現代商業發展如何（從南國大家裝到城市奧萊）
2023-07-08 07:10:23 1
2019年末之際，位於街道口馬房山附近的泛悅奧特萊斯迎來了重裝開業。現場校園歌手大賽，電音節，跨年狂歡節等人氣造勢活動輪番上演，商家優惠折扣更是不斷。
帶著幾分期待，一個周末的下午，「浩哥」走進了這個新開業的商場。
但出人意料的是，與其「盛大開業」的宣傳廣告帶給人們熱鬧喜慶之感恰恰相反，這個號稱「武漢首個城市奧特萊斯」的綜合體，在轉型之初業，似乎並不理想，頗有幾份「失落之感」。
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約11萬方的商業體量，2個大的商業盒子，
現場目測目前的品牌店面開業率不到50%，大量店鋪仍處於裝修圍擋或是招商中，
商場4~5樓均暫未開放，部分處於裝修施工階段。
僅有1、2、3樓層開業，且仍有不少店鋪未開業，
同時，從現場來看，人氣冷冷清清，來逛街的人寥寥無幾，即使恰逢新年之際，也幾乎感受不到商場重整開業的熱鬧氛圍。
與武漢大多數商場開業相比，在浩哥看來，這可能是目前所見到過的開業中最「冷」的一個商業綜合體之一了。
以下來自現場實探：
南國泛悅·奧特萊斯位於珞獅路與雄楚大道交匯處，二環線核心位置，定位為集奧萊購物、休閒娛樂、生活配套為一體的時尚、潮流、樂購生活中心。
▲泛悅·奧特萊斯整體實景
11萬方的商業體量，分悅享、悅購兩個場館，其中地下一層，地上五層。
▲悅購館業態分布圖
悅購館業態分布：
1樓引進有主力店KFC、珠寶店、化妝品店；
2樓為時尚女裝；
3樓為兒童配套，兒童零售娛樂等。
4樓為餐飲區；
5樓為健身房、音樂餐吧、撞球、餐吧等。
悅購館一樓為零售主力店，以珠寶名表、服飾為主。
▲悅購館一樓引進有中國黃金、周大生、周六福、愛諦品牌
▲位於一樓處電梯
▲悅購館2樓時尚女裝區
▲2樓少量店鋪仍處於空置中
▲位於三樓僅開業的一家兒童業態店
▲三樓兒童業態區實景
▲五樓引進的大型健身主力店
▲悅享館
▲悅享館業態分布
悅享館業態分布：
1樓引進有主力店漢堡王、規劃為快時尚、運動品牌，
2樓為男裝區，
3樓規劃為兒童教育培訓娛樂業態，
4樓為時尚餐飲、美食，
5樓為電影院、口腔醫院、休閒配套。
▲位於2樓男裝區仍有大量店鋪處於空置中
▲三樓僅有的2家兒童業態店
▲三樓兒童區大量位置空置中
▲4-5樓處於暫未開放狀態
值得一提的是，負一樓引進有盒馬鮮生，依靠品牌主力店的效應，集聚有眾多美食小吃茶飲輕食店，加上打造的時光街區的自由空間，人氣還算不錯。
▲地下一層盒馬鮮生主力店
▲地下一層打造的時光巴士主題街區
▲時光巴士主題街區，引進有眾多美食小吃茶飲等
據了解，泛悅奧特萊的前身為武漢南國大家裝江南店，引進有月星家居等品牌，是個家居主題的賣場綜合體。
時間回到2014年，由南國置業打造的南國大家裝江南店面世，項目開放當天，武漢各大渠道、中介、投資客一度擠爆了營銷中心，項目轟動一時。
▲2014年營銷中心開放當日
商鋪、公寓產品同時面向市場，公寓樣板間更是需要叫號排隊參觀。
也正是因其處於二環的中心地段，5.2米層高的loft產品，和商鋪在當時熱銷一時。
同時，項目在當時熱銷，還有很重要的一點原因：項目主打的南國大家裝品牌，在礄口宗關已有十分成熟的操作項目，在武漢也是家喻戶曉，以江北店的成功運營經驗為起點,將其原模式搬過來，從「統一招商、統一運營、統一管理」以及「先招商後銷售」的成功模式移植武昌,打造武昌區域的南國大家裝首店，意圖填補武昌區家居市場的空白。
▲南國大家裝江南店項目效果圖
將成功商業模式直接複製，這個「看的見」的商業規劃設想，一度吸引了大批投資客。
彼時的南國置業，也已成功打造南國大武漢家裝、南國南湖城市廣場、南國西匯城市廣場、南國北都城市廣場等項目,商業運營實力毋庸置疑。
然而，在如今千變萬化的時代下，成功的商業體，其成功模式往往不能進行簡單的複製粘貼。
因地段不同，周邊消費人群不同，交通環境不同，往往結果也會截然相反。
2015年5月1日，南國大家裝江南店迎來了盛大開業。
▲2015年南國大家裝江南店盛大開業
匯聚有國內外200多家知名家居行業品牌，無論在項目體量、規劃業態還是入駐品牌等方面，都遠遠超越同區域其他同類賣場。
然而，由於外部市場環境和內部種種原因之下，南國大家裝江南店陸續出現商家撤離現象。轉型迫在眉睫。
2019年7月，電建地產南國置業下的泛悅·城市奧特萊斯項目的推介會在武漢萬達酒店啟幕。
▲2019年7月泛悅·城市奧特萊斯項目推介會
這意味著南國大家裝的商業轉型之路正式開啟。
據悉，泛悅mall、泛悅匯、泛悅坊是電建地產·南國置業旗下三條成熟商業產品線，其中，泛悅mall是滿足城市家庭需求的一站式購物中心。
泛悅匯是依託於城市文脈而生的「城市主題會客廳」。
泛悅坊是服務於社區居民日常生活需求的鄰裡文化商業中心。
泛悅·城市奧特萊斯是武漢首個城市奧特萊斯，是南國置業第五條商業產品線。
然而，從現場實際情況來看，奧特萊斯的主題，大概主要體現在2樓的男裝和女裝的零售上，引進有阿迪、耐克、PUMA、New balance、suprem、only、Moda等，現場3折、5折、7折的促銷活動格外的顯眼。
商場內其他品牌業態，如兒童業態、餐飲、文創品牌，電影院，似乎與普通的商場並無大異。
從南國大家裝到奧特萊斯主題購物中心的商業轉型，從目前的業態分布和品牌商家引進來看，似乎還不是一次成功的轉型，帶給我們更多的是思考和擔憂。
在如今的商業泛濫年代，我們不得不面對一個很現實的問題：
如果在開業之初，商場的可逛性小，品牌沒有吸引力，人氣聚集不起來，回頭客不足等，便會很容易陷入到商場商家的無限迭代的惡性循環中去。
為何泛悅·奧特萊斯開業就遇冷？
對此，在不少行業人士看來，這裡的交通位置是個很難改變的硬傷。
項目前方路段即為珞獅路二環線入口，這裡的堵車已成為常態。
地鐵8號線二期於2016年開啟全面施工，項目門口路段封閉施工，交通複雜，而最近的公交站也距離項目有一定的距離。
▲泛悅奧特萊斯門前實景圖
在行業人士看來，項目周邊的商業體眾多，又緊鄰街道口商圈，群光廣場、銀泰創意城等大體量商業環伺，市場分流嚴重也是另外一個重要原因。
從商業差異化來講，在街道口商圈內，無論中高、低端品牌，購物、休閒、娛樂等業態應有盡有，而往往大多數周邊的人都前往商業更集中的街道口進行消費娛樂和購物體驗。
▲項目前身南國大家裝江南店的樓層分布提示仍在
【後記】
一個商業的成功打造或轉型，難免會經歷內外部環境的眾多洗禮，經歷或短或長的成長周期陣痛。而運營消費者，才是生存的終極目標。
有的找準定位，便會成功轉型存活下來，而最終被市場淘汰的也大有所在。
依然記得浩哥採訪的《商界人物誌》中一位操盤手說過的話，現在的商業越來越無規律可循，講究天時、地利人和；而從商業市場、定位人群等方面來講，商業又是有規律可循的。
每一個項目一定有適合它的生存和發展方向，在有規律和無規律之間，考驗的是運營者和操盤手的能力。
而未來，泛悅奧特萊斯的轉型之路，或許還有很長的陣痛要面對，商家迭代也是在所難免。
記得口可口樂公司的總裁曾經說過一句話：
即使一夜之間大火燒掉了我所有的有形資產，只要可口可樂的牌子還在，第二天我就可以從銀行貸到足夠的錢重新建立可口可樂的生產線，照樣是世界500強。
衷心希望「南國」這塊武漢人們心中的商業老牌子，能夠浴火重生，而不只是賣情懷。品牌衰落的根本原因，往往並不是技術落後，歸根結底是離消費者的心遠了。
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