南京地鐵11號線附近樓盤（青龍地鐵小鎮PK江北橋北）

2023-04-19 00:21:19

昨天，有小夥伴問我，2.8萬/平左右的價格買精裝房，南京哪邊比較合適？

首先闖進我腦海裡的就是青龍地鐵小鎮與橋北兩個板塊。雖說兩個板塊一個在城東，一個在江北，相隔甚遠，但目前兩個板塊主推的產品均為精裝房源，戶型大小相近，價格2.7-2.8萬/平左右，熱度也不相上下。不如給它們倆拉個PK，給小夥伴自己掂量來選。

地理區位

青龍地鐵小鎮位於棲霞區仙林副城的青龍片區，北至龍王山山脊線，南至滬寧高速，東至規劃江南快速三環，西至繞越高速，距離新街口直線距離約16.5km。

橋北板塊位於江北新區，依託南京長江大橋的便捷而發展起來的居住、商業、交通區，距離新街口直線距離12.5km。

規劃定位

青龍地鐵小鎮的規劃由來已久，但是一直以來都沒有明確的進展，直到2015年12月國土局掛出了地鐵小鎮的兩幅宅地，業內都認為這意味著區域規劃的啟動。

按照規劃，青龍地鐵小鎮江蘇南京首個規劃建設的地鐵小鎮，定位是一個可步行的國際化生態新城，也是南京第一個完全意義上的TOD模式城鎮。未來將建成集交通樞紐、商業娛樂、旅遊文化、醫療養老等功能於一體的新城。

橋北方面，與青龍地鐵小鎮不同，它已是個已發展較成熟、相近於飽和的區域。2017年，橋北被劃入江北新區直管區，成為「親兒子」，目標打造江北新區具有全球影響力的科技創新核心承載區，構建 「晶片之城」、「基因之城」和「新金融中心」。

生活配套

青龍地鐵小鎮：全方位發展

>>>交通方面

目前，區域有兩條地鐵線路，地鐵2號線南大仙林校區站和經天路站距離小鎮較近。

地鐵4號線更是貫穿青龍地鐵小鎮，在小鎮內設有東流站、孟北站、西崗樺墅站等3個地鐵站。

此外，小鎮南邊已與2018年12月開建寧句城際軌道，規劃中的8號線、15號線、16號線未來也將經過此地。值得一提的是，為了方便私家車換乘地鐵，地鐵站還將配建大型的停車場站。

>>>教育方面

未來將新建2所高中、4所初中、8所小學並新增15所幼兒園。計劃招募國際教育機構，建立國際學校，與國外教育接軌。

青龍地鐵小鎮的南外仙林分校（公辦）已經動工，學區中包括九年一貫制的公辦小學、初中，小學初中各36個班。

（南外仙林分校效果圖）

此外，青龍地鐵小鎮還將建設一所民辦國際高中，佔地3.46公頃，50個班，建築規模約7.1萬平方米，由南京地鐵集團投資建設，租賃給南外仙林分校，舉辦非營利性國際高中教育。

>>>醫療方面

兩所三甲醫院：仙林鼓樓醫院（已經運營）、省中醫院仙林分院（計劃2021年運營）。此外，還規劃1處地區級二級醫院、4處居住社區級社區衛生服務中心、9處基層社區級社區衛生服務站。

>>>養老方面

規劃1處地區級養老院、1處養老公寓、4處居住社區級社區養老院以及居家養老等。

橋北：更新！升級！

>>>交通方面

在江北新區成立前三個月，地鐵3號線成為了橋北人民第一條過江地鐵，現在也成了橋北人民進城大軍的主力運輸。此外，江北的11號線一期、4號線2期以及S8南延線都是重點建設項目。其中，S8南延線已經獲批，開工在即。

南京長江大橋作為橋北板塊的「締造者」，一直以來都是橋北交通的主力。2018年底大橋維修結束，重新通車，對於橋北來說是個利好。

>>>教育方面

橋北地區人口密集，學校是必不可少的。目前區域內已有天潤城小學、一中明發分校、浦口實驗小學、浦口外國語學校、北京東路旭日上城小學、琅琊路小學明發濱江分校、威尼斯水城小學等學校。按照規劃，到2020年，橋北、高新板塊將總共建設24家幼兒園，7所小學，5所初中及1家高中。

>>>醫療方面

三甲醫院南醫大第四附屬醫院，是江北新區重點建設的重大項目之一，預計將在2019年投入使用，屆時將大大改善橋北居民的就醫環境。

>>>商業方面

橋北商圈內商家超過1000家，面積超百萬平方米；華潤蘇果、永輝超市、金盛百貨、蘇寧電器、大洋百貨等國內商業巨頭聚集，沃爾瑪、特易購、家樂福等世界零售業500強品牌相繼落戶。

而弘陽廣場、明發廣場、華僑城廣場、蘇寧環球天潤廣場、澳林購物廣場等一批大型城市綜合體開啟了江北新區其他區域無法比擬的商業王朝。

區域新房上市情況

青龍地鐵小鎮：

區域內招商正榮東望府於1月8日新領5、13號樓房源銷許，戶型建築面積約94平米，銷許均價27000元/平，為兩梯四戶設計，共160套房源，精裝交付，預計交付時間2020年11月。

由卓越、中糧、正榮三家聯合開發的瓏悅已在2018年兩度開盤，最近一次去化九成，成績算是很好了。項目銷許均價27000元/㎡，戶型建築面積為89㎡、107㎡。89㎡三房兩廳一衛、107㎡三房兩廳兩衛。

（瓏悅）

此外，區域內還有兩家純新盤。新城G60地塊規劃15棟住宅，其中有12棟為17層，2棟為15層，1棟為16層，現房銷售。該地塊是2016年9月23日新城拿下，成交樓面價20069元/㎡。

另一幅地塊，深業G78地塊目前還未確定案名，地塊樓面價16667元/㎡，現房銷售，預計2020年上市。該地塊擬建設7棟17層住宅，2棟18層住宅，地塊內須配建一處15班幼兒園。

橋北：

橋北在售的項目層次較多，按照2.7-2.8萬/平的水平，目前在售的項目有中建國熙公館與金象朗詩紅樹林。

2018年12月29日，位於橋北的「地王」純新盤中建國熙公館，領取5號樓144套精裝房源銷許，首開戶型面積95-125㎡，均價28577元/㎡，預計2019年底交房。但此次開盤並非集中性開盤，去化成績未知，預計春節前項目還會有一次開盤。

（中建國熙公館）

另一家精裝修項目，金象朗詩紅樹林目前還未確定新房源的加推時間，前期均價27803元/㎡。

結語

同樣站在2.7-2.8萬/平的臺階上，青龍地鐵小鎮與橋北呈現的是完全兩種不同的發展態勢。

青龍地鐵小鎮是一個全新開發的區域，空地多，新盤多，配套未完全落地。就居住來看，目前這邊並不方便。但好在地鐵2號線、4號線已經連通該區域，算是給地鐵小鎮的發展奠定一個基礎。業主選擇該區域，賭的是一個時間問題，板塊多久能成熟，配套多久能齊全，在板塊成長過程中會有多少曲折或價格的波動。

但這是一個無可避免的陣痛期。雖然是弊，但它也意味著板塊的想像空間足夠大。未來利好的落實都有可能刷新板塊的價值。

相反，橋北是一個已完全形成自己的生態圈的區域。不僅商業、學校、交通配套一應俱全，一直以來的窪地價格也讓它很有人氣，居住在這裡，生活便利不用擔心，該有的都有，無需支付時間代價。

但橋北的「弊」也很明顯——人氣太旺，以至於板塊內的配套始終擁擠。柳洲東路地鐵站的「人潮」是南京地鐵的標誌，排隊等著上大橋過江的汽車能堵滿整條路，2018年因為橋北學校承載力有限而導致的學區維權接連爆發。更不用說橋北居住密度高，平日裡給人髒亂嘈雜的印象。

提檔升級應該是橋北現在積極在做的工作。不少新項目也在改善自身產品質量，為橋北人居環境的更新做嘗試。一系列文化設施、景觀打造工作也在進行。但舊城改造不如打造新城那樣容易，橋北也是任重道遠。

對於剛需自住的購房者而言，適合自己的才是最好的，而對於投資者而言，只要找到合適的投資標的，也無需過多猶豫。誰好誰壞，購房者心中自有一桿秤，畢竟沒有完美的板塊。