城市更新試點會帶來什麼變化（防止城市更新變樣）

2023-06-19 10:23:07 2

8月10日，住建部就《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知（徵求意見稿）》公開徵求意見，其宗旨是指導各地積極穩妥實施城市更新行動，防止沿用過度房地產化的開發建設方式，大拆大建，急功近利等問題；該意見中也明確了例如拆舊佔比、拆建比、就地安置率和租金漲幅等具體指導數據。

明確提出「不沿用過度房地產化的開發建設方式」，並將其與房地產調控結合在一起，意味著城市更新政策明顯收緊，這也是繼續7月30日政治局會議提出「糾正運動式『減碳』，先立後破，堅持遏制『兩高』項目盲目發展」後，又一個嘗試先規範、再進行推動的領域。

綜合看來，政策定位上肯定是防止城市更新過度房地產化，明確的指導數據也有助於實施過程中防範大拆大建；該徵求意見中的第二和第三部分主要是定性指導，本文主要就第一部分，採用單個項目案例的方式，說明四項底線如何影響項目開展。

一、防止城市更新變樣：通過三大指標嚴格控制大規模拆遷和增建

第一部分中的四項底線數據，分別是拆舊比不應高於20%、拆建比不宜大於2、就近安置率不宜低於50%和住房租金年度漲幅不超過5%。

具體到單個項目，本文先不管危房以及公共基礎設施等因素，僅按上面的底線數據，來看下城市更新有多少自主操作空間。因為任何涉及拆的項目，都還涉及房屋新舊、舊房層數、區位條件和新舊容積率等影響拆除收益的因素。

1. 拆建比

拆建比就是新建建築的總面積與拆除的原有建築總面積的比例，該比例底線要求為2，與之相對應的主要是拆賠比，拆賠比就是賠回面積與拆遷面積之比（這裡採用分母一致便於比較），那麼兩者之差就是拆除收益。

後面案例假設拆建比為2，那麼拆除收益就取決於拆賠比。影響拆賠比的因素主要有基底面積、房屋新舊和舊房層數等。

基底面積大、房屋成新高、舊房層數低，那麼拆賠比就高一點；相反拆賠比就低一點。當然還有參與方博弈等其他因素。

所以，單純拆建比並不完全決定拆除收益，但較嚴格的拆建比會限制項目的收益空間，並壓低拆賠比。

2. 其他底線數據的影響

新舊容積率相差越大，拆除收益也就越大，拆建比不高於2，其實是限制了新舊容積率的相對差（計容項目一致情況下）。結合拆舊比例不高於20%，也就從總量上限制了新建總面積，從而會對項目整體收益產生影響。

就近安置率不低於50%，筆者認為不會產生太大影響，因為拆舊理論上是等價交換，即便是異地安置，安置總價值應該沒有差別。

至於租賃，留改拆中，前兩項主要是提高或帶動提高商業運營項目租金的，運營租金收入應是鼓勵市場為主。

具體項目的收益如何，涉及很多因素，部分因素不屬於監管範圍。

二、城市更新政策收緊，旨在規範三大亂象

1、城市更新政策收緊還是能夠說明當前政策層面對目前城市更新現狀的不滿和憂慮。實際上針對城市更新過程中的亂象，早在2020年8月，住建部就已經發布34號文進行規範（主要針對破壞歷史文化現象）。

2、意見背景具體有所指，即一些地區在城市更新推進過程中，繼續沿用過度房地產化的開發建設方式，大拆大建、急功近利，有些地方則隨意拆除老建築、徵遷居民、砍伐老樹、變相抬高房價、提高生活成本等。

3、城市更新行動被納入了政府工作報告和十四五規劃，且《實施城市更新行動》明確提出「爭到『十四五』期末基本完成2000年前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務」。

三、城市更新不只是拆，而是更強調「留改拆」並舉、以保留提升為主

城市更新是一項系統工程，牽扯麵更廣、時間周期更長，各地區要量力而行，不一哄而長，有多大能力做大事，不通過傳統地產開發模式大拆大建，更要強調長期效益，更強調運營收入。

四、高層對城市更新的定位已發生了根本性變化

高層對城市更新的定位已發生了根本性變化，更強調城市更新的長期運營效益與規範運作，更突出政府引導與社會效益，不希望城市更新行動成為地產企業規避土地與金融等政策約束的路徑，更不希望城市更新行動變成短平快的傳統房地產開發建設項目，而是希望將其打造成城市升級工程、通過城市更新行動提升城市功能與治理能力，希望城市更新行動與地產行業隔離開來、劃清界限，以避免城市更新行動與「房住不炒」的政策定位相悖。

這就意味著地方政府在城市更新中將起到更大的作用，而城市更新更強調微改造，我們理解城投平臺、地方國企、現有資源所有者以及居民會成為城市更新行動的配合力量。而這裡的「加大財政支持力度」除傳統財政補貼等方面，更多是代指地方政府專項債以及設立城市更新引導基金等。