多地放開「帶押過戶」什麼意思（全國多個城市放開）
2023-07-14 10:35:08
最近，一種二手房交易的新模式--「帶押 過戶」在多個城市推出，被視為活躍樓市的 重要調整。
從已經官宣的幾個城市來看，南京、 蘇州、濟南、昆明等均已有成功案例。相 比此前還清按揭才可解押、過戶，"帶押過 戶」可以大大節約時間和金錢成本（主要是 原房主），同時提升二手房交易安全性，業 內人士紛紛叫好。
不過據記者從上述幾個城市的銀行工 作人員處了解到，目前除各地不動產登記 中心與部分銀行合作推進的案例外，大範 圍的政策執行尚未全面落地，尤其中小銀 行多數未接到相關通知。有蘇州當地房地 產從業人士表示，據其了解，待部分銀行 與相關部門的系統對接工作準備充分後會 正式執行。
事實上，自《民法典》施行後，"帶押 過戶」逐漸具備法律條件，不少業內人士預 測，接下來還會有更多城市跟進推出。在 按揭貸款持續低迷的背景下，各銀行作為 抵押權人也有意願配合執行，提振地產需 求市場的效果值得期待。
「帶抵押過戶」意味著什麼
9月16日晚間，南京市不動產登記中
心官方微信號"南京不動產」發布消息稱， 南京市全面推行二手房"帶押過戶"規模
南京並不是第一個推出"帶押過戶」的 城市。據記者不完全了解，8月以來至少 有昆明、蘇州、濟南、福州等城市支持或 有限度支持這一模式，並已有相應成功案 例。
所謂"帶押過戶"，即存在抵押的房產 要上市交易的，無需先行還貸或墊付，即 可實現抵押變更、轉移登記及新抵押設立 （下稱「三項業務」）。在此之前，國內二手 房交易普遍要求賣方（原房主）先解押才能 辦理過戶手續，而解押則意味著需要還清 按揭貸款。
在還清既有房貸過程中，賣方往往需 要花費大量時間籌集資金、到銀行辦理提 前還款等，交易流程複雜，而如果賣方尋 求社會「過橋資金」還會加大風險。
隨著去年《民法典》的施行，"帶押過 戶」已經具備放開的法律條件。根據原《物 權法》相關規定，財產（房屋）抵押後的產 權過戶需要抵押人與抵押權人協商一致， 後者同意則需要抵押人先還清債務，未經 抵押權人同意的不得轉讓（受讓人代為清償 債務消滅抵押權的除外）；《民法典》則明 確，抵押期間抵押人可以轉讓抵押財產且 抵押權不受影響，但應當及時通知抵押權 人。
以南京為例，該市不動產登記中心表 示，該市在《民法典》施行後深化落實"帶 押過戶」的要求，在業務流程、技術支撐、 工作指導等方面進行優化和細化；福州市 不動產登記和交易中心也表示，該市早在 2021年4月就先行先試開展"帶押過戶」業 務。
從已經官宣放開的幾個城市來看，"帶 押過戶」在流程上大大簡化，三項業務普遍 可以"一次申請，全部搞定"，百姓只需"進 一個窗口，提交一套材料」。賣方交易成本 大大降低，而買方也可一次性完成房子過 戶、重新抵押並獲得新的住房按揭貸款。
這一模式真正實現了原抵押註銷登記 和新抵押登記的"無縫連接」，有效防範交 易風險，既"鎖定」真正的買方，又防止"一 房多賣"，也確保了銀行抵押權的落實。中 關村網際網路金融研究院首席研究員董希淼 表示，過去即使賣方順利籌集資金還清按 揭，也依然存在不能過戶的可能，現在這 種風險大大降低。
熱點二線城市逐漸落地
從落地情況來看，多地已有成功的"帶押過戶」案例。
以南京為例，該市不動產登記機構已 通過與建設銀行、南京銀行等50多家銀行 合作，完成了 158套房屋「帶押過戶」的登記 工作，交易價值超過5億元。
就在9月17日，福州市不動產登記中 心也宣布，通過不動產登記和交易中心與 建設銀行、工商銀行的協同合作，該市於 9月15日上午完成了首批政銀合作「帶押過 戶」項目；蘇州張家港則在9月初在建設銀 行蘇州分行成功辦理全市首筆存量房"帶抵 押過戶」登記和按揭貸款業務。
更早之前的8月，濟南不動產登記中 心表示，目前該市"帶押過戶"已在建行、 工行、北京銀行等多家銀行試點成功，將 在全市二手房市場全面推行。
不過據記者了解，目前蘇州、青島、 南京等地"帶押過戶」並未全面實施，尤其 不少中1'銀行工作人員表示當前尚未接到 新的政策通知，二手房過戶依然需要先還 清貸款。
有蘇州當地房地產從業人士對記者表 示，據其了解，因為涉及系統對接等問 題，目前多數銀行與相關部門仍在為此準 備當中，全面落地可能還需要一定時間。
記者注意到，目前推出"帶押過戶」政 策的城市普遍配套了帳戶監管要求，以保 證資金安全。以濟南為例，該市推出的"帶 押過戶」新流程中引入了公證「提存帳戶」環 節，即在交易未完成之前，所有資金均由 該帳戶監管，確保資金安全，一旦交易發 生風險或交易雙方出現意外情況，交易失 敗，資金原路返還，避免發生資金糾紛。
」預告登記'後的提前放款，為交易雙 方帶來了'活水'，但這'活水'能否順利流入 賣方貸款銀行的帳戶，特別是跨行交易， 除了職能部門的審批、登記，資金的交付 也都要做到全程封閉運行。」濟南不動產登 記中心表示。
效果如何，對銀行有何利弊
增加交易便利性、降低成本和風險， 歸根到底是為了促進剛需群體購房需求， 激發房地產市場活力。董希淼表示："帶押 過戶」對於提升買賣雙方的交易意願、提高 市場活躍度有很大作用。」
他認為，"帶押過戶」與過去的「轉按 揭」有相似之處，不過不同的是，「轉按揭」 依然要解除質押後進行，"帶押過戶」相比 之下更為便捷且監管安全。所謂轉按揭， 主要是指借款人出售作為抵押物的房屋， 經貸款銀行同意，由房屋的購買人繼續償 還出售人未到期的貸款，不過依然需要解 除抵押後進行，包括同行轉按揭和跨行轉 按揭兩種情況。
目前來看，多數"帶押過戶"主要以在 同一銀行續貸為主。有市場觀點指出，雖 然"帶押過戶」對提振樓市有利好作用，但 對其他銀行來說可能縮小了通過二手房交 易實現的信用擴張空間。
對此董希淼不以為然。他分析，因為 作為抵押權人的銀行需要配合房管部門完 成"帶押過戶」，而當前銀行流動性充足， 並不缺少貸款額度，因此這一模式最直接 的影響是提升貸款需求，利好明顯。
"原來無非是還一筆然後再貸一筆，這 個沒有什麼大的影響。」董希淼舉例稱，當 前的"帶押過戶"與企業貸款中的無還本續 貸有點類似，即續貸效率更高、成本更 低。
從今年前8個月的房地產成交和居民 中長期貸款數據來看，當前樓市需求依然 低迷。不少市場人士認為，作為高收益、 低風險的優質資產，當前銀行房貸業務壓 力較大，因此參與配合的意願較強。後續 預計還會有更多城市跟進"帶押過戶"模 式，加上部分城市全面落地，相應效果值 得期待。
事實上，目前除熱點二線城市外，深 圳也在9月初完成了首例"公證提存 免贖 樓帶押過戶」的二手房交易，不過該案例屬 於查封房產，成為首個執行這一模式的一 線城市。有分析指出，免去贖樓環節可以 減少贖樓資金利息、擔保費等贖樓費用， 按目前市場一般贖樓費用測算，可以將交 易成本直接降低三分之一，這對被查封房 產（贖樓的費用更高）降低的比例無疑更大。
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