區域板塊未來前景（三線城市空置率16）

2023-07-13 03:19:02 3

文｜鄧浩志

最新統計顯示，我國大中城市住房空置率為12%（見下圖）。其中，一線平均7%，二線12%，三線16%。

談幾點看法：

1、我國住房空置率稍高於歐美，但不算特別嚴重，而一線城市空置率低於歐美平均水平，說明需求很旺盛。這也是支持一線及強二線城市房地產銷售、租賃市場長期發展的基本要素。

2、住房空置率比較高的城市，通常是土地供應過剩，尤其是郊區，使勁賣地，拼命蓋房子。但實際情況是人口增速不快，或者人口只選擇主城區居住，郊區多為投資，少有居住。這也是近年反覆被所有人強調的，買房要買核心區的理論基礎。

三四線城市空置率高，所以投資基本不要碰三四線城市的房子。最近有報導稱，惠州海景房1.66折出售，不但如此，全國多地的海景房跌到白菜價，五折不算狠，三折也常見。其中就包括北方的青島，南方的惠州等地，都是「重災區」。

之前我們提過一個概念：能住的房子才能投資。海景房價格的暴跌，就解釋了這個概念。沒生活配套，沒商業，沒醫療，沒教育，沒交通，離上班地方遠，光一個海景，頂個球？！

可這類產品當年割了很多韭菜，惠州不用說，珠三角，尤其深圳的朋友都知道。在山東很多沿海城市，大量海景房割了一茬又一茬來自東北，西北，中原等地區的「韭菜」。畢竟這裡就是中國北方海景的夢想，很多內地朋友少見海，純粹想圓個海景房的夢。結果……慘了。

是不是所有三四線城市的房子都不再值得關注？當然沒有這麼絕對。比如中山市，雖然是三四線城市，但地處中國經濟最強勁的珠三角區域，也處於大灣區核心，這幾年再加上深中通道的題材，著實火了一把。不過過去一年，中山樓市也非常低迷，房價也出現了大幅回調。這讓市場對中山樓市的前景也產生了懷疑。尤其是此前熱炒的深中通道的中山首站——馬鞍島。

最近深中「跨海」公交線路圖首曝光，再次引發市場關注（看下圖）。其中，深圳設4個站，包括深圳西站（首末站）、前海灣地鐵站、西鄉客運站、深圳寶安機場（首末站）；中山設7個站，包括新中山客運港（首末站）、翠亨新區規劃館、南朗街道辦事處、博覽中心、利和廣場、人民醫院、城軌中山北站（首末站）。

深中通道收費可能太貴，一直是兩地日後通勤的一個擔憂，現在有了班車，一是增加了兩地來往的便利性，二是費用肯定會比較親民，這對中山對接深圳資源，深圳接中山分流居住壓力都有好處。

至於馬鞍島，最近不斷搞團購拉深圳上島買房，但情況仍然不理想。不少成交尚可（只能說尚可，才幾套）的樓盤，都靠推超低特價單位吸引客戶，20XXX元每平是主流宣傳噱頭。現在的問題是，深圳樓市被摁得死死的，而只要深圳房價不漲，中山房價便宜，性價比高的優勢就凸顯不出來。而中山本地人，是不會選擇這個又貴、「又偏」的荒島的。

馬鞍島樓市的困局要破，可能要有以下幾個要素：

一是深中通道最終通車；

二是廣州地鐵十八號線南延動工，把廣州、珠海和中山本地的注意力吸引過來；

三是深圳樓市的復甦，從而帶動環深樓市；

四是島上建設（主要是配套）更上一個臺階，讓人真的可以在這裡住下了。

以上四個條件，馬鞍島似乎地無法在短期內解決其中一二個。所以馬鞍島樓市目前正是最困難的時候，也可能仍會持續一段時間。

（本文圖片來自網絡）