為什麼無錫gdp這麼高（為何無錫的人均GDP全國排名靠前）
2023-06-28 04:06:12
無錫這座傳統的江南城市歷史悠久、人文薈萃，擁有很多靚麗的城市名片！下面一一例舉：
一、無錫的城市名片：最耳熟能詳的是江南勝地、太湖明珠；無錫自古就是著名的江南魚米之鄉，素有布碼頭、錢碼頭、窯碼頭、絲都、米市之稱；
無錫是中國國家歷史文化名城。無錫是中國民族工業和鄉鎮工業的搖籃，是蘇南模式的發祥地；全國十大最具經濟活力城市、中國製造業最具競爭力城市、福布斯大陸最佳商業城市、中國大陸創新能力最強城市、中國生態環境十佳城市、中國最佳商務城市、中國最佳環境實踐獎第一名、國家花園城市E類第一名、全國首批信用示範創建城市、國家傳感器創新示範區；
其中最值得驕傲的無錫是中國唯一的文明城市群（無錫江陰宜興），同時也是唯一的連續三年當選中國最宜居城市！（數據來自中國城市中國社會科學院和經濟日報社在北京共同發布了《中國城市競爭力報告No.17》）；無錫是中央軍委三大聯勤保障部所在地，戰略位置十分重要。世界最快計算機太湖之光就在無錫、世界潛水最深的姣龍號也在無錫。並且無錫馬拉松比賽已成為全國最炙手可熱的四大馬拉松，被稱為「畫中跑」！
一、無錫的旅遊名片：無錫有黿頭渚、拈花灣小鎮、靈山大佛、中央電視臺影視基地——三國城、水滸城、唐城、梅園、蠡園、惠山古鎮、蕩口古鎮、東林書院、崇安寺、南禪寺等景點。無錫擁有5A級景區5個，在江蘇省名列前茅。4A級景區26個；是中國優秀旅遊城市。大詩人郭沫若讚美無錫太湖的「太湖佳絕處，畢竟在黿頭」名聞遐邇！
無錫有著名的江南大學（國家211工程），其食品科學與工程、工業設計是國內領先學科。鐵路無錫站現為華東地區僅有的三個客貨特等站之一。無錫南站為貨運特等站，重要的京滬鐵路及滬寧城際鐵路穿城而過。
無錫共有五個火車站、其中無錫站、無錫東高鐵站、惠山站、無錫新區站、無錫南站五個站點。加上最近正在選址的蘇錫常城際鐵路太湖新城站共六個，一個城市擁有六個火車站或去全國絕無僅有的。並且無錫在長三角的地理中心、蘇錫常的中心、蘇州與無錫共用的唯一的國際機場蘇南碩放機場就在無錫。
京杭大運河穿城而過，因此無錫的交通四通八達，已成為全國重要的區域性交通中心，並且無錫到上海的高鐵及快車每天達224列，比公交車還方便快捷，實現達到上海半小時城市圈。
二、無錫的人文名片：提到無錫人文薈萃並非浪得虛名，比如歷史大書法家王羲之、東晉大畫家顧愷之、明代思想家顧憲成、著名的大地理學家徐霞客、北大方正創始人王選、著名經濟學家薛暮橋、孫冶方、著名物理學家周培源、著名漫畫家華君武、清末數學家華衡芳、著名的「三錢」中的錢偉長、著名大畫家徐悲鴻、著名雕塑家錢紹武、著名文學家錢鍾書、楊絳；著名音樂家《歌唱祖國》作曲家王幸；劉天成、著名《二泉映月》華彥鈞；大詩人劉半農、著名國學大師錢穆等。近現代的名人有：秦邦憲（博古）、陸定一、國際奧委會副主席何振梁、紅學家馮其庸、桌球世界冠軍蔡振華、撞球世界冠軍丁俊暉、新東方的俞敏洪、原中國人民銀行行長周小川、著名國際問題專家李慎之、原香港財務司長唐英年、原國家副主席榮毅仁。中央電視臺著名主持人邵聖懿等等。
三、無錫的重要經濟名片。無錫GDP是全國十五個超萬億城市！但在更具說服力及代表性的人均GDP排列上，無錫名列前茅，僅次於深圳，超過北京、上海、杭州、南京、蘇州、天津、重慶、成都、武漢等一系列超大城市，足可見其強大的經濟實力！
在蘇錫常很多人常常把無錫與蘇州相比較。蘇州管轄崑山、常熟、張家港、太倉四個縣級市；而無錫僅管轄江陰和宜興兩個縣級市；蘇州城市面積8488平方公裡，而無錫城市面積僅僅4628平方公裡；蘇州人口1062萬，無錫城市人口650萬，可見無錫在相對有限的城市人口、相對有限的城市面積更少的情況下創造出令人矚目的經濟奇蹟！並且無錫江陰成為中國工業第一大縣級市！
那麼，這樣一個曾經三次當選中國新一線城市，蘇南傳統實力最強二線城市，經濟發達、生態宜居、人文薈萃、地理優越、居民富裕、交通四通八達、文明城市群等城市房價漲幅卻比不過三四城市呢？
從2019年江蘇省的城市房價漲幅榜來看，傳統的三線城市常州房價14122元/平方米；三線城市南通市房價13720元/平方米；三線城市揚州市13081元/平方米；相比四線城市崑山市房價15906元/平方米，無錫房價僅12800元/平方米！無錫市房價在江蘇省排名積第七名，不要忘了無錫可是中國15個GDP萬億城市、江蘇省人均GDP排名第一的城市！
這樣的房價排名突顯出與無錫的城市知名度、與無錫的經濟實力及城市地位感覺上「不相匹配」，同樣也說明了無錫的房價與同樣是經濟發達城市南京蘇州相比是物美價廉的。雖然通過數據的對比發現無錫市房價是有「良心」的，但無疑仍然會遭到很多人的吐槽及怒懟的，因為在無錫買不起房的仍然大有人在的，尤其是在無錫的外來打工業者，僅憑6/7千左右的工資水平，買上哪怕是80平方米的商品房，按照2019年江蘇省房子平均價12800元/平方米計算，12800單價*80平方米=102萬，不吃不喝也要15年左右的時間，更何況統計的僅僅是平均價，一般的城市區域真正的商品房房價可遠不止這個價格。
回過頭來還是說一說無錫房價的「物美價廉」，雖然很多買不起房的打工者依然會吐槽，但無錫的房價在長三角處於「價值窪地」是不爭的事實！
不要與蘇錫常城市相比，僅僅拿長三角的四線城市浙江的紹興市和金華市相比，無錫的房價也不佔優勢並且落後很多。2019年平均房價紹興市為16063元/平方米、金華市為16037元/平方米，連五六線城市義烏市的平均房價都在20554元/平方米，所以，無錫的房價與之相比的確是「良心價」了，畢竟上述這些城市與無錫的城市級別及地位無法相提並論，無錫畢竟是三次新一線城市、中國最宜居城市、人均GDP第一梯隊。
造成無錫房價漲幅落後三四線城市的原因在哪裡呢？筆者觀點認為有以下幾個因素：
首先是無錫的安置房過多稀釋了房價。在太湖治理及眾所周知的楊時期，無錫建設了大量的安置房、號稱人均一套房，甚至於稱其為全國第一。
現實中，通過筆者的實地統計及了解，無錫居民中擁有幾套房的比比皆是。並且無錫的很多安置房建在了市中心，甚至於位置非常好的區域，因此，眾多的安置房因素勢必衝擊了商品房的銷售，拖了房價漲幅的後腿。由於本地人的購買需求降低，自生性的購買力相對不足。特別是2015-2016時期，購買住房的主力往往是外地居民或大量的蘇州炒房客，本地人的購買衝動相比之下顯得微弱。
其次是外來人口流入不足的尷尬。雖然九十年年代是無錫是外來人口的大量流入地。但上世紀90年代特別是進入新時期以來，無錫的人口規模、結構一直處於快速變動之中。目前無錫市人口增長率是千分之一，城鎮化率是76%左右，常住人口650萬左右，比上一年增長0.33%，人口出生率大致在8.5左右。外來人口流入每年2萬左右，與相鄰的全國第二大外來人口流入城市蘇州動輒外來人口45萬左右的流入相比顯得微不足道，突顯出人口流入的尷尬。
無錫外來人口的有限流入也造成了房價漲幅的「慢節奏」。相比於南京、杭州、蘇州、東莞等這些人口流入大市，房價與外來人口的流入某種角度是成正比的，人口基數在房價因素中是佔很大優勢的，因為在增量資金與存量資金的消費中，增量資金是重要的積極驅動因素。
再次是城市合理定位的「成也蕭何敗蕭何」。無錫雖然地理位置處於長三角的中心、蘇錫常的中心、並且是區域性交通中心。但以上海城市圈為中軸來講，無錫與上海之間夾著一個中國第二大移民城市、製造業的中心城市蘇州，這樣也造成上海的經濟輻射效應落後於蘇州及崑山，以至於缺乏高薪企業的入駐，高薪企業相對減少使得高素質人才及高技術人才流入的匱乏，也間接影響到房地產的購買力水平。
再加上無錫的城市發展戰略是產業 旅遊 宜居，而其中的產業重點鼓勵的是高新技術產業，比如物聯網、軟體、集成電路、生物醫藥、晶片、傳感器等。
高新技術產業是非勞動力產業，需要的人才流入與製造業傳統產業人口流入是不對等的。比如富士康動輒幾萬人的勞動力，而高新產業對於人口要求相對較弱，對於人才要求相對突出。再加上無錫的城市定位更多考慮到宜居因素、旅遊因素，因此，對於高素質人才是饑渴的，對於低素質人才需求較弱，疊加地理空間的有限性種種因素，使得城市的房價上漲節奏是相對蘇州南京杭州是趨弱的。
而前期太湖治理及產業戰略性轉型因素使得無錫這個城市不可能再走人口密集型產業的老路，這樣一來就間接過濾掉很多的購買力人口，影響到房價的漲幅。因此，產業戰略與城市地位所形成的人口管控是房價漲幅的重要因素。
無錫這座城市在全國範圍內來講由於安置房因素本身是「不缺乏住房」的，再疊加外來人口的不足，產業轉型及宜居城市定位，也造成了無錫房價漲幅的落伍。
以上我們講的無錫房價落後於三四線城市僅僅是靜態的比較，然後從動態角度觀察，無錫房價走勢具有很強的區域性特徵及特點。
首先無錫的房價水平在全國及長三角區域是相對合理的，估值水平放在長三角範圍內屬於價值窪地。因此，近幾年無錫的房價也在「後知後覺」地啟動，甚至經常不顯山不露水地領漲全國！
比如2017年無錫以22.9%的漲幅高居全球房價漲幅第三，中國房價漲幅排名第一！數據顯示，全球房價漲幅第二的城市是冰島的雷克雅未克，也僅僅只比無錫高了零點一個百分點。房價漲幅排名全球第一的是加拿大的多倫多，比無錫高了約三個百分點——26.1%。說明無錫的房價價值窪地正在開始被慢慢填平之中。事實上，2017至2020年上半年，無錫房價漲幅每年都保持在「不溫不火」的0.5%左右，這給出很強房價上漲規律性印象，如果把深圳房價比做「瘋牛市」、蘇州房價比作「鬥牛士」，而無錫市房價更像是猴市。要麼不漲，要麼就竄漲。由於政府近幾年房價管理的高水平，房價漲幅保持在穩健的上升通道之中，呈現出明顯小幅上漲的慢牛攀升狀態。
所以，經常看到全國許多的房價數據排名中，無錫房價數據總是身在其中，並且表現出剛性狀態。通過近幾年的房地產表現的特點發現，無錫房價的走勢震幅相對較大，被動性突出，受到蘇州房價影響較大，跟隨性明顯。因此僅從長三角房價估值水平來看，無錫的房價收入比依然處於低水平狀態！
大家知道，房價收入比通常指房屋總價與居民家庭年收入的比值,其反映了投資者購房的難易程度，也從側面反映出房地產行業的泡沫程度。根據易居房地產研究院公布了一份「2018年全國50城房價收入比榜單」。排名首位的是深圳，房價收入比為34.2，是全國購房難度最高的城市。無錫房價收入比達到9.5，在全國處於偏低水平的，在江蘇省6個被監測的城市中，也是最低的。
而2020年的上半年數據顯示，根據易居房地產研究院3月27日發布的《2019年全國50城房價收入比報告》顯示，房價收入比排名首位的仍然是深圳，為35.2，再次成為全國購房難度最高的城市。無錫房價收入比為10.1，在全國屬於偏低水平，在全省6個被監測的城市中也是最低。
說明了什麼？如果從購房人角度，先不要忙著吐槽、不要忙著怒懟，僅僅從無錫的房價水平放在全國房價漲幅大盤中來看，說無錫的房價是「良心價」並不為過，數據說明了一切，觀點可以騙人，數據是無法騙人的！
但令筆者不安的是，無錫的房價漲幅正在後來居上，正在逐漸慢慢向上爬升中。以無錫房價收入比及價值窪地效應、再疊加無錫城市能級、城市地位而言，無錫的房價的價值窪地在未來的幾年勢必被填平，理由其實很簡單，無錫優越的地理位置，經濟發達程度、城市生態環境、人文素質、城市管理水平、交通發達程度、未來經濟發展潛力等在全國雖然不能說獨一無二的，但也是屈指可數的。
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