不解押的二手房能買賣嗎（多地推出二手房）

2023-09-14 07:29:31

原創/王曉霞

為促進房地產市場回暖，活躍二手房交易，近期多地推出二手房「帶押過戶」政策。

9月17日，海南省政府官網發布《海南省統籌疫情防控和經濟恢復提振行動方案》，其中提到「探索對未設立住房公積金貸款抵押的二手房開展『帶押過戶』登記試點」。此前，濟南、南京、蘇州、深圳、珠海、福州、昆明、西安、金華等地也已紛紛推出二手房「帶押過戶」。據媒體報導，19日無錫也加入了這一行列。

今年以來，房地產市場持續低迷，給中國經濟穩增長帶來了巨大壓力，消費者購房意願和對房地產的市場預期均偏弱。據國家統計局近日發布的數據，8月份，70個大中城市中，二手住宅銷售價格環比下降的城市有56個，比上月增加5個。另據貝殼研究院9月6日發布的數據，8月「貝殼50城二手房成交量指數」較上月回落，50城中超七成城市二手房成交量環比下降，杭州、南京、寧波、蕪湖等長三角城市，成都、重慶、西安等中西部重點城市成交量指數均下降。可以預見，未來或有更多城市推行二手房「帶押過戶」政策。

未來或有更多城市推行二手房「帶押過戶」政策。圖/視覺中國

所謂「帶押過戶」是指，對於存在抵押的房產要上市交易的，無需先歸還原來的房貸，即可完成過戶、抵押、發放新的貸款等程序。這省去了二手房賣方的贖樓費用和籌措還貸資金的時間成本，大大節省了交易雙方的交易時間，也降低了交易難度。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華向《中國新聞周刊》表示，「帶押過戶」可以節省交易成本，降低交易風險。此前，二手房交易時，賣家為了解除抵押，可能需要過橋資金，成本很高；或者賣家請求買方先支付部分房款用於解押，買方有被騙進而錢房兩空的風險；另外，賣方未收到款先過戶等情況也常有，這對賣方也有較大風險。

總之，二手房「帶押過戶」，使得買方無需承擔提前墊資風險，賣方無需承擔過橋費逾期風險，對於銀行而言隨著二手房交易量提升其貸款量也將提高，是一項多贏的改革政策。

目前，各地實行「帶押過戶」的具體做法不盡相同。濟南在歷時近半年的探索後，於8月中旬首次創新推出了二手房「帶押過戶」登記新模式——不動產轉移及抵押「雙預告登記」。具體做法是，在存量房交易過程中，買方需要使用公積金貸款（含公積金和商業組合貸款）購房的，買方貸款銀行可會同買賣雙方共同申請辦理房產轉移預告登記及抵押預告登記，「雙預告登記」辦理完成後，銀行可依據抵押預告登記結果發放貸款，實現貸款資金的到帳與轉移登記手續同步辦理。

無錫「帶押過戶」業務的主要流程則分為四步：一是，買方、賣方、銀行籤訂《資金監管協議》《資金委託劃付協議》，確保監管金額能夠覆蓋賣方貸款本息；二是，首付款和買方銀行按揭貸款足額存入資金監管專用帳戶；三是，銀行出具《抵押變更協議》後，買賣雙方到不動產登記部門辦理過戶和抵押手續；四是，銀行首先使用監管資金結清賣方貸款本息，再將剩餘資金轉到賣方帳戶。

當前推出「帶押過戶」的城市普遍配套了資金帳戶監管要求。在濟南市推出的「帶押過戶」新流程裡，引入公證「提存帳戶」是重要一環。在交易未完成之前，所有資金均由該帳戶監管，確保資金安全，一旦交易發生風險或交易雙方出現意外情況，交易失敗，資金原路返還，避免發生資金糾紛。深圳市的「帶押過戶」流程也是以「公證提存」為基礎。

不過，從各方發布的信息看，「帶押過戶」目前仍未在推出該政策的這些城市全面實行。比如，在具體執行中，大多數「帶押過戶」需要在同一個銀行系統內操作，即二手房買方需要在此前賣方該房屋的抵押貸款銀行辦理貸款，這可能會導致買方選擇貸款利率更低的銀行的權利喪失，之前節省的過橋費、過橋費利息和擔保費等交易成本被填平。再如，一些地方目前只有大行可辦理二手房「帶押過戶」，小銀行尚未開展該業務。

但也有地方政府在破除各項壁壘，全面推開二手房「帶押過戶」。濟南市「帶押過戶」涉及公積金貸款、跨行貸款、同行貸款等多種類型，在全國走在了前面。