房地產美元債何去何從（多家房企美元債持續下跌）

2023-04-15 06:06:43

2021年，國內房地產市場壓力陡增，房住不炒、三線四檔、兩集中供地等調控政策影響漸顯，導致部分房企拿地積極性降低、土地流拍率增加、商票逾期兌付、美元債違約等危機事件出現。

在宏觀調控的大背景下，房企發債規模持續收縮，融資成本不斷抬升，加之到期債務的壓力，致使房企流動性風險加劇，資本市場對行業信心不足，整個行業都面臨信用危機。

綠地、禹洲、新城等多家房企美元債跌幅創紀錄

據不完全統計，進入10月以來，先後有綠地控股、雅居樂、綠城中國、合生創展、新城發展、禹洲集團等多隻地產美元債出現大幅下跌。業內人士表示，美元債作為信用債，此次普跌除部分房企兌付不及時、融資政策收緊等因素外，花樣年的違約事件無疑也是其導火索。

10月4日，剛剛宣布出售彩生活核心資產的花樣年突然暴雷，其發布公告稱公司於2016年發行的5年期約2.06億美元的未償還票據已到期且未付款，構成實質性違約，公司股份及債務證券將繼續停牌。

公告一出，引發業內高度關注。而受這一事件的影響，國慶小長假期間多隻美元債跌幅創紀錄。

10月4日，綠地控股2022年6月到期美元債跌幅創紀錄。截至當天上午8:55，該公司6.75%債券每1美元跌5美分，至76.1美分。這是該債券2019年6月發行以來的最大單日跌幅。

同日合生創展集團2024年5月到期美元債跌幅創紀錄。截至當天上午11:14，該公司7%債券每1美元跌3.2美分，至91.1美分。這是該債券2021年5月發行以來的最大單日跌幅。

10月7日，綠城中國2025年7月到期美元債、雅居樂2025年10月到期美元債跌幅創紀錄。此外，榮盛發展2022年到期票息8.95%的美元債、佳兆業2024年到期票息9.375%的美元債、時代中國2022年到期票息為5.3%的美元債、當代置業2022年到期票息為11.8%的美元債均出現不同程度的下跌。

10月9日，陽光城、融信、佳兆業、路勁、綠城、中駿等房企發行的13筆美元債也出現了3%-10%的跌幅。

10月11日，新力控股集團發布公告稱，公司於10月18日到期的2.5億美元債及最後一期利息可能會違約，並有可能觸發其他債券的交叉違約，新力控股還表示將繼續停牌。資料顯示，新力控股境外債務本金總額達10.05億美元。

自2016年「930新政」後，房地產調控收緊，境內融資環境趨嚴，美元債發行規模實現猛增，成為房企的重要融資渠道之一。但隨著樓市調控政策的不斷收緊，疊加貿易條件惡化等因素，未來美元債違約或增加，淨融資額或減少，市場仍將風波不斷。

發債規模收縮房企融資難或將持續

債務違約頻發反映了房企當下融資難的困境。

據貝殼研究院房企融資報告顯示，前三季度房企境內外債券融資累計約7689億元，同比下降21%，降幅進一步擴大。在市場和政策的雙向擠壓下，房企融資量持續減少。

其中，境外發債折合人民幣約2370億元，同比下降35%；融資平均票面利率為8.06%，較第二季度上升144個基點。發債規模收縮的同時，票面利率不斷抬升，以9月為例，17筆境外債券中，7筆票面利率處於10%以上的高利率。

而進入10月，目前只有海倫堡一家公司成功發行2.7億美元高級綠色債券。其中1.68億美元用於提前交換2021年到期債券，並同步成功新發行1.02億美元債，收益率為11%，融資成本不低。

值得注意的是，自2020年四季度以來，受金融監管影響，新增發債規模長期低於到期債務規模，連續4個季度新增發債淨額為負。

貝殼研究院預計2021年四季度到期債務規模將達2089億元，相較前三季度償債壓力有所緩解，但仍處於歷史較高位。展望第四季度，房地產金融嚴監管仍將持續，伴隨著行業信用危機的顯現，房企融資難或將持續，加速銷售回款仍是企業的首要任務。