各城市房屋供需周期（東西城退租籤約率）

2023-07-08 20:09:27

2021年10月8日，根據北京東城區建國門街道的官方消息：西總布街區 直管公房申請式退租和恢復性修建項目，居民申請率已經突破80%。

而就在9月30日的時候，西總布街區退租項目的申請率還只有65%左右，短短不到10天的時間，申請率迅速上升了15%。

距離申請時間截至的10月25日還有一段時間，因此我們幾乎可以判斷：東城西總布街區極有可能成為東西城首個100%退租申請率的街區。

自從2019年北京啟動「東西城直管公房平房退租」以來，平房退租率可以說是「一路攀升」：

2020年12月25日的觀音寺片區：平房退租率46%。

已籤約居民1103戶，佔比片區總戶數的46%。其中簽約貨幣補償852戶，佔比77%。安置房源251戶，佔比23%。

2021年6月1日的東城區景山三眼井：平房退租率53%。

項目範圍內的342戶居民，已有181戶（其中直管公房179戶、私房2戶）居民完成了騰退籤約，項目整體籤約率約53%。

2021年10月12日的東城區皇城景山街區景東片區：已有350戶居民完成退租籤約，直管公房籤約率已達70%。

其實像早期的第一個項目，西城區的菜西片區退租率也比較高，達到了60%左右，而之後的磚塔、西板橋等兩個片區由於沒有找到官方數據，預計退租率可能不如菜西。

但是進入到2021年以後，東西城平房退租項目的退租率可以說是「一路飆升」的態勢，老居民主動申請的比例大幅度上升。

到了西總布街區，已經達到了80%，最後甚至可能會接近100%。

隨著「退租政策」的深入實施，可見市場已經逐漸理解並接受了退租政策，東西城大規模的「城市更新」力度將會越來越大。

因此將來會有更多的老居民將會面臨「退租」，利用「退租」來改善自身的居住條件。

在這個過程中，最重要的就是要準確理解退租中的「貨幣補償標準」。

其實「東西城的退租政策」非常簡單：

先進行貨幣補償，然後根據承租人的條件給與「共有產權房指標」，然後承租人用「貨幣補償」去購買相應的「共有房」，實現「居住改善升級」。

具體能買多大面積的共有房，主要取決於承租人的購買實力，錢多就可以買大一點，錢少就可以買小一點的。

當然，也可以不買，直接拿錢走人，去買商品房。

在這個過程中，「貨幣補償」是退租的基本前提，也是最重要的部分。

在貨幣補償中，最重要的就是要理解「各種係數」，下面我們就以「某某街區」為假設案例，來說明這些係數的意義和計算方式，如有雷同，純屬巧合。

特別注意的是，本文說明不代表官方的說明，最終還是以官方的評估數據為最終，我們的說明僅供大家參考，不作為最終的官方標準。

第一個係數：容積率係數=1.3

假設在某某街區的退租中，「標準房屋市場價格」是99988元/平米，「標準房屋重置成新價」是1732元/平米。

很多人都把這個「標準房屋市場價格的99988元/平米」直接當成退租價格，這是嚴重不理解概念的錯誤。

只要你有正常的思維，都不可能認為東西城平房退租價格「不到10萬」。

這個時候就必須要引入第一個「係數」：容積率係數的1.3。

因此正確的退租價格要這麼計算：

公房退租價格=（99988-1732）*1.3=127732元/平米。

私房退租價格=99988*1.3=129984元/平米。

很顯然，私房的退租價格要略高於公房。

這也很容易理解，畢竟私房是通過「房改」過來的，補償單價有所提高，非常容易理解。

第二個係數：朝向修正係數=1%-負2%

不同的朝向，房子的價值是不同的，比如北向的房子價格要低一點，南向要高一點，所以這個時候需要引入第二個係數「朝向修正係數」來對補償價格進行修正。

比如在某某街區的退租中，公房的「朝南平房」的補償單價經過朝向修正後，可以達到：127732*（1 1%）=129009元/平米。

總體來看，朝向修正就是1%-2%的比例，很少，對退租價格影響很小，就是每平米幾百大洋的事情，不影響大基數。

在這裡提出，僅供大家參考。

第三個係數：使用面積係數=1.333

通過前面兩個係數，我們已經基本把「補償價格」算的比較清楚了。

但是補償的建築面積認定還需要一個計算，這樣我們才能算出總的補償金額，補償總金額=建築面積認定*補償單價。

但是直管公房、私房和自管公房的「建築面積認定」是不一樣的。

根據目前的規定：

第一，直管公房的建築面積認定：按照《北京市公有住宅租賃合同》記載的房屋使用面積的1.333倍認定（結果四捨五入，保留2位小數）。

也就說，直管公房的建築面積認定=1.333倍的房本面積。

第二，私有房屋按照房屋所有權證(不動產權證書)記載的建築面積認定。

也就說，私房的建築面積認定=房本面積。

第三，單位自管公房按租賃合同或房屋所有權證（不動產登記證書）記載的建築面積認定。

也就說，自管公房的建築面積認定=房本面積，和私房一樣。

第四，自建房面積不予認定。

也就說，自建房的建築面積認定=0。

比如某某街區中，公房和私房都是房本面積25平米，我們可以分別算出直管公房和私房的總補償金額：

直管公房的補償金額=1.333倍的25平米*補償單價127732=425.66萬元

425.66萬元 搬家獎勵1080元/平米*1.333*25=429.26萬

私房的補償金額=25平米*補償單價129984=324.96萬元

324.96萬元 搬家獎勵1080元/平米*25=327.66萬

由此可見，同樣的房本面積，直管公房獲得的總補償金額高於私房，原因不是因為公房補償單價高於私房，而是因為公房認定的建築面積更大。

這是目前關於退租補償中，最常見的「錯誤認知」。

綜上所述，隨著東西城平房退租的退租率越來越高，未來的退租力度也一定會越來越大，範圍會越來越廣。

也會有越來越多的老居民會在這個過程中，享受到政府政策的巨大紅利，從而改善自身的居住條件，應該說北京市政府的考慮還是非常周到的。

在退租的補償單價計算中，最關鍵的還是要理解三個係數，分別是：容積率係數1.3，朝向修正係數-2%-1%以及使用面積係數1.333。

只要準確理解了這三個係數，整個退租的補償單價你就基本掌握了，對於政府的退租政策理解，也就更深了。

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