樓市近來動作頻頻樓市風向要變（樓市拐點真的來了）
2023-06-29 08:42:36 1
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樓市AB面
數據顯示，8月份70個大中城市新建住宅價格中，僅廈門環比微跌0.1%，南京、北京持平，其他67個城市全部上漲，房價呈現出穩中有漲態勢。不過，業內專家認為，由於統計口徑等因素，統計數據或存在結構性「失真」，市場其實已經在「轉涼」。
記者調查也顯示，目前多個一線及熱點城市的新房市場已出現降價促銷，包括恆大、碧桂園、萬科等大型地產商都在加緊出貨；最能反映真實市場的二手房，以廈門、杭州、上海、北京、深圳為代表，也出現價格下跌或成交低迷。同時，房企對後市也表現出謹慎偏悲觀的預期。（張星）
來源丨21世紀經濟報導（ID：jjbd21）
記者丨張曉玲、黎玉瑩、林詩苑
編輯丨張星
在持續不斷的調控高壓下，8月份國家統計局監測的70城房價，仍然錄得了令人意外的普漲。
數據顯示，上月70個大中城市新建住宅價格中，僅廈門環比微跌0.1%，南京、北京持平，其他67個城市全部上漲，刷新歷史記錄。
業內人士指出，快速去庫存、棚改貨幣化安置、限價有所放鬆是8月房價出現普漲的原因，統計數據存在結構性「失真」。
事實上，隨著7月底中央定調「堅決遏制房價上漲」，住建部展開「嚴打」、「約談」，深圳出臺最嚴「8·31」新政，秋意漸濃的9月，樓市的寒意也已襲來。
21世紀經濟報導的調查顯示，目前多個一線及熱點城市的新房市場已出現降價促銷，包括恆大、碧桂園、萬科等大型地產商都在加緊出貨；最能反映真實市場的二手房，以廈門、杭州、上海、北京、深圳為代表，也出現價格下跌或成交低迷。
開發商對後市預期普遍不樂觀。億翰智庫指出，房企對未來預期相對悲觀，雖為下半年儲備了充足的貨量，並將高比例推貨，但去化率的設定卻相對偏低。
多數房企對於投資的態度更趨謹慎，不盲目獲取高價地塊，並且為了控制拿地成本，越來越多的房企傾向於通過收併購方式收納土地；當前土地流拍增多，供需失衡下，地價下行的跡象已現。
圖/圖蟲
結構性上漲
針對8月份普漲的70城房價，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，統計數據存在結構性失真。
從城市看，房價上漲集中二三線熱點城市。31個二線城市新房價格環比上漲1.3%，35個三線城市新房價格環比上漲2.0%；4個一線城市新房價格環比上漲僅0.3%。
中原地產認為，二三線城市已然處於去庫存過程中。庫存快速去化後，二三線城市普漲加速，特別是中西部區域，量價明顯上漲。
楊紅旭進一步指出，部分熱點城市今年限價趨松，限價標準也有鬆動，部分高價盤得到放行，於是這些城市的房價環比上漲或大漲，這只是結構性因素。
此外，國家統計局數據顯示二手房價上漲，與鏈家等市場機構數據形成一定反差，楊紅旭認為，機構的二手房價格更接近最新市場真相。
美聯物業全國研究中心何倩茹認為，國家統計局數據是備案數據，一般會比市場的實際成交滯後。
易居智庫研究中心總監嚴躍進認為，國家統計局數據有信號意義，即前8月市場的降溫態勢減弱，但在實際的市場中，部分城市也有降價，因購房首付比例、利率較高，會抑制市場需求；部分房企資金回籠壓力大，也會出現降價等行為。
中原地產首席分析師張大偉表示，現在樓市的確有回落跡象，但只是個案。「現在地價正在回歸。正常情況下地價跌了，房價也有下跌的可能性。」
圖/新華社
房價下跌已現
當前，市場已傳遞出了降溫的信號。
記者調查顯示，一二線城市不少樓盤出現了三年來久違的降價促銷。其中廣州樓市近期降價明顯，尤其是推貨量較大的南沙、蘿崗、番禺等區域。
廣州南沙保利城銷售人員稱，樓盤現在打折促銷，以74平方米戶型為例，原價每平約21000元，現商業貸款可享受額外9.6折，折後每平大約兩萬；如果戶型是126平，折扣優惠會更大，每平1萬8千多。
廣州番禺時代柏林銷售人員表示，均價3.8-4萬每平方米，現推出一次性付清9.3折優惠。以111平方米的房源為例，總價400萬左右，可以優惠28萬。如果是分期付，首付越高，則越優惠。
上半年樓市表現較熱的杭州，近期也有了涼意。如濱江御江南排屋的預售證均價為48680元/平方米，但在上一次開盤中排屋的備案均價為51286元/平方米，對比價格下降了2606元/平方米。
而在房價最堅挺的深圳，自「8·31」新政實施以來，成交和價格都在調整中。9月17日，「網紅」盤華潤城三期再次推出新房源，價格與上次持平，市場的熱度和吸引力卻在下降。深圳多位業內人士表示，華潤城三期處於當前樓市的拐點，去化率可能難超上一次推盤。
不過，何倩茹指出，「目前市場上價格下跌的是部分項目，如我們監測的北京、廣州一些項目降價促銷，但大範圍的降價情況還沒有發現」。
而在更能反映市場真實情況的二手房方面，多數一、二線城市的成交也出現了不同程度的下調。
一線城市中出現明顯下跌的是廣州。樂有家市場研究中心數據顯示：
8月廣州全市二手住宅過戶6603套，環比上漲2.5%；成交均價為24280 元/平方米，環比下跌6.2%。
上海出現了量價雙跌。據上海中原研究院數據：
上海8月二手住宅成交量12985套，環比下滑3.32%，成交均價38052元/平方米，環比下跌2.13%。
就連二手房一直堅挺的深圳也出現價格下跌。據深圳規土委數據顯示：
8月深圳二手住宅過戶7208套，環比上漲3.10%，成交均價55011元/平方米，環比下跌1.95%。
二手房成交量下降最多的則是北京。根據貝殼研究院Real Data數據統計：
8月北京二手房市場迎來更深度的回落，實時成交量環比減少20.9%；不過價格仍未明顯回調， 8月北京二手房成交均價為63227元/平方米，環比上漲0.8%。
熱點二線城市中，大多數二手房成交價下跌。據貝殼研究院數據：
廈門、青島、杭州、成都分別下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少數熱點二線城市上漲，如南京微漲0.42%。
廣州一位大型開發商人士認為，樓市的調整才剛剛開始，今年四季度和明年的市場極其不樂觀；現在只是一二線市場開始下行，接著三四線城市也會降價。預計這輪調整的力度堪比2008年，大家現在都在想怎麼「過冬」。
圖/圖蟲
開發商預期悲觀
近期，全國各地土地流拍事件頻現，流拍節奏加快，一二線城市「地冷價跌」現象明顯。
據東吳證券研究所數據：
截至2018年8月底，全國已發生土地流拍807宗，累計流拍建築面積達7954萬平方米，是去年同期數額的7.3倍。2018年土地流拍的建築面積和流拍率，都達到了歷史高位。
這些現象背後，是開發商的投資思路已改變，7月份以來普遍對後市謹慎偏悲觀，拿地積極性下降。
張大偉認為，房企資金壓力逐漸出現，疊加歷史上最密集的調控政策潮，大部分房企搶地積極性降低，土地流標下半年可能繼續增加。
此外，保利地產研究院表示，今年以來房企償債壓力增大而融資不暢，「現金流」管控重要性凸顯。企業應放緩拿地、加緊回籠資金、現金為王，以應對行業調整的風險。
大多數房企都在主動降負債，管控風險。億翰智庫研究總監於小雨認為，目前規模型房企淨負債率保持降低水平，如萬科始終維持在35%以下；碧桂園、恆大出現不同程度的下降。
據中期財報，恆大降負債明顯，截至今年6月30日，恆大資產負債率為81.7%，與去年年底相比減少了4.6個百分點，淨負債率為127.3%，與去年年底相比減少了56.4個百分點。
更重要的是，對開發商而言，最大的風險來自於調控政策的不確定性，一些調控政策如房地產稅等可能超預期出臺。
「目前政策處於高度多變期，隨時可能出來下一步新的政策，我們對市場保持高度審慎謹慎。」作為最穩健的龍頭房企，中國海外董事會主席顏建國表示。
顏建國指出，7月31日中央政治局會議提出「堅決遏制房價上漲」的表述不同於以往，目標是合理引導價格預期，打破市場對房價長期上漲的預期，短期內市場觀望情緒會加重，最近這一兩個月已經有所顯現。
「現在不少城市房地產調控繼續加碼，沒有放鬆，下半年會延續這種從緊態勢；根據市場情況，我們的投資節奏有所放緩，這是因勢而變，主動地調整；寧可錯失一些機會，也不想投錯幾塊地。」顏建國說。
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本期編輯 黎雨桐
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