馬尾快安板塊發展前景（馬尾區快安老城區）

2023-10-10 15:23:59

繼續馬尾區的話題，聊完亭江琅岐，來聊聊剩下的老城區和快安。

對比琅岐亭江的沒落，作為福州郊區，可以說也情有可原，但是對於更靠近城區的快安，這幾年的沒落，可以說更讓人深思。

對於老城區，樓盤分布大體分成兩個區域，山上山下。對於君山的開發，雖然山上也有萬科紫臺，但是要論代名詞，肯定歸三木。

多年前開始，這個位於山上的千畝超級大盤，被規劃成了多個區域，悅龍臺，聽雲軒，望江南，望月臺等別墅盤，有座山、幸福裡、時光墅等洋房。

這裡由於開發周期非常久，最早主要以別墅為主，近年三木繼續拿地，相繼推出幸福裡、時光墅。

目前區域的次新房二手價已經到了1W的關口，個別房源甚至跌破1W，但是查看項目的網籤情況，會發現這裡的去化並不算太差。

其中最有意思的還是2019年樓市明顯冷淡之後，項目領證的樓棟，居然已經做到了接近清盤的去化。

對比當初備案價1.2-1.7W，如今二手價已經朝著1W突破，可以說這裡的房價下跌也是可怕。

目前看雖然整個區域都被三木承包，但是從去化來看，三木佔盡了時機，加上二手市場打壓，反而萬科成了被套在山上的人。

從山上來到山下，馬尾君竹路的老城區，這裡的生活配套不少，生活氣息也相對濃厚，不過從區位來看，距離城區依然較遠，主要還是以地緣客為主。

這裡近年推出了幾個新盤：2017年正榮悅瀾山、2019年翡麗公園、2019年望海潮、2021年象嶼金地·世界江灣。

正榮悅瀾山：備案282套，網籤282套，去化率100%

望海潮：備案834套，網籤765套，去化率91%

翡麗公園：備案208套，網籤204套，去化率98%

近三年的三個新盤，雖然價格也是一路下滑，目前均價1.5W左右。近年規劃的地鐵二號線東延線，也基本在項目300-500米左右，可以說也都能覆蓋，而且從網籤來看，三個項目已經都接近清盤。

雖然面對老城區的三個項目接近清盤，但是近期開盤的世界江灣。雖然備案價1.86W，給出85折的優惠，但是當天去化不過10套，可以說首開就遇冷。

對於項目而言，2021年首次土拍，象嶼還是通過限價搖號拿下，樓面價達到9.7K，但是面對如今的開盤局面，不懂當時沒有被搖到房企是否在偷笑。

對於快安作為最靠近城區的區域，這裡也大體分成了兩個區域，北工業南住宅，與金山非常類似。

區域通過貨運鐵路做了劃分，南側的東江濱，雖然也有不少房企，但是論代名詞，肯定歸名城。

不管區域的新盤還算二手房，基本都被冠上了名城的痕跡，名城港灣（XX區），這個備案名就夠讓人眼花繚亂，大體的對應關係（有誤請見諒）：

名城港灣B地塊：名城國際

名城港灣二區：東方名城

名城港灣三區：名城銀河灣

名城港灣九區：名城悅郡

名城港灣五區：名城尚郡

名城港灣七區：名城瓏域

名城港灣六區：名城禾郡

名城港灣八區：名城紫金軒

從東方名城開始，這個6207戶的超級大盤，就被劃分成五郡、兩堡，其中兩堡更是在當年定位成看江豪宅，社區的中央花園的寬度更是讓如今的新盤羨慕，但是如今項目的二手掛牌價，溫莎堡已經跌破2W。

雖然這裡是名城的總部，但是要論頭部房價，新大陸壹號也不能不提，作為科技企業跨行從事房產，在園區隔壁打造高層 別墅的江景房，在2018年高峰期，房價也突破3W，但是如今同樣回落到2.4W。

對於名城一帶，樓盤無數，但是在售的新盤並不多，目前唯一的新盤：名城悅郡，2017年名城以可售樓面價過2W拿下，現在回過頭看可以說有多瘋狂。

2020年名城拿下金山地王的樓面價同樣是2.2W，這個馬尾地王，2021年備案上市，打造成小戶型高層住宅，但是首開的第一棟，半年時間，去化率也不過35%，而且項目的價格已經與地價持平，可以說基本被套死。

除了該盤外，近年的新盤集中在朏頭一帶，其中比較有代表性的招商雍景灣一二期，當初大力度打折，還被早期業主維權，但是依然擋不住項目價格下行，雖然目前一期已經清盤，但是二期依然給出1.6W左右的單價。

除了該盤外，近期還上市了名城銀河灣，這個項目特殊點在於，小區當年開盤過，目前是二手房狀態，但是位於小區西北側的幾棟，近期才領證上市，不過同樣是優惠上市。

對於北側，雖然同樣距離城區不遠，但是這裡並沒有大力度開發，主要還是以工業區 棚戶區為主，近年在靠近三江口大橋的福馬路沿線，推出了三個新盤，遠洋山水、世茂遠洋東江灣一二期。

遠洋山水：備案801套，網籤655套，剩餘146套（安商房139套）

世茂遠洋東江灣：備案694套，網籤562套，剩餘132套（安商房129套）

東江灣悅境：備案515套，網籤463套，剩餘52套

這三個新盤，除了東江灣悅境是純商定位外，剩餘兩個都是安商房，但是均價基本都在1.5W左右，神奇的在於三個項目商品房部分，都已經做到了接近清盤的程度。

三個項目的痛點都是離地鐵線有一定距離，但是能做到如此高的去化，有兩點值得參考：戶型定位非常剛需，起步面積基本都在80平米以下，同時遠洋給出首付15%的套路。

近期關注樓市，應該有看到遠洋天賦被報導這個事情，其實在馬尾就已經使用了。15%的首付門檻，加上小戶型，可以說這裡成了不少外來打工人員上車的極致需求。

回顧快安和老城區的近年項目，可以發現，雖然區域房價一直下行，但是大部分新盤並沒有滯銷，通過優惠降價，大部分都已經做到清盤，相比於區域的熱度，這裡的去化成績可以說還是比較驚人。

目前在售新盤：名城悅郡、名城銀河灣、招商雍景灣二期、象嶼金地·世界江灣。

對於這些新盤，從首開情況來看，大部分去化都不好，其中價格和產品的定位，有很大影響，搭配目前區域二手價回落，大量次新掛牌，預計新盤還會調整價格。

目前區域最大的預期依然在於地鐵2號線的落地建設，這個被遺棄的老區，能否靠著地鐵真正融入主城區，未來會給出答案。

只不過這個地鐵的建設周期給的時間是54個月，配合福州地鐵多次延期經驗，以及試運行等耗時，相當於真正坐上地鐵預計要到2027年。

當然對比不少板塊，沒有地鐵規劃落地，已經開始憧憬地鐵的開通。快安經過多年開發，東江濱的城市界面也讓人很舒服，老城區在城市更新裡面依然保留了煙火氣息。

房價下行後，對於不少地緣剛需客，反而成了一道福音，不用像其他板塊，用溢價去賭未來，還要搭上可能爛尾的風險。

馬尾還沒寫完，下一篇繼續。