買房分期首付最少能付多少（降首付比例還不夠）
2023-06-28 20:05:13 1
近日，不斷在思考一個問題，「首付分期」都被鼓勵，為了讓樓市有一個可觀數據，救市底限到底在哪裡？
澎湃新聞發表一篇題為《濟源：鼓勵房企對首付分期收取，出現房貸斷供可延期還本付息》文章指出，6月29日，河南省濟源市市印發《關於濟源市促進房地產平穩健康發展若干措施的通知》，居民購買首套房的首付比例降為20%，鼓勵房地產開發企業對首付分期收取，但最長不宜超過一年，還特意指出是是為了降低住房消費負擔。
筆者也不知道此《通知》會不會被修改或下線，至少官方出臺之前應該思考過這樣的問題。
1.購房者與開發商達成交易共識
2.購房者與開發商協商首付款採取分期付款方式支付，一般按照1年支付。
3.由開發商先行墊付首付分期剩餘尾款。
4.購房者達到支付首付款門檻後辦理房貸面籤。
5.購房者如期支付給開發商的分期尾款。
首付分期之前，《通知》明確將已還完首套房貸款後購買二套房按首套房計算，並且最低首付比例為20%，這種基本操作也是全國大部分城市的樓市新政調控方向，完全可以理解和接受，畢竟要支持合理住房改善需求。
一方面開發商本來就面臨融資渠道收緊壓力，還得為購房者「墊付首付款」，更加加劇開發商資金周轉負擔，樓市庫存壓力最終還是讓開發商憑藉一己之力抗下來。
另一方面首付分期看似可以共贏，但這對樓市和銀行十分不利，樓市的最低首付標準是20%，如果個別城市首付分期被支持，那麼庫存壓力較大的城市也會效仿，此外，銀行在樓市提供貸款的金融風險也會提升，銀行幹不幹還是未知數。
事實上，首付分期並不是第一次出現在樓市中，早在2018年，天津、福建、雲南、貴州、河南、成都、蘇州、深圳、西安等多個省份或城市均提出，重點整治通過提供或者採取「首付分期」等形式，違規為買房人墊付或者變相墊付首付款，說明這些城市的首付分期確有存在，不然也不會如此興師動眾。
關於「首付分期」到底合不合規，國家早有明確規定，根據《住房城鄉建設部人民銀行銀監會關於規範購房融資和加強反洗錢工作的通知》規定指出，房地產開發企業、房地產中介機構不得為購房人墊付首付款或採取首付分期等其他形式變相墊付首付款，這種方式不僅會增加購房者債務負擔，還會干擾樓市正常銷售，最重要的是擾亂金融市場。
不難理解，首付分期實際上是央行和銀保監會堅決杜絕的行為，表明上是在為購房者解決短期購房壓力，實際上並未得到實質性減輕買房負擔，並且一旦首付分期被允許，只會讓樓市進入不可控的地步，試想一下，連首付款都攢不齊的購房者，即便是首付短期得到解決，未來的月供壓力是否有承擔能力還是一個未知數，開發商或許能解決首付問題，但長期的月供問題要麼由購房者承擔，要麼由棄房斷供後的銀行承擔，如果棄房斷供增多，銀行面臨大量爛帳、壞帳，這也是央行嚴厲杜絕首付分期行為的主要原因。
濟源市作為河南省直轄縣級市，濟源周邊房價已經超過8000元/平方米，部分街道（比如北海街道、濟水街道、雙橋街道）房價超過6000元/平方米，一個常住人口僅72.73萬人的城市，房價並不低，作為中原經濟區有名的工業城市，2021年人均可支配收入達到32270.6元，常住人口已經高達68.17%，超過全國平均水平，按理說這樣一個城市已經走在城市化前沿，超過全國大部分縣級市，為何還會有意去鼓勵首付分期，這很耐人尋味，深挖數據可以看出端詳。
2022年1-4月份，濟源示範區供應國有濟源示範區供應國有建設用地37宗，面積2656畝，與去年同期相比增加234.67%；成交價款7.03億元，與去年同期相比增加41.73%。累計入庫土地出讓收入突破10億元。
2022年1—3月份，濟源房地產投資額5.8億元，同比增長8.8%，比河南省平均水平還高3.7個百分點，商品房銷售面積達到10.7萬平方米，同比增長47.6%，居全省第一。
2022年1—4月份，濟源房地產投資額7.3億元，同比下降24.8%，低於河南省平均水平27.4個百分點，商品房銷售面積達到12.8萬平方米，同比增長24.2%，居全省第一。
從這三個數據就可以看出，濟源市的房地產投資在今年出奇之高，但由於是縣級市又房價超過6000元/平方米，這對購房者而言顯然不是好事，土地收入讓財政收入嘗盡甜頭，必然不希望下降，那麼要保證土地收入保持增長，就需要保證房價不下跌，而房價不下跌又要促進買房，首付分期無疑是最合適的方式，保土地收入還是保樓市成交，濟源縣通過鼓勵「首付分期」已經給出答案，無論是否事先知道央行和銀保監會杜絕首付分期一事，至少濟源縣已經邁出這一步。
在筆者看來，這項政策或許又是曇花一現罷了，畢竟胳膊擰不過大腿，一旦銀行嚴查首付資金來源，勢必受罪的又得是開發商，相反，如果這些政策能夠得以實施，那麼就應該考慮房子是否真具備保值、增值特徵了，可以預料到的是，央行和銀保監會斷然不會讓首付分期發生，主要是首付分期對房地產系統性金融風險不容小覷，是「曇花一現」還得「真要實施」，我們不妨再等兩天看看。
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