深圳市城市更新實施辦法（深圳城市更新條例）

2023-06-29 02:04:17

深圳市城市更新實施辦法?千呼萬喚始出來，2020年末，國內首部城市更新地方立法——萬眾期待的《深圳城市更新條例》終於通過深圳市人大常委會審核，今天小編就來說說關於深圳市城市更新實施辦法?下面更多詳細答案一起來看看吧!

深圳市城市更新實施辦法

千呼萬喚始出來，2020年末，國內首部城市更新地方立法——萬眾期待的《深圳城市更新條例》終於通過深圳市人大常委會審核。

本來，當天通過的時候我就想寫下這篇文章。尤其是本次政策最為突破的「籤約95%可徵收」。

後來想想，還是等一等再寫。一方面，畢竟從業時間不算長，雖然我確實為城市更新條例提過一些意見，但也僅此而已。寫出來的內容不一定靠譜，還是得等等官方/專業機構的解讀。另一方面，我也想看看十來天的市場反應如何。

以下是政策解讀：

深圳經濟特區城市更新條例原文及解讀

市場當然有反應，基本是這樣：

1、城市更新從業人員：絕大部分人表示對加快項目實施，解決城市更新籤約難問題很有好處。

2、被拆遷的業主：主要是兩種態度：

一種是早就籤約/支持城市更新的業主，表示很開心，可以早日住上新房。

另一種是一直不支持舊改/經濟訴求高/不籤約的業主，表達了對「籤約95%可徵收」條款不滿。當然，在一些公開論壇，已有明顯反對的聲音。



當然，這並不意外。畢竟關乎到自身利益，以及對政策的理解深度。

所以，這篇文章，我想談談這次「籤約95%可徵收」背後和2019年發布的新《土地管理法》的契合點。從土地角度，聊一聊為何可以徵收。文章不長，主要是為了說清楚土地和城市更新房屋徵收的銜接。

2019版《土地管理法》第五十八條明確了：為實施城市規划進行舊城區改建以及其他公共利益需求，確需使用土地的，可以收回國有土地所有權。



不難看出，收回國有土地所有權三個關鍵點為：

1、滿足城市規劃舊城區改建需求：這就要求上層次城市規劃已經批准。

在深圳，那就意味著項目《城市更新單元規劃》要批准通過。批准後的城市更新規划具有和法定圖則（也就是法定的控規）具有同等效力。

這也可以理解為，舊改這個事情，核心是公共利益，而不僅僅是少數業主/開發商的利益。

這和我之前寫的另外一篇文章，提到如何認定「公共利益」有銜接。城市更新本質上，無論是企業實施還是政府實施，公共利益均為核心，這在法律/情理上闡明舊改性質，奠定徵收基礎。

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2、收回的是國有土地使用權：這規定了土地性質為國有土地，集體土地不是這個流程。

在深圳，經過「統徵統轉」之後，深圳名義上已經沒有集體用地（只是補償手續沒完成），均為國有用地。也就意味著深圳所有土地，無論是城中村還是城市用地，均滿足條文。「統徵統轉」具體可看下文。

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3、合理補償：這就要求，收回土地前要完成補償，尤其是要先徵收房屋及地上的附著物，補償後再收回土地所有權。《深圳城市更新條例》補足了房屋徵收這一點。

在深圳，那就意味著，要先談好房屋補償。在這一點下，《深圳城市更新條例》才引入了「籤約95%可徵收」。且《條例》還明確了，舊住宅補償標準不低於套內1：1，這也保護了被拆遷業主的權利。且徵收前要先經過「區政府行政調解」，調節無果後再做「徵收」。

寫在最後。說點個人感受。

從條例也好，從更高層次的土地管理法也好，均在表達：舊改是公共利益。城市更新是長期事業。

改革開發以來，我國的城鎮化世界矚目。人口城鎮化率再過不久就要到頂了，但是城鎮化的質量並不高，許多二三線城市，甚至一線城市的非核心區域居民的生活需求並沒有得到滿足。

醫療、教育、環境、交通、居住配套不足、上班時間越來越久。這也就意味著，未來城市內部需要不斷更新、不斷提高人居環境、生活質量。這是大家共同所追求的。

由於目前房價過高，舊改拆遷≈一夜暴富。但未來，隨著「房住不炒」政策的落地，房價逐步回歸理性，城市更新真正的公共利益價值才會得到體現。

在這種情況下。深圳邁出立法這一步，提出95%徵收不僅僅是解決目前的城市更新難題，也為未來城市內部不斷提升質量打下基礎。期望在不久的將來，這一政策可推廣到全國，服務於全國的新型城鎮化建設，「讓城市更美好」。