房價即將上漲的24個城市（房價已經開始上漲）
2023-07-09 09:05:42
文/劉博團隊
01
在這一輪樓市無差別攻擊的低迷行情中，不同城市的表現截然不同。
有的城市能夠快速深蹲反彈，有的則陷入跌跌不休的泥潭。
因此，關注哪些城市的資產比較抗跌保值，對未來置業買房具有參考意義。
10月11日，上海易居房地產研究院發布9月《50城監測系統房價指數報告》。
在對監測的50個城市房價進行折算歸納後，統計出每個城市的下跌時長和當前狀態。
數據顯示，成都、北京、上海、合肥，這4座城市房價已經開始上漲。
其他46個城市的房價仍在下跌。
從表中我們可以得出以下結論：
第一，一線和強二線城市房價整體更抗跌。
成都、北京和上海三個城市，房價下跌時長最短，且止跌轉漲速度最快，房價保值效果最好。
合肥房價在經過一年的調整後已經止跌轉漲。
廣州、杭州、海口等經濟熱門城市，下跌時間在5個月左右。
第二，北方城市在這一輪下跌中損失慘重。
河南省會鄭州已經陰跌46個月，目前還看不到止跌跡象。
其次是河北廊坊，房價連跌43個月，濟南、青島、太原、天津都在30個月左右的下跌時長。
結合本輪下跌周期的房價總跌幅來看，下跌時間短的城市，跌幅相對較小。
杭州、北京、成都、海口、上海，跌幅均在1%左右。
杭州總跌幅最小，僅0.8%，不過杭州跌了5個月且還沒結束，所以這個數值後續可能還會變化。
目前總跌幅較大的城市為貴陽、哈爾濱、太原、廊坊，跌幅均超過10%。
需要提示的是，這裡的房價指數是綜合處理後的價格，所以波幅會比我們實際感受到的幅度更小。
實際上，廊坊與鄭州房價已回到了五年前年的水平。
總體而言，目前住宅價格景氣指數排名靠前的城市有：成都、上海、合肥、北京。
我們重點看看這四個城市的情況。
02
京滬兩座城市，綜合硬實力全國超前。
截至2022年8月末，最新資金總量排名前十的城市為：北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都、南京、重慶、蘇州、天津。
其中，北京資金總量超過21萬億元，上海資金總量超過19萬億元，深圳資金總量超過12萬億元，排名第三。
據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，在樓市信貸環境較為寬鬆的背景下，北京二手房表現非常穩健。
9月，北京二手房成交14162套，成交規模實現四連升，環比上升3.09%，同比上升42.20%，同比升勢大幅走闊。
價格上，北京二手房市場均價自2月起連續8月上漲，9月北京二手房均價為60430元/㎡，環比上漲0.45%，同比上漲5.40%。
新房方面，北京也走出了金九銀十的態勢。
9月份單月成交創年內成交高峰，趕超去年同期。2022年9月北京新建商品住宅成交7487套，環比上月上升38.75%，同比上升1.49%。
隨著中央三條重磅利好出臺，房地產市場信心恢復，預計10月北京新房成交繼續上漲。
9月，上海二手房（住宅 非居）共成交2.12萬套，其中，上海二手住宅市場成交1.84萬套，環比跌4.59%。
近一年上海二手房住宅平均成交量為1.59萬套，因此，目前二手房成交量在榮枯線以上。
9月，上海新房成交25051套，環比上漲9.4%。
從近12個月成交走勢來看，上海新房月均成交套數為19605套，本月成交近25051套，高於近12個月平均成交量27.8%。
9月份上海市場均價為68330元/㎡，環比上漲0.09%。
儘管4、5月份受新冠疫情影響，上海進入封城狀態，但是樓市價格調整幅度不大。
根據情緒指數模型，預計接下來4個月內，上海市場均價仍然以上漲為主，漲幅基本在1%左右。
再看成都。
從經濟基本面來講，今年上半年，成都的經濟總量為9965.55億元，同比增長3.0%，增速高於同期全國、全省分別0.5、0.2個百分點。
2022年前六月，成都「三駕馬車」中，固定資產投資增長4.0%，社消零總額4560.5億元，總額降幅收窄至-0.3%，進出口總額4034.6億元，同比增長9.5%。
成都的經濟發展，呈現投資運行趨穩、消費逐步回升、外貿持續增長態勢。
樓市方面，成都的二手房市場，表現較為強勢。
從近12個月成交走勢來看，成都二手房月均成交套數為10497套，8月成交15185套，高於近12個月平均成交量44.7%。
從漲價房源來看，2022年8月，成都漲價房源為7259套，較上月上漲5.1%，說明業主信心有所提振。
新房方面，近12個月成都月均成交套數為13716套，8月成交近12742套，略低於近12個月平均成交量。
整體來看，成都的成交均價還在漲。9月成都商品住宅成交均價18688元/㎡，環比上月微漲2.8%。
03
合肥目前二手房均價1萬8，和成都、武漢、西安等城市房價在一個梯隊。
論發展潛力，合肥從2011年到2021年十年間，GDP累計漲幅213.83%，全國排名從三十開外上升到第十九位，是主要經濟強市裡近十年來經濟增速最高的城市。
得益於最牛風投城市的前期投入，在疫情的兩年裡，合肥經濟仍能保持較快增速，2020、2021年合肥GDP增長率分別為4.3%和9.2%。
今年上半年，合肥佔安徽全省GDP四分之一，總量和增量均為全省最高。
不過今年上半年，合肥樓市供應量、成交量、成交總額同比均有大幅度下降。
2022年1月至6月12日，合肥市區新房供應量為12632套，相較去年同期，供應量減少8514套，同比下降38.44%；
成交量為15755 套房源，成交量減少15904套，同比下降50.23%；
成交均價20066元/平方米，成交總金額約397.48億元，成交總額減少約349.93億元，同比下降46.81%。
為促進樓市消費，合肥近期不斷調整樓市政策。
6月，合肥限購鬆綁，取消企業及外地人購房限制，外地人補繳社保即可購房。
還上調了公積金貸款額度，延長了二手房貸款年限加房齡之和由最長不超過30年調整到40年。
政策放鬆，加上安徽省內三四線城市外來人口普遍偏好就近遷移，作為省會，合肥已然成為省內外來人口第一聚集地。
所以，合肥樓市在下探一年之後迎來上漲跡象。
據金剛石數據統計，2022年合肥國慶黃金周期間（10月1日-7日），新房成交767套，同比上漲274.12%，成交面積為8.7萬㎡，同比上漲234.85%，成交均價為20437元/㎡。
綜上，益於二手房限價放鬆和近期一系列穩市場的新政，成都、合肥等熱點二線城市樓市已經開始走好。
一線城市中，京滬房地產市場韌性最強。
深圳由於二手房指導價和限購政策未見鬆動，市場預期仍然較弱，從去年3月到目前房價已持續下跌17個月。
但深圳的資金總量位居第三，城市價值高，市場的自我修復能力強，未來仍然值得看好。
一般來講，城市房價跌幅與下跌時長高度相關。
對於鄭州、廊坊等長期未見起色的城市，投資性買房的話最好避開，如果是剛需置業，仍要注意精選板塊。
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