tod項目是不是和地鐵站通的（什麼級別的城市才能開發建設大型TOD項目）

2023-06-09 22:24:49

TOD項目通俗來講就是「地鐵上蓋房子」，這個房子既包括住宅，也包括商業體、寫字樓等，以地鐵站點為中心，在400-800米範圍內打造一個宜居宜業的天堂，吃喝玩樂一站解決，地鐵通到自家停車場，想想就很美好。但是TOD項目也講究級別，一般來說，北上廣深大城市能開發出更高級別的TOD項目，不僅商業和消費體驗更豐富，噪音和震動感等技術問題也能得到很好地解決，因此，TOD住宅項目自住和投資更有優勢。如今二線城市也開始開發TOD項目了，對於二線城市的TOD住宅該怎麼選擇呢?

一、什麼是TOD項目?

1、TOD項目開發模式

TOD是transit-oriented development的縮寫，TOD項目開發模式也就是以公共運輸為導向的發展模式，其中的公共運輸主要是指火車站、機場、地鐵、輕軌等軌道交通及巴士幹線，然後以公共運輸站點為中心、以400～800米(5～10分鐘步行路程)為半徑建立中心廣場或城市中心，其中包括住宅區、商業區、寫字樓等建築物，其特點在於集工作、商業、文化、教育、居住等為一身的「混合用途」，使居民和僱員在不排斥小汽車的同時能方便地選用公交、自行車、步行等多種出行方式。

TOD的概念源起上世紀90年代，由一位名叫彼得卡爾索普的美國人提出，他對多個國家現有開發模式理論進行總結，形成一套新的理論系統，也就是現在所說大家常說的TOD。這也就不難理解，為什麼發達國家TOD運營水平要越超國內一大截，畢竟早在30多年前，這個概念就已經落地並實行了。具體可以參考紐約曼哈頓新世貿中心、東京涉谷等知名地標。

TOD項目開發模式最典型的就是地鐵站附近建住宅商業綜合體，因此也稱為「地鐵上蓋房子」，這種TOD就是在地鐵站上加建成一個綜合體：地下修地鐵，地面修車庫，住宅或商業辦公修在離地10米以上的結構層之上。隨著經濟社會的發展，TOD項目不一定只有地鐵，現在連公交、城軌等公共運輸工具，都有可能成為TOD，同時還要兼顧產業、居住、教育、商業等複合業態。

2、TOD項目的優點

現在不少大城市都熱衷於開發TOD項目，這說明TOD項目有很多優點，那麼具體有哪些好處呢?

(1)TOD 項目可以解決交通擁堵和用地不足的矛盾

數據顯示，截至2020年年底，我國已有45個城市在運營軌道交通，運營路線244條，運營總裡程達到7969.7公裡，僅當年新增運營線路長度，就達到了1233.5公裡。城市重建地塊、填充地塊和新開發土地均可以TOD的理念來建造，TOD的主要方式是通過土地使用和交通政策來協調城市發展過程中產生的交通擁堵和用地不足的矛盾。

通過合理規劃，既能實現對土地高效利用，又能優化公共運輸，緩解城市擁堵，還能建成一個城市綜合體，簡直就是「一箭三雕」。事實也確實如此，在新型城鎮化的進程中，以軌道交通為主的TOD，是實現城市可持續發展的一劑良方。

(2)TOD項目可以聚焦提升商業效益

一般來說，交通樞紐中心通常會設有地下商業街，而TOD則是在這個基礎上的升級，不僅能彼此增加潛在顧客，還能長時間「粘」住人，進而匯聚成片區的生活、消費中心，實現共生、互利。對周邊住戶而言，不僅能享受便捷的交通、便利的生活配套，還能實現資產增值。

聚焦樓市，以TOD為導向的可持續發展模式，同樣吸引到急需尋找市場新增長點的各大開發商，這也就不難理解為什麼近幾年TOD住宅項目數量在不斷增多。

TOD也有等級之分，等級越高，開發難度越高，相應地對區域的影響也越大。城市級>片區級>組團級>一般站點，城市級的TOD項目，光是設計、施工等方面難度就遠大於普通項目，通常耗時也最久，當然建成後的商業集聚效益也最好。

二、我國有哪些代表性的TOD項目?

1、香港

香港人口600萬，是世界上人口最稠密的城市之一。在1078平方公裡的土地中，位於海拔50米以下的部分僅佔18%，其餘大多是陡峭的丘陵。香港在如此之高的密度下仍然能保持城市交通的順暢，有效地控制交通汙染，與其居民極高的公共運輸使用率分不開。從上世紀80年代開始，公共運輸一直負擔著全港80%以上的客流量，僅有大約6%左右的居民出行使用私人交通工具。

正是由於TOD開發對軌道交通建設產生的巨大需求，儘管香港的軌道交通線網建設起步較晚，但經過短短10多年的發展，香港已建成軌道交通通車裡程達130公裡。香港的成績很大程度上歸功於TOD社區的土地利用形態。全香港約有45%的人口居住在距離地鐵站僅500米的範圍內，九龍、新九龍以及香港島更是高達65%。港島商務中心內以公共運輸樞紐為起點的步行系統四通八達，凡與步行系統相連的建築，本身就是步行系統的組成部分，其通道層及鄰接的樓層通常作為零售商業和娛樂用途，給行人提供了極大的方便。

2、廣州

廣州是我國採用TOD商業開發模式較早的城市，我國真正意義上的第一個TOD項目，是廣州凱達爾樞紐國際廣場。

從規劃來看，凱達爾樞紐本身設定就是一個超大型綜合體，鐵路軌道從建築中穿過，3條高鐵、2條輕軌、4條地鐵.....還有對周邊商住用地、教育、文化等類型的開發，當時的凱達爾可謂風極一時。在此之後，TOD項目便如雨後春筍般不斷冒出，加上廣州軌道交通線網不斷完善，也讓TOD有了更多實現的基礎。

據統計，廣州現有、在建以及規劃規劃中的TOD已經高達20個，分布在白雲、荔灣、海珠、天河、番禺、增城、南沙、花都八區。

今年8月28日，珠實集團與公交集團聯合開發的廣州首個「公交TOD」項目夏茅客運站舉行奠基儀式。該項目位於白雲區中心，北接空港經濟區、南聯白雲新城板塊，坐擁地鐵22號和24號線雙線換乘，聯通白雲機場和棠溪火車站兩大交通樞紐。據悉，夏茅TOD還設置純商業地塊，將聯合南側的電競產業園項目連片打造大體量的青創街區，為白雲湖數字科技城加快導入高新企業及人才提供載體平臺。

3、國內十大地軌道TOD交通綜合體

(1)上海中山公園龍之夢：通過多個中庭立體串聯交通換乘

規劃特色：通過3個直接採光的中庭空間來高效組織地塊南側地鐵2號線、地塊西側高架輕軌3號線、4號線、地塊北側公交車站以及地下2層計程車站的多向密集人流。

(2)成都來福士：雙軌交交匯，周邊資源有機聯動

規劃特色：項目與地鐵1號線和即將建成的3號線的換乘站在商場下面的負2樓無縫對接，並與對面的省體育館連通，方便客流導入，滿足來福士對地鐵的選址要求。

(3)廣州太古匯：多地鐵口的設置將商場與地鐵站、BRT融為一體

規劃特色：太古匯商場在東南西北都設有出入口。其中，商場負二層(M層)設置了兩個通往地鐵站、BRT(城市快速公共運輸系統)的出入口，多地鐵口的設置將商場與地鐵站、BRT融為一體，有利於引導人流，促進商場的經營。

(4)深圳華潤中心：地鐵出口直接導入，多通道連接各物業

規劃特色：由地鐵1號線大劇院站C出口直接導入，動線跨度約為5米;B1層內部由三個小型中庭組成環流動線，並在營業死角的地方設置超市和百貨，方便導入客流，達到消除死角的目的。

(5)北京來福士中心：北京TOD模式試驗地的成功案例

規劃特色：地下與位於廣場東北角的亞洲最大交通港——東直門地下交通樞紐相連;整個項目具有辦公、零售、住宅及服務公寓四個功能，不同建築既相互連接又彼此獨立。

(6)深圳益田假日廣場：利用地勢高差創四首層，連接交通樞紐

規劃特色：項目地下三層設有大型巴士換乘站，日流量數百萬人次。與深圳地鐵1號線與地鐵2號線換乘站——世界之窗站無縫連接，成為深圳唯一擁有雙地鐵站廳的地鐵上蓋物業，新興的交通運輸線將連通整個深圳各區域，日均人流高峰將超過千萬人次。首創四個首層設計，利用地勢差使商場形成多個首層，商業價值實現最大化。

(7)北京國貿中心：國貿站成更新改造模板，增強項目聯接

規劃特色：地鐵國貿站與各線地鐵相通，空中停車位疏導客流進入高層;國貿是典型的建成功能區，其更新改造過程中交通改善的規劃方法，或許能成為其他建成區的更新改造的模板;原本1號線和10號線的兩層換乘通道處，會建成具備完整功能的地下四層建築。無論是在這棟地下宮殿中換乘地鐵線、出地面、直接進入國貿，行人都會有更寬的空間。

(8)上海靜安嘉裡中心：多種交通換乘方式銜接良好

規劃特色：項目業態(專題閱讀)功能豐富，開業後使區域價值快速提升，同時項目臨近城市航站樓、連接地鐵2、7號線;靠近城市快速路及主幹道;中央廣場設置有效吸引消化大量客流。

(9)廣州天河城：與周邊資源有機聯動的軌交綜合體

規劃特色：項目與鄰近的兩個商業項目將通過連橋連通，並連接體育中心，實現天河商圈人流共享，為消費者提供便利。

(10)北京嘉茂購物中心：全方位交通樞紐與項目實現零換乘

規劃特色：京城樞紐的西直門集國家鐵路、地鐵、城鐵和公交站四位於一體的交通中轉核心樞紐;由公共運輸帶來的人流工作日可達約30萬，周末約60萬;三條軌交與項目連接，項目承擔極大客流;交通便利，鐵路、地鐵、輕軌及多條公交線路的匯集使其成為名副其實的全方位交通樞紐。

三、TOD項目地鐵對住宅樓有影響嗎

1、好的影響

作為城市迭代更新的產物，TOD項目開發模式不僅可以在有效空間內為時間做減法、為生活做加法，更有著1 1>2的增值效應。在香港，房價和租金都是根據距離地鐵站的遠近距離，作為主要依據的，多500米和少500米的路，房價的差距可能高達30%。

隨著我國地鐵等城市軌道交通的快速發展，長三角、京津冀、珠三角以及成渝城市群在軌交建設方面居於全國領先，房地產TOD項目潛在規模較大。

從城市層面看，以2019年各城市已在實施的軌道交通規劃線路規模估算，北京、深圳、上海、杭州四城TOD項目的潛在規模在2000億元以上，成都、廣州、南京等強一二線城市，規模在1000億元以上。未來，這些城市TOD發展潛能巨大，將會是房企在TOD藍海的重點戰場。

從各類數據不難看出，TOD是推動城市高速發展的重要引擎，TOD在哪，城市價值中心就在哪裡。

2、不好的影響

TOD項目在規劃上會更多考慮步行動線和站點分布，小汽車的動線優先級肯定不那麼高。商業、辦公等大家生活的各種場所相對集中，好處是配套齊全、生活方便，但這也意味著片區內一定是高容積、高密度的。而且地鐵類型的TOD住宅還可能會涉及噪音，甚至有些車輛段上蓋的還有震動等，那就意味著適合剛需但是對於改善類客戶並不一定好。

3、TOD住宅值得買嗎?

衡量TOD住宅的優缺點，TOD住宅可能更適合追求時間效率和消費體驗的商務人士，以及看中TOD商業集聚效應的投資客，關於TOD住宅的商業價值，不同級別的城市，以及不同級別的TOD項目，其投資價值也會存在差別，建議各位買家在入手前多做市場調查。

對於有改善需求的房客，也可以選擇級別更高的TOD住宅項目，隨著TOD項目設計和施工技術的提高，相信越來越多的TOD住宅項目將更加注重業主體驗，在增加便利性的同時逐步提高居住舒適性。

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