2023年武漢樓市預測（過去20年武漢樓市發展裡程反思）

2023-04-15 01:28:12

筆者深耕武漢房地產15年，見證了武漢樓市波瀾起伏的壯美歷程，感受頗深。

在我看來，2000年以後，武漢樓市經歷了幾個重要的轉折點：

1、2000年—2007年：武漢樓市穩步上升時期。

1998年房改，拉開了了中國房地產市場化發展的大幕：職工福利分房時代結束，商品房市場開啟。

2000年，進入新的世紀，武漢市迎來了城市建設的高潮，房地產也迅速發展，到處都是房地產開發，當時新世界集團積極布局了武漢市。上個世紀90年代末，武漢市修建了最大的安置房項目——常青花園。

泰合廣場

2000年前後，武漢市有幾個重大地標性項目：1997年左右，位於航空路附近的泰合廣場，拔地而起，成為當時武漢第一高樓，這是武漢市當年第一座現代化寫字樓，還獲得了建築設計大獎。香港新世界集團，耗資7億多元，重新改造了新世界國貿大廈，改造後的國貿大廈，成為漢口金融一條街高逼格地標性寫字樓。

武廣雙子塔

中國商業大佬毛東升打造的武漢廣場、武漢世界貿易大廈雙子塔，成為武漢商業新的標杆，武廣單體商業銷售額連續多年位居全國第一，在全國頗具影響力。

新世界國貿大廈

2007年，武漢市主城區房價5000-6000居多，當時房價過萬的樓盤很少，武漢天地當時應該剛破萬；而當年武昌第一豪宅金都漢宮均價只有7500元/平米，周邊二手房5000元左右，值得一提的是，2007年大學畢業生工資只有1200-1500元之間，相比均價5000-6000元的房價，一般人還是買不起。

金都漢宮

2、2008年：金融危機爆發、武漢房價下跌、市場遇冷。

2008年，汶川地震，北京奧運會，都是重大歷史事件，但是當年爆發了全球金融危機，出現了一定規模的失業人員，武漢市一些企業開始裁員，很多售樓部冷清，經濟蕭條，大家都不買房。

08年北京奧運會

在這樣背景下，一些樓盤開始降價，值得一提的是，2008年應該是2000年以來，新房首次真正意義上的降價，當時武漢市有的樓盤因為降價，售樓部被前期業主砸了，滿城風雨。

2008年國家為了刺激經濟，啟動了4萬億投資，大基建全面爆發。

08年武漢市房貸利率可以在基準利率基礎上打7折，現在看，是多麼誘人的！但是那個時候很多人還在觀望，大多數人沒意識到，當年利率是未來10幾年最低的。

3、2009年—2014年：武漢樓市觸底反彈、2011出臺限購令、2014年取消限購

在國家4萬億刺激下，房地產市場觸底反彈，真正復甦，樓市逐漸出現火爆局面，與此同時，國家對於房地產調控的政策力度持續加大。

武漢市在2011年出臺了樓市限購政策。

限購政策出臺後，市場出現一定降溫，到了2014年，市場進入低迷期，很多住宅樓盤賣不動。

2014年7月18日，武漢市對樓市調控政策進行有條件地放鬆，外地人在遠城區購房只需一年社保；140平方米以上戶型不限購；大學學歷在中心城區購房只需一個月社保。9月15日，湖北省住建廳又出臺「鄂六條」，要求武漢市適時調整放開住房限購等政策，購買家庭唯一普通商品房減半徵收契稅，首套房貸款利率最高7 折等。

自2014年9月24日起，武漢全面取消樓市限購政策！凡在武漢區域購買住房(含新建商品住房和二手住房)的，不再實行限購。在辦理網上簽約、合同備案及相關登記手續時，不再核查購房人住房情況，不再要求提供戶籍、納稅或繳納社會保險等相關證明。

這次政策對於武漢樓市的影響是深遠的！

4、2015年—2018年：武漢樓市火爆、CS費盛行！

2015-2018年，限購取消後，武漢樓市持續火爆，房價一路上漲！具有代表性的是光谷東房價從5000多漲到了18000多，漲幅之快，吸引力武漢市乃至全國的炒房團蜂擁而至！光谷東獲封「宇宙中心」，成為了炒房團的樂園！

與此同時，CS費盛行，最高CS費據說60萬，就連陽邏這樣四環外的位置、蔡甸區域不少樓盤都需要繳納CS費才可以買到，市場瘋了!購房者躁動，真正印證了買漲不買跌的名言！

5、2019-2022：市場下行、經濟放緩、樓市舉步維艱

武漢樓市真正開始走下坡路其實從2019年下半年開始，到了2020年，武漢市首先出現的是：公寓滯銷！

當時，光谷的和漢口的公寓市場，出現了明顯降溫，銷量下滑，價格下滑。到了202年下半年，光谷高新大道沿線的公寓基本都賣不動了。

隨著疫情的爆發，經濟發展減緩，綜合因素作用之下，2020-2022年，武漢樓市從下行走向冰點。

2022年，武漢市遠城區基本都整體大幅度降價，有的價格腰斬，例如陽邏：以前賣一萬，如今賣5000還帶裝修，價格下降幅度令人震驚！

總結2000-2022年武漢樓市：

1、武漢房價並非只漲不跌，2008年出現過房價下跌；2022年也出現了，市場經濟條件下，房價有漲就有跌。

2、武漢樓市發展和房地產調控政策息息相關：限購市場降溫，取消限購市場回暖，基本被證實。

3、武漢樓市行情和宏觀經濟密切相關：金融危機、經濟危機，疫情等因素都會影響樓市，導致市場下行。

4、購房者一直是買漲不買跌！以前是，現在也是。

分析了武漢樓市過去20年發展，那麼2022年還適合在武漢買房嗎？

我認為應該分2種情況：

1、剛需和剛改購房者：2022年武漢開發商打折促銷力度很大，對於剛需和改善客戶而言，理論上是一個買房的好時機，建議看好了可以儘早下手，前提是需要對樓盤及開發商實力進行綜合研究，核實，確保可以交房。

2、投資客： 剛剛召開的二十大，明確提出堅持房主不炒，繼續維持房地產市場健康平穩發展，在這樣的最高指示背景下，個人認為未來5-10年，武漢市房價不會暴漲、也不會大漲，應該是穩定為主，短期波動（下跌、上漲）、長線看穩中小幅度上漲。因此，投資客應該放棄一夜暴富的夢想，並不是武漢市任何區域房子都有投資價值，有的可能虧本。