臨朐未來的房價（山東縣級城市樓市的危機）

2023-07-11 08:03:19 1

山東省是全國較為富裕的省份之一，山東省的常住人口更是達到了1.01億，而對於整個山東地區共管轄超過137個區縣。

膠東明珠，璀璨濰坊

隨著城市化的發展，山東省縣級城市這些年取得長足的進步，很多城區的建成區更是達到了50平方公裡以上，而整個縣級城市的人口很多，達到了百萬級規模。

自去年到今年，位於東部沿海省份，例如浙江、江蘇、福建、廣東等地縣級城市房價漲幅較大，但對於整個山東地區相對而言，縣級城市房價較為穩定，這是否預示著山東縣級城市樓市潛力不大，未來升值空間不大呢。

濰坊的印記

那麼今天就山東濰坊地區高密市、安丘市、臨朐縣三個縣級城市與大家探討分享，主要討論這三個縣級城市樓市的潛力與未來。

關係一個城市樓市未來價值的高低，主要跟這個城市的人口有直接關係，畢竟樓市活躍度來自於城市年輕人的需求量。另外未來樓市價值也與當地的產業有直接關係，與土地有直接關係，與地理位置也有很大關係。

結合這幾個維度，我們先來分析一下這三個縣級城市。

不斷進取中的城市

濰坊地區人口眾多，更是達到了938萬人，這樣的人口數據在山東地區排在前4位，與其差不多的，還有臨沂、青島、濟南等三個城市。

從人口的角度，高密市的常住人口達到87萬人，在濰坊地區16個區縣排名當中處在第4位，而過去10年時間，高密市人口流出2萬左右。

日新月異的城市

安丘市現在的常住人口是84萬人，過去10年時間，人口減少8萬，側面反映到這個縣級城市人口流出較多。

臨朐縣目前常住人口80萬，過去10年時間，人口流出也超過了2萬，目前臨朐縣人口在濰坊地區排名第6。

儘管這三個縣級城市人口出現一定程度的流出，但對於這三個縣級城市人口基數大，這對於整個城市化建設來說是極其有利的，而對於中心城區也就是縣城，人口或許未來也都能達到50萬以上。

安丘齊魯酒地

從人口的角度，這三座縣級城市都應該有巨大的潛力，畢竟對於整個山東地區城市化還在快速發展，大力推動鄉鎮年輕人進入城市，安家是未來必然的發展趨勢。

地理位置對整個城市有極大的推動作用，珠三角和長三角發展的快，主要與他們的地理位置有直接關係。

城市的夜色

而對於山東地區來說，青島和濟南是山東地區兩大中心城市，一個是山東地區地區最大的沿海港口城市，一個是山東地區省會城市，相對而言，這兩個城市都具有極強的潛力，未來樓市空間極大。

濰坊地區的地理位置也比較好處，在濟南和青島的中間，甚至濰坊有部分區域與青島熱門區域接壤。

地理位置看，高密市具有絕佳的地理位置，與膠州城區非常近處，在膠東半島重要的核心節點。

而整個高密市的管轄面積大約在1527平方公裡，可以說未來30年高密市都具有廣闊的發展空間。

這三個縣級城市與濰坊城區最近的或許還是安丘市。隨著大濰坊大城市格局的建立，對於安丘市，或許也能與濰坊其他城區一樣，融入大濰坊城區發展。

也可以說安丘市的地理位置非常不錯，是大濰坊大城市格局的腹地，對於這個區域未來融城的概率比較高。

整個安丘市目前的管轄面積大約是1712平方公裡。相對而言，未來的這個區域，廣闊的土地空間給予了城市更好的發展契機。

臨朐縣其實與濰坊城區也不遠，另外臨朐縣與安丘市也是接壤的。但臨朐縣丘陵較多，平原較少，儘管臨朐縣管轄面積大約1831平方公裡。

不過臨朐縣處在濰坊城區與淄博城區的中間，隨著未來山東地區多個中心城市融合相向發展，對於臨朐縣成為兩地重點發展的橋頭堡。

臨朐縣山旺國家地質公園

從經濟的角度來看，2020年高密市共完成經濟總量510億，在濰坊地區排名第五。安丘市共完成經濟總量329億，在濰坊地區排名第八。臨朐縣共完成經濟總量321億，在濰坊地區排名第九。

我們從三地的經濟總量排名，可以得出這三個縣級城市綜合實力最強勁的是高密市，其次是安丘市和臨朐縣。

縣級城市的城市化

濰坊地區區縣眾多，相對而言，縣級市當中壽光市和諸城市都是全國百強縣市，是縣級城市，工業發展的佼佼者。

而對於高密市、安丘市、臨朐縣與這兩個縣級城市有一定差距。

但有差距並不代表這三個縣級城市經濟發展不強勁，這三個縣級城市相比於中西部地區的縣級城市來說，也算上是縣級城市當中的佼佼者。

新時代的縣級城市

現在的高密市逐漸形成了五大主導產業，分別是服裝紡織、安防設備、食品加工、化工建材、機械裝備等。

而高密市的三產比重更是達到了59%，是典型的第三產業主導的城市，側面反映到高密這座城市服務業非常發達。

同樣安丘市的第三產業比重也超過了56%，與高密市都有同樣的特性，也是服務業非常發達。

美麗安丘城市一角

隨著安丘市產業的不斷升級，現在逐漸形成機械裝備、食品加工等兩大傳統支柱產業，另外安丘市這些年大力推動節能環保、電子信息等新興產業。

臨朐縣是中國鋁業之都，而對於臨朐縣的鋁型材發展史，可以追溯到上世紀80年代。現在的臨朐鋁業更是朝著千億級鋁業集群發展。

另外臨朐縣這些年大力發展矽膠產業，而現在的矽膠產業成為臨朐縣兩大核心支柱產業。

美麗的城市

產業的角度看這三座縣級城市，或許都有很大的空間，而未來隨著這三座城市產業的升級，對於這三座縣級城市也會迎來產業的爆發。

整個山東地區就房價而言，青島和濟南價格處在前兩位，而對於濰坊房價較低。

現在濰坊地區樓市平均房價只有0.77萬，這樣的價格不僅比全國縣域城市房價低，而對於濰坊地區的平均價格，在全國337座城市排名當中僅排在123位。

濰坊風箏廣場

現在高密市的房價只有0.68萬，在濰坊地區排名第8，另外臨朐縣目前房價0.75萬，在濰坊地區排名第6。對於安丘市目前房價只有0.53萬，在濰坊地區排名第12。

從房價的角度，或許這三座城市隨著未來綜合實力的提升，房價提升的空間較大，畢竟現在材料成本增加，人工成本增加，對於整個建築安裝成本也在大幅增加。

隨著城市化的發展，這三座縣級城市建城區規模也較大，臨朐縣目前建成區大約58平方公裡。安丘市目前建成區面積大約63平方公裡，而高密市目前建成區面積大約74平方公裡。

一座想飛的城市

從建成區的角度，這三座縣級城市都算得上是中等規模的城市格局，而隨著未來這三座縣級城市中心城區人口不斷聚集產業不斷推進，或許這三座縣級城市建成區規模都可以達到80甚至100平方公裡左右。

我們結合多個維度與大家分享了這三座縣級城市多個指標，主要是人口、土地、地理位置、產業、經濟、房價、建成區面積。

對於縣級城市與地級中心城區或許有一定的差距，但隨著城市化的發展，縣級城市成為山東地區重要的衛星城市，更是膠東半島重要的支點城市。

城市之美

從城市化的角度以及從這三個城市的區位優勢，可以看到這三座城市樓市應該具有很大的潛力，而對於這三座城市的樓市未來前景較為光明。

相信位於濰坊地區的高密市、安丘市、臨朐縣，未來的城市會更大，城區人口會更多，對於城市的配套也會更為完善，相信這三座縣級城市樓市未來固定資產價值也會隨著城市的發展逐漸攀升。

個人觀點，僅供參考。