地產哪三大變革（本輪地產改革的本質是什麼）

2023-05-01 00:15:33

銀行房地產貸款集中度管理新規出爐！短期有無投放壓力、對各家銀行影響幾何、這輪地產改革的本質又是什麼？

1、近日，房地產貸款集中度管理制度出爐。將根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設定房地產貸款集中度管理要求。通知自2021年1月1日起實施。2、短期是否會帶來較大投放壓力、對銀行的影響幾何、持續地產監管的本質是什麼？2020年12月31，人民銀行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》 ，將根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素，分檔設定房地產貸款集中度管理要求。通知自2021年1月1日起實施。通知稱房地產貸款集中度管理是指銀行業金融機構（不含境外分行）房地產貸款餘額佔該機構人民幣各項貸款餘額的比例和個人住房貸款餘額佔該機構人民幣各項貸款餘額的比例應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求，即不得高於人民銀行、銀保監會確定的房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限，開發性銀行和政策性銀行參照執行。多家券商機構周末對此進行了點評：1）短期並不會帶來較大投放壓力國君地產團隊分析指出，單純從本次政策的影響來看，短期並不會帶來較大投放壓力，對中長期影響依然是設置了彈性上限，目前基本處於上限或略超上限水平，類似於三條紅線監管出臺時的情況，考慮到居民貸款周期遠長於企業貸款，從淨新增角度，對居民貸款影響較大。以餘額來看，個人貸款佔各項貸款餘額約19%，企業佔比9%，合計29%，對比本次要求，已經達到了第二檔（居民20%、整體27.5%）的天花板，也即未來將進行壓降。從新增來看，則超出較多，新增居民中長期貸款佔新增人民幣貸款的比重，自2011年以來，平均達到了30%，且在部分年份如2016年達到了45%，也即當前新增部分基本達到了第一檔的天花板（居民32.5%、整體40%）。由於居民貸款的時間周期（10~30年）遠長期企業貸款（1~5年），未來保持存量比重不增加，從淨新增投放上，對居民貸款的衝擊較大。目前來看，三條紅線和銀行集中度均是針對房企金融化進行監管，且是從主動需求和被動投放兩方面進行，當前進入到金融改革深水區，我們仍然預計政策的影響將在2021年年底結束。申萬宏源宏觀團隊指出，通知還設立了2年以上的過渡期，並將住房租賃有關貸款、資管新規過渡期內回表的房地產貸款排除在統計範圍之外，盡力避免對銀行業和房地產企業造成短期衝擊。2）對銀行影響幾何？

央行的答記者問中指出，大部分銀行業金融機構符合管理要求，真正需要控制房地產相關貸款增速的銀行並不多。中信證券根據2020H整理數據看，大行中的建行和郵儲按揭貸款略高於管理要求，Gu份行中的興業、招行、平安、浦發總體涉房貸款佔比偏高，城農商行中的成都、鄭州、青島、青農和廈門銀行涉房貸款亦偏高。簡單測算來看，未來兩年若銀行保持各項貸款12%左右增速，通過控制涉房貸款增速在8%左右，則能實現2年過渡期內壓控2%佔比要求（對應每年壓控1pct），在此過程中探索替代性的優質信貸投放領域將成為上述銀行的經營關鍵。此外，通過信貸資產證券化手段實現出表，亦可成為涉房貸款控制的可選手段。3）本質是地產去金融化其實，今年年中也曾有報導銀行集中度政策。彼時市場認為銀行貸款政策或向龍頭房企集中，而本次文件證明了，只是銀行內部針對貸款流向行業的監管。國君地產團隊分析指出，從房住不炒、建立長效機制、房地產貸款集中度管理等政策來看，思路很明確。最本質的改革就是地產去金融化。主要涉及房企在拿地、在建、預售這3個環節存在同一資產的反覆抵押問題，2018年是去拿地環節重複抵押元年，逐步向在建和預售環節過渡。把作為原材料的土地進行資本化是房炒的最根本原因，這導致了土地市場可能出現的囤積居奇現象，使原材料無法形成產成品的有效供給，這一過程在當前資管新規下得到了極大的改變。然而在建環節對應的銀行開發貸和預售環節對應的按揭貸款，再疊加公開市場債務，去金融化依然處於深水區，尚有較長的改革時間來扭轉。