菏澤未來幾年房價能不能漲（輿論風暴中的菏澤）
2023-07-20 21:48:07
一夜之間，山東四線城市菏澤成為新晉網紅城市。
就在昨天晚間，在改革開放40周年慶祝大會召開的主旋律下、在房地產政策市場全都安靜如雞又惶惶不安的情緒下，菏澤突然發文取消限售。
這簡直是撓到全場高潮點啊！憂傷的房企、躁動的投資客、觀望的剛需客正在四處尋找下一個可能落下的靴子，菏澤直接撞在槍口。管你是不是引領樓市的深圳、北京，管你是不是一個認為自己影響不了全局的四線城市，全網開始意淫：全國樓市調控放鬆第一槍打響了！政府這是放鬆調控了呀，房價還沒開始降，又要漲了嗎？是不是馬上全國要跟進了呀？······
當地政府一腦門子汗，萬萬沒想到，自以為悄無聲息在晚上發一個文，還能掀起全國樓市調控的序幕。地方馬上表態是根據當地情況制定的政策，沒想到引起這麼大的關注，是媒體過度解讀了呀。
這也不能怪媒體過度解讀，大家過度關注，實在是現在政策的變動對樓市的影響也太敏感，樓市自身又處在極度敏感的時期。
當然了，在主旋律強調「房住不炒」的當下，這樣的放鬆政策地方政府要承受一定壓力的。報導出來後，（山東）省住建廳立馬表態：取消限購沒備案，不代表其他市會取消，並要求菏澤市住建局說明情況。菏澤住建局也在今天上午表示，局裡領導正在開會研究，下午會統一回復。
下午5點半，菏澤住建局終於回復了：實為取消限制轉讓期限。這是個有些專業的詞彙，我們嘗試用大白話理解一下。菏澤市限售政策是說：對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限例轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年。也就說確認取消限售。
讓菏澤住建局商討這麼一整天，還弄出一個這麼藝術的回覆，可見菏澤壓力也很大。那麼，我們來說說，既然壓力這麼大，為何菏澤市還要頂著壓力取消限售。
限售和限購是這輪房地產調控的兩大金剛，很多人不知道的事，菏澤市本身並沒有限購，只有限售。取消限售，等於把樓市調控取消了，好像就是說不調控了，讓市場自然運行。這一定程度上對市場信心會有巨大影響。
菏澤市為什麼不怕呢？限售，是這一輪樓市調控的新標配。但是，我們也清楚，很多三四五線城市，本身並不具備強大的吸引炒房客和購房者的基礎。當初它們在跟進限售的過程中，還被群嘲一番，限售本身對它們來說，象徵意義大於實際意義。
菏澤也一樣，它在全國範圍內並不起眼，除了當地人，不存在什麼外來需求，由於本身不限購，取消限售對當地人也不會產生巨大影響，因此這個舉措本身不會引起地方樓市動蕩。這是菏澤市敢於在「房住不炒」主旋律下取消限售的根本原因。
取消限售之後呢，其實是要給開發商和投資客信心。我們來看看，菏澤的取消限售文件怎麼說的：
本次發布的《通知》第六條為，取消新購住房限制轉讓措施，即取消《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》（菏政辦發〔2017〕42號）中「對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年」的規定。
《通知》還大幅降低了對市區商品房預售資金的監管要求。其中具體指出，對實力強、信譽好的企業不再監管，其它企業在現有的市區商品房預售資金監管標準的基礎上，降低一半執行，最低可放寬到監管額度的10%。同時，商品房預售資金進入監管帳戶後，不再要求項目監管資金達到既定監管額度後，才可提取，只要求留存夠監管資金比例，即可使用。在主體結構封頂控制節點之前，商品房預售人可以憑銀行出具的保函部分抵頂商品房預售監管資金，抵扣監管額度最高為30%。對於具有回遷安置房建設的商品房項目，根據安置房投資額度及建設形象進度降低預售資金監管額度。
這兩條總結出來，就是兩句話：1、商品住房限售措施取消，鼓勵房產交易。2、 降低商品房預售資金監管標準，減少當下開發商的資金壓力。
除了鼓勵交易，它還強調了降低開發商資金壓力。這也是相當主要的一條。
菏澤這樣的三四線城市，不像一二線城市產業基礎雄厚，它們財政收入目前來說主要還是依託地產。菏澤是一個重度依賴棚改的四線城市。此前，有數據顯示，菏澤市2017年啟動棚改項目122個，共計18萬套，約佔全國的3%，數量在全國地級市中居第一位。2018年菏澤計劃棚改達61896套，位居山東省第二。這幾年棚改新建的商品房簡直不要太多，而這些大部分都在限售期，今年以來，開發商的日子每況愈下，尤其是中小開發商，都在生死邊緣掙扎，三四線城市的開發商生存環境更加晉南。棚改大量積壓新房，開發商房子買不了，更加死得快。
房子賣不動，房地產商沒錢交預售保證金，房地產商拿了地不願開工… ···對菏澤來說，開發商死了，地產經濟會更難過，所以急需要新政來刺激開發商和房地產商們，給他們信心。
不能鼓勵買房，只好先鼓勵賣房，那就頂著挨板子壓力取消限售，起碼是釋放了利好，有利於信心建立，不都說了嗎？房地產市場的信心比黃金貴。
這可能才是菏澤政府更想要追求的目的。如果這次菏澤新政頂著壓力堅持下去了，像菏澤這樣取消限售不會對房地產市場造成影響的城市可能會跟進，畢竟它們也面臨著菏澤一樣的壓力。但即使明年大面積解除限購，外加小幅度解除限貸和利率優惠，也無法扭轉三四線樓市下行的趨勢了。
而一二線城市，跟進的可能性很小，現在國家高層對於房地產政策的要求是穩住。對熱點城市來說，限售和限購兩大房地產調控金剛，缺失一個都可能引發軒然大波，沒有人敢去冒這個風險。
從2017年11 月 6 日，菏澤發文出臺限售，2018 年 12 月 18 日晚間，菏澤發文取消限售，很多人說，這是一場鬧劇，可是，本身沒有限售需求的城市跟進限售，本身不就也是一場鬧劇嗎？在房地產市場，調控開始的那一天，無數鬧劇就在上演······
本文系網易新聞.網易號「各有態度」特色內容
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