010年房價仍將保持
上行走勢。
3.2北京市城市總體規劃概況
圖：北京市城市總體規劃
3.2.1北京市城市發展戰略：完善「兩軸」、發展「兩帶」、建設「多中心」，形成「兩軸——兩帶——多中心」的城市空間新格局。
「兩軸」——城市傳統中軸線和長安街沿線構成的十字軸，是北京城
市的精髓。
「兩帶」——「東部發展帶」北起懷柔、密雲，重點發展順義、通州、
亦莊等地區;「西部生態帶」與西部山區生態屏障相聯繫，包括延慶、昌平、沙河、門城、良鄉、黃村等地。
「多中心」——指在市區範圍內建設CBD、奧運公園、中關村等多
個綜合服務區;在市域範圍內的「兩帶」上建設若干新城。
3.2.2北京未來空間發展戰略：舊城有機疏散;市域戰略轉移;村鎮重新整合;區域協調發展。
北京未來發展的目標應主要定位在四個方面：
國家首都——政治中心，國際交往中心;
世界城市——世界級服務中心，世界級大都市地區的核心城市;
文化名城——文化、教育、科技創新中心，世界歷史文化名城;
宜居城市——充分的就業機會，舒適的居住環境，創建以人為本、可持續發展的首善之區。
3.2.3城市總體規劃目標
完善「兩軸」，保障首都職能和文化職能的發揮;強化「東部發展帶」，疏導新北京產業發展方向;整合「西部生態帶」，創建宜居城市的生態屏障;構築以城市中心與副中心相結合、市區與多個新城相聯繫的新的城市形態。
圖：北京市市中心區功能布局
行 政
商 業
3.2.4北京市功能分區格局
中北京——老城區為中心的行政、居住、商業綜合區。
西北京——大型傳統工業區。
南北京——政府主導的城市發展方向，北京城市發展預留區。
東北京——朝陽中央商務區(CBD)、使館區，以及以酒仙橋和西壩
河、通州衛星城為中心的大型居住區。
北北京——以多園一體的中關村高科技園區為中心的高科技工業園區
帶;以清華-北大學院區和學院路八大學院區為核心的海澱文化教育區;以北京沙河學園都市為中心昌平新興教育文化區;以亞運-奧運體育中心區，八達嶺、十三陵風景區等組成一個大型科教文化區。
北京的政治、經濟、文化功能主要分布在城市的北部區域。其中：西片為技術主導經濟，中關村;東片為金融主導經濟，CBD;中部為政治文化功能，國家機關、故宮、奧林匹克中心。
3.3區域市場分析
3.3.1 房山片區概況及規劃
3.3.1.1 區域概況
房山位於北緯39°30′~39°55′，東經115°25′~116°15′，處華北平原與太行山交界地帶，西部和北部是山地、丘陵，東部和南部為沃野平原。在北京市區西南方向，東北部與主城區豐臺、宣武接壤，東部與大興接壤，北部與門頭溝接壤。
房山區總面積為2022平方公裡，區域下轄28個鄉、鎮河街道辦事處，共有113個居委會， 462個村委會，2008年末常住總人口90.5萬，隨著大學城的建成投入使用，未來的常住人口會越來越多。區府所在地良鄉是《北京市總體規劃》中首都四個中心衛星城之一，距市中心20公裡，距北京西客站15 分鐘車程，距天津塘沽港120公裡，區位優勢較為明顯。
房山區人文資源和旅遊資源尤為豐富，是京郊有名的「旅遊勝地」，被評為世界地質公園，旅遊資源有巨大的開發潛力。
3.3.1.2 交通情況
房山區內貫通京廣、京原兩條鐵路幹線及四條鐵路支線。區域內京石高速路、107、108國道等公路幹線，區、鄉、村公路總長1800多公裡，公路覆蓋密度每平方公裡1公裡，居全國區縣之首。公共運輸方便迅捷，公交車917、993、901(燕化換乘中心-前門西)、646、952、616、971、321等直達市中心;建設中的北京城市六環貫穿良鄉衛星城。
房山地區有兩條軌道交通的規劃，分別是地鐵房山線和市郊鐵路S5線。 地鐵房山線的規劃路線已確定,並於2009年4月開工，起點豐臺區郭公莊，與地鐵9號線相連，終點良鄉蘇莊大街。將於2015年建成通車。
S5線為通往西南郊區的市郊鐵路幹線。線路東起北京南站(即永定門站)，經豐臺、長辛店、良鄉，然後繼續向南服務於竇店、琉璃河等地區。 地鐵房山線
房山區域內設車站9座：蘇莊大街站、南關站、東楊莊站、大學城站、理工大學站、廣陽城站、長陽西站、長陽鎮站、稻田站。豐臺區域內設車站2座：世界公園站、郭公莊站。下圖中的`方案三為中選方案。
公路交通
在公路交通方面，原計劃2011年開工的京石第二高速提前至09年下半年開工。京石第二高速是從張(張家口)石(石家莊)高速公路衍生出來的一條分支。在張石高速的保定市淶水出口，將再建設一條高速公路從淶水通往北京市的房山區。京石第二高速預計為雙向6車道，北京段起於門頭溝區108國道附近，經房山區至北京市與河北省邊界，接河北段通向淶水縣，然後併入張石高速。道路工程將按照高速公路標準設計，道路控制紅線寬80米，其中山嶺重丘區段設計速度100公裡/小時，其餘路段設計速度120公裡/小時，道路全長約65.4公裡。京石高速現在日均通車流量已高達9萬輛，高峰期容易引起堵塞。京石第二高速建成通車後，將大大緩解目前京石高速繁重的交通形勢，同時，對房山區域也會形成良好的拉動效應。
3.3.1.3 境內資源
房山區主要山脈大房山、大安山、三角山、百花山、西佔山等均系太行山分支。最高峰是百花山的百草畔，海拔2035米;最低處是東南部立教窪，海拔為26米。境內有大小河流13條，拒馬河、大石河迴旋曲折，永定河、小清河穿境而過。良鄉衛星城藏有豐富的地熱資源，水溫高達攝氏70度，日出水量2000立方米。
3.3.1.4 經濟發展
房山區2009年前三季度在固定資產投資的拉動下，全區GDP總量保持了12%以上的增速，各項稅收和財政一般性預算收入增速達到五個城市發展新區之首，第二產業企穩回暖，第一產業和第三產業增勢平穩，房地產市場再現火爆，經濟發展的政策性利好因素和發展條件逐漸增多，整個經濟運行從年初至今出現了止滑回升、先抑後揚的態勢，各項稅收和財政一般性預算收入有望大幅度超額完成全年任務，土地基金收益達到峰值。
3.3.1.5 未來規劃
根據北京城市規劃對房山區新的功能定位，房山將成為未來北京西南的經濟重心、北京發展現代製造業和現代農業的主要載體，成為疏散城市中心區產業與人口的重要區域，承擔北京面向區域發展的重要節點。
良鄉高教園區位於北京西南良鄉衛星城規劃區東部，京廣鐵路以東，規劃六環路以北。園區規劃佔地6.49平方公裡，規劃總建築面積為299.17萬平方米，總投資約70億人民幣。大學城按照功能定位分為四大區，其中：學校的教學生活區6414畝，佔總用地面積的63.8%;中央設施區1423畝，佔總用地面積的14.1%;西部配套區829畝，佔總用地面積的8.2%;
中央綠化景觀區1393畝，佔總用地面積的13.9% 。
一期入駐中國社會科學院研究生院、北京工商大學、北京理工大學、首都師範大學、首都醫科大學5所國內著名高校。
良鄉物流基地位於良鄉衛星城西南部，總佔地面積約為5平方公裡。是北京市規劃建設的三大物流基地之一。
3.3.1.6 教育情況
房山區目前擁有的學校有蘇莊幼兒園、北京才藝OK幼兒園、良鄉中心小學、良鄉三中、北京師範大學良鄉附中、北京現代管理大學等。同時，在房山新城區域規劃中，還有即將動工的良鄉大學城，中國社會科學院研究生院、北京理工大學、北京工商大學、首都師範大學、首都醫科大學等院校都將入駐其中。
3.3.1.7 醫療情況
在公共醫療資源方面，房山區目前擁有房山區婦幼保健醫院、房山老年病醫院、良鄉醫院預防保健科、房山區良鄉地區社區衛生服務中心房山區紅十字華盛醫院、房山區康復醫院、房山中醫醫院良鄉分院、蘇莊北路全科門診等醫療機構，較能滿足居民對公共醫療衛生服務的需求。
3.3.2 房山片區房地產市場研究
3.3.2.1 板塊劃分
房山區房地產開發是以京石高速為紐帶，向東西兩側拓展的，京石高速以東區域是個鄉鎮的政府所在，房地產發展較快。房山區的房地產板塊基本可以按行政區塊劃分為良鄉板塊、竇店板塊、長陽板塊、閻村板塊、青龍湖板塊、燕山石化板塊等。
3.3.2.2 土地市場
自2009年至今，房山區共成交住宅類用地11宗，成交樓面地價890~9400之間，相對於其他區域價格較低。
3.3.2.3 市場供應
從數量上也可以看出房山供地量的大幅增加。2008年以前，房山區年度供地約為50～100公頃，2009年房山加快城市化進程，加大了土地儲備開發力度，2009年1～10月完成徵地項目33個，面積785公頃，相當於2003年至2008年批准儲備項目徵地總面積的5倍，2009全年可完成徵地1000公頃，如果按照每年200公頃向市場供應土地，可以滿足未來五年的城市發展用地需求。
目前，房山區在售項目包括沸城、西棕櫚灘、加州水郡、碧桂園溫泉小區、原香小鎮、曦城國際、天恆樂活城、瑞雪春堂等。根據中國不動產研究中心資料庫統計，房山區在售項目的戶型主要集中在二居室和三居室，偏重居住舒適度。同時，區域內戶型序列較為豐富，從46平米的一居到200平米以上的四居，包括複式產品均有提供。這主要是由於房山區房地產市場起步較晚，整個區域公共基礎設施和配套設施尚未完善，潛在消費者大多以自住型購房為主，改善型和投資型較少。因此，中小戶型成為供應的主力。尤為值得注意的是，幾個大型的在售項目都已進入銷售後期，下半年房山區潛在供應量達到了314.34萬平方米，供應量的進一步放大將與區域內一級市場的火爆相呼應，使區域受到更多的關注。
3.3.2.4 市場價格
房山區的購房客戶一大部分來源於北京主城區，近來也引起了外地投資客
的關注，儘管房山區房地產市場受金融危機影響比較嚴重，房山區商品房銷售均價飛速上漲，2007年，房山地區的房價也不過4000-5000元/平方米，2009年則迅速攀升到7000-8000元/平方米，房山區良鄉鎮的房價更是高至9000-15000元每平方米。按項目的物業類別劃分，目前別墅的價格基本在14000元/平方米以上，花園洋房價格在13000元/平方米以上，普通住宅在9000-12000元/平方米不等，按普通住宅所在板塊劃分，配套比較好的良鄉和燕山石化區房價較高，配套較好的項目售價在10000元/平方米左右，其他配套不是很完善的區域價格在7000元/平方米左右。
3.3.2.5 價格比較
通過北京和房山區2009年1至8月商品住宅成交均價的對比，可以看出，2009年北京整體市場商品住宅成交價格呈現明顯上升趨勢，從1月份的10137元上升至8月份的14454元/平米，上漲幅度達到42.59%。相對於北京的大幅上漲，房山區的成交價格卻表現的較為平穩，1至8月成交價格的峰值和谷值僅相差820元/平米，詳見下圖：
在成交量方面，房山區成交量也基本保持穩定，除1月、6月和8月，由於加州水郡、瑞雪春堂等項目入市帶動成交量攀升外，區域市場並無明顯波動。1至8月，北京市商品住宅成交總套數為113135套，房山區商品住宅成交總套數為5489套，佔北京成交總數的4.85%，詳見下圖：
3.3.2.6 在售樓盤
在售樓盤主要集中在良鄉和閻村，目前片區典型樓盤狀況如下表： 表： 片區典型樓盤一覽表
3.3.2.7 典型樓盤掃描
53號大廈
開 發 商： 北京祥龍房地產開發有限公司
建築設計： 北京遠洋陽光設計有限公司
商廈佔地面積1200平方米，總建築面積 11302 平方米 ，容積率2.95，綠化率20%，共九層，地上七層，地下二層，停車位58個，
開工日期： 2006-7-20
物業管理費： 3元/平方米•月
項目特點：由企業自主建設經營的綜合性大型商業設施，地上一至五層為商業，六七層為寫字辦公，地下一層可做餐飲，地下二層為停車場。 戶 型：開間面積1200平方米
價 位：項目2009年4月開盤，目前租金走扣率，15%—22%，含物業費;之前4元/平方米.天~2.50元/平方米.天
碧桂園商業街
開 發 商： 北京市碧桂園房地產開發有限公司
建築設計單位： 北京市立人設計有限公司(甲級資質)
項目規模：碧桂園溫泉小區位於北京市房山區長陽鎮，佔地約775畝，總建築面積93萬多平方米，綠化率近40%，容積率2.06，規劃住戶6400戶。由多層、高層板組成，總投資超過25億元。其中商業街建築面積40000平方米，地下一層至地上四層為商業。
項目特點：為大型綜合性物業，小區配套齊全，規劃有商業、幼兒園、九年一貫制學校、停車場、運動主題公園等配套設施。
戶 型：開間面積：500平方米-6700平方米
銷售均價：20000元/平方米
瑞雪春堂
開發商：北京瑞雪春堂房地產有限公司
建築設計：北京京林園林綠化工程有限公司
項目規模：項目總建築面積51萬平方米，容積率2.20 ，綠化率30% 。28棟(4000餘戶)小高層純板式建築，良鄉地區目前在售的較大的住宅區之一。
項目特點：所屬樓盤規模大、品質較高、入住率目前較低、社區住宅底商戶型較小
戶 型：90平方米左右
銷售均價：底商尚未開盤，報價20000元/平方米
主力客戶：本地及外地投資者
綠城百合
開發商：北京陽光綠城房地產開發有限公司
建築設計：浙江綠城建築設計有限公司，北半球景觀設計諮詢有限公司 項目規模：項目總佔地面積852畝，建築容積率約1.123，其中南區容積率僅為0.998，綠化覆蓋率高達57.7%;總建築面積約63萬平方米。綠城•百合北區總建築面積約32萬平米，共計37幢樓，具有「小鎮中的小鎮」特色，根據建築的空間圍合形態劃分為疊翠、春雲、流虹、霽雪、玉泉五個組團，配有10000平米歐式休閒商街及8000平方米會所。
項目特點：所屬樓盤品質高、社區成熟度較高、社區步行街獨棟商業 戶 型：整層商業1000平方米左右
銷售均價：2009年底9000元/平方米，目前僅剩步行街獨棟商業二層整層出售，報價13000元/平方米
主力客戶：本地及外地投資者
曦城國際
開 發 商 北京森陽房地產開發有限責任公司
項目規模：曦城國際居住區總建築規模約40萬平米，共分為兩個居住組團，其中南側A組團2003年開發現已全面入住。目前開發建設為北側B組團，佔地面積6.68公頃，建築面積約14萬平米，其中住宅面積12萬平米，容積率2.1，綠化率35.2%。
項目特點：大型居住社區，建築形式為10-14層板點混合式空中洋房，小區內擁有區域內唯一座國際雙語幼兒園，3萬平米「走SHOW」商業街區。 戶 型：板樓為一梯二至三戶，70-150平米靈動空間組合，居室以二三居為主;塔樓兩梯八戶，全部為90平米以下的精緻一居、二居。
銷售均價：13500元/平方米，一次性付款，銀行按揭
主力客戶：本地及外地投資者
3.3.2.8 區域市場特徵
旅遊地產
房山區擁有豐富的自然資源和旅遊資源，旅遊業一直是當地政府重點發展的產業。房山十渡地質公園因其北方喀斯特地貌特徵，兩邊地層懸崖陡壁雄偉，溶洞沉積物也較有特色，逐步形成了北方地區特殊的地質景觀。除此之外，房山還擁有古人類遺址、雲居寺這樣的人文景觀，豐富了地質公園的內涵。
根據房山區政府的規劃，在未來幾年，房山區將圍繞「打造環境、引進強區」的主線，形成以「兩城」、「四鎮」為主體的城市化建設體系，全力打造京西南的綠色生態屏障，不斷提高房山區域經濟發展的承載力。依託
地產」的概念，優美的自然環境、良好的居住環境都成為各個項目的賣點。 中央休閒購物區CSD
2009年9月13日，在房山中央休閒購物區(CSD)啟動新聞發布會上，隨著房山區新品牌標識「Funhill」揭幕,房山區中央休閒購物區規劃項目正式啟動。中央休閒購物區CSD一般選址在城市之間的交通樞紐上，多以主題公園、旅遊勝地、超大規模商業中心等業態為經濟核心，是聚集商貿、信息、文化、體育、會展、酒店、餐飲、休閒及辦公為一體的城際中心。
根據規劃，房山區政府將於奧特萊斯(Outlets)開展戰略合作，共同建設集世界名牌折扣中心、休閒度假體系和高品質居住體系等核心功能於一體、輻射華北地區的大型綜合現代服務產業項目。該項目毗鄰京石高速，坐落在森林公園旁邊，項目設計充分的與房山優越的自然環境相結合，展示區域資源特點。該項目總投資近10億元，吸納國際品牌300餘家，預計2009年年底動工，2010年年底正式營業。
CSD的建成將會將房山區經濟水平帶入新的發展階段，實現以會展經濟、休閒購物為可持續發展的經濟動力，同時輔以酒店、餐飲、娛樂等配套服務。房山區也將會藉助CSD形成的聚集效應和拉動效應，實現良好的經濟效益和社會效益。對該區域的房地產市場而言，更是一次難得的發展和提升的機會。
良鄉大學城
北京良鄉高教園區位於良鄉衛星城東南端，南鄰規劃中的六環。園區規劃佔地6.49平方公裡，規劃總建築面積為299.17萬平方米，總投資約為70億人民幣。目前中國社會科學院研究生院、北京理工大學、北京工商大學、首都師範大學、首都醫科大學已與房山區政府籤訂合作協議。園區內包括教學科研區、中央景觀及公共設施區、學生生活區。其中，教工住宅區、高科技園區獨立於園區外建設。自2003年開始，部分院校陸續入駐，逐步形成國際化、社會化、科學化、人性化、知識化的世界一流大學城。 目前，良鄉大學城仍處於建設和發展中，但從部分入住的院校來看，已對周邊的房價帶來了良好的帶動效應。同時，大學城特有的教育資源和人文內涵將成為區域內新的亮點增長點。不少周邊項目配備了社區幼兒園、小學、初中，逐步形成從幼兒園到大學的教育一條龍服務。我們相信，隨著良鄉大學城的逐步建設和完善，房山區域的教育配套也將會得到質的飛躍和提升。
客戶近郊臵業關注區域分析
據網絡調查統計資料顯示，受訪者選擇的區域主要集中在通州、昌平和順義三個區域。這主要是因為，經過近幾年的發展，通州、昌平和順義的基礎交通建設已比較完善，周邊配套設施也較為完備。特別是通州，房地產市場發展已相對成熟，不少知名的大型的房地產開發公司在通州也設有項目，逐漸形成聚集效應。其次，大興、房山和亦莊的選擇較為集中，選擇率分別為12%、10%和8%。而門頭溝、密雲等地的選擇最少，受關注度最低。隨著北京「一小時生活圈」的建立，將拉近這些區域與市區中心的距離，為其發展提供足夠的空間。調查結果如圖所示：
客戶近郊臵業的原因分析
同樣，在調查「選擇近郊臵業的原因」中發現，42%的受訪者選擇了「價格便宜」，可見消費者在臵業時對價格較為敏感，而近郊商品房的價格僅為城區房價的30%-50%，較低的價格對消費者有較大的吸引力。同時，22%的受訪者認為，近郊房屋的交通比較便利，上下班所花費的時間可以接受，這反映出消費者對選擇近郊臵業的有一定的認可度，特別是北京近期將建設大量的公共基礎交通設施，近郊到城區的通勤時間將明顯縮短，這更促使消費者選擇在近郊臵業。另外，11%的消費者希望在環境較為優美的近郊購買房產，以供父母養老使用。10%的受訪者希望將郊區住房作為周末度假和娛樂休閒的場所。
3.3.2.8 市場調查結論
A.房山區的宜居低密度區住宅區域地位基本確立，同時考慮目前還暫處於價值窪地，臵業者的認知度逐步提高;
B.目前區域新推樓盤的規模均較大，銷售價格處於上升階段;
C.隨著大學城的開發建設，區域市場價值將不斷提升;
D. 房山工業園區中，入駐企業的規模，帶來企業中高層管理人士、白領群體的臵業需求;
E. 周邊良鄉建材城、昊天建材城等商貿經營中的小業主，也存在著臵業、改善居住條件的需求。
3.4 項目定位
3.4.1 市場定位
由於房山片區及良鄉周邊已建成項目品質不高，近期新推樓盤位臵分散，區域沒有形成集中的居住氛圍，公共及生活配套設施尚屬欠缺，區域內商業物業目前在售項目極少。同時據委託方提供項目資料及擬經營模式考慮，本項目按功能分區劃分為商住公寓、商業、娛樂三部分，其中公寓建築面積4,372.76平方米，共計90套，面積為40~50平方米/套，面向自主及投資客戶群體;商業部分建築面積4,824.74平方米，可整售或整租，適於經營大型商場、連鎖超市、銀行網點、經濟型酒店等多種行業;娛樂部分建築面積5,717.67平方米，可整售或整租，適於經營健身房、保齡球館、遊泳館、兵乓球館、撞球館等娛樂場館。
3.4.2 客戶定位
周邊私營企業主、企業中高級管理者、公務員、教師等的工作、經營、投資需要。
3.5 項目SWOT分析及定位判斷
3.5.1 優勢(S)
項目地處已建成成熟社區，交通便捷，周邊工作、生活聚集人口較為
密集;
項目公寓戶型布局合理、面積大小適中，總投資較少，適於自主及投
資;
周邊大型同類商業、娛樂場所較少，項目具有競爭優勢
本項目原始取得成本、建設成本較低，能夠抵禦市場波動風險。
3.5.2 劣勢(W)
項目公寓部分無法出售產權，使用權有期限限制;
周圍生活配套不完善，沒有成熟的商業氛圍;
項目開發商無開發高檔商業物業的經驗，在區域無品牌效應。
3.5.3 機會(O)
良鄉片區近期可推出的商業樓盤十分有限，無法滿足臵業者需求; 交通條件的完善、居住品質的提高、入駐群體消費能力的提高、周邊
配套氛圍的日趨成熟，為本項目的入市帶來了新的契機。
3.5.4 威脅(T)
周邊在建項目規模較大，且多為綜合體，吸引、分流了眾多本項目目
標客戶;
目前房地產政策面的嚴控、市場的動向不明，將會對本項目入市造成
一定的影響。
3.6 分析結論
項目公寓戶型定位有優勢，權屬不夠完整，與在售項目相比，需有總價位的優勢。
本項目商業部分就自身特點而言，體量較大、需要客戶接盤實力較強且經營方向明確、經營經驗豐富。
本項目應把握良鄉片區可推出商業項目較少、片區規劃前景良好、區域商品房銷售暢順等重大機遇發展本項目。
從商業綜合項目本身內在因素和外部條件判斷，我們建議委託方應針對不同功能物業尋找經驗豐富的經營者，提升項目檔次及競爭力，確保項目租售暢順。
3.7 項目銷售價格確定及銷售率預測
3.7.1 銷售價格確定
我們根據良鄉片區的市場狀況，並結合項目自身素質及優劣勢，以及片區發展前景的預測，綜合上述因素，在本項目的經濟測算中，預測本次評價的公寓租賃使用權均價39萬元/套(精裝);銷售均價商業部分為9,800.00元/平方米、娛樂部分為8,000.00元/平方米。
3.7.2 銷售率(出租率)預測
根據項目價格分析，參照周邊同類樓盤的一般銷售狀況及競爭因素，按照上述銷售價格(租賃價格)的確定，預計本項目的合理銷售期(出租期)
約為兩個季度(以2010年2季度至2010年3季度為止)，在測算期內本項目能達到的合理銷售率(出租率)為100%。
銷售率具體詳見附表4：項目銷售收入與經營稅金及附加估算表;出租率具體詳見附表5：項目租金收入與經營稅金及附加估算表。
四 項目總投資估算與資金籌措
4.1測算原則及前提條件
4.1.1 測算期確定
我們以本項目現狀為基礎，考慮合理建設工期，計算期從2009年1季度開始至2010年2季度。具體項目建設計劃見附表1：《項目工程計劃橫道圖》。項目預計將於2010年2季度開始銷售。
4.1.2 基準收益率的確定
本項目為普通房地產項目，基準收益率取房地產行業平均水平，這裡設定基準收益率為12%。
4.2項目總投資估算
根據測算，項目的總投資為8,699.25萬元，詳見下表：
表：項目總投資估算表
證》。
4.2.1 總投資估算說明
4.2.1.1 土地成本
使用權出讓、轉讓稅費、徵地拆遷和安臵補償費用。按照委託方提供的相關資料，調查收集2009年~2010年區域內市場的同類別交易案例，確定本項目土地成本為3000元/平方米。
4.2.1.2 前期工程費
前期工程費主要包括項目前期規劃、諮詢、設計、勘測、招標費用、臨時室外工程等，費用確定主要參考近期《北京市建築工程價格信息》和區域同類開發項目的實際平均情況。本項目前期費用合計為171.52萬元。
4.2.1.3 建安工程費
建築、安裝工程費，為房屋主體部分的土建(含樁基)工程、水電安裝工程、裝修工程等建設發生的費用，主要包括建安工程費，建設工程許可證執照費，臨時佔路執照費，臨時用地和臨時建設工程費，建築節能與發展新型牆體材料專項基金，工程建設監理費，建設工程質量監督費，施工噪聲擾民費等。參考近期《北京市建築工程價格信息》、《北京市建設工程概算定額》標準和區域同類房地產開發項目的實際平均建造成本，並考慮本項目實際情況。
本項目建安工程費用合計為2765.94萬元。
計算過程詳見附表2：《項目開發成本估算表》。
4.2.1.4 公共配套設施建設
公共配套設施建設，為根據北京市人民政府《關於本市新建改建居住區公共服務設施配套建設實行指標管理的通知》(京政發„1994‟72號)規定配臵，為居住小區服務的公共設施和生活服務設施的建設費用，包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、行政管理、市政公用設施。參考近期《北京市建築工程價格信息》、《北京市建設工程概算定額》標準和區域同類房地產開發項目的水平和本項目的具體情況。 本項目公共配套設施建設費合計為55.32萬元。
4.2.1.5 開發間接費
開發間接費，為開發經營者直接經營組織、管理開發項目發生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等項支出。按北京市同類房地產項目的水平和本項目的具體情況，本項目開發間接費按前述(①+②+③+④)項之和的2%計取，開發間接費合計為149.35萬元。
4.2.1.6 管理費用
管理費用，為企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費
用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、諮詢費、房地產稅等。按北京市同類房地產項目的水平和本項目的具體情況，本項目管理費按前述(①+②+③+④)項之和的1.5%計取，管理費合計為112.01萬元。
4.2.1.7 不可預見費
考慮到項目規模較大，不可預見費按前述(②+③+④)項之和的3%計取，項目不可預見費合計為89.78萬元。
4.2.1.8 銷售費用
銷售費用，為開發企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。本項目主要包括廣告及代理費等，參考目前北京市一般房地產開發項目的標準和房山區房地產的具體情況，取銷售費用為銷售額的3%，項目銷售費用合計為279.07萬元。
4.2.1.9 土地增值稅
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。
土地增值稅是以轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額後的增值額作為計稅依據，並按照四級超率累進稅率進行徵收。
增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%;
增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，
稅率為40%;速算扣除係數為5%;
增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，
稅率為50%;速算扣除係數為15%;
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%;速算扣除係數
為35% 。
根據財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅若干問題的通知》(財稅
[2006]21號)規定，對土地增值稅進行預徵，工程項目竣工結算後，及時進行清算，多退少補。
項目土地增值稅合計為601.71萬元。
4.3項目投資計劃
4.3.1 項目地價款投入計劃
2009年1季度付清。
4.3.2 建設工程款投入計劃
項目建設工程款的投入計劃按照項目的程度進度投入，不考慮施工單位墊資和工程款支付滯後的情況。
具體見附表3：《項目投資計劃估算表》。
4.3.3 銷售回款計劃
項目銷售期從2010年第2季度項目至2010年第4季度。
具體見附表4：《項目銷售收入與稅金、附加估算表》。
4.4項目資金籌措計劃
根據委託方提供的資料分析項目的投資及資金籌措計劃，項目投資的資金來源包括自有資金、本項目銷售回款。項目資金來源構成情況如下表： 表：項目資金來源表
經測算，本項目全部投入資金約8,699.25萬元，該筆資金主要來源於公司自有資金7,300.00萬元，銷售收入1,399.25萬元。
項目的資金來源與運用情況詳見附表6：《資金來源與運用表》。
五 項目經濟效益評價
5.1項目銷售(出租)收入和銷售(經營)稅金測算
5.1.1 項目的銷售(出租)收入測算
經對本項目的分析、評價，在測算期內，預計可實現銷售收入為9,302.38萬元、出租收入為3,510.00萬元。
表：項目的銷售收入測算表
5.1.2 項目銷售稅金及附加
按規定，北京市房地產二級市場轉讓稅費主要是營業稅(銷售額的5.0%)，城市建設維護稅(營業稅的7%)，教育費附加(營業稅的3%)，印花稅(銷售額的0.05%)，合計為銷售額的5.55%，共計
702.31萬元。
項目各期的銷售收入、銷售稅金測算具體見《項目銷售收入與經營稅金附加估算表》(附表4)、項目租金收入與經營稅金及附加估算表(附表5)。
5.2項目利潤、成本利潤率
經測算項目的利潤總額、稅前利潤、稅後利潤(淨利潤)、投資利潤率等指標詳見下表：
表：項目利潤估算表 單位：萬元
5.3 贏利能力分析
經測算，本項目總投資為8,699.25萬元，開發期為1年，投資回收期為
1.82年，利潤總額為2,975.62萬元，稅後利潤為2,231.71萬元，稅後成本利潤率為25.65%，本項目經濟效益較好。
5.4 項目綜合經濟效益分析
5.4.1 現金流量分析
現金流量分析詳見附表8：《現金流量表(全部投資)》。
5.4.2 財務淨現值(FNPV)
淨現值(FNPV)是按設定的基準收益率(12%)將項目計算期內各年淨現金流量折現到建設期初的現值之和，它是考察項目在計算期內盈利能力的動態評價指標，淨現值大於或等於零的項目可以接受。
經測算：項目在計算期內的財務淨現值為912.69萬元。
5.4.3 財務內部收益率(FIRR)
內部收益率(FIRR)是指項目在整個計算期內各年淨現金流量現值累計等於零時的折現率。它反映項目所用資金的盈利率，是考核項目盈利功能的主要動態指標。當IRR大於基準收益時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。
經測算：項目在計算期內的內部收益率為22.9%。
5.4.4 綜合財務指標分析結論
該項目的各項指標表明，其財務淨現值大於零，內部收益率大於基準收益
率，因此，項目在財務上是可行的。
5.5 項目敏感性分析
我們對銷售收入、開發成本變化進行了敏感性分析測算，詳見附表9：《敏感性分析表》。
以下為項目各指標相對銷售收入與開發成本的變動的反映結果：
表：敏感性分析
經測算可知：
本項目的銷售收入、租金收入、開發成本三個因素對項目效益的影響
較大，項目對銷售收入的變動最為敏感，租金收入與開發成本的變動對項目影響較為接近;
當銷售收入下降10%，租金收入下降10%，成本上升10%時，項目經
濟指標測算結果良好，說明項目抗風險能力較強。
確保銷售價格、控制開發成本，是項目成功與否的重要保證。
項目可行性研究報告 六 附表
附表1：項目工程計劃橫道圖
附表2：項目開發成本估算表
附表3：項目銷售收入與經營稅金及附加估算表
附表4：項目租金收入與經營稅金及附加估算表
附表5：項目投資計劃估算表
附表6：資金來源與運用表
附表7：損益及利潤分配表
附表8：現金流量表(全部投資)
附表9：敏感性分析表
項目可行性研究報告 七 附件
附件1：《北京市國有土地使用權出讓合同書》(京房房地出讓[合]字(1998)
第090號、京房房地出讓[合]字(1999)第006號、京房房地出讓[合]字(1999)第015號)複印件
附件2：《國有土地使用權證》(京房國用(2004)字第405號)複印件 附件3：《房屋所有權證》(京房權證房股字第0200076號、京房權證房股
字第0500102號)複印件
附件4：《房屋土地測繪成果報告書》複印件
