房地產項目流程及細節（商業地產住宅項目全過程成本管控操作）

2023-05-08 01:05:08

房地產項目流程及細節?項目階段：設計科目編碼：SJ001 1 工作內容，現在小編就來說說關於房地產項目流程及細節?下面內容希望能幫助到你，我們來一起看看吧!

房地產項目流程及細節

項目階段：設計科目編碼：SJ001 1 工作內容

根據已經收到的初步設計圖紙，考慮成本方面的要求及建造標準的要求，在初步設計評審會議召開前，提出成本相關意見。

2 工作時間

前置條件：外裝、內裝初步設計完成

3 責任部門

項目公司設計部

4 配合部門

項目公司成本部、營銷部

5 對接部門

商業規劃院、設計中心、商管公司（大商業上的塔樓銷售物業外裝為規劃院，內裝為設計中心）

6 工作要點

6.1 前置條件：項目初步設計完成，初步設計評審會即將召開之前（此會議召開時間一般為初步設計完成後一周內）

6.2 制度流程： 無

6.3 集團模板：《初步設計評審會會議成果會籤表》

7 完成標準

在評審會召開時根據成本控制要求，對初步設計提出相關意見,最終在《初步設計評審會會議成果會籤表》上簽字。

8 工作成果用途

移交給項目公司設計部及商業規劃院，對初步設計的相關內容進行修改或優化， 最終成果在深化圖紙中得到體現。

9 跟蹤落實要點

9.1 跟蹤一版施工圖出圖時間,並跟蹤會議中提出的要點是否在一版施工圖中進行了調整。

9.2 跟蹤初設移交後施工圖階段管理界面及對接方式。

10 關注重點

10.1 在評審會召開前 3 天,通過項目公司設計部向規劃院或設計中心拿到初步設計圖紙,對圖紙內容進行初步審核，大致了解項目成本情況，通常情況下各專業初步設計的要求如下：

10.1.1 總平面設計

10.1.2 交通流線設計

10.1.3 住宅區景觀概念設計

10.1.4 日照測算。

10.1.5 住宅戶型設計，包括戶型配比設計。

10.1.6 商鋪設計。

10.1.7 住宅地下室設計。

10.2 關注設計單位出具的設計概算書，重點了解其中的關鍵部位做法及材料種類， 如有特殊的材料搭配組合應提供組合封樣。

10.3 初步設計圖中建築、結構、機電專業的相互配合是否能夠銜接。

10.4 消防、人防、交通、環保、超限等各專項設計的需求是否考慮。

10.5 初設圖紙是否能夠與一版施工圖相互銜接，關注外裝、內裝等效果類的方案。

10.5 關注底商的籤確平面及機電方案籤確。

11 工作教訓心得

11.1 優化方案的落實。

11.2 前期是否需要開結構方案論證會。

11.3 注意建築、結構的設計說明。

項目階段：摘牌 科目編碼：SJ-002 1 工作內容

售樓處建築設計（包含結構機電）、內裝設計、景觀設計

2 工作時間

開始時間：交地日後 45 日

結束時間：交地日後 75 日周 期：45 日

3 責任部門

項目公司設計部

4 配合部門

工程部、設計部、成本部

5 對接部門

集團設計中心、質監部等

6 工作要點

前置條件：項目班子組建完畢，各部門人員到崗，****制度及限額熟悉等。制度流程：

集團模板：

7 完成標準

審圖通過，設計標準在限額範圍內，可以指導施工。

8 工作成果用途

設計圖紙下發施工單位指導施工。

9 跟蹤落實要點

9.1 各專業設計之間的配合，明確圖紙範圍不留設計死角；

9.2 確定主要動線；

9.3 軟硬裝材料的搭配；

9.4 各功能和空間結構之間的關係；

9.5 建築面積、裝修面積和造價之間的關係和比例；

9.6 減少因空間和人員配比因素，造成空曠和人氣下降；

9.7 施工過程中控制籤證變更，及早消化。

10 關注重點

10.1 設計分區要合理，動線導向明確，以免動區與靜區互相影響；

10.2 主控項目需嚴格控制，按集團限額指標進行測算；

10.3 根據售樓處類型合理進行景觀設計，小品應布置溫馨，儘量考慮再次利用；

10.4 內裝設計需凸出****元素，並適當考慮營造賓至如歸的氛圍，以增加洽談的良好氣氛；

10.5 設計風格要與銷售對象相契合，以售樓部為樣板進行展示，增加賣點；

10.6 為了讓置業人員在主戰場做戰，辦公室不宜設置過大，一般考慮兩張辦公桌；

10.7 售樓人員會議室區域不建議單獨設置，可以利用休息區進行會議；

10.8 根據項目的產品定位，在售樓處設計階段考慮後期轉型的改變，以減少轉型造成成本增加；

10.9 如售樓處內有樣板間，建議提高樣板間的建造標準，以達到效果和成本最好的結合；

10.10 明確售樓處的裝修重點，同時測算主要測算的佔比和整體造價情況，根據測算情況來控制動態成本；

10.11 強調功能和空間結合，線條和色彩相互搭配，並注意軟裝的功能的舒適性， 形式上不拘一格；

10.12 根據產品定位，和售價格定位，來綜合考慮設計風格，以降低因風格造成的成本上漲。

11 工作教訓心得

項目階段：設計 科目編碼：SJ-003

1 工作內容：開挖圖報審

2 工作時間

開始時間：交地日後 30 天

結束時間：交地日後 40 天周 期：10 日

3 責任部門：

設計部

4 配合部門： 工程部、成本部5 對接部門： 中心設計部

6 工作要點

1、前置條件：a、項目用地初勘已完成；b、項目總圖已調整完畢並籤確；c、第一次豎向設計論證已完成，並已移交成果；

2、制度流程：項目公司設計部發起上報流程，上報部門應包含中心設計部建築和結構專業負責人，抄送成本控制部；

3、集團模板：無

7 完成標準

完成基坑開挖圖，並有相關成本測算，上報審批通過；

8 工作成果用途

完成的基坑開挖圖，審批後用於項目進行基坑開挖工作；

9 跟蹤落實要點

9.1 根據總圖豎向設計論證結果進行開挖圖設計，覆核豎向論證成果；

9.2 落實地下室外邊線及其定位坐標；

9.3 開挖圖中應落實經初步估算的基礎外邊線及基礎底板絕對標高；

9.4 開挖圖中應標出塔樓位置及其底板局部加厚的標高和範圍；

10 關注重點

10.1 認真核實政府的絕對標高圖，參照豎向論證移交成果進行；

10.2 認真核實項目周邊市政路近期的修建性詳規；

10.3 落實實測標高：項目公司委託專業測繪機構實測（根據詳堪報告進行覆核）；

10.4 核實市政外網圖及市政接入點；

10.5 核實道路、景觀範圍及界面；

10.6 項目公司成本部根據開挖圖進行成本測算，並根據地塊勘測報告，同工程部、設計部選擇最優方案（開挖方式、支護方式等）；

11 工作教訓心得

11.1 開挖圖報審之前需要進行不同開挖方案的經濟指標分析及比對，選擇工期

合理且造價經濟的方案；

11.2 開挖圖報審通過後要注意跟蹤實際施工是否按報審圖實施的；

11.3 跟蹤開挖的現場實施情況，是否過程中有圖紙更新，避免挖錯和圖紙的更新指導不及時造成錯挖所產生的經濟索賠；

11.4 施工過程中做好現場跟蹤記錄；

項目階段：設計 科目編碼：SJ-004 1 工作內容

基坑支護圖報審

2 工作時間

開始時間：交地日後 45 天

結束時間：交地日後 60 天周 期：15 日

3 責任部門

項目公司設計部

4 配合部門

項目公司工程部、項目公司成本部

5 對接部門

項目公司設計部

6 工作要點

6.1 前置條件：

6.1.1 完成支護方案專家論證及基坑支護論證成果移交；

6..12 項目公司完成施工支護圖及支護方案，且圖紙達到施工圖深度；

6.2 制度流程：

6.3 集團模板：

7 完成標準

完成相應部分成本測算,是否在目標成本之內

8 工作成果用途

移交給項目公司設計部

9 跟蹤落實要點

工作移交成果後，實際下發施工圖是否與報審圖紙一致。

10 關注重點

10.1 基坑支護圖是否按當地行政主管部門規定完成審查及按審查意見進行修改；

10.2 基坑支撐方案應結合降水方案及土方開挖方案；

10.3 支護樁主筋採用 HRB400，箍筋採用 HPB300；

10.4 預應力錨索採用鋼絞線；

10.5 土釘鋼筋宜採用 HRB335 或 HRB400 級鋼筋；

10.6 止水帷幕宜優先選擇單排三軸攪拌樁；

10.7 樁錨和角撐不應同時使用；

10.8 有條件的部位應優先採用放坡方案；

10.9 土釘牆的坡度不宜小於 1：0.3，不宜大於 1:0.1；

10.10 土釘長度不宜超過開挖深度的 1.2 倍；

10.11 土釘間距宜為 1~2m，距坑底 1m 高度範圍內原則不布置土釘，土釘與水平面的夾角宜小於 15 度；

10.12 儘量採用坑頂局部放坡的樁錨支護方案不建議採用雙排樁 錨杆的支護體系（淤泥質土除外）；

10.13 淤泥厚度超過 6m 時，原則上應採用內支撐方案採用內支撐方案時，應結合土方開挖方案確定是否設置棧橋；

10.14 重力壩擋牆底不得落在淤泥上。

11 工作教訓心得

11.1 後續總包單位是否按圖施工；

11.2 基坑支護方案應包含降水方案，一併考慮。

項目階段：設計科目編碼：SJ005 工作內容

設計階段工程樁報審

1 工作時間

開始時間：交地日後 75 日

結束時間：交地日後 95 日周 期：20 日

2 責任人：

項目公司設計部主管工程師

3 配合部門：

項目公司工程部、項目公司成本部

4 對接部門：

項目公司設計部

5 工作要點

5.1 前置條件：設計部提交地勘報告、工程樁圖紙以及試驗樁檢測報告；成本部提前對報審圖進行指標分析；

5.2 制度流程：根據綜合體項目模塊計劃要求報審，項目公司規劃副總---項目公司總經理---項目管理中心計劃部總經理---分管項目副總裁

5.3 集團模板：無

6 完成標準

6.1 完成樁基圖紙、建築平面剖面圖；

6.2 對報審圖形成分析報告並得出是否超出目標成本、是否需要優化的結論。

7 工作成果用途

7.1 用於地下四大塊重計量；

7.2 對設計部工程樁施工圖移交時提出是否超出目標成本並提出優化建議；

7.3 整體把控總包土建造價的經濟指標是否在可控範圍內；

8 跟蹤落實要點

後續注意施工圖紙發放時是否與報審圖紙相符。

9 關注重點

9.1 工程樁報審完成時間是成本模塊地下四大塊開始重計量的開始時間，提前做好重計量的工作準備；

9.2 測算成果與樁基、支護方案經濟分析結果進行對比，是否有重大變化；

9.3 工程樁圖紙與樁基方案報審是否有變化；

9.4 關注工程樁設計參數與試驗樁參數是否一致，若不一致需要重新做試驗樁施工及檢測；

9.5 參考試驗樁施工階段的現場情況以及工期計劃，判斷是否會因施工組織造成大量籤證變更(例：先打樁後挖土時，超流態樁需要滿灌混凝土)，在測算時需要由充分預估；

9.6 設計圖紙與樁型施工工藝是否有衝突。

10 工作教訓心得

10.1 提前溝通，以保證所報審圖紙與前期測算的圖紙基本一致；

10.2 所報審圖紙可以先由成本部審一下，看看是否有新做法及新工藝；

10.3 如發現有不一致或新的樁型，必須先進行測算通過後才能報審，特別要注意當地沒有使用過的樁型所引起的成本的增加。

10.4 試驗樁要多做一些形式，達到最優組合。

項目階段：設計 科目編碼：SJ-006 1 工作內容

基礎圖及成果報審

2 工作時間

開始時間：摘牌前 30 日

結束時間：摘牌後 90 日周 期：60 日

3 責任部門

項目公司設計部

4 配合部門

項目公司工程部、項目公司成本部

5 對接部門

項目公司設計部

6 工作要點

6.1 前置條件：

6.1.1 完成樁基礎方案專家論證及基坑支護論證成果移交；

6.1.2 項目公司完成施工基礎方案，且圖紙達到施工圖深度；

6.1.3 確定地基處理方案時，必須充分考慮當地處理經驗和施工條件。還要了解周邊相似場地上同類工程的地基處理經驗和使用情況。

6.1.4 方案測算

6.2 制度流程：無

6.3 集團模板：

7 完成標準

完成相應部分成本測算

8 工作成果用途

移交給項目公司設計部

9 跟蹤落實要點

工作移交成果後，實際下發施工圖是否與報審圖紙一致。

10 關注重點

10.1 豎向鋼筋宜採用HRB335 級鋼，箍筋宜採用HPB300；

10.2 樁基混凝土強度等級原則上不應超過C40，靜載試樁不受此限；

10.3 承臺內原則上不應設置暗梁（兩樁承臺除外）；

10.4 樁沿地下室外牆下布置時，如底板厚度滿足樁基鋼筋錨固要求時，原則上不應設置承臺或承臺梁；

10.5 如底板厚度滿足樁基鋼筋錨固要求時，一柱一樁原則上不建議設置承臺。

11 工作教訓心得

11.1 應有施工單位一起參加方案論證

11.2 綜合考慮抗浮設計方案。

項目階段：設計 科目編碼： SJ007 1 工作內容

正負零以下土建圖及成果報審2 工作時間

開始時間：交地日後 115 日

結束時間：交地日後 145 日周 期：30 日

3 責任人：

項目公司設計部主管工程師

4 配合部門：

設計中心各部門、項目公司成本部

5 對接部門：

設計中心、項目公司設計部

6 工作要點

6.1 前置條件：各專業圖紙已初步完成，並且能達到合圖的前置條件，成本部已提前對報審圖進行圖審，並提出優化意見；

6.2 制度流程：項目公司設計部發起-設計中心結構組-設計中心建築組-設計中心機電組-酒店總部設計部

6.3 集團模板；

7 完成標準

圖審意見落實至施工圖中，結構專業人防圖紙和結構圖紙完成合圖，安裝專業圖紙具備第一版施工圖紙。

8 工作成果用途

移交設計部、工程部、成本部

用於地下結構指標分析模塊上報的依據

9 跟蹤落實要點

1、重點關注機電預留、預埋，圖審意見的落實情況，結構優化的落實。

10 關注重點：

10.1 此節點完成時間是成本模塊地下結構指標分析的開始時間，提前做測算的工作準備；

10.2 重點關注機電預留、預埋，圖審意見的落實情況，結構優化的落實。

11 工作教訓心得

11.1 重點關注機電預留、預埋，尤其消防弱電的預留、預埋，此階段需要消防報警設備單位配合設計院完成預留、預埋的二次深化設計；

11.2 結構論證的優化意見及專家意見成本部需要重點關注，是否落實到圖紙；

11.3 建築做法成本部需要重點關注，在圖紙報備之前與設計部及工程部討論一版建築做法，並且落實到第一版施工圖報備中。

11.4 考慮集水坑和電梯基坑等的預留；

11.5 注意結構體系的選擇的合理性；

項目階段：設計 科目編碼：SJ-008 1 工作內容

正負零以下土建圖及成果報審

2 工作時間

開始時間：交地日後 115 日

結束時間：交地日後 145 日周 期：30 日

3 責任部門

項目公司設計部

4 配合部門

設計中心各部門、項目公司成本部

5 對接部門

設計中心、項目公司設計部、成本控制部南（中、北）項目組

6 工作要點

前置條件：

各專業圖紙已初步完成，並且能達到合圖的前置條件，成本部已提前對報審圖進行圖審，和結構指標測算，若測算指標超管控限額標準提出優化意見；

制度流程： 集團模板： 7 完成標準

7.1 圖審意見落實至施工圖中，結構專業人防圖紙和結構圖紙完成合圖，安裝專業圖紙具備預留、預埋條件。

7.2 完成地下結構測算，提出優化意見，並落實在報審圖中。

8 工作成果用途

8.1 完成會籤移交項目公司，為施工圖做準備。

8.2 測算文件移交設計部作為圖紙優化依據

9 跟蹤落實要點

重點關注機電預留、預埋，圖審意見的落實情況，結構優化的落實。

10 關注重點

10.1 此節點完成的前提是成本模塊地下結構指標分析完成，形成報告並得出是否滿足限額設計、是否需要優化的結論，匯入正負零以下土建圖中。

10.2 重點關注機電預留、預埋，圖審意見的落實情況，結構優化的落實。

10.3 關注施工塔基的布置、細部做法、防水做法。

10.4 後澆帶、結構降板、集水坑、電梯基坑是否有節點圖紙；

10.5 結構層高、覆土厚度是否符合集團管控標準；

10.6 關注電梯基坑的做法以及各種設備集水坑的做法是否與機電專業設計交圈確認，避免設計變更拆改。

10.7 關注所選電梯的參數是否和預留的電梯基坑相匹配；

11 工作教訓心得

11.1 重點關注機電預留、預埋，尤其消防弱電的預留、預埋，此階段需要消防報警設備單位配合設計院完成預留、預埋的二次深化設計；

11.2 結構論證的優化意見及專家意見成本部需要重點關注，是否落實到圖紙；

11.3 考慮集水坑和電梯基坑等的預留；

11.4 注意結構體系的選擇的合理性；

11.5 根據項目當地的實際情況，優化防水做法；

11.6 注意後期如電梯參數變化會對已完工的電梯基坑產生影響。

11.7 因測算時間緊，造成測算結果失真。主要體現在樓梯、坡道等部位缺圖漏算； 後澆帶、結構降板、集水坑等位置缺節點圖，造成底板放坡、局部放大位置工程量漏算。

項目階段：設計 科目編碼：SJ-009 1 工作內容

施工圖成本測算、設備排產及空調、消防招標

2 工作時間

開始時間：交地日後 145 日

結束時間：交地日後 200 日周 期：55 日

3 責任部門

項目公司成本部

4 配合部門

項目公司設計部

5 對接部門

項目公司設計部

6 工作要點

前置條件：

初設評審及移交； 制度流程：

集團模板：

7 完成標準

7.2 各專業全套施工圖紙 ；

7.2 圖紙用於正負零以上的土建施工及設備招標；

7.3 圖紙滿足限額設計指標；

8 工作成果用途

8.1 移交項目公司工程部進行施工；

8.2 移交項目公司成本部進行設備招標；

9 跟蹤落實要點

工作成果移交後，施工圖是否存在遺漏設計項。

10 關注重點

10.1 覆核面積指標是否正確；

10.2 結構設計指標是否在設計任務書結構指標內；

10.3 地下車庫層高控制：地下一層 3.9m，地下二層 3.6m

地下車庫頂板上景觀基本覆土厚度（包括消防車道範圍）分別為 A、B 版 2.0m/C、D 版為 1.5m。地下車庫頂板上的覆土荷載（包括消防車道範圍）分別按 A、B 版2.5m/C、D 版為 2.0m 考慮。

11 工作教訓心得

11.1 重視成本優化會的落實情況；

11.2 建築專業組織核對結構降板區域是否正確；

11.3 預留足夠的精裝修吊頂空間高度，注意天花造型影響的淨高；

11.4 如果滿足限額指標，就不要再過分優化，最好保留預留餘量，減少後期加固；

11.5 樁承臺基礎結構指標要認真覆核，注意設計富餘砼量的設計。

項目階段：設計

科目編碼：SJ-010

1 工作內容

立面深化方案成本覆核（對應綜合體項目模塊計劃「立面方案深化評審及會籤」 節點,交地日後 115 天）

2 工作時間

開始時間：交地日後 110 天（立面方案深化評審會前）

結束時間：交地日後 120 天（規劃院移交立面深化方案成果後） 周期：10 日

3 責任部門

商業地產規劃院

4 配合部門

項目公司設計部

5 對接部門

項目公司成本部、成本控制部

6 工作要點

6.1 前置條件

規劃院完成深化方案資料。

6.2 制度流程

移交流程：規劃院主管建築所/酒店所-主管副院長，經主管副院長審批後同流程移交項目公司成本副總、項目公司設計副總、成本控制部。

6.3 集團模板

立面方案測算模板。

7 完成標準

將成本超支結餘情況、優化意見及其它須落實問題，列入評審成果及會籤紀要中。

8 工作成果用途

將深化方案成本情況、優化意見和後續須落實問題反饋規劃院，在初步設計階段予以落實並控制成本。

9 跟蹤落實要點

9.1 深化方案評審中形成的成本超支解決措施和處理意見在初設階段的落實情況；

9.2 其它須進一步落實的問題（包括工程量覆核、特殊材料詢價、特殊造型節點做法等）。

10 關注重點

10.1 覆核方案深化成果較移交方案效果變化；

10.2 與方案單位初步覆核確定工程量；

10.3 覆核測算階段優化措施是否落實，若未落實須要求規劃院在方案深化評審會上提出替代解決措施；

10.4 若因上述因素等造成成本超支，須在方案深化評審會上形成處理意見。

11 工作教訓心得

11.1 根據立面深化方案資料，完成深化方案成本測算，並報備成本控制部目標管理組；

11.2 參加方案深化評審會，將深化方案成本情況反饋規劃院，並在評審會上負責對重點關注問題討論形成具體意見和措施，作為初設階段設計中成本控制依據。

11.3 加強設計方案的深度，避免遺留問題；

11.4 儘早與夜景照明方案配合。

項目階段：設計 科目編碼：SJ-011

1 工作內容

立面初設成本覆核（對應綜合體項目模塊計劃「立面初設及主材設計封樣移交」 節點,交地日後 160 天）

2 工作時間

開始時間：交地日後 155 天（立面初設成果評審會前）

結束時間：交地日後 165 天（規劃院移交立面初設成果後） 周期：10 日

3 責任部門

商業地產規劃院

4 配合部門

項目公司設計部

5 對接部門

項目公司成本部、成本控制部

6 工作要點

6.1 前置條件

規劃院完成初設方案資料及主材封樣。

6.2 制度流程

移交流程：規劃院主管建築所/酒店所-主管副院長，經主管副院長審批後同流程移交項目公司成本副總、項目公司設計副總、成本控制部。

6.3 集團模板

外立面方案測算模板。

7 完成標準

成本超支結餘情況、優化意見及其它須落實問題，反饋規劃院及項目公司設計部， 在一版施工圖設計中落實解決。

8 工作成果用途

將初設成本情況、優化意見和後續須落實問題反饋規劃院及項目公司設計部，在一版施工圖設計階段予以落實並控制成本。

9 跟蹤落實要點

9.1 針對初設成果存在成本超支各方形成的處理意見在一版施工圖階段的落實情況；

9.2 其它須進一步落實的問題（包括工程量覆核、特殊材料詢價、確定特殊造型節點做法等）。

10 關注重點

10.1 覆核方案深化評審會上各項優化措施和處理意見在初設階段的落實情況；

10.2 與方案單位覆核確定工程量；

10.3 覆核初設成果較深化方案變化；

10.4 覆核主材設計封樣與前期方案效果是否一致，並注意立面主要材質、特殊效果材質、特殊造型單元均須封樣；

10.5 若由於上述因素等造成成本超支，須與規劃院、方案單位及一版施工圖設計單位等組會形成處理意見，並在一版施工圖設計階段落實。

11 工作教訓心得

11.1 根據立面初設資料，完成初設成果成本測算，並報備成本控制部目標管理組；

11.2 根據初設成果成本情況，負責牽頭對成本超支形成具體處理意見和措施， 作為一版施工圖階段設計中成本控制依據。

項目階段：設計 科目編碼：SJ-012

1 工作內容

外立面一版施工圖及成果報審

2 工作時間

開始時間：交地日後 150 天

結束時間：交地日後 190 天周 期：40 天

3 責任部門

項目規劃部

4 配合部門

項目公司設計部、成本部

5 對接部門

規劃院

6 工作要點

6.1 前置條件：立面初設及主材封樣移交,提供外立面施工圖設計條件。

6.2 制度流程：

發起部門：項目公司

審批流程：建築工程師→設計部經理→規劃副總→成本副總→總經理接收部門：規劃院

審批流程：規劃院建築/結構/照明/內裝（僅採光頂）專業負責人、項目負責人、各專業所長、各分管副院長（含酒店時，增加酒店項目負責人、酒店所所長、主管酒店所副院長、酒店內裝專業負責人、內裝所所長、酒店設計院院長）

6.3 集團模板:按模塊化系統要求上報。

7 完成標準

7.1 外立面施工圖含夜景照明節點、外立面預埋、鋼結構圖及其計算書、節能計算書、第三方審圖意見，（DWG 文件不高於 2004 版，去除專業輔助加密功能，附字型、線形文件）

7.2 外立面測算成本不超單項建造標準。

8 工作成果用途

6.3 圖紙移交項目公司成本部、工程部用於工程量清單的編制、招標技術條件、商務條件、投標封樣要求等的準備；

6.4 圖紙提交規劃院審核。

9 跟蹤落實要點

圖紙報審狀態、審核意見是否影響成本。

10 關注重點

10.1 測算時，注意計算依據要與建造標準匹配；

10.2 測算時，注意覆核建造標準包含的內容，避免漏算，導致外立面成本超算。

11 工作教訓心得

11.1 移交圖紙需要仔細審核設計深度，包括細部節點、尺寸標註、做法、材質、厚度等影響清單項目特徵描述的內容，並形成圖紙疑問發給設計部要求設計單位詳細回復，不能等外裝施工單位確定後交施工單位進行圖紙深化；

11.2 仔細核對設計封樣完整性，避免材料不全，影響投標人合理報價，造成進場後施工封樣缺少參照物，產生扯皮；

11.3 確認上傳圖紙與最終符合成本測算要求圖紙一致並完全落實所有過程中成

本優化意見，並確保此版圖紙為移交施工單位深化和指導施工的圖紙。

項目階段：設計 科目編碼：SJ-013

1 工作內容

關注弱電智能化施工圖測算及成本優化建議；

2 工作時間

開始時間：交地日後 70 日

結束時間：交地日後 100 日周 期：30 日

3 責任人：

項目公司成本副總、電氣專業工程師

4 配合部門：

項目公司設計部

5 對接部門：

成本控制部 項目管理中心設計部

6 工作要點

6.1 前置條件：智能化方案確定，施工圖紙初稿設計完成；

6.2 操作流程：接收弱電智能化電子版施工圖---->成本測算、圖紙審查 >智

能化施工圖評審會---->向規劃設計部反饋測算及圖紙審查信息 >圖紙優化及

完善並達到要求後 >圖紙正式下發進行招標；

6.3 集團模板；無 。

7 完成標準

7.1 施工圖評審會完成的設計圖紙測算結果不超建造標準；

7.2 指導完成交房標準；

7.3 達到招標要求。

8 工作成果用途

智能化工程招標。

9 跟蹤落實要點

9.1 智能化施工圖紙深化設計後（常規由施工單位完成），及時測算成本；

9.2 密切關注商管公司後期增加的功能需求；

9.3 與其它專業核圖（建築、裝飾、機電）。

10 關注重點

10.1 智能化方案與施工圖是否有較大差異；

10.2 施工圖增加的功能及施工內容應及時關注；

10.3 測算及圖紙審查務必及時，保證圖紙下發滿足項目招標需求及不超建造標準；

10.4 智能化方案與交房標準是否一致。

項目階段：設計 科目編碼：SJ-014

1 工作內容

外立面一版施工圖審核移交

2 工作時間

開始時間：交地日後 120 天

結束時間：交地日後 130 天周 期：10 天

3 責任部門

規劃院

4 配合部門

項目公司成本部、設計部

5 對接部門

項目公司設計部、規劃院建築、結構、照明、電氣等各專業負責人、專業所所長

6 工作要點

6.1 前置條件：外立面一版施工圖報審

6.2 制度流程： 發起部門：規劃院

審批流程：規劃院項目負責人→分管所長→分管副院長

接收人：項目公司規劃副總、項目總經理，規劃院建築、結構、照明、電氣等各專業負責人、專業所所長

6.3 集團模板: 按模塊化系統要求上報。

7 完成標準

7.1 各專業評審意見（含安全、消防）、各專業管控要點的 PDF 版；

7.2 外立面測算成本不超單項建造標準。

8 工作成果用途

8.1 按審核意見修改圖紙；

8.2 按修改圖紙調整工程量清單、技術條件、材料封樣；

8.3 審核後修改的文件作為招標補遺文件發出。

9 跟蹤落實要點

9.1 圖紙修改狀態；

9.2 審核意見是否影響成本。

10 關注重點

10.1 不允許出現重大變更；

10.2 設計修改圖紙要有對比表。

項目階段：設計 科目編碼：SJ-015 1 工作內容

內裝施工圖成本測算及材料封樣

2 工作時間

開始時間：交地日後 230 日

結束時間：交地日後 275 日周 期：45 日

3 責任部門

項目公司設計部

4 配合部門

項目公司成本部

5 對接部門成本控制部6 工作要點

6.1 前置條件：

6.1.1 方案圖紙(含滿足測算的設計說明、材料表、原始平面圖、平面布置圖、吊頂布置圖、地面布置圖、燈具布置圖、強弱電開關插座示意圖、水電點位圖、立面圖、效果圖、設計估算)，需集團領導確認；

6.1.2 施工圖紙（含設計說明、材料表、原始平面圖、平面布置圖、吊頂布置圖、地面布置圖、燈具布置圖、水電點位圖、立面圖、剖面圖、大樣節點圖、給排水系統圖、效果圖、設計估算等），並須提供電子版圖紙；

6.1.3 設計材料封樣（牆地磚、地板、大理石、花崗巖、人造石、牆紙、石膏線條、櫥櫃門板、戶內門切角及五金、選定的塗料/油漆色板、玻璃、潔具圖片、燈具圖片、鋁塑板、不鏽鋼板、五金件等）。

6.2 制度流程：

6.2.1 安排諮詢公司在收到圖紙後進行審圖，並根據圖紙提出疑問，形成圖紙問題清單；

6.2.2 與設計部協調設計單位，對圖紙問題清單書面答覆或召開設計施工圖交底會。須由設計單位、設計部、造價諮詢公司及成本部共同參會，並要求設計單位及設計部就設計圖紙問題清單予以答覆且形成會議紀要；

6.2.3 根據設計材料封樣清單，由裝修造價工程師組織設計材料封樣清單詢價；

6.2.4 根據施工圖交底會議紀要，由造價諮詢公司按照內裝方案測算模板進行成本測算；

6.2.5 根據測算初稿，結合設計材料封樣清單的詢價，調整測算成果。並與成本控制部目標管理組分管業務經理溝通，形成方案測算最終成果；

6.2.6 如方案測算在建造標準範圍內，則通過OA 流程上報內裝方案審批。流程為： 項目公司設計部—項目公司設計副總—項目公司成本部裝飾造價工程師（須新增方案測算成本數據）—項目公司成本部經理（須說明方案測算與建造標準的差異）

—項目公司成本副總—項目公司總經理—南方（北方）項目管理中心負責人—成本控制部目標管理組分管業務經理—成本控制部目標管理組分管副總。抄送：成本控制部項目組分管業務經理、成本控制部項目組分管副總。

6.3 集團模板：

集團標準內裝方案測算模板

7 完成標準

7.1 內裝施工圖成本測算報告

7.2 形成技術經濟指標分析報告

8 工作成果用途 指導內裝工程招標9 跟蹤落實要點

9.1 設計方案交底會會議紀要內容是否在後續圖紙中調整落實；

9.2 工程施工中是否按設計封樣樣板進行供應。

10 關注重點

10.1 關注內裝面積數據（含建築面積、投影面積），樓層及戶內套數；

10.2 提前介入，測算清單編制儘可能全面完整、清楚，面積指標填寫準確；

10.3 分包範圍分類（甲供或分包）；

10.4 關注功能布局，比如吊頂的造型、牆面地面的鋪裝材料、固定家具的配置等；

10.5 關注裝修圖紙與機電矛盾部位；

10.6 關注內裝建造標準；住宅 A 版 3500 元/m2、B 版 2500/m2、C 版 1200/m2 (按住宅地上總建築面積計算，含設計費）；C 版毛坯住宅室內無精裝修，首層大堂精裝修標準為 2500/m2，標準層電梯廳、走道精裝修標準為 1500/m2，計算依據按實際裝修面積計算，含設計費；D 版毛坯住宅室內無精裝修，首層大堂精裝修標準為 1000/m2，標準層電梯廳、走道精裝修標準為 1000/m2，計算依據按實際裝修面

積計算，含設計費；D 版精裝修住宅精裝修標準為 800/m2，計算依據：按住宅地上總建築面積計算，含設計費。

10.7 早下手、勤測算、準確快速；

10.8 做好前期控制即優化設計，應嚴格進行過程控制即變更及籤證管理；

10.9 關注樣板層（間）招標價格，反推整體工程費用，利於控制內裝總成本。

項目階段：設計 科目編碼：SJ-016 1 工作內容

2 工作時間

3 責任人：

成本部、設計部

4 配合部門：

外裝施工圖設計單位

5 對接部門：

商業地產規劃院、成本控制部

6 工作要點

6.1 前置條件：外裝招標完成；

6.2 制度流程：項目公司組織施工單位進行外裝施工圖深化，並通過設計部門和成本部門的審核。

施工單位提交深化後的圖紙，項目公司設計部發起 OA 流程進行圖紙審核和移交，

具體審批流程如下：

項目公司設計部—設計副總—項目公司成本部—工程副總—成本副總—總經理— 規劃院外裝負責人—規劃院項目負責人—規劃院分管所長—規劃院主管副院長— 成本控制部業務經理—成本控制部項目組分管副總

6.3 集團模板

7 完成標準

通過審核的深化外裝施工圖紙

8 工作成果用途

用於現場施工

9 跟蹤落實要點

施工單位審核圖紙過程中，項目公司成本部要跟進測算，關注材料、施工工藝、龍骨布置及外延、工程量等是否與招標清單一致，在不低於招標圖品質的前提下， 測算金額不高於招標金額。

10 關注重點

10.1 核實移交給施工單位的待深化圖紙是否與招標圖紙一致，以招標圖紙為準。

10.2 關注施工單位的深化圖紙與招標圖關鍵內容是否一致，如材質、型號、品牌、工藝、龍骨含量與外延係數等影響效果、質量和成本的因素，對差異部分要求施工單位書面進行說明、承諾或修改，避免因為深化造成成本增加或質量、品質降低。

10.3 關注施工封樣是否與設計封樣、投標封樣一致，避免以次充好。

10.4 覆核深化圖紙工程量清單與定標工程量清單是否一致，在不降低品質的前提下，總金額不高於定標金額。

11 工作教訓心得

項目階段：設計科目編碼：SJ017 1 工作內容

夜景施工圖成本測算、優化和跟進報審

2 工作時間

開始時間：交地日後 330 日

結束時間：交地日後 360 日周 期：30 日

3 責任部門

項目公司成本部

4 配合部門

項目公司設計部

5 對接部門成本控制部6 工作要點

前置條件：夜景照明施工圖提前移交成本部，並具備施工圖測算深度。

制度流程：根據施工圖測算夜景照明工程成本 — 向設計部反饋測算信息 — 如超建造標準提出優化建議 — 與設計部一起完成優化 — 優化至建造標準後同意施工圖報審 — 跟進報審圖紙與測算圖紙一致性。

集團模板：無。

7 完成標準

最終報審及移交的夜景施工圖測算結果不超建造標準。

8 工作成果用途

測算文件可指導項目效果類成本分析及目標成本超支節餘分析，移交圖紙用於招標和施工。

9 跟蹤落實要點

督促夜景施工圖審核移交，覆核移交的招標用施工圖紙與測算圖紙的一致性。

10 關注重點

夜景施工圖燈具燈參、配置數量，圖紙深度滿足招標、施工要求，與外立面裝飾的界面界定，招標範圍界定。

項目階段：設計 科目編碼：SJ-018 1 工作內容

按設計合同完成設計任務，圖紙齊全，封樣滿足成本限價要求；測算符合建造標準。

2 工作時間

開始時間：項目入夥前 300 日

結束時間：項目入夥前 240 日周 期： 60 日

3 責任部門：

項目公司成本部、設計部、工程部

4 配合部門：

項目公司設計部、工程部

5 對接部門：

項目管理中心設計部、項目公司設計部、項目公司工程部

6 工作要點

6.1 前置條件：景觀設計方案設計及方案深化設計完成並經項目管理中心設計部審批通過，室外綜合管線設計完成施工圖紙(含滿足測算的設計說明、材料表、景觀平面布置圖、鳥瞰效果圖、夜景平面圖、室外給排水布置圖、景觀照明布置圖及系統圖、景觀小品設計、植物總平圖、特色種植設計、水景設計（若有）、苗木配植表、立面圖、剖面圖、綠化設計及指標、設計造價估算及指標)，並須提供電子版圖紙。

6.2 制度流程：根據集團景觀施工圖移交流程。

6.3 集團模板；成本部景觀測算模板。

6.4 設計材料封樣（大理石、花崗巖、透水磚、防腐木等）。

6.5 工程部提供室內步行街內裝工程工期節點要求、界面劃分、標段劃分。

7 完成標準

滿足成本測算要求，滿足景觀工程招標。

8 工作成果用途

用於成本測算、招標報價、材料封樣。

9 跟蹤落實要點

9.1 進一步的施工圖深化設計及相應的成本測算；材料封樣是否滿足限價要求。

9.2 定標後嚴格控制景觀一版圖和二版圖之間的圖差。

10 關注重點

10.1 關注材料樣板定標時與施工時是否保持一致，地面鋪磚根據消防通道及非消防通道，區分石材厚度。

10.2 嚴格按照集團建造標準控制大喬木的數量。

10.3 關注景觀面積數據（含軟景面積、硬景面積）。

10.4 提前介入，測算清單編制儘可能全面完整、清楚，面積指標填寫準確。

10.5 鋪地材料儘量本地化，避免大面積使用花崗巖等石材，不同部位的石材厚度。

10.6 關注特色布局，比如水景、特色花池等。

10.7 關注景觀圖紙與室外總體管網、室外照明矛盾部位。

10.8 關注景觀建造標準。

11 工作教訓心得

11.1 成本部要及時跟進圖紙測算。

11.2 嚴格按建造標準配置苗木、小品、雕塑數量。

11.3 要及時與設計部聯繫溝通成本情況。

11.4 在施工過程中是否存在施工單位對材料私自更換。

項目階段：設計科目編碼：SJ019 1 工作內容

電梯設計參數報審工作。

2 工作時間

開始時間：開工日後 170 日

結束時間：開工日後 185 日周 期：15 日

3 責任部門

項目公司設計部。

4 配合部門

項目公司成本部、工程部、集採廠家、施工圖設計單位。

5 對接部門

商業地產設計中心、成本控制部招標管理組。

6 工作要點

6.1 前置條件：

6.1.1 項目各業態指標總圖經董事長籤訂；

6.1.2 各業態對應電梯品牌確定；

6.1.3 各業態施工平面圖確定。

6.2 制度流程：

6.2.1 審批流程：詳集團審批流程（OA 報審）

6.2.2 操作要點： 1）操作要點：

a)項目公司成本部須提前與成本控制部招標管理組負責人溝通，確認集採廠家。b)責任人按業態分別與集採廠家進行技術對接，並提供電梯參數表供集採廠家選型。

c)集採廠家針對項目情況提供詳細技術參數表和電梯預估報價。d)成本造價師審核電梯預估報價，確保電梯成本不超目標成本。

e) 設計、成本和設計院審核集採廠家提供的電梯技術參數表，確保不超建造標準。f)責任人按各方審核後的詳細技術參數表報審。

6.3 集團模板：參照下發參數報審附件。

7 完成標準

電梯設計參數在模塊化系統中確認完成；電梯設計參數 OA 審批完成。

8 工作成果用途

移交: 成本部、總部設計中心、總部成本控制部(核價)；

9 跟蹤落實要點

跟蹤：選型執行情況。

10 關注重點

10.1 各業態採用電梯品牌的確定（區域劃分、業態劃分）。

10.2 電梯的主要參數符合建造標準要求。

10.3 電梯的選配功能確認，尤其裝飾配置要求。

10.4 注意技術參數中選配功能是否超配，電梯總成本是否超目標成本。

11 工作教訓心得

11.1 成本部需主動配合，正確提供各業態的電梯品牌，密切關注與成本有關的信息，發現選型或者技術參數中有超建造標準或者選配功能超標，在上報技術參數之前提出並要求修改技術參數。

11.2 要求集採廠家根據選型技術參數提報電梯詢價表，在電梯參數上報之前確認電梯總成本不超目標成本。

項目階段：設計 科目編碼：SJ-020 1 工作內容

室內管線綜合設計評審就是對在同一樓層上的給排水、強弱電、空調通風、消防等機電專業管線分不同顏色、不同粗細線條描繪在同一張圖紙上，並根據匯總圖進行評審，最終確定最經濟、合理的方式排布各管線的走向及標高。

2 工作時間

開始時間：交地日後 170 日

結束時間：交地日後 250 日周 期：80 日

3 責任部門

成本部、設計部

4 配合部門

工程部、設計部、總包單位

5 對接部門

工程部、設計部、總包單位

6 工作要點

前置條件：設計院已按照設計任務書的要求完成了 1.0 版的所有專業施圖紙（建築、結構、給排水、暖通、電氣）；

7 完成標準

7.1 完成最終機電綜合管線圖（地下室及各層面綜合管網平面圖、機電預留預埋圖、綜合天花平面圖、綜合立面圖、地下室及走廊綜合管線關鍵節點剖面圖）；

7.2 嚴格按照室內綜合管線的設計原則和依據進行審核，管線綜合應遵循以下原則：

7.2.1 先布置管徑較大的管線，後布置管徑較小的管線；

7.2.2 電氣和弱電管線宜布置在輸送液體管道上方，以免管道滲漏時損壞電纜造成事故；

7.2.3 沒有壓力的重力流管道應先行布置，以滿足排放坡度的需要。無壓管有坡度要求且排放水流多，力求管線短，避免過多轉彎，以保證建築物的使用空間及排水流暢；

7.2.4 強弱電管需要考慮磁性幹擾，兩者布置需有一定的距離；

7.2.5 消防各設備和管線需嚴格按照相關規範要求進行布置；

7.2.6 水平管線布置上下平行時以上下兩層為主，並利用上下錯開以解決衝突， 方便使用過程的維修保養；

7.2.7 管線上下布置層數不宜超過兩層，遇管線衝突時應排除或利用上下層交錯予以分開；

7.2.8 管線應以直管布置及最短距離為原則，儘量排除彎折或都繞道的形式，以符合經濟原則；

7.2.9 管線布置時應考慮在使用過程中增加管線的需要和日常維修保養的空間；

7.2.10 冷水管避讓熱水管；

7.2.11 可彎曲管避讓不可彎曲管；

7.2.12 金屬管避讓非金屬管。一般情況下金屬管較易切割、彎曲和連接；

7.2.13 附件少的管道避讓附件多的管道，這樣有利於施工操作和維護及更換管件；

7.3 組織設計、施工相關單位及相關部門完成會籤，設計院審核出圖；

7.4 最終室內綜合管線圖確認後，相應專業按最終室內綜合管線圖調整本專業圖

紙並出圖；

7.5 管線綜合設計圖是否按時間節點完成；

7.6 裝修圖出圖後，裝修部位進行第二次管線綜合，相應專業圖紙按時調整。

8 工作成果用途

最終成果移交設計部、工程部、成本部、監理單位及所有相關施工單位，作為施工、結算依據。

9 跟蹤落實要點

9.1 設計院是否出最終管線綜合圖紙；

9.2 各專業施工圖是否按照最終綜合管線圖調整本專業的圖紙，包括走向及標高等；

9.3 工程部是否及時將最終的室內管線綜合設計圖紙下發給監理及施工單位；

9.4 各單位是否按最終管線綜合圖施工；

9.5 有無設計變更，評估是否在目標成本範圍內；

9.6 是否按照最終管線綜合圖及施工順序進行施工及驗收；

9.7 要關注施工順序是否合理。

10 關注重點

10.1 在前期設計，必須做好設備機房規劃。設備用房需布置合理。如，整個區域的消防、生活給水泵房，儘量布置在中部位置；

10.2 管線綜合圖是否充分考慮土建、結構、設備等所有專業，是否將所有預留孔洞、預埋件標明，機電預留預埋圖應充分地考慮各專業預留、預埋工作，包括電氣、暖通、智能化系統、給排水、消防等，減少因施工過程中重新埋管、改線路、鑿樓板、拆牆、加固等情況，避免增加成本；

10.3 管線綜合設計圖是否可以繼續優化；

10.4 管線綜合是否有效解決管道交叉施工問題並考慮了綜合支吊架的使用及對淨空高度和相應造價的權衡；

10.5 按最終調整後管線綜合圖測算成本指標是否合理、是否在目標範圍內；

10.6 不同管線工種的施工安裝單位，在安裝前應以最終管線綜合圖為基礎互相進行協調，以保證安裝完畢後各管線位置準確無誤，保證管底淨高；

10.7 在機電管線綜合施工過程中，合理安排施工順序，協調配合各專業之間的施

工，將進度安排、工作面交換以及工序銜接等進行綜合考慮，減少因施工界面矛盾而影響工期的情況發生，從而有效地控制工期及成本。

11 工作教訓心得

11.1 針對室內管線綜合設計，首先各相關部門應在管線設計初期即方案深化或初步設計階段就介入管線綜合；

11.2 重視和做好各專業圖紙會審及管線綜合，根據深化圖紙及現場變動情況及時進行綜合管線設計調整，減少返工，節約成本；

11.3 各部門應積極配合，確保管線設計合理化，並積極配合設計評審，減少後期交叉施工矛盾造成了很多不必要的拆改，對成本、工期都造成了很多不利的影響；

11.4 先做樣板段、樣板層，避免出現標高不滿足要求而引起的大面積拆改；

11.5 切實落實總包在現場施工中的管理和管線綜合總協調者的角色。

項目階段：設計 科目編碼：SJ-021

1. 工作內容

施工圖設計單位招標。

2. 工作時間

開始時間：摘牌前 15 日

結束時間：摘牌後 10 日周 期：25 日

3. 責任部門

項目公司設計部

4. 配合部門

項目公司成本部。

5. 對接部門

規劃院、項目中心設計部；酒店建設總部（如含酒店項目）；成本控制部項目組。

6. 工作要點

6.1 前置條件：

6.1.1 項目摘牌計劃已落實；

6.1.2 建築方案及深化設計完成；

6.2 制度流程：

6.2.1 審批流程：本節點屬於規劃設計類第二類招標。

1) 招標招標小組審批：項目公司設計部-總經理-規劃院總工辦招標專員-酒店總部（如含酒店項目）-分管副院長-院長

2) 入圍單位審批：項目公司設計部-招標小組成員-項目公司總經理-規劃院總工辦招標專員-酒店總部（如含酒店）-分管副院長-院長

3) 招標文件審批：項目公司設計部-招標小組成員-項目公司總經理

4) 定標：項目公司設計部-招標小組成員-項目公司總經理-規劃院總工辦招標專員-酒店總部（如含酒店項目）-分管副院長-院長；備案：成本控制部

6.2.2 操作流程：

1) 成立招標小組：

組長為項目公司總經理；

項目公司規劃副總、成本副總和開發設計部、工程（配套）部、成本部相關人員必須參加招標小組；

規劃院、酒店建設總部（如含酒店項目）必須參加招標小組；

2) 選擇入圍單位：使用《年度合格供方品牌庫》內單位；

3) 招標文件編制：使用集團《施工圖設計招標範文本》；

4) 發標：項目公司設計部完成發標工作；

5) 現場勘查、招標答疑及設計交底：項目公司設計部完成；

6) 開標及評標：詳見規劃院《開標評標會議管理標準（A、B、C類）》

7) 定標：定標價格不超目標成本上報至分管規劃副總裁審批，如超目標成本， 還需上報總裁審批。

7. 完成標準

7.1 合同籤訂；

7.2 退還投標保證金。

8. 工作成果用途

移交工程部及監理公司(實施)、財務部(備案)、行政部(備案)、成本部（備案）；總部成本控制部(備案)；

9. 跟蹤落實要點

圖紙移交時間節點。

10. 關注重點

10.1 指標不超建造標準；

10.2 出圖時間節點滿足成本測算、招標；

10.3 定標金額在目標成本範圍內。

11. 工作教訓心得

鋼筋、混凝土等結構限額設計指標，提前確定，在合同中明確，並明確超指標的獎罰措施。

項目階段：設計 科目編碼：SJ-022

1 工作內容

總圖指標籤批移交：由規劃院編制完成並經董事長或分管規劃副總裁籤字確認的

《項目規劃指標一覽表》及《項目規劃總平面圖》通過 OA 移交下發相關部門。

2 工作時間

圖紙籤批後三日內進行移交

3 責任部門

商業地產規劃院

4 配合部門

無

5 對接部門

成本控制部、商業地產發展部、商業地產項目管理中心（設計部、計劃部、營銷部）、酒店建設總部、商管總部、百貨總部、大歌星總部、院線總部、項目公司。

6 工作要點

6.1 前置條件：規劃總圖及指標經董事長或分管規劃副總裁籤字確認；

6.2 制度流程：規劃院建築所-建築所所長-規劃院分管副院長-規劃院院長-（移交）成本控制部（總經理、目標管理組副總）-商業地產發展部（總經理、副總）

-商業地產項目管理中心（分管計劃總裁助理、分管營銷總裁助理、設計部總經理、計劃部總經理、營銷部總經理）-酒店建設總部（總經理、副總）-商管總部（總經理、副總）-百貨總部（總經理、副總）-大歌星總部（總經理、副總）-院線總部（總經理、副總）-項目公司（總經理、設計副總）

6.3 集團模板：無

7 完成標準：

OA 移交完成

8 工作成果用途

用於各部門開展後續工作。

9 跟蹤落實要點

總圖下發後，審核是否存在疑問，及時跟蹤落實。

10 關注重點

10.1 關注規劃總圖及規劃指標籤字是否齊全有效：

10.1.1 面積指標變動 300（含）平方米～1000 平方米；報分管規劃副總裁審批；

10.1.2 面積指標變動 1000（含）平方米～3000 平方米；報分管規劃副總裁審批後報總裁審批；

10.1.3 面積指標變動 3000（含）平方米以上；報分管規劃副總裁及總裁審批後報董事長審批。

10.2 關注規劃指標是否存在計算誤差，及時與規劃院相關負責人取得溝通並更正；

10.3 關注設計停車位數量是否與政府要求數量存在差距，及相應的解決方式；

10.4 關注日照情況是否存在對外遮擋；

10.5 關注設計人防情況說明；

10.6 關注項目是否存在超高層建築，相應的避難層面積是否描述清晰；

10.7 關注規劃總圖中的各業態面積是否與規劃指標一致，原則以規劃指標為準， 與規劃院溝通分析差異原因；

10.8 關注各業態建造標準及回遷房的交房標準。

項目階段：設計 科目編碼：SJ-023

1 工作內容

給排水外線方案確定

2 工作時間

開始時間：交地日後 15 日

結束時間：交地日後 150 日周 期：135 日

3 責任部門

項目公司設計部

4 配合部門

項目公司工程部、成本部

5 對接部門

設計中心、商業規劃研究院

6 工作要點

6.1 前置條件：

6.1.1 項目公司要及時完成市政條件調查報告，明確周邊給排水管網條件、收費標準等情況；

6.1.2 項目公司設計部提供設計基礎資料（如項目地形圖、地塊總體規劃圖、單體建築圖）、單體建築給排水水量及總水量、單體建築給排水水管管徑及紅線內給排水總管管徑。

6.2 制度流程：

內部聯絡單（含抄送功能）

項目公司設計部—規劃副總--成本部—成本副總--總經理抄送人：成本控制部目標組

6.3 集團模板：

市政條件調查模板（附件一）、給水系統用水量建造標準（附件二）

7 完成標準

7.1 給排水外線方案獲得當地相關部門的審核通過；

7.2 上傳資料完整，包含市政條件調查報告、給排水外線方案相關圖紙、給排水外線方案會議紀要；

7.3 給排水外線方案完整合理，成本可控。方案應包括給排水外線方案說明、給排水外線管線平面圖、與市政管線連接點的控制高度和位置等。

8 工作成果用途

8.1 進行給排水外線方案的成本測算及設計優化；

8.2 指導項目小市政管線綜合及室外景觀設計；

8.3 進行市政專項方案的報建。

9 跟蹤落實要點

9.1 優化意見的落實情況；

9.2 市政專項方案報建的結果；

9.3 市政配套條件的實現情況。

10 關注重點

10.1 給排水外線方案確定的時間是否滿足集團計劃模塊的節點要求；

10.2 給排水外線方案的成本測算是否準確，細項成本是否超支；

10.3 當地給排水外線配套收費標準，用地協議中的具體約定；

10.4 紅線內給排水管道與市政管道的接駁點的位置及數量是否合理；

10.5 當地給排水管道材質的選擇有無具體規定。

市政條件調查模板

1. 項目周邊是否有現狀燃氣管線？ □是 □否 □其他

近期是否有改擴建規劃？ □是（何時接通 ） □否 □ 其他

2. 本項目的燃氣用量為 m3/h（由規劃院提供）。

現狀管網能否滿足使用需求？□能 □否 □其他 燃氣壓力 MPa，管徑

3. 調壓設備價格 調壓設備的尺寸

能否採用燃氣調壓箱：□能（能否放在屋頂：□能 □否 □其他 ） □否 □其他

4. 確認項目所在地的燃氣種類和熱值：

□煤氣（熱值 ）□天然氣（熱值 ） □液化石油氣（熱值 ） □其他

5. 民用燃氣價格 ，商用燃氣價格 。

6. 取費標準：

①商業是否有增容費用或配套費用？□是（取費標準 ） □ 否 □其他

住宅是否有增容費用或配套費用？□是（取費標準 ） □ 否 □其他

②商業燃氣工程費用包含：

住宅燃氣工程費用包含：

7. 商業部分燃氣接入：

①能否多點入戶，分別設表？□能 □否 □其他

②是否需要建燃氣表間？ □是（燃氣表間位置要求 ）

□否 □其他

8. 非普通住宅的公寓能否設置燃氣？ □能 □否 □其他

9. 燃氣管網敷設：

①是否可以在地下室敷設：□能 □否 □其他

②在地下室敷設時，安全性問題有何要求： 10.燃氣的設計可否按照建設單位的室外管網綜合圖的相關路由要求完成？□

能 □否 □其他

二、其它

1. 提供項目周邊市政管網的現狀圖、規劃圖及實勘圖，包括市政管井的井位、井號、管徑和管底標高。（提供電子版）

2. 當地建築節能有無強制性要求？要求內容？（提供相關文件）

3. 衛生防疫及環保部門相關政策調查。

4. 當地使用的地方標準和施工安裝圖集。

5. 當地建委、公安消防部門對建築構件、防火材料、消防設備等有無必須選用其認定產品的規定，當地有無公布淘汰或限制使用產品目錄。（提供相關文件）

6. 當地消防的特殊要求。（提供相關文件）

7. 當地對燃氣鍋爐房的設置有何要求： 燃氣鍋爐房能否設在地下室或屋面？ □能 □否 □其他

表 2-1 ****豪宅、住宅、公寓用水量標準

項目階段：設計 科目編碼：SJ-024

1 工作內容

供電方案確定

2 工作時間

開始時間：建議交地日後 85 日

結束時間：建議交地日後 115 日周 期：30 日

3 責任部門

項目公司設計部

4 配合部門

項目公司工程部、成本部

5 對接部門

成本控制部（項目組）

6 工作要點

6.1 前置條件：

u 供電方案論證完成；

u 成本優化意見落實完成

u 供電成本測算完成，在目標成本範圍內；

u 取得供電批覆

6.2 制度流程：

6.2.1 商業地產公司計劃模塊（2 級節點）與商業項目一同上報

模塊化流程：機電工程師-設計部經理-規劃副總-工程副總-成本副總-總經理模塊化節點審批人：項目管理中心總經理

模塊化節點審批人：商業規劃院分管機電副院長

接收人：規劃院相關負責人、成本控制部、設計中心相關負責人、計劃部。

6.2.2 成本控制部計劃模塊

通用業務流程：項目公司成本部--成本副總--總經理--成本控制部目標組--項

目組--項目組主管副總；

6.3 集團模板；無

7 完成標準

7.1 按計劃模塊的節點完成流程上報且上傳資料完整，應包含供電方案、供電批覆；供電批覆應包含如下內容

u 供電方案，包含圖紙及計算書；

u 供電批覆；

u 相關政策性文件；

7.2 依據 2013 版建造標準及供電外部條件確定的供電方案合理，成本可控。

8 工作成果用途

8.1 取得供電批覆，按計劃模塊的節點上報 OA 流程；

8.2 指導建築平面設計、供電施工圖的設計工作。

9 跟蹤落實要點

9.1 用電高可靠負荷容量的計算依據；

9.2 關注供電施工合同、清單；

9.3 供電施工過程中的設計變更及現場籤證數額；

9.4 供電工程結算結果。

10 關注重點

10.1 流程上報時間和審批人員的選擇；

10.2 如消防、供電等部門沒有明確要求，無需設置柴油發電機組（酒店除外）；

10.3 變電所儘量靠近負荷中心點（減少供電半徑）；

10.4 外電源建設所需費用承擔方式是否與土地協議一致；

10.5 在滿足相關要求的情況下儘量減少外電源數量，減少用電高可靠負荷容量；

10.6 通過方案對比確定住宅地下室、底商、地上公共用電設施以繳納配套費的方式實施還是自建。

項目階段：設計 科目編碼：SJ-025

1 工作內容

燃氣方案確定

2 工作時間

開始時間：交地日後 15 日

結束時間：交地日後 150 日周 期：135 日

3 責任部門

項目公司設計部

4 配合部門

項目公司工程部、成本部

5 對接部門

設計中心、商業規劃研究院

6 工作要點

6.1 前置條件：

6.1.1 完成市政條件調查報告，明確市政管網供氣條件、燃氣種類（天然氣、人工煤氣）、收費標準等情況；

6.1.2 項目公司提供設計基礎資料（如項目地形圖、地塊總體規劃圖、單體建築圖），明確用氣點的位置及其建築功能與規模（如是否使用燃氣鍋爐、壁掛爐， 是否提供餐飲條件）。

6.5 制度流程：

內部聯絡單（含抄送功能）

項目公司設計部—規劃副總--成本部--成本副總--總經理抄送人：成本控制部目標組

6.6 集團模板：

市政條件調查模板（附件一）

7 完成標準

7.1 燃氣方案確定的時間滿足集團計劃模塊的節點要求；

7.2 燃氣方案獲得當地相關部門審核通過；

7.3 上傳資料完整，包含市政條件調查報告、燃氣方案相關圖紙及會議紀要；

7.4 燃氣方案完整合理，成本可控。方案應包括燃氣方案說明、燃氣管線平面、燃氣用氣量、燃氣計算流量、調壓箱類型（如有）、燃氣表間位置、切斷閥設置、燃氣濃度檢查報警設置等。

8 工作成果用途

8.1 進行燃氣方案的成本測算及設計優化；

8.2 指導項目小市政管線綜合；

8.3 進行市政專項方案的報建。

9 跟蹤落實要點

9.1 優化意見的落實情況；

9.2 市政專項方案報建的結果；

9.3 市政配套條件的實現情況。

10 關注重點

10.1 燃氣方案確定的時間是否滿足集團計劃模塊的節點要求；

10.2 燃氣方案的成本測算是否準確，細項成本是否超支；

10.3 當地燃氣工程增容費收費標準，用地協議中的具體約定；

10.4 小區內燃氣管道與市政燃氣管網接駁點的位置及調壓箱的數量是否合理；

10.5 當地燃氣管道材質的選擇有無具體規定。

市政條件調查模板

1. 項目周邊是否有現狀燃氣管線？ □是 □否 □其他

近期是否有改擴建規劃？ □是（何時接通） □否 □其他

2. 本項目的燃氣用量為 m3/h（由規劃院提供）。

現狀管網能否滿足使用需求？□能 □否 □其他燃氣壓力 MPa，管徑

3. 調壓設備價格 調壓設備的尺寸

能否採用燃氣調壓箱：□能（能否放在屋頂：□能 □否 □其他）

□否 □其他

4. 確認項目所在地的燃氣種類和熱值：

□煤氣（熱值） □天然氣（熱值） □液化石油氣（熱值）

□其他

5. 民用燃氣價格，商用燃氣價格。

6. 取費標準：

①商業是否有增容費用或配套費用？□是（取費標準） □否 □ 其他

住宅是否有增容費用或配套費用？□是（取費標準） □否 □ 其他

②商業燃氣工程費用包含：

住宅燃氣工程費用包含：

7. 商業部分燃氣接入：

①能否多點入戶，分別設表？□能 □否 □其他

②是否需要建燃氣表間？ □是（燃氣表間位置要求） □否 □ 其他

8. 非普通住宅的公寓能否設置燃氣？ □能 □否 □其他

9. 燃氣管網敷設：

①是否可以在地下室敷設：□能 □否 □其他

②在地下室敷設時，安全性問題有何要求：

10. 燃氣的設計可否按照建設單位的室外管網綜合圖的相關路由要求完成？

□能 □否 □其他燃氣主管單位名稱 聯繫人姓名 電話

二、其它

1. 提供項目周邊市政管網的現狀圖、規劃圖及實勘圖，包括市政管井的井位、井號、管徑和管底標高。（提供電子版）

2. 當地建築節能有無強制性要求？要求內容？（提供相關文件）

3. 衛生防疫及環保部門相關政策調查。

4. 當地使用的地方標準和施工安裝圖集。

5. 當地建委、公安消防部門對建築構件、防火材料、消防設備等有無必須選用其認定產品的規定，當地有無公布淘汰或限制使用產品目錄。（提供相關文件）

6. 當地消防的特殊要求。（提供相關文件）

7.

當地對燃氣鍋爐房的設置有何要求：

燃氣鍋爐房能否設在地下室或屋面？ □能 □否 □其他

項目階段：設計 科目編碼：SJ-026

1 工作內容

熱力外線方案確定

2 工作時間

開始時間：交地日後 15 日

結束時間：交地日後 150 日周 期：135 日

3 責任部門

項目公司設計部

4 配合部門

項目公司成本部、工程部

5 對接部門

商業規劃院、設計中心

6 工作要點

6.1 前置條件：

6.1.1 項目公司要及時完成市政條件調查報告，明確周邊市政熱力管網條件、熱媒種類及參數、收費標準等情況；

6.1.2 項目公司提供設計基礎資料，如項目地形圖、地塊總體規劃圖、熱力站建築圖紙、用戶側熱力系統參數要求（包含區域系統劃分、各區域熱負荷、工作壓力、資用壓力、供回水溫度）。

6.2 制度流程：

內部聯絡單（含抄送功能）

項目公司設計部—規劃副總--成本部--成本副總--總經理抄送人：成本控制部目標組

6.3 集團模板：

市政條件調查模板（附件一）

7 完成標準

7.1 熱力外線方案確定的時間滿足集團計劃模塊的節點要求；

7.2 熱力外線方案獲得當地相關部門的審核通過；

7.3 上傳資料完整，包含市政條件調查報告、熱力外線方案的相關圖紙及會議紀要；

7.4 熱力外線方案完整合理，成本可控。方案應包括熱力外線方案說明、各系統熱負荷、主要設備表、熱力外線圖紙、熱力站系統圖、熱力站設備管線布置圖紙、自控要求等。

8 工作成果用途

8.1 進行熱力外線方案的成本測算及設計優化；

8.2 指導項目小市政管線綜合；

8.3 進行市政專項方案的報建。

9 跟蹤落實要點

9.1 優化意見的落實情況；

9.2 市政專項方案報建的結果；

9.3 市政配套條件的實現情況。

10 關注重點

10.1 熱力外線方案確定的時間是否滿足集團計劃模塊的節點要求；

10.2 熱力外線方案的成本測算是否準確，細項成本是否超支；

10.3 當地熱力工程增容費收費標準，用地協議中的具體約定；

10.4 小區內熱力管道與市政熱力管網接駁點的位置及換熱站的數量是否合理；

10.5 當地熱力管道材質的選擇有無具體規定。

11 工作教訓心得（項目公司完成工作）

市政條件調查模板

1. 項目周邊是否有城市熱力管網？

□有（如「有」，繼續回答以下問題） □無（如「無」，則跳過「市政熱網」調查項）

2. 本項目用熱量為 kW（由規劃院提供）。現狀管網能否滿足使用需求？ □能 □否 □其他

現狀管網的管徑

3. 熱媒類型：

□熱水（設計參數：供回水溫度 / ℃，供回水壓力 / MPa）

□蒸汽（設計參數：□飽和蒸汽，壓力 MPa；□過熱蒸汽，壓力MPa，溫度 ℃；蒸汽凝結水回收要求 ，回收方式 ）

4. 供暖期：□全年供熱（是否有檢修期：□是，檢修期時限 ；

□否）

□僅採暖期供熱

5. 市政熱源收費方式：□按採暖面積收費 □按熱量收費 □其他 市政熱源價格：採暖期價格 ，非採暖期價格 市政熱力管網收費的項目有哪些（如掛網費、開口費、增容費等，是否包含在土地出讓金中）

6. 提供最近三年熱媒實際運行參數（按問題 3 格式填寫）： 1.

2.

3.

7. 熱風幕能否直接接駁市政供熱一次網？ □能 □否 □其他

8. 住宅部分熱力站的承建方：□熱力公司 □**** □其他 住宅部分熱力站的管理方：□熱力公司 □**** □其他

9. 商業部分熱力站能否與****製冷站合併設置：□能 □否 □其他 商業部分熱力站的承建方：□熱力公司 □**** □其他

商業部分熱力站的管理方：□熱力公司 □**** □其他

二、其它

1. 提供項目周邊市政管網的現狀圖、規劃圖及實勘圖，包括市政管井的井位、井號、管徑和管底標高。（提供電子版）

2. 當地建築節能有無強制性要求？要求內容？（提供相關文件）

3. 衛生防疫及環保部門相關政策調查。

4. 當地使用的地方標準和施工安裝圖集。

5. 當地建委、公安消防部門對建築構件、防火材料、消防設備等有無必須選用其認定產品的規定，當地有無公布淘汰或限制使用產品目錄。（提供相關文件）

6. 當地消防的特殊要求。（提供相關文件）

7. 當地對燃氣鍋爐房的設置有何要求： 燃氣鍋爐房能否設在地下室或屋面？ □能 □否 □其他

項目階段：設計 科目編碼：SJ-027

1 工作內容

市政協調會

2 工作時間

開始時間：交地日後 15 日

結束時間：交地日後 35 日周 期：20 日

3 責任部門

項目公司設計部

4 配合部門

項目公司工程部、成本部

5 對接部門

設計中心

6 工作要點

6.1 由規劃副總組織供電、供水、市政、熱力、燃氣、通訊、地鐵、綠化等部門聯合召開協調會，通過召開市政協調會，對接項目所需的各項意見或要求。包括供電需求、用水量要求、市政雨汙排入接口要求、熱力供熱量及接口要求、燃氣用量要求、通訊、景觀綠化等各項要求。

6.2 成本部跟據市政協調會會議內容，合理預估本項目紅線內外水、電、氣、熱等市政條件，並進行費用初步測算，對項目市政問題進行風險評估。

7 完成標準

項目公司組織供電、供水、市政、熱力、燃氣、通訊、地鐵、綠化等部門聯合召開協調會。

8 工作成果用途

移交給設計中心

9 跟蹤落實要點

工作成果移交後繼續跟蹤落實市政各專業對項目的影響，協調各部門，予以解決， 為住宅入夥做準備。

10 關注重點

10.1 關注項目周邊水、電、氣、熱等外路由情況。重點關注項目周邊上級變電站可用容量、路由及距離情況和項目市政供熱容量情況，知悉影響住宅入夥的市政條件並相應做出解決方案。

10.2 根據協調會的情況並結合下一步對市政工程的調研，初步計算項目用電容量、用水容量、燃氣用量、供熱用量等。

11 工作教訓心得（項目公司完成工作）

11.1 梳理增加前期的準備工作，工作前置。

11.2 跟進影響成本的市政因素。

項目階段：設計 科目編碼：SJ-028 1 工作內容

第一次豎向設計論證及成果移交

2 工作時間

3 責任部門： 項目公司成本部4 配合部門：

項目公司設計部、配套部、工程部

5 對接部門：

7.1 商業地產規劃院、項目管理中心設計部、成本控制部過程組、目標組、甲方委託的主體設計院。6 工作要點前置條件：

7.2 已經召開市政條件協調會，項目市政條件調查完成。

7.3 規劃豎向總圖完成制度流程：

項目公司設計部主管工程師-項目公司規劃副總-暖通造價工程師-成本副總-項目公司總經理-規劃院建築所主管工程師（項目管理中心設計部主管工程師）-規劃院建築所所長（項目管理中心設計部副總）-規劃院主管副院長

抄送：規劃院院長、項目管理中心設計部總經理。集團模板：市政條件調查表

8 完成標準

8.1 及時完成第一次豎向論證並成果上報；

8.2 市政各種管網接入口位置合理，實現各業態對市政條件的各項需求；

9 工作成果用途

確定正負零標高，進行小市政配套圖紙設計。

10 跟蹤落實要點

關注項目地周邊市政管網條件是否到位，否則需及時委託申請做相應管網規劃。

11 關注重點

11.1 覆核燃氣、自來水、電力、熱力、排汙總量是否合理；

11.2 管網相對標高；

11.3 關注當地配套收費標準，增容費收費情況,

11.4 當地的市政材料設備市場價格情況。

12 工作教訓心得（項目公司完成工作）

12.1 第一次豎向設計論證的設計條件準備至關重要，特別是項目公司一定要提前入手，及時反饋市場調查表，市場調查表中特別要關注項目周邊市政路近期的修建性詳規及市政外網圖及市政接入點，一定要準確。

12.2 除此之外，建議論證中主要關注並詳細分析建築組團之間的市政及路面的坡度控制，特別是給排水管線的坡度。

項目階段：設計科目編碼：SJ029 1 工作內容

在單體方案深化籤確及移交前，對深化方案進行初步的測算，保證方案滿足建造標準的要求，在移交後覆核圖紙，看是否與測算時一致。

2 工作時間

前置條件：方案深化設計完成

3 責任部門設計中心 4 配合部門

項目公司設計部、成本部

5 對接部門商管公司 6 工作要點

6.1 前置條件：深化方案完成後，深化方案評審會召開之前（召開時間一般為深化方案完成後一周內）；

6.2 制度流程：無

6.3 集團模板：《單體方案深化評審會會議紀要》

7 完成標準

在會議上根據反覆測算的結果，提出成本方面的意見。

8 工作成果用途

移交給設計中心及商業規劃院

9 跟蹤落實要點

9.1 跟蹤會議提出的修改意見是否在最終的深化圖中進行了修改。

9.2 商管公司提出的修改意見對成本是否有影響。

9.3 組織土建、給排水、通風採暖空調、強弱電等各相關專業成本工程師詳閱初設、施工圖設計任務書並結合《****設計強制條文》、建造標準，及時測算，如超目標成本提出優化方案。（如必要則委託設計諮詢單位進行前期優化及過程跟蹤審核）

10 關注重點

10.1 在評審會召開前 3 天，通過項目公司設計部向規劃院或設計中心拿到單體方案深化圖紙,對圖紙內容進行初步審核，初步測算單體方案中的結構指標、效果類的設計是否滿足限額或建造標準要求，關注相鄰室外步行街籤確平面時間節點及機電方案籤確時間節點；如超標，與相關部門進行溝通及優化，然後反覆測算，直到滿足要求。

10.2 將單體方案深化圖紙的面積與籤批面積、規劃面積進行對比，看是否滿足指標要求。

10.3 商管公司的機電、內裝對接條件及相關設計是否對成本有影響。

10.4 單體設計中是否與總圖、外管網、人防、消防、交通、環保、超限等事項的相互關係，對成本是否有影響。

10.5 提醒模型製作與可銷售物業總圖相關事宜。

10.6 單體方案深化設計的內容包括：

10.6.1 住宅戶型設計、住宅公共空間設計。

10.6.2 公寓標準層平面及大堂設計。

10.6.3 室外步行街及住宅商鋪設計。

10.6.4 住宅地下室設計，包括停車位、車庫出入口和疏散通道設計。

10.6.5 售樓處設計。

10.6.6 住宅小區大門設計。

11 工作教訓心得

11.1 測算時間比較緊，參照測算模板，先檢查測算依據是否齊全，如需補充列出缺項清單，反饋商業規劃院、項目公司設計部或設計單位及時提供，避免過程中再找資料，影響時間。

11.2 測算過程中，不明確的及時與設計部溝通，並取得書面或 OA 答覆,避免影響準確性。

項目階段：設計 科目編碼：SJ-030 1 工作內容

由商業地產設計中心發起，對已確定的施工圖設計單價進行初設/施工圖設計任務書、管控要點交底。主要議程及議題包括：

商業地產設計中心明確銷售物業各自初設階段、施工圖階段管控界面及責任人（初設：商業地產設計中心；施工圖：項目公司；酒店機電：酒店設計院）；

商業地產設計中心介紹設計任務書（初設、施工圖）及管控要點，重點介紹設計任務書中****建造標準及定額設計相關內容；

商業地產設計中心明確施工圖審查要點及三方審查（設計單位審查、項目公司設計部審查、商業地產設計中心歸檔審查）職責要求；

項目公司介紹詳細市政、消防、人防、交通口等政府對接情況；

商業地產設計中心介紹集團各相關部門設計要求及反饋情況（如有）；

明確並強調設計計劃（如明確消防論證及報批時間節點、人防報批時間節點、初設成果會審會籤時間節點、一版二版施工圖完成時間節點等）；

商業地產設計中心各專業分頭對接，明確初設成果深度及施工圖圖紙深度標準，圖紙配合工期進度注意事項等；

匯總總結：設計單位對應項目負責人匯總並提問，商業地產設計中心項目負責人答疑；

商業地產設計中心項目負責人總結性發言，強調該階段易出現問題及注意事項並明確下步工作主要節點。

2 工作時間(同綜合體模塊該節點工作時間安排，暫按 22 個月不含酒店模板考慮)

開始時間：與綜合體對接節點時間同時完成結束時間：與綜合體對接節點時間同時完成

周 期：如上所述，參照綜合體對接周期，建議為 5 日

3 責任部門

項目公司設計部

4 配合部門

項目公司成本部、項目公司工程部、設計單位負責人及相關人員、集團其他各相關部門（如有）

5 對接部門

商業地產設計中心

6 工作要點

6.1 前置條件：確定施工圖設計單位、完成方案設計交底、單體深化方案籤確後

6.2 制度流程：無

6.3 集團模板：參考綜合體計劃模塊對該節點的完成標準附件。

7 完成標準

按上述第一條召開初設/施工圖設計任務書交底會議，澄清設計單位疑問，明確管控要點，形成經過所有參會人員會籤的《會議紀要》。

完成綜合體計劃模塊對該節點的要求。

8 工作成果用途

作為後續指導初設/施工圖設計階段工作的主要依據。

9 跟蹤落實要點

在後續的初設/施工圖設計過程中，按會議達成一致內容指導工作，並對已明確的工作要點進行重點關注；對已給定的各設計計劃（如明確消防論證及報批時間節點、人防報批時間節點、初設成果會審會籤時間節點、一版二版施工圖完成時間節點等） 提前安排，嚴格按節點要求時間完成。

10 關注重點

雖然該節點為商業地產設計中心牽頭、項目公司設計部主要配合，但項目公司成本部要同時關注至少以下幾點：

初設/施工圖設計任務書交底內容是否有高出方案設計交底的設計標準； 初設/施工圖設計任務書交底內容是否有漏缺方案設計交底的設計標準；

初設/施工圖設計任務書交底內容是否有超出****建造標準、定額設計的標準； 對已給定的各設計計劃，覆核是否符合模塊化節點要求；如符合，按相關節點組織成本部人員及一審公司提前計劃相關節點的招標前方案測算工作；

組織土建專業、給排水專業、通風採暖空調專業、強弱電專業等各相關專業成本工程師詳閱初設、施工圖設計任務書並結合《****設計強制條文》，如有優化空間及時提出優化方案。（如必要則委託設計諮詢單位進行前期優化及過程跟蹤審核）

11 工作教訓心得（項目公司完成工作）

項目階段：設計科目編碼：SJ031

1 工作內容

設計階段結構論證及成果移交

2 工作時間

開始時間：交地日後 55 日

結束時間：交地日後 80 日周 期：25 日

3 責任人：

設計中心結構專業負責人

4 配合部門：

項目公司設計部、項目公司工程部、項目公司成本部

5 對接部門：

項目公司設計部

6 工作要點

6.1 前置條件：建築深化方案評審完成、工程地質勘察報告完成、結構計算工作完成、結構方案設計完成、成本部在方案移交前提出優化建議及限額指標要求；

6.2 制度流程：項目公司設計部-設計中心

6.3 集團模板：無

6.4 組織部門：項目公司設計部；

6.5 參會部門及人員：設計中心結構組、項目公司設計部、項目公司工程部、項目公司成本部、工程地質勘查單位、施工圖設計單位、結構優化諮詢單位和外邀專家；

6.6 會議成果：《結構方案論證會成果會籤表》、會議紀要及專家意見書。

7 完成標準

對結構方案完成評審，形成專家意見書及優化建議，並當場確認籤字。

8 工作成果用途

通過會議確定結構方案，並將方案移交項目公司設計部

9 跟蹤落實要點

1、工作成果移交後，對於會議上需要結構優化方面重點關注。

2、項目公司成本部需重點跟蹤落實優化事宜，避免施工圖階段結構指標超出限額結構指標。

10 關注重點：對於會議上需要結構優化方面重點跟蹤及關注。

11 工作教訓心得：

11.1 此部分工作對成本部來說可能屬於難點及外行，但是我們要藉助外部力量， 尤其可以依靠設計優化單位，對設計參數及結構形式提出意見，並且在結構方案確定階段完成優化。

11.2 在結構方案設計前，項目公司成本部要儘可能多的收集邊界條件相同或類似的項目結構指標以及結構方案，通過比選，確定結構限額指標，不允許結構方案設計單位突破此限額指標。

11.3 建議集團在確定目標成本時，能夠考慮增加第三方設計審核的費用，項目公司成本部委託有較強設計能力的設計公司提供技術支持，提出有專業水準的優化方案和建議。一方面通過藉助外部力量達到控制目標成本超支，另一方面也可以激發施工圖設計單位在做施工圖初期階段就有較強的成本意識，變被動為主動。

項目階段：設計 科目編碼：SJ-032 1 工作內容

第二次豎向市政設計論證

2 工作時間

3 責任部門： 項目公司成本部4 配合部門：

項目公司設計部、配套部、工程部

5 對接部門：

商業地產規劃院、項目管理中心設計部、成本控制部、酒店公司、商管公司、甲方委託的主體設計院。

6 工作要點

前置條件：

1) 設計院提交小市政方案，即提供第二版綜合管網布置圖（含設計說明、材料設備表、總平面圖等），並提供電子版圖紙，單體建築水、電、熱、氣管網管徑及小市政內各種主幹管路管徑參數。

2) 總圖報規確認完成制度流程：

1)制度流程

項目公司設計部主管工程師-項目公司規劃副總-暖通造價工程師-成本副總-項目公司總經理-規劃院建築所主管工程師（項目管理中心設計部主管工程師）-規劃院建築所所長（項目管理中心設計部副總）-規劃院主管副院長

抄送：規劃院院長、項目管理中心設計部總經理。2)工作要點

2.1) 設計單位負責人介紹本項目第二次豎向市政設計方案。

2.2) 商業地產規劃院(機電負責人)對本次豎向市政方案進行評審。

2.3) 各個參會部門對第二次豎向市政設計方案進行優化並提出建議

a） 、項目公司設計部針對第二次豎向設計，落實強弱電接口位置；進線口方向、位

置及敷設方式；落實雨汙水管線標高、管徑、位置；溝通消防部門並落實室外消火栓位置；落實煤氣調壓位置；以及各種外線管網的敷設條件，其他市政要求。

b） 、規劃院對方案進行論證，根據已經確定的正負零，論證各種管網高程、坡向的合理性，化糞池及雨水收集池等的位置，檢修口與道路的關係是否合理；車庫頂板內敷設的管線深度，覆土情況；地下室人防及開口情況；雨汙水管井的位置布置， 接駁點的數量；綜合管網與出入口的位置關係；消防通道、室外消火栓等設施位置、方式設置是否滿消防功能及驗收，各種管井，站（所）與景觀的關係情況。

c） 、商業地產成本部（或商業地產成本部授權項目公司成本部）綜合評審各系統成本構成或單方造價並提出意見。

d) 、規劃院負責綜合各方優化建議，明確優化方向。集團模板；市政條件調查表

7 完成標準

7.1 提出圖紙優化方向。

7.2 完成小市政方案評審並成果上報。

8 工作成果用途

完成小市政方案評審，用於大市政和景觀設計對接。

9 跟蹤落實要點

9.1 小市政各種管網位置、敷設方式等條件確定

9.2 滿足小市政各種管網總量需求。

9.3 跟進方案的成本測算。

10 關注重點

10.1 各種管網敷設深度及高程

10.2 各種站（所）、管井位置合理性，

10.3 應儘量避免高填、深挖，減少土石方、建（構）築物基礎、防護工程等的工程量

10.4 關注當地配套收費標準，增容費收費情況,當地的市政材料設備價格情況。

10.5 測算優化後方案造價指標是否超目標成本中「社區管網綜合」項目指標及限額設計指標。

10.6 測算結果與以往項目比較，找出差異項，提出方案進一步優化意見。

11 工作教訓心得（項目公司完成工作）

第二次豎向設計論證是第一次豎向論證的深化，就這要求較準確地確定±0.000 及豎向控制。這就要求各個專業，結構、建築、機電及景觀緊密對接，較準確把握好各種管線的位置、敷設方式，確保布置的經濟合理性。

項目階段：設計 科目編碼：SJ-033 1 工作內容

景觀定標及提供模型方案

2 工作時間

開始時間：交地日後 80 日

結束時間：交地日後 125 日周 期：45 日

3 責任部門

設計中心、設計部

4 配合部門

成本部、景觀設計單位

5 對接部門成本控制部6 工作要點

6.1 前置條件：第二次豎向市政設計論證（完成小市政方案評審，用於大市政和景觀設計對接），開始時間為交地日後 65 天，完成時間為交地日後 80 天。

6.2 制度流程：設計中心組織景觀方案招標，回標後將方案移交項目公司成本部測算，成本部將測算結果移交給設計中心，設計中心根據測算結果合理確定中標單位及方案。

6.3 集團模板：

7 完成標準

定標方案圖及提供製作沙盤景觀資料

8 工作成果用途

用於景觀沙盤製作及後期施工圖深化設計

9 跟蹤落實要點

設計中心移交方案後，項目公司成本部根據方案進行成本測算，判斷是否超建造標準，若超建造標準，須與項目公司設計部、設計中心溝通對方案進行進一步優化，並對優化後的方案再次測算，直至滿足成本要求。

10 關注重點

10.1 關注紅線外景觀面積及市政綠化要求。

10.2 關注方案是否與建造標準的設計要求吻合。

10.3 關注豎向設計，高差起伏大會增加覆土厚度，同時也會增加景觀施工面積。

10.4 關注軟硬景的比例。

10.5 關注鋪裝石材的種類、尺寸、厚度、表面處理方式、拼接方式等。

10.6 關注墊層做法（厚度、配筋）。

10.7 關注苗木的數量、規格大小和樹種的選擇，選用適宜當地、易活、易維護的苗木。

10.8 關注小品的數量及是否有複雜大型的雕塑設計，並及時進行成本調研。

10.9 關注水景的數量和面積。

10.10 方案測算要明確景觀工程範圍，不要遺漏內容，比如小區圍欄，人防或車道出入口的頂蓋，景觀覆土等。

10.11 對各分項進行分析，關注各項所佔的成本比例是否合理。

10.12 設計階段不允許超出目標成本，若超出，必須按集團相關制度上報審批。

11 工作教訓心得

11.1 方案階段提早介入設計、抓緊時間測算，為方案優化提供合理建議。

11.2 景觀方案測算時依據當地市場情況及工程複雜程度，充分考慮影響成本因素， 併合理的考慮不可預見費（不少於 10%）。

11.3 測算成果指標必須與其他類似項目進行造價指標比較，對差異比較明顯的子項分析差異原因，對設計不合理部分提出圖紙優化、深化建議。

項目階段： 設計科目編碼：SJ034 1 工作內容

內裝設計單位確定

2 工作時間

開始時間：交地日後 45 天（參考大商業）

結束時間：交地日後 75 天周 期：30 日

3 責任部門

項目公司成本部、工程部

4 配合部門

工程部、設計部、成本部

5 對接部門

集團設計中心、質監部等

6 工作要點

6.1 前置條件：項目班子組建完畢，各部門人員到崗，****制度及限額熟悉；招標文件完成編寫審批, 建築施工圖提供

6.2 制度流程：

6.2.2 審批流程：詳見 「審批流程」

6.2.3 操作要點：

1) 資格預審：詳見 「資格預審及供方入圍工作流程」

2) 招標計劃：

重點四個時間點：發標時間、答疑時間、開標時間、定標時間（模塊化截至時間） 正常情況下，發標至回標至少應保證7天。

3) 成立招標小組（7 人或 9 人、單數）（舉例）：

4) 入圍單位選擇：詳見 「資格預審及供方入圍工作流程」

5) 招標文件編制

e) 工程範圍及施工界面招標範圍：

由工程部和設計部根據項目實際情況提出，招標小組審核關注點:

① 工期、招標範圍和技術要求；

② 計價方式和調整原則；

③ 評標辦法的選擇。

f) 工程量清單

與招標範圍對應，並提供綜合單價；

6) 投標答疑：詳見附件「招標答疑工作流程」

7) 開標及項目經理答辯：詳見 「開標及項目經理答辯工作流程」

8) 評標

a) 評標流程見附件《評標工作流程》

b) 標函分析

① 各投標單位商務條件是否符合招標文件要求；

② 開標總價對比、覆核是否有算數誤差；

③ 分析設備價格是否合理、費率計取是否合理；

④ 各家投標單位報價細節分析；

⑤ 對比單方平米指標是否超標；

⑥ 覆核各投標單位總結性評述是否清晰及合理。

c) 技術標評分

網上設定技術標評分的截止時間，技術標評委須在規定時間內完成對各投標人的技術標評審，注意要定期提醒各技術標評委。

d) 商務標評分

通過標函分析覆核各投標人報價是否存在算術誤差，系統將自動匯總商務標得分。

e) 綜合評分

技術標評分和商務標評分完成後，通過系統自動匯總綜合評分。注意線下覆核評分結果。

9) 定標會：招標小組人員會籤

10) 合同

d) 合同上報時間：定標審批完成後1個工作日內。

e) 嚴禁定標後再次議價。

合同審核要點：詳見附件「合同審核要點」

6.3 集團模板：參照 14 年範本執行。

7 完成標準

雙方合同籤字蓋章，審圖通過，設計標準在限額範圍內，可以指導施工

8 工作成果用途

8.1 移交:工程部及監理公司(實施)、財務部(備案)、行政部(備案)、總部成本控制部(備案)；

8.2 中標單位按照合同要求進行圖紙深化，按照節點出圖。

8.3 設計圖紙下發施工單位指導施工

9 跟蹤落實要點

9.1 各專業設計之間的配合，明確圖紙範圍不留設計死角。

9.2 軟硬裝材料的搭配

9.2 各功能和空間結構之間的關係

9.3 建築面積、裝修面積和造價之間的關係和比例

9.4 施工過程中控制籤證變更，及早消化

9.5 樣板、樣品及主要施工工藝、施工標準執行情況，主要價格情況。

10 關注重點

10.1 國家、地區和行業相關規範；

10.2 設計方案是否合理；

10.3 招標階段保底設計費的金額是否合理

10.4 方案經成本部測算符合目標成本要求。

10.5 主控項目需嚴格控制，按集團限額指標進行測算

10.6 設計風格要與銷售對象相契合，增加賣點

10.7 強調功能和空間結合，線條和色彩相互搭配，並注意軟裝的功能的舒適性， 形式上不拘一格。

10.8 根據產品定位，和售價格定位，來綜合考慮設計風格，以降低因風格造成的成本上漲。

11 工作教訓心得

1) 成本部在內裝設計單位確定的過程中，要把控設計費用是否合理並在限額設計費用內。

項目階段： 設計科目編碼：SJ035 1 工作內容

車庫東線設計單位確定招標

2 工作時間

開始時間：交地日後 180 日

結束時間：交地日後 220 日周 期：40 日

3 責任部門

項目公司設計部工程師

4 配合部門

項目公司設計部、工程部、成本部

5 對接部門

商業地產項目管理中心設計部

6 工作要點

6.1 前置條件：招標文件完成編寫審批

6.2 制度流程：

6.2.1 審批流程：詳見 「審批流程」

6.2.2 操作要點：

a) 資格預審：詳見 「資格預審及供方入圍工作流程」

b) 招標計劃：重點四個時間點：發標時間、答疑時間、開標時間、定標時間（模塊化截至時間,正常情況下，發標至回標至少應保證7天。

c) 成立招標小組（7人或9人、單數）（舉例）：

d) 入圍單位選擇：詳見 「資格預審及供方入圍工作流程」,結合供方的區域優勢特點,結合在施項目的履約情況。

e) 招標文件編制

a. 工程範圍及施工界面招標範圍：

由工程部和設計部根據項目實際情況提出，招標小組審核關注點:

1） 工期、招標範圍和技術要求；

2） 計價方式和調整原則；

3） 評標辦法的選擇。b.工程量清單

與招標範圍對應，並提供綜合單價；

f) 投標答疑：詳見附件「招標答疑工作流程」

g) 開標及項目經理答辯：詳見 「開標及項目經理答辯工作流程」

h) 評標

a. 評標流程見附件《評標工作流程》

b. 標函分析

a) 各投標單位商務條件是否符合招標文件要求；

b) 開標總價對比、覆核是否有算數誤差；

c) 分析設備價格是否合理、費率計取是否合理；

d) 各家投標單位報價細節分析；

e) 對比單方平米指標是否超標；

f) 覆核各投標單位總結性評述是否清晰及合理。

c. 技術標評分:網上設定技術標評分的截止時間，技術標評委須在規定時間內完成對各投標人的技術標評審，注意要定期提醒各技術標評委。

d. 商務標評分:通過標函分析覆核各投標人報價是否存在算術誤差，系統將自動匯總商務標得分。

e. 綜合評分:技術標評分和商務標評分完成後，通過系統自動匯總綜合評分。注意線下覆核評分結果。

i) 定標會：招標小組人員會籤

j) 合同

a. 合同上報時間：定標審批完成後1個工作日內。

b. 嚴禁定標後再次議價。

合同審核要點：詳見附件「合同審核要點」

6.3 集團模板：參照 14 年範本執行。

7 完成標準

雙方合同籤字蓋章。

8 工作成果用途

8.1 移交:工程部及監理公司(實施)、財務部(備案)、行政部(備案)、總部成本控制部(備案)。

8.2 中標單位按照合同要求進行圖紙深化，按照節點出圖。

9 跟蹤落實要點

樣板、樣品及主要施工工藝、施工標準執行情況，主要價格情況。

10 關注重點

10.1 國家、地區和行業相關規範；

10.2 設計方案是否合理；

10.3 招標階段保底設計費的金額是否合理

10.4 方案經成本部測算符合目標成本要求。

11 工作教訓心得

11.1 車庫東線設計單位招標具有承上啟下的作用，此招標的各項工作一定要前置， 項目立項後，儘快確定車庫動線設計單位，針對項目規劃總圖提合理化建議，特別是依據項目公司提供的交通影響評估及環境評估報告，結合本項目的工程特點設計出符合本項目的圖紙。

11.2 車庫東線設計圖紙往往存在考慮不周等問題，特別是車庫動線和導向標識合圖時，考慮不全面或者檢查不仔細導致出現很多矛盾和錯誤的現象，所以建議車庫動線設計成果應及時移交導向標識設計單位，相關成果進行合圖，最終出一份施工圖， 避免因圖紙交叉而造成額外的拆改費用。

項目階段：設計 科目編碼：SJ-036 1 工作內容

內裝方案確定

2 工作時間

3 責任部門

項目公司設計部

4 配合部門

項目公司成本部、營銷部

5 對接部門

成本控制部、項目管理中心設計部

6 工作要點

6.1 前置條件：內裝設計單位已確定；初審設計方案已經南北方項目管理中心設計部確認；設計單位提供效果圖、各層平面布局圖 CAD 圖、主要材料清單、材料使用說明、主要節點 CAD 詳圖、設計概算；

6.2 根據設計單位提供的資料進行測算：依據平面布局、材料說明、設計概算建立測算模板進行清單列項。按照市場平均水平以及周邊實施項目情況進行費用測算， 對超建造標準的進行成本優化，再反饋給設計單位，並重新進行成本測算，直至滿足限額設計成本；

6.3 進行測算結果與建造標準的對比：預留不可預見因素外嚴格按照建造標準情況

分析超支或結餘；

6.4 對設計上報的方案進行帶單確認：嚴格覆核上報流程方案圖與測算圖是否一致；

6.5 關注交房標準，對照建造標準與營銷溝通確定裝修標準及配送標準，控制成本。

7 完成標準

確保測算費用成本可控，預留足夠的變更籤證費用

8 工作成果用途

指導方案深化及施工圖設計

9 跟蹤落實要點

9.1 關注設計圖紙深化階段與測算階段是否一致；

9.2 確保成本測算的準確性及在限額指標內；

9.3 確保設計通過的優化建議體現在深化圖紙中。

10 關注重點

10.1 設計單位提供測算資料的準確性與完整性；

10.2 嚴格控制稀缺及造價過高材料的使用；

10.3 市場調研及測算的準確性；

10.4 報備方案與測算方案的一致性；

10.5 建築圖紙與測算圖紙之間的差異性；

10.6 設計方案成本測算控制在建造標準內。

11 工作教育心得

11.1 內裝設計方案確定，成本要及時準確進行成本測算；

11.2 如果超出限額指標，需進行成本優化，第一時間將優化建議反饋設計部，通過與設計部的溝通再次進行調整後方案測算，直至設計方案滿足限額指標。

項目階段：設計 科目編碼：SJ-037 1 工作內容

項目公司和相關設計單位參會，解決立面外立面、夜景照明、防火構造、在此過程

中成本管控，規避無效成本等綜合問題。

2 工作時間

開始時間：交地日後 270 日

結束時間：交地日後 330 日周 期：60 日

3 責任部門設計中心 4 配合部門

設計中心、成本部

5 對接部門設計中心 6 工作要點

前置條件：外立面圖報審完成,夜景照明圖報審完成；

制度流程：設計院項目負責人—建築所所長—分管副院長； 集團模板：

7 完成標準

在成本最優的前提下協調解決外立面、夜景照明之間的相關影響衝突的問題。

8 工作成果用途

通過立面多方的綜合協調有效避免實際施工過程中由於各專業施工面交叉、互相影響而導致的拆改、返工等無效成本的發生，從而達到成本優化的結果。

9 跟蹤落實要點

跟進外立面、夜景照明等專業圖紙的變化，待圖紙報審完成後，及時審核圖紙發現其中的衝突矛盾之處，做到早發現早優化。

10 關注重點

及時同建築和結構溝通，在滿足設計效果的前提下，將外立面和專業圖紙進行覆核， 合理優化該區域外立面、夜景照明等專業的圖紙。

11 工作教訓心得

外立面、夜景照明等圖紙報審完成後，要及時催促設計中心、各專業設計單位、區域商管召開立面多方綜合協調會，會審通過後方可進行施工，避免因圖紙變動而造成額外的拆改費用；

項目階段：設計 科目編碼：SJ-038 1 工作內容

項目公司和相關設計單位參會，解決立面外立面、夜景照明、防火構造、在此過程中成本管控，規避無效成本等綜合問題。

2 工作時間

開始時間：交地日後 270 日

結束時間：交地日後 330 日周 期：60 日

3 責任部門設計中心 4 配合部門

設計中心、成本部

5 對接部門設計中心 6 工作要點

前置條件：外立面圖報審完成,夜景照明圖報審完成；

制度流程：設計院項目負責人—建築所所長—分管副院長； 集團模板：

7 完成標準

在成本最優的前提下協調解決外立面、夜景照明之間的相關影響衝突的問題。

8 工作成果用途

通過立面多方的綜合協調有效避免實際施工過程中由於各專業施工面交叉、互相影響而導致的拆改、返工等無效成本的發生，從而達到成本優化的結果。

9 跟蹤落實要點

跟進外立面、夜景照明等專業圖紙的變化，待圖紙報審完成後，及時審核圖紙發現

其中的衝突矛盾之處，做到早發現早優化。

10 關注重點

及時同建築和結構溝通，在滿足設計效果的前提下，將外立面和專業圖紙進行覆核， 合理優化該區域外立面、夜景照明等專業的圖紙。

11 工作教訓心得

外立面、夜景照明等圖紙報審完成後，要及時催促設計中心、各專業設計單位、區域商管召開立面多方綜合協調會，會審通過後方可進行施工，避免因圖紙變動而造成額外的拆改費用；

項目階段：設計 科目編碼：SJ-039 1 工作內容

2 工作時間

3 責任人：

設計部、工程部4 配合部門： 商業地產規劃院5 對接部門： 成本控制部

6 工作要點

6.1 前置條件： 外立面深化施工圖審核通過，項目公司報審樣板段封樣位置、面積及內容規劃院並獲得書面確認；

6.2 制度流程：項目公司設計部—設計副總—項目公司成本部—成本副總—總經理

—規劃院外裝專業負責人—規劃院項目負責人—規劃院建築所所長—規劃院分管副院長—成本部項目組業務經理

6.3 集團模板；

7 完成標準

通過商業地產規劃院現場封樣評審小組的書面確認

8 工作成果用途

用於幫助商業地產規劃院確認現場效果

9 跟蹤落實要點

對樣板段施工的次數及面積進行測算，核實是否與合同約定相符，若成本增加，督促設計部門進行修改，並對施工單位進行專項技術交底，按合同約定執行。

10 關注重點

10.1 樣板段內容：原則上選擇能夠反映外立面主要分格部位；應涵蓋用量較大， 種類較多的材料部分；並儘可能實現多方案必選。

10.2 樣板段位置：如果現場具備條件，需儘量利用購物中心裙樓外牆面製作樣板， 儘量選用南向牆面；距地面高度小於 30 米；如果現場不具備條件，可利用其它建築外牆（如售樓處）或單獨鋼架製作組合樣板模塊；儘量不使用單獨鋼架製作組合樣板模塊。

10.3 樣板段面積：按合同約定執行。

10.4 樣板段施工次數及其他要求：樣板段拆改次數不超過 1 次。

10.5 其他要求：樣板段的構造節點須與施工圖完全一致，如表面為透明材料（如玻璃、格柵、穿孔板等），需連同後面的襯板共同製作；應在樣板段中儘可能實現多方案必選（通常為面板顏色或分格不同）；門窗洞口處玻璃應保證後部空間不受遮擋；外立面施工樣板段原則上應落實夜景照明燈具安裝條件，並宜與夜景照明樣板段共同實施；夜景照明樣板段需能表現出方案的動畫效果；所有樣板段封樣應製作電子版本留存備案；

10.6 上述 1-5 點費用均含在合同中，不得額外產生費用。非施工單位施工質量因素，樣板段面積累計超過合同規定面積或拆改次數超過 1 次，超出的部分費用由我方承擔；樣板段施工面積超限或次數超限，設計辦理變更審批後方可實施。

外裝樣板段管控標準

項目階段：設計

科目編碼： 設計-040 1 工作內容

外立面樣板段驗收合格後對所用的材料進行封樣。

2 工作時間

開始時間：試營業日前 345 日

結束時間：試營業日前 285 日周 期：60 日

3 責任部門

規劃院

4 配合部門

設計部、工程部

5 對接部門

規劃院

6 工作要點

前置條件：外立面樣板段施工完成且驗收合格。制度流程：

6.1 外立面樣板段施工完成且驗收合格，設計部對樣板段使用材料進行封樣（為不影響大面積施工，建議明確最遲封樣時間；

6.2 如未按此流程執行，規劃院將按制度要求發整改通知書，乃至通報。集團模板：

7 完成標準

滿足封樣標準後設計工程師籤字確認。

8 工作成果用途

8.1 作為檢查外立面大面積施工所使用材料的標準；

8.2 對外立面工程變更、籤證、結算管理提供材料標準。

9 跟蹤落實要點

9.1 現場大面積施工材料須符合施工封樣標準要求；

9.2 大面積施工過程中發生變更，需進行變更封樣，（效果類工程施工過程中變更較多，建議增加此要點）；

9.3 外立面工程結算時檢查所用使用材料是否與施工封樣相同，如不同須提供變更依據。

10 關注重點

施工封樣材料滿足樣板段材料封樣要求。

11 工作教訓心得

及時與規劃院、設計部溝通，通過專項會議的形式完成會籤。

項目階段：設計 科目編碼：SJ-041 1 工作內容

內裝施工樣板段確認

2 工作時間

3 責任部門

項目公司成本部

4 配合部門

項目公司工程部、設計部

5 對接部門設計中心 6 工作要點

6.1 前置條件：招標圖交底工作完成，項目公司組織招標圖紙會審工作已完成，施工單位招標圖深化工作已完成，並按此圖實施樣板段工作；

6.2 覆核樣板段材料與招標確定的封樣材料是否一致；

6.3 覆核基層做法是否與圖紙做法一致；

6.4 覆核使用材料是否在集團規定的品牌庫內以、是否滿足消防管控要求；

6.5 跟蹤設計中心現場方案調整是否滿足指標要求，第一時間組好測算工作，隨時關注成本是否可控，是否經過審批；

6.6 最終形成：招標圖與現場樣板段施工時的差異說明、配套可控測算成果，指導下步施工。

7 完成標準

樣板段效果達到集團要求，並且造價指標在測算指標之內，保證後期成本可控

8 工作成果用途

完成樣板段是確保大面積開工時的效果，避免發生大面積拆改增加成本

9 跟蹤落實要點

正式施工開始與樣板段材料及效果的差異

10 關注重點

10.1 主要材料定標封樣與樣板段實施材料的差異；

10.2 招標圖紙與樣板段圖紙的差異；

10.3 變更及籤證對造價指標的影響；

10.4 驗收階段的整改流程是否完善；

10.5 樣板段完成驗收時各部門的會籤資料保存完善；

10.6 樣板段完成時，要和各安裝專業進行核圖，避免大面積施工時產生大面積拆改。

11 工作教訓心得

11.1 樣板段完成後應全面完成主要材料施工封樣，避免出現重點且單價高、加工周期長的材料遲遲不封樣的情況，最終導致因這類材料無法及時供應影響工期。同時，這類重點材料往往是影響成本的主因，直接決定成本是否可控；如果封樣後， 發現成本超支且基層及其他面層材料均已大面施工，再進行方案優化將十分困難， 將工程和成本均置於兩難境地；

11.2 樣板段的實施應真實體現大面施工的實際狀況，不要將樣板段置於真空環境中，只注重效果，應切實考慮正式施工期間內裝與土建、通風空調、消防、強弱電等的配合，避免做到哪兒改到哪兒，影響施工進度，造成大量拆改，增加籤證費用；

11.3 與樣板段配套的成本測算應留足待發生的籤證變更費用：內裝做為效果類工程之一，在大面實施過程中也經常存在在樣板段做法基礎上的修改，面層材料替換的情況時有發生，應注意過程中變更主材的封樣工作，避免變更後施工管理無據可依、結算時扯皮。

項目階段：設計 科目編碼：SJ-042 1 工作內容

室外市政綜合管網合圖

2 工作時間

開始時間：入夥前 475 天

結束時間：入夥前 455 天

周 期：20 日

3 責任部門

項目公司設計部

4 配合部門

項目公司工程部、成本部

5 對接部門：

設計中心

6 工作要點

6.1 項目公司在各項市政設計全部完成後，要求住宅施工圖設計院完成各項室外設計的最終合圖（含大、小市政管線圖、夜景照明、導向標識、景觀等圖紙）。

6.2 合圖要點：

7 完成標準

形成會議紀要及圖紙聯合會籤，由項目公司通過 OA 形式上報設計中心審批。

8 工作成果用途

8.1 移交設計中心

8.2 作為各專業後續設計及施工的依據。

9 跟蹤落實要點

工作成果移交後繼續跟蹤各市政專業圖紙問題的落實。

10 關注重點

成本部在此階段重點關注市政專業圖紙問題引起室外管網成本的變化。

11 工作教訓心得（項目公司完成工作）

項目階段：設計

科目編碼：SJ-1-043 1 工作內容

在景觀施工招標完成後、施工圖設計交底會前，由景觀施工中標單位按照設計中心籤發的第二版景觀施工圖及設計封樣、定標封樣的要求報送材料樣板，並在施工圖交底會上由相關部門聯合會籤確認。

2 工作時間

開始時間：入夥前 175 天

結束時間：入夥前 150 天周 期：25 日

3 責任部門

設計部

4 配合部門

設計中心、工程部、成本部

5 對接部門設計中心 6 工作要點

材料標準是否符合設計及建造標準，是否滿足成本要求

7 完成標準

在景觀施工招標完成後、施工圖設計交底會前，由景觀施工中標單位按照

設計中心的第二版景觀施工圖及設計封樣、定標封樣的要求事先準備。在施工圖交底會上，項目中心、設計部、工程部、成本部四部門共同聯合會籤。

8 工作成果用途

移交項目中心及項目公司，按照材料封樣標準施工。

9 跟蹤落實要點

材料的產地、品質及價格。

10 關注重點

材料封樣標準與設計標準對比、與建造標準對比是否達到滿足施工、效果和成本要求。

11 工作教訓心得

11.1 材料樣板標準低於設計標準的，要求重新送樣，直到達到設計要求。

11.2 材料樣板標準高於設計標準及建造標準的，要求在不允許調整報價的基礎上進行確認。

11.3 要求同時上報材料的產地及生產計劃，判斷是否滿足項目的進度計劃。若不滿足項目的進度計劃，需提供其他產地的材料樣板，並再次判斷材料樣板的標準及生產計劃。

項目階段：設計 科目編碼：SJ-044

1 工作內容：景觀大樹現場選苗及實施樣板段現場確認

2 工作時間

開始時間：入夥日前 235 天（無冬施）/入夥日前 295 天（有冬施）

結束時間：入夥日前 185 天（無冬施）/入夥日前 245 天（有冬施） 周 期：50 日

3 責任部門

設計部

4 配合部門

工程部、成本部

5 對接部門商業規劃院6 工作要點

6.1 前置條件：景觀方案確定；景觀工程施工圖紙確定；景觀施工單位確定；

6.2 制度流程：a、項目公司制定景觀大樹的選苗計劃；b、項目公司組織施工單位進行選型；c、項目公司成本部、設計部、工程部參加，中心設計部視具體情況參加；d、選苗結束後，由項目公司負責以種植設計圖紙結合實選照片的形式作為成果，進行內部三部門會籤，同時報中心設計部審核；e、苗木進場時項目公司嚴格按照會籤成果進行現場驗收，種植後由規劃院進行最終驗收。

6.3 集團模板：

7 完成標準

7.1 景觀大樹現場選苗：以種植設計圖紙結合實選照片的形式作為成果，進行內部三部門會籤，同時報規劃院審核。

7.2 現場確認：苗木進場時嚴格按照會籤成果進行現場驗收，種植後由規劃院進行最終驗收。

8 工作成果用途

形成會籤成果項目公司留存，同時上報規劃院，用於確保景觀大樹的種植效果達到景觀設計要求；

9 跟蹤落實要點

1、種植、管養單位加強對所種植景觀大樹的後期管養工作，定時澆水並及時採取懸掛營養液等措施保證苗木的成活率，確保苗木的長勢良好；

10 關注重點

10.1 景觀招標時提前做好預控工作（投標時施工單位根據報價提供相關的景觀大樹照片、規格、產地；選苗時施工單位提供多處選苗地點；保證在價格不變情況下選擇最優方案）

10.2 確認的樣板段方案效果圖；確認樹種的參數（苗木名稱、規格、胸徑、冠幅和其他特殊要求）及施工圖；

10.3 選擇多個苗圃進行選型比較，選擇最優方案；

10.4 景觀大樹除符合設計的規格和樹形的要求外，還必須注意選擇生長健壯，無病蟲害、機械損傷，樹形端正、根系發達的苗木，所選數量應略多於設計數量要求， 以便補充損壞淘汰之苗。對於大樹和常綠樹還要表明方向，以便栽植時陰陽面不變， 有利成活。

11 工作教訓心得

11.1 儘量選擇離工地較近的苗源地；

11.2 注意同一規格的苗木數量在同一苗源地是否能一次採購齊全；

11.3 注意辨別苗木是假植苗還是生苗，儘量選用假植苗；

11.4 關注選苗時與實際現場效果的差異。

項目階段：設計 科目編碼：SJ-045

1 工作內容

覆核銷售物業交房標準

2 工作時間

開始時間：設計提供各銷售物業交房設計要求後結束時間：交房標準確定前

周 期：10 日

3 責任部門

項目管理中心設計部、商業地產規劃院

4 配合部門

項目公司設計部

5 對接部門

項目公司成本部

6 工作要點

6.1 前置條件

項目管理中心設計部、規劃院提供銷售物業交房設計要求。

6.2 制度流程：

設計部提供銷售物業交房設計要求，成本部依據集團銷售物業各業態交房標準覆核是否相符。

6.3 集團模板；

銷售物業各業態交房標準

7 完成標準

7.1 交房設計要求滿足交房標準

7.2 交房標準確定

8 工作成果用途

確定交房標準

9 跟蹤落實要點

在設計圖紙中落實交房標準，不允許超標設計。

10 關注重點

10.1 銷售物業交房標準包含：B 版豪宅住宅交房標準、C 版精裝住宅交房標準、C 版毛坯住宅交房標準、D 版毛坯住宅交房標準、精裝公寓交房標準、商鋪交房標準、甲級寫字樓交房標準、乙級寫字樓交房標準。

10.2 落實銷售物業具體版本，按對應標準覆核。

10.3 提前介入，在形成交房標準前覆核設計要求。

11 工作教訓心得

11.1 設計部提供銷售物業交房設計要求後，安排依據集團銷售物業各業態交房標準覆核是否相符；

11.2 對於交房標準中的可選擇項，應根據項目實際情況，儘量選擇對成本有利的組合；

11.3 在後續設計中關注交房標準的落實情況，對於超出標準或取用標準上限的設計，根據情況提出優化或修改建議，作為重點優化方向；

11.4 交房標準要關注各地的相關規定，因地制宜。

項目階段：設計

科目編碼：SJ046 1.工作內容

住宅外窗深化設計

2. 工作時間

開始時間：入夥前 310 天；

結束時間：入夥前 280 天；

3. 責任部門

項目公司設計部

4. 配合部門

外裝施工圖設計單位，項目公司成本部、項目公司工程部

5. 對接部門

商業地產中心設計部

6. 工作要點

6.1 前置條件：住宅外裝方案確認並移交；

6.2 制度流程：項目公司組織外立面設計單位進行外裝施工圖深化，並通過設計部門和成本部門的審核。

7. 完成標準

通過審核的深化外窗施工圖紙。

8. 工作成果用途

滿足規範要求，對成本進行合理控制。

9. 跟蹤落實要點及關注重點

9.1 開窗率。

9.2 是否為大固定、小開啟規則窗型設計

9.3 窗材料配置

9.4 其他建議：

9.4.1 傳熱係數、風壓強度會影響中空玻璃的厚度要求。在下部樓層節能要求和風壓強度可以降低的情況下，前期設計上可以考慮下部樓層的中空玻璃厚度比上部樓層的厚度低。既然上部樓層可以使用的厚度，在下部樓層節能要求和風壓強度可以降低的情況下，就可以降低中空玻璃厚度。建議外窗深化方案中降低下部樓層的中空玻璃厚度，具體幾層以下可以降低，建議由設計考慮。

9.4.2 因考慮到室外挑空樓板為延伸面積，客廳與挑空樓板處可以相通。故此處鋁合金窗在交房後會拆除，為避免浪費、節約成本，可以考慮在此處採用替代材料。建議外窗深化方案中降低此處鋁合金型材、中空玻璃、五金件等 的等級要求。

9.4.3 樓層每層的固定扇處密封膠條可以選擇用較低的 PVC 材料。

9.4.4 不同版本住宅可以在型材、五金件的選擇上可以採用國內優質 品牌，但可適當調整品牌要求。

項目階段：設計 科目編碼：SJ-047

1 工作內容

實景樣板房、示範區、樣板區的設計

2 工作時間

開始時間：交地日後 45 日（更具實際情況確定）

結束時間：交地日後 75 日周 期：45 日

3 責任部門：

設計規劃院

4 配合部門：

項目公司工程部、營銷部、成本部

5 對接部門：

商業規劃院、質監部等

6 工作要點

6.1 前置條件：樣板區位置及建造方式確定，****制度及限額熟悉等

6.2 制度流程：

6.3 集團模板；

7 完成標準

審圖通過，設計標準在限額範圍內，可以指導施工

8 工作成果用途

設計圖紙下發施工單位指導施工

9 跟蹤落實要點

9.1 各專業設計之間的配合，明確圖紙範圍不留設計死角。

9.2 確定主要動線

9.3 軟硬裝材料的搭配

9.4 各功能和空間結構之間的關係

9.5 建築面積、裝修面積和造價之間的關係和比例

9.6 減少因施工條件或施工界面的穿插造成樣板通道不順暢或影響其他施工。施工過程中控制籤證變更，及早消化。

10 關注重點

10.1 設計分區要合理，動線導向明確，以免動 區與靜區互相影響

10.2 主控項目需嚴格控制，按集團限額指標進行測算；

10.3 根據樣板區類型合理進行景觀設計，小品應布置溫馨，儘量考慮再次利用

10.4 設計風格要與銷售對象相契合，針對性的進行展示，增加賣點

10.5 根據項目的產品定位，在樣板區設計階段考慮後期轉型的改變，以減少轉型造成成本增加。

10.6 建議樣板區的建造標準要適當提高，以達到效果和成本最好的結合。

10.7 明確樣板區的裝修重點，同時測算主要測算的佔比和整體造價情況，根據測算情況來控制動態成本。

10.8 強調功能和空間結合，線條和色彩相互搭配，並注意軟裝的功能的舒適性， 形式上不拘一格。

10.9 根據產品定位，和售價格定位，來綜合考慮設計風格，以降低因風格造成的成本上漲。

11 工作教訓心得

工作要前置，另根據樣板區圖紙的深度，預留出一定量的拆改費用及後期軟裝的費用。