首次籤訂購房合同需要注意什麼（購房者在籤訂購房合同時所需注意的14個籤約要點）
2023-07-05 07:17:25 2
最近，有很多客戶諮詢在購房籤約時需要注意什麼？為此，我們特地為大家總結了籤訂購房合同時所需注意的14個籤約要點！
今天帶來的是上篇（要點1至7）！
要點（一）在籤約前，應當先要求房開商出示所售商品房的預售許可證、現售備案證明材料、認購協議、買賣合同及其補充協議文本等，要求其說明房屋的狀況，告知網上簽約、聯機列印和辦理商品房買賣合同網上登記備案的程序、要求和注意事項。避免購買到無法辦理產權證的問題房屋。
【法律依據】
《城市房地產開發經營管理條例（2020修正）》（國務院令第726號）
《城市商品房預售管理辦法（2004修正）》（建設部令第131號）
《廣西壯族自治區城市房地產開發經營管理條例（2016修正）》
【律師提示】
購房者可進入南寧市住房和城鄉建設局商品房銷售公示系統中，核實具體房源對應的預售許可證號，與房開商所出示的是否一致，避免上當受騙。
若是房開商委託中介機構代理銷售商品房時，應當要求中介機構向購房者出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委託書。
【法律依據】
《城市房地產開發經營管理條例（2020修正）》（國務院令第726號）
《商品房銷售管理辦法》（建設部令[第88號]）
《房地產經紀管理辦法（2016修正）》第十五條第三款
在未與房開商就預售許可範圍內的具體房號達成購房協議前，購房者不要支付任何費用。
【法律依據】
《南寧市住房保障和房產管理局關於進一步加強房地產市場調控促進房地產市場平穩健康發展的補充通知》（南住房規〔2017〕3號）
房開商會要求購房者在籤訂正式合同前，先籤訂認購協議（如認購書、預訂書等）並交付定金。購房者在籤字前應認真查看內容，確認沒有問題後再籤署。
【法律依據】
《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房〔2010〕53號）
《商品房銷售管理辦法》（建設部令[第88號]）
《城市房地產開發經營管理條例（2020修正）》
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號）
《最高人民法院關於適用若干問題的解釋》（法釋〔2000〕44號）
【律師提示】
第一，購房者在籤訂認購協議（如認購書、預訂書等）前，應檢查認購協議中是否存在錯把定金寫成「押金」或「訂金」的情況。
因為押金和訂金都不是法律意義上的定金，如果認購書中沒有特別說明，由於對方原因導致籤約不能，則購房者不能按法律規定要求房開商雙倍返還此款。
第二，若房開商與購房者就尚未取得預售許可證的房屋籤訂認購協議的，此時購房者應要求房開商在認購書中加上類似於「購房者知道房開商尚未取得商品房預售許可證，一旦取得預售許可證，房開商立即通知購房者，雙方應當立即籤訂正式的《商品房買賣合同》」的內容。
第三，若認購協議中約定有「乙方（買受人）在籤署本商品房認購書後的×個工作日內支付甲方（房開商）訂金×元，在籤署《商品房買賣合同》後，上述款項充抵購房款」這樣類似的內容的，則該認購書中的訂金性質為預付款，不適用定金罰則（即房開商拒絕訂立購房合同的，無需雙倍返還定金）。
第四，若認購協議中約定「乙方（買受人）須於籤署本商品房認購書後×日內與甲方（房開商）籤署《商品房買賣合同》。如乙方在上述期限內不籤訂《商品房買賣合同》，甲方有權扣除乙方已交定金，並另行處置該房屋」這樣類似的內容的，則該認購書中約定的是立約定金，適用定金罰則（即購房者拒絕訂立購房合同的，無權要求返還定金；收受定金的房開商拒絕訂立購房合同的，應當雙倍返還定金）。
第五，需留意認購協議中要求支付定金的數額或比例，根據我國《擔保法》的規定，定金的比例不能超出合同總金額的20%。若所要求支付的比例超出法律規定的比例的，需要及時予以指出。
要點（五）購房者在籤訂購房合同前應先了解房屋是否存在外收或捆綁車位等違規情況。若存在，可向有關部門及時進行舉報。但房開商仍堅持外收或捆綁車位的，則購房者需在購買前充分權衡利弊。
【法律依據】
《關於進一步加強房地產市場調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》（南房〔2017〕409號）
《住房城鄉建設部關於進一步規範房地產開發企業經營行為維護房地產市場秩序的通知》（建房〔2016〕223號）第二條第一款第（七）項
【律師提示】
從我們處理關於外收的經驗以及全國各地的判例結果來看，雖然外收行為是明顯違反各地政策的，但是並不一定會導致合同的無效。
換言之，不少法院在審查此類外收案件中，會考慮到購房者在明知有外收的情況下還堅持購買房屋並支付房款，其事實上已經接受了房屋存在「價外款」的情況，並且自願履行完畢了合同，事後再做出的反悔並不能推翻原合同。
這些法院還認為，這類外收情形雖然不符合當地房地產管理的政策，也違背了部分行政規範性文件（例如上述住建部出臺的文件），但並不屬於導致合同無效的情形，所以最終會判定合同有效。
基於此，購房者應當清醒認識到，其關於存在外收情形的合同是無效的這一主張，有可能會被法院駁回。
因此，在房開商仍堅持外收或捆綁車位的，購房者需在購買前充分權衡利弊。一旦做出購買決定，就要做好承擔合同後續無法解除的風險。
要點（六）所要籤訂的購房合同版本一定要檢查是否已使用建設部和國家工商行政管理總局聯合制定的示範合同文本，在具體籤訂時還需要核實是否是從網上簽約系統下載列印的紙質合同文本。
【法律依據】
《住房和城鄉建設部、工商總局關於印發的通知（2014修訂）》
《自治區住房城鄉建設廳、工商局、轉發住房城鄉建設部、工商總局關於印發的通知》(桂建房[2014]17號)
《關於加強商品房買賣合同網上備案有關問題的通知》
購房者在與房開商籤訂合同後，需留意其是否在籤訂購房合同後30日內申請辦理商品房買賣合同備案手續，防範一房數賣。
【法律依據】
《城市商品房預售管理辦法（2004修正）》
《關於加強商品房買賣合同網上備案有關問題的通知》
【律師提示】
購房者可進入南寧市住房和城鄉建設局商品房銷售公示系統中找到具體的樓盤，點擊具體樓盤查詢具體房號的商品房買賣合同備案情況（呈粉色狀態的即為已完成備案）。
（未完待續）
來源：廣西律師協會
作者：廣西東方意遠律師事務所 王俊瓏 謝國才
編輯：桂法瑄
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