廣州未來的房價走勢（廣州樓市自住兼顧投資）

2023-04-20 17:05:00

我是廣叔談房，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房導師，目前為提供買房最佳解決方案。廣叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。

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提問：廣叔你好：我又來了，保利魚珠港上班，考孩子明年上學，自住兼顧投資，提升總價預算到480。目前在金融城板塊的盈彩美居，天朗明居，城市假日園之間猶豫不決。城市假日好像已經不算金融城規劃的板塊？而且成交量跟盈彩、天朗同比差三四倍，可以說是流動性差嗎？請廣叔再給個錦囊！

回答：你好。你列的這三個盤都不錯的。天朗明居，城市假日園離金融城要更近。城市假日園盤相對要小，且價格過去漲的價格有點高，相比不如買其他的盤。如果價格降下來，成交量也會上來。所以不能從成交量去判斷未來的流動性。盈彩美居，位於金融城和魚珠之間，珠村站在建，開通後還有一定的增長空間，且離你上班地點較近，可以優先考慮。儘量淘筍入。

提問：目前有海珠半島一期一套2房，目前手頭的現金可抵房貸。目前一娃2歲，計劃2娃。考慮置換4房，兼有自住和學區的功能。目前的經濟能力，只能先賣掉現有的房才能置換。1，富頤華庭4房，珠江花城4房，您更推薦哪個？什麼時機出手更好？3，現在是否是賣海珠半島的時機？是否還有漲的空間？4，您是否有更好的方案推薦？

回答：你好。

1、海珠半島在濱江東，景觀不錯，一期有一定樓齡，戶型一般。2房現在就可出手置換。

2、重點考慮金融城一帶或老黃埔，優選考慮具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見知識星球內部。

3、由於去年已經漲過一波，目前處於微跌狀態，短期看上漲乏力。

提問：廣叔，科學城星樾135方 尾盤低樓層，不到3.7w/平，毛坯，黃埔新城123平 3.9-4w精裝，有點糾結這兩個盤，自住，考慮孩子上學，請您給點建議

回答：你好。各有優缺點，星樾地段要更好一些，低樓有折價，但潮溼、採光、通風等方面一般；黃埔新城，精裝修，但盤大，位置偏，差不多去到增城了。個人認為買房重點考慮地段，預算有限，不能考慮方方面面，必須做出一些取捨。

提問：廣叔您好，在廣州看房有幾天了，現有看合景臻頤府9萬，天麟府臻林16萬，僑鑫保利匯景臺14萬，保利天悅2手16萬，廣叔投資保值優選那個盤，謝謝

回答：你好。首選具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見知識星球內部。

提問：廣叔，你好。總價預算300左右買科城山莊三期60平小兩房，優先大娃明年上學，兼顧自住（已有1歲二娃），目前在保利魚珠港（三溪地鐵站）附近上班，地鐵通勤（時間50分鐘）還能接受。不知道後面置換好不好出手？還有踩盤發現還有好幾棟現樓，不知道有沒有什麼相關消息？

回答：你好。科城三莊自住上車沒問題的；當然三房會更好；兩房的競爭力偏弱；現樓聽內部說是被定了，具體可跟售樓部聯繫。

提問：廣叔好！現居住越秀加裝電梯房90多方，屬二套，一套老人住暫不動。想改善，因雙方已過50歲，市區上班，目標主要是環境好，周邊有公園或江邊，交通方便，有停車位，不需學位。1.賣現住加公積金等800萬，海珠區東部或天河以東哪些二手樓盤合適？2.以小孩名義買，首套，首付100多，現住出租(估計每月6000)，是否合適？3.如買新盤，有哪些可推薦？謝謝！

回答：你好。

1、越秀沒有太大增量，改善可出手置換；800可看下車陂一帶：天健上城、陽光假日園

2、首付100買不到很好房子，該方案不建議，未來房子分化很大，建議是儘可能買到更好的房子

3、新盤關注下具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見知識星球內部。

提問：廣叔您好！濱江東的富力銀禧花園，南向的報價從8萬5左右到10萬都有。是不是太高了。這個小區南向大概多少比較合適呀？

回答：你好。10w價高了，還有回撤空間，8w左右可以考慮。建議再等等。

提問：剛需，請問萬科城市花園二手(80平，兩房，360萬)、卓越招商臻隴府新盤（78平，小三房，360萬）哪個相對較好？

回答：你好。萬科城市花園在文衝，有一定樓齡，小區環境和配套方面都還可；卓越招商臻隴府，廟頭，新盤，但周圍環境和配套還非常一般。如果是短期自住，建議考慮前者，純投資長期可考慮後邊的盤。

提問：廣叔，之前有諮詢過相關問題，現在還是比較困惑，要煩請廣叔不吝指教。本人名下一套白雲大道北的房改房，估價大概27000 的單價，70方。還有一套光復路的商品房，也是70多方，正在報裝電梯，等審批中。估計加裝電梯後單價在38000-43000這樣。現在計劃賣房換一套120方左右的改善房，考慮地鐵附近物業，自住為主，兼顧投資。看過白雲區建發央璽，雲湖花城，天悅雲湖，招商五礦江天際，新造大學城奧園恒基學苑一號，因為家人在大學城上班，所以對大學城周邊樓盤也比較關注。目前家庭總收入是50-60萬。請廣叔給個建議，1.兩套小面積的房子要不要全部賣掉，這樣首付比較充足。荔灣區的房子要等下半年電梯安裝公示出來才比較好賣。是否2022年底再賣房買房比較合適？2. 上面提到樓盤，哪個樓盤更值得入手，兼顧自住方便和投資？文衝的萬科城市之光跟這些樓盤比呢？還有其他更好的推薦嗎？3.在老城區長期居住，很喜歡越秀區，如果買越秀區或者天河區的二手房，有哪些小區可以推薦？考慮白雲區的新樓盤是因為總價較低，自住不考慮投資的話可以改善居住條件。

手上兩套房都賣掉的話，大概有450萬左右的首付。可以承擔月供2萬到2.5萬。

回答：你好。

1、老破小可出手，加裝電梯可等加裝完再出手。

2、優選考慮新造奧園恒基學苑壹號，畢竟離天河、番禺萬博都不是很遠；其次考慮招商五礦江天際

3、450w首付，考慮天河，如：具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見知識星球內部。

提問：家裡10來號人，孩子們快要上學了。在馬場附近上班。請問1,000萬的預算，是買天府路的一套房子還是買黃埔科學城大壯名城的兩套房子呢？本來還是傾向於買天府路片區的。但是據說今年天府路小學畢業的初中會到金融城校區（員村）這邊去讀了，就是說生源也有員村這邊的一些小區。所以感覺以後113中學並沒有那麼好。而大壯名城有12年華附感覺還不錯。就是上班遠了一點。而且買兩套的話，可能黃埔比較現實。

回答：你好。天府路學位緊張，現在小學即便買了房，也不定能上；所以其價值短期相對會有所降低；由於有家裡10來號人，兼顧自住，兩套未嘗不可，大壯名城配套各方面都不錯，可以考慮。

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