樓面價和房價是什麼關係（樓面價和房價究竟是不是一個意思）

2023-11-02 11:39:32

很多打算買房的人都認為房價還是比較高的，生怕自己買過以後房價下跌。於是買房時，購房者都有自己的一桿秤那就是我想買的房子究竟值不值得。買房的時候，很多人都會關注房屋價格，但是有的人將樓面價和房價不太了解，會把樓面價和房價混為一起，那麼什麼是樓面價?樓面價和房價之間有什麼關係?鄭州現在各區情況怎麼樣？

樓面價和房價究竟是不是一個意思

不是。一般來說，房價指的是建築物連同其佔用土地在特定時間段內房產的市場價值。即房價:土地價格 建築物價格，是房地產經濟運行和資源配置最重要的調節機制。

同時房價的價格定位由多種因素構成的。也就是由土地費用、建安工程費、稅費及財務費用、淨利潤、管理費及開發費公共配套設施費所得稅銷售費前期工程費、基礎設施費等10種因素構成的。

據推算，土地成本佔房地產開發成本比例40%左右，並且這還要看土地是通過什麼途徑拿到的，如是通過競爭激烈拍賣土地成本有可能佔到開發成本的60%左右甚至更高。

什麼是樓面價?

樓面價是指土地價格除以該土地的允許最大建築面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規定，框定了該土地建築的最大面積。樓面價一定程度表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。

樓面地價=土地總價 規劃建築面積=土地單價 規劃容積率;

規劃建築面積=土地面積容積率;

容積率=地上建築總面積 規劃用地面積。

樓面價與房價有什麼關係

一般來說，房價是指建築物連同其佔用 地在特定時間段內房產的市場價值。即房價:土地價格 建築物價格，是房地產經濟運行和資源配置最重要的調節機制。

同時房價的價格定位由多種因素構成的。也就是由土地費用、建安工程費、稅費及財務費用、淨利潤、管理費及開發費、公共配套設施費、所得稅、銷售費、前期工程費、基礎設施費等10種因素構成的。

據推算，土地成本佔房地產開發成本比例40%左右，而且這還要看土地是通過什麼途徑拿到的，如是通過競爭激烈拍賣，土地成本有可能佔到開發成本的60%左右甚至更高。

樓面價格和銷售價格有什麼關係

樓面價格說白了只是開發商的一個成本核算的一個數據，算不上銷售價格的任何參考，銷售價格的參考，更多的是隨行就市，有的人給出了一個大概的算法，樓面價格乘以18也好，是2.5倍也好，都是大概的估算，也會隨著時間的推移變得沒有規律。

樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。這樣一來就說明了，因為商品房的最終售價包括了樓面價，所以，開發商在拿地的時候支出的土地價格，就會作為商品房最終售價的參考標準之一。樓面價低房價不一定低如果拿地成本較低而項目開發周期較長，那麼土地價值可能隨著時間的增加而升高，水漲船高之下房價也會對應拉高。

惠濟區:

離黃河近，環境好，片區缺乏商業/教育，總結適合養老人群

楊金片區:

限高限容，距離北龍湖近，環境好，周邊不成熟，總結適合改善人群。

鄭東新區:

寫字樓上班族多，住宅用地少，房價高，不太符合我們。

金水區:

教育好，商業好，但相對來講容積率高，居住舒適度不太好，總結適合考慮孩子教育並預算充足的剛需改善人群。

經開區:

產業園區多，住宅少，集中濱河片區，但房價1.6起，剛需人群儘量避開，發展不太確定。

管城區:

物流產業多，交通網絡發達，快速路多，距離東區近，但相對的過大車多，會有些髒亂差，不過現在管控嚴格，也還好。

二七區:

位於西南方向，鄭州老城區，商業集中在火車站二七廣場，但是相對會有烈士陵園墓地，這個比較介意一些，集中在西三環南三環交匯處。

中原區:

鄭州西邊，作為老城區，三環內棉紡織產業多，三環四環之間圍繞西柳湖常莊水庫規劃常西湖新區，環境好，價格15500左右，四環外中原新區價格11500，

高新區:

西北方向，大學集中較多，人流量多，產業集中網際網路IT類型，人群素質較高，教育資源排名第二。

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