三四線城市的拐點（三四線城市存在三大機會）

2023-07-13 18:28:35 2

在宏觀經濟、調控、疫情等多重因素疊加影響下，房地產市場縮量明顯。在此背景下，房企加緊去槓桿，購房者則捂緊了「錢袋子」。自2022年以來，提信心、化風險、促需求成為房地產政策的主旋律，尤其是針對市場抗壓力較弱的三四線城市紛紛出臺寬鬆政策，包括優化限購、發放購房補貼、允許二手房帶押過戶、支持多孩家庭購房、降低房貸利率等。但是，利好政策並未給市場帶來立竿見影的效果，去化難的問題仍難化解。

那麼，三四線城市房地產市場何時迎來復甦的拐點？未來在產業、新型城鎮化方面還有哪些機遇？

近300個三四線城市政策鬆綁，降低購房門檻

自2022年房地產市場下行以來，最先出手救市的當數三四線城市。據58安居客房產研究院統計，2022年，330餘個省市出臺樓市鬆綁政策，其中三四線城市佔比超8成。各地共發布政策1000餘次，從優化限購、限貸、限售到調整公積金貸款額度、允許二手房帶押過戶、多孩家庭住房支持、發放購房補貼等，政策優化頻次達到近年峰值。

在2023年，三四線城市鬆綁調控政策的節奏仍然在加快。作為粵港澳大灣區的重點城市，東莞在去年全面取消限購後，又在今年1月6日調整住房信貸政策，全域購買首套房首付比例從以前的三成降至兩成。1月29日，溫州確定繼續實行個人首次購買市區新建普通商品住房、存量住房，在取得房屋不動產證後，給予購房款0.6%的消費補助。

2月2日，洛陽下調商貸首付比例，個人首套房首付比例按照20%執行，並鼓勵銀行逐步降低二套房首付比例。在激發市場方面，洛陽對於購買市區單套建築面積在144平方米以下新建普通商品住宅，交納契稅和房屋專項維修資金後，按商品住房合同價款的0.5%進行補貼，最高不超過1萬元。2月3日，襄陽襄州區出臺提振樓市舉措，首次購買新建商品住房，每套可獲2萬元補貼。2月7日，贛州將購房契稅補貼政策延續至6月30日。

三四線城市房貸利率率先破低點

三四線城市政策優化的方向重點在於擴大需求，其中，今年以來，下調房貸利率以及首付比例成為出臺最密集的利好政策之一。據中指研究院不完全統計，今年以來，80餘城調整首套房商貸首付比例至20%，另有多地下調二套房首付比例至30%，出臺取消「認房又認貸」等舉措，給予購房貸款以更大的支持，這其中三四線城市佔大多數。

另據貝殼研究院監測的103個城市中，截至1月31日，首套房貸款利率低於4.1%的城市共有30個。其中，二線城市8個，其餘均為三四線城市。值得一提的是，在上述30個城市中，有4個城市首套房貸款利率為3.7%，成為目前全國商貸利率最低水平，分別是南寧、珠海、株洲和常德，除了南寧外，其餘均為三四線城市。而從利率變化來看，1月份首套房貸款利率下限首次下調的城市中，包括惠州、中山、珠海等粵港澳大灣區三四線城市。其中，濟寧等城市首套房貸款利率自1月1日起恢復至4.1%，春節後重新下調至2022年10月的水平，即3.8%-3.95%。

根據央行公布的首套住房貸款利率政策動態調整機制，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。根據國家統計局數據，當前符合下調要求的城市共有35個，其中已經有20個城市下調或者取消首套房貸款利率下限，預計未調整的城市後續也有望跟進下調房貸利率，其中不乏溫州等三四線城市。

對於多城密集下調首套房貸款利率，諸葛找房數據研究中心認為，下調首套房貸款利率既可以降低購房成本，減輕還貸壓力，還可以提振購房積極性。另外，在傳統樓市「小陽春」即將到來的時間節點，多城密集下調房貸利率，可以促進房地產市場回暖。

市場信心復甦仍需時間

目前，優化政策實施後並未給市場帶來立竿見影的效果，三四線城市的房價仍然呈現下滑的趨勢。

根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年，三四線城市平均房價為9857元/平方米，較上年下跌2.93%；三四線城市房價收入比為9.1，較上年下降7.16%。所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。而房價下滑也變相減輕了購房壓力。

具體來看，2022年房價收入比最低的TOP10城市均為三四線城市。其中，株洲、遵義、鄂爾多斯位居前三。對此，諸葛找房數據研究中心表示，低房價收入比TOP10城市的房價平均低於9000元/平方米，房價呈現下滑態勢，主要是由於這些城市產業基礎相對薄弱，人口吸附能力偏低，樓市發展缺乏相對穩健的需求支持，房價上漲動力不足。

值得關注的是，目前購房預期有所恢復。據58安居客研究院統計數據顯示，今年1月，全國找房熱度環比上漲14.0%，重點三四線城市找房熱度環比上漲17.8%，其中郴州、蚌埠、南陽等多個城市熱度漲幅在45%以上，紹興、秦皇島等城市熱度提升也較為顯著。58同城、安居客通過統計微聊問答數據發現，洛陽、衡水、保定、秦皇島和衡陽等城市購房者向經紀人的諮詢量增多。

對此，58安居客研究院院長張波表示，熱度上漲體現出市場預期好轉正逐步形成，尤其是三四線城市找房熱度上升和返鄉人群增多有一定關係。但是，看房熱度的提升轉化為成交仍需時間，市場信心的復甦也需要時間。

新京報製圖/許英劍

【出路】

中國城市經濟學會房地產專委會主任、中國區域科學協會副理事長王業強：

新型城鎮化、城市更新仍將是動力源

三四線城市所面臨的市場機會，首先是由新型城鎮化所帶來的機遇。因為中國各個地方城鎮化的進程並不同步，尤其是三四線這樣的中小城市，其城鎮化率還是相對較低的。2021年全國平均城鎮化率為64.72%，但是有些地方會較低，甚至還有一些地方出現半城市化，所以三四線城市在城鎮化過程中，對未來的房地產市場都是一個主要推動力量。

實際上，人口的遷徙對房地產市場產生不小的影響。過去，落後的地區向發達地區遷徙，比如中西部地區向東南沿海地區進行長距離遷徙，但是今後會慢慢發生變化，也就是隨著地區經濟差距逐漸縮小，長距離的遷徙可能會逐步讓位於向本地中小城市遷徙。

另外，城市更新也是三四線城市房地產市場發展的動力。很多老城區都面臨更新改造，包括基礎設施，房屋改造等。可以看到，目前國家也在不斷出臺新政策來推動城市更新。

隨著社會的發展、智能新興技術的推廣，房地產產品將會不斷地創新，品質和性能也會發生變化，比如低碳綠色建築、住房的智能化。因此，產品創新是行業發展的一個動力，也是未來三四線城市房地產市場有可能發現的機遇。

需要注意的是，三四線城市之間也存在差別。有些中小城市處於大都市圈範圍之內，可能會受到大城市外溢效應的影響，另一些中小城市則沒有這樣的利好。不過，隨著房地產市場逐漸恢復，不同區位的城市會有不同的機會，包括產業升級轉型所帶來的機會。

目前，房地產市場還處於低谷，這與整個宏觀經濟的大環境有關，三四線城市房地產市場將隨著經濟好轉而恢復。在此過程中，一二線城市率先企穩，然後逐漸轉移到三四線城市，帶動三四線城市復甦。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：

鄉村振興、產業發展給三四線城市帶來機遇

近期，可以發現國家對中心城市的過快發展有了明顯的限制，這就給三四線城市創造了一定的發展機會。為此，三四線城市要發揮本身低房價、特色產業的優勢，向小而精、小而美的產業發展。與此同時，房地產也要收縮，這是一個大的趨勢，不能再無序擴張。

目前，都市圈內的三四線城市，也就是包括衛星城在內、靠近中心城市的三四線城市發展得都不錯。比較弱的主要是內地省份的三四線城市。一般內地省份會在「強省會」的戰略下，對三四線城市的人口和資源要素虹吸嚴重，對其發展也造成了很大的影響。現在要糾偏，也就是大中小城市要協同發展。所以國家在近期推出以縣域為載體的城鎮化，其實就是要鼓勵這種被虹吸的城市和區域能夠得到均衡發展。

從人口流向來看，人口向大城市遷徙，這是過去十年的趨勢，但現在這個趨勢有了一些變化。從農民工來看，在本地就業的人數過去幾年增長比較快，外出打工的人數增長逐漸減緩，甚至停止增長了，未來會出現負增長。

當下，我們要順應這種本地就業的趨勢。所謂的本地就業是在本鄉鎮範圍內就業，因為大城市打工的性價比可能不高了，儘管收入比較高，但扣除成本以外，結餘比較少，所以還不如在本地就業。特別是建築工地，現在有了嚴格用工的規定，一些超齡的農民工在健康狀況還不錯的情況下，都可能回家再就業，導致勞動力回流的趨勢明顯。再加上近年來大城市房價太高也促使部分人回老家就業。繼國家提出鄉村振興後，城鄉融合等方面的優惠政策出臺非常多，這會給三四線城市的居民帶來更多的就業機會。在這樣的形勢下，對於三四線城市房地產來說是個機會。

此外，三四線城市的產業有一個很重要的發展機遇，就是基於本地的產業特色，特別是靠近農村，發展農業生產的特色，推進農產品就地加工、運輸。比如，特色農業、觀光農業、農業旅遊等的發展，可以解決當地農民及農民工回歸後的就業問題，同時，讓他們享受城市公共服務的社會保障。這樣就實現了城市和鄉村之間的互聯互通。

華南城市研究會（智庫）會長、暨南大學教授胡剛：

做強做專產業才是發展根本路徑

城市化發展進程中的顯著特徵是人口流動，產業集聚。現在，不僅是農村人口，包括一些中小城市人口也在向大城市流動。人口外遷帶來的結果是，前幾年，三四線城市大量開發的房地產項目，出現滯消，形成庫存。從目前來看，這個消化時間可能會比較長。但在未來城市化過程中，也會給三四線城市帶來一些機會。

可以看到，中心城市周邊的一些三四線城市，包括部分縣城在內，其經濟發展相對比較好。這些三四線城市受中心城市興起的推動，不僅發展較好，而且承接中心城市人口的外溢。另外，還有一部分人會去中心城市工作，但不會帶著全家人遷移，將老年人以及孩子留在縣城或者地級市；甚至有些人會將老年人、小孩從鄉村接出來，遷到縣城或者地級市落戶，這種現象目前也比較多。對於這些老人和孩子來說，生活水平會有一個很大的提高，這也是城市化的表現。

另外，一些年輕人可能因為學歷等原因，不會選擇去大城市就業，而是去三四線城市發展，這種多元化的選擇也給三四線城市帶來了機會。

那麼，上述提及的縣城、地級市，都是指東南沿海地區，經濟比較發達的地方。還有一些中部或者西部的三四線城市，有著特色的自然風光以及人文底蘊，通過旅遊能夠帶動當地特色產業的發展，產業發展起來了，機會也就多了。此外，像鶴崗這樣的網紅城市，因為房價低，也能吸引一些人去買房居住。

從目前三四線城市的產業發展方向來看，發展製造業才是它的出路。因為一線城市、強二線城市都發展第三產業，包括商貿、科技創新、教育衛生，那麼低能級的城市基本是發展製造業，而且分工越來越細。可以看到，包括廣東、福建沿海等三四線城市，產業做得非常專業化，比如做鞋、生產汽車配件。它們將某一細分行業做大，行業佔比也較高，這個佔比甚至在全球市場上都有一定地位，這是三四線城市發展產業的一個基本路徑。如果面面俱到，是競爭不過中心城市的，只有把某一個產業做強做專，才是發展的根本路徑。