騰衝房子值不值得投資（外銷帶熱騰衝旅遊地產）

2023-07-08 07:47:46 2

轉眼各地陸續入冬。繼海南房後，雲南因氣候好、總價低、不限購，迅速攀升為旅遊地產的第二大主力市場。

「雲南在土地供應和房地產的規劃方面，一直很穩定。但2017年以來，外銷房產的速度明顯加快。」

雲南房地產產業協會會長韓忠慶對記者表示，2016年上半年，雲南對外銷售房產比例只佔20%；而截至今年第一季度，這個比例已經突飛猛進佔到40%——特別是西雙版納和大理，外地購房者能佔到八成以上。

雲南樓市是否真的如此火爆？旅遊地產前景如何？日前，中國城市報記者來到了雲南騰衝實地探訪。

歷時4年開發的雅居樂原鄉如今已經出具規模

1.8萬/㎡的騰衝房熱銷

「在這買房的多數是外地人。其中，45%以上是北京人，剩下的來自鄭州、西安、河北、上海等。」11月19日，雅居樂原鄉項目的一名置業顧問對中國城市報記者這樣介紹。

這一天，素以「旅遊地產專家」著稱的雅居樂，剛剛迎來捷報：原鄉·新荷雨潤合院二期產品，70餘套主力戶型為76—95㎡、均價1.8萬的房源，一經開盤便所剩無幾。

當天，售樓處採取搖號形式，業主選擇戶型後隨即被帶入籤約室。即使作為意向購房者，置業顧問也只是對記者匆匆介紹幾句後，便再無暇顧及。「不少人喜歡這個產品，但房源少，只能搖號了。」現場一位購房者對記者說。

2012年，雅居樂避開了昆明、大理等傳統旅遊城市，最終選擇落子在雲南最西南的一個邊陲小鎮——騰衝市曲石鎮。

與當地政府籤訂協議後，雅居樂開啟了在騰衝的造城計劃，嘗試續寫其海南「清水灣」的業內傳奇——產品將以一個大型生態旅遊小鎮的形式面世，預計總投資200億元，總規劃面積超過3.3萬畝。

如今，這個計劃開發周期長達10-15年的文旅大盤已初具規模。騰衝雅居樂公司營銷總監和全對中國城市報記者表示，目前項目已投資約50億元，2015年迎來了首批業主入住。

記者在現場看到，高黎貢山腳下，不少低密建築已拔地而起，包括洋房、別墅、合院等產品形態。同時，這裡西接國家火山地質公園，北臨界頭萬畝油菜花海，從機場一路打出的廣告牌，也吸引了不少旅客「順便」看房。

這裡的物業為何能吸引遠道而來的遊客關注？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進直言，過去雲南屬於交通優勢並不明顯的城市，但現在隨著滬昆高鐵的開通，區位優勢在提升，這也帶來了一些新的市場機會，比如更多的旅遊資源會導入、相對應的購物、住宿等需求會快速提升，最終都會體現在此類物業的投資價值上。

「這兩年，西南的旅遊資源得到較好開發，成為繼海岸線開發後的，新的重點領域。」嚴躍進對中國城市報記者分析，這時湧進的外來購房需求，並不完全是投機行為，帶有自住和投資的雙重屬性。

騰衝常年氣溫22℃，有近300多天的藍天白雲，深得北方人的喜愛

「極邊第一城」重點發力旅遊小鎮

與北方此時接近零度的氣溫相比，雲南顯然具有極大的氣候與自然優勢。

以記者此次探訪的騰衝為例，作為「極邊第一城」，其常年氣溫在22℃左右，全年有近300多天的湛藍天空與明媚陽光，超過70%的森林覆蓋率以及PM2.5低於10的純淨空氣。

「2012-2014年新機場修成後，騰衝房價有一波漲幅。但這幾年，房價基本沒太大變動，縣城均價3000-5000元。」騰衝一位本地市民對記者表示。

這位市民告訴記者，原鄉項目所在的位置距縣城還有約30公裡，且偏高端，因此多數還是外地人來買房。記者了解到，目前項目在售的洋房約7000元/平米，聯排別墅1.2萬/平米，鄰裡小院約1.8萬/平米。

「不過，雅居樂確實算得上騰衝最有名氣的一家開發商，項目體量也最大。隨著配套逐漸完善，將來可能有一定的升值潛力。」該市民說。

記者查閱去年的騰衝市政府工作報告發現，雅居樂原鄉所在的曲石生態旅遊小鎮，已明確被列入當地「10個美麗特色小鎮」的發展名單之中。

2016年，騰衝接待遊客量862萬人次、年均增長14.5%，旅遊收入79億元、年均增長23.5%，列為首批國家全域旅遊創建示範區——未來5年，這幾個旅遊指標還將繼續上漲，努力打造騰衝成為「世界知名、國內一流康體養生休閒度假目的地」。

不過，騰衝市政府也承認，目前經濟總量仍然較小，支撐騰衝經濟持續向好的優勢產業還未形成；同時，醫療教育、城市建管、交通等方面基礎優勢依然薄弱。

作為騰衝最負盛名的開發項目 開盤當天已經需要搖號購買

度假新寵：北京人青睞雲南房

事實上，早在2012年，雅居樂董事局主席陳卓林已看好雲南潛力，開始一路攻城略地。據雅居樂2017年半年報顯示，目前公司在雲南共有3個項目：分別位於瑞麗、騰衝和西雙版納。

同時，其他品牌房企也在最近幾年不斷掘金雲南市場，包括保利、恆大、萬達、世紀金源、龍湖、協信、中坤等。

在此期間，不限購、3成首付、四季如春可常年居住，繼海南後，雲南逐漸成為度假地產中的又一個新寵，大批外地購房者紛紛湧入雲南樓市。

中國城市報記者自雲南房協拿到的數據顯示，在2012-2016年的雲南外地購房城市中，北京佔比最高，佔總銷售額的33%；其次是上海，佔21%；隨後是江蘇，佔13%；廣東佔12%、河北佔9%、四川佔7%。

就北京人在雲南購房的主要區域分布來看，昆明佔比最多，達到27%；其次是西雙版納，佔26%；大理則佔到23%。

今年4月和10月，記者在春秋兩季的北京房展會上就注意到，隨著京津冀樓市調控不斷加碼，已經有越來越多人開始關注云南房產。

記者了解到，目前除大理市區、洱海邊等熱門區域房價較貴，每平方米約1萬元，其餘地區每平方米均在6000-8000元。

「西雙版納的萬達房，二期45㎡，總價30萬，還是70年產權。」房展會現場一位西雙版納項目的銷售人員小王，曾給記者報了這樣一個心動的「雲南置業夢」。

同樣以位於大理的怡景尚居為例，該項目均價為6000元/平米，最小面積72㎡，距大理機場僅十幾分鐘車程。且為70年產權的普通住宅，還能看海景。

這意味著，若業主名下無房貸，只需付30%的首付，即約10萬元的價格，就能擁有一套雲南度假房。

值得注意的是，來自房天下的統計數據，海南省二手房11月均價11002元/㎡，環比下降0.76%，同比上漲39.94%。

業內建議「理性」對待購房成本

諸多的利好讓雲南房產炙手可熱。數據顯示，截至今年8月，昆明房價已連續14個月上漲；2017年以來，呈貢區的房價漲幅已超過50%。

但逐漸升溫的雲南樓市，也迎來「調控之拳」。

10月11日，昆明市呈貢區宣布加入「限售」隊伍：要求新購買的新建商品住宅，需取得不動產權屬證書滿2年方可上市交易。

雲南區域的房產是否還會持續快速上漲？新城控股高級副總裁歐陽捷認為，房價的上漲取決於區域樓市的整體表現，但在「房子是用來住的，不是用來炒的」精神寫入十九大報告後，房價要想實現翻番式的上漲，已經不太可能。

「如果再以投機的心態去買房，肯定會吃苦頭。閉著眼睛買房就能掙錢的時代過去了。」 歐陽捷對中國城市報記者表示，部分區域的樓市依然存在升值潛力，但購房者要理性辨識，尤其更多考慮「誰來接手」的問題。

此外，嚴躍進也提醒購房者，除區域配套外，購買雲南房也需要注意產業問題。「產業不到位，未來空城或者說房價疲軟等現象，都是有可能出現的。過去在大理，房價就出現過較大跌幅。」

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