全國城市更新模式（城市更新試點具體怎麼做）

2023-06-18 01:22:57

交匯點訊 2021年11月，住建部將南京等21個城市列為全國城市更新首批試點，探索城市更新可持續模式及探索建立城市更新配套制度政策。4月25日，南京市召開新聞發布會，公布《南京市城市更新試點實施方案》。在發布會上，南京市城鄉建設委員會、南京規劃和自然資源局、南京市住房保障和房產局相關負責人對《方案》進行了解讀。

提綱挈領指引城市更新行動

記者看到，《方案》包括總體要求、工作路徑、工作任務、工作步驟、保障措施等5個部分，計劃在「十四五」期間對居住類地段、生產類建築、公共類空間、綜合類片區4類10個方面進行全要素、全方位更新，並著力探索城市更新的工作機制、實施模式、支持政策、技術方法和管理制度。該《方案》為南京市的城市更新工作和試點工作開展提供了有力支撐。

《方案》重點突出四個方面。高度重視，健全完善組織架構。成立以市長為組長的市級城市更新工作領導小組，設立城市更新專家委員會、建立「社區營造師」庫，形成「市區聯動、部門協同、專家領銜、公眾參與」的格局，系統化推進城市更新工作。

層層遞進，理順試點工作路徑。通過編制專項規劃、更新導則、劃分更新單元、建立城市更新項目庫等方式構建從體檢評估到常態運營的全鏈條管理模式，指導城市更新有序實施。

分類指導，推動試點成果集成。居住類地段方面，以小西湖、荷花塘等項目為試點，針對居住類歷史地段、危舊房、老舊小區等不同時期建成居住區實際情況，統籌採取「留改拆」措施，因地制宜、分類推進，打造宜居「生活」空間；生產類建築方面，以南京老煙廠改造項目為試點，分類採取整合集聚、整體轉型、改造提升等方式，通過鼓勵增加工業用地容積率、建設城市「矽巷」、引導土地多用途複合開發利用、新產業新業態可享受五年過渡期等支持政策，推動舊廠房、老菜場、老舊樓宇改造提升，激活高效「生產」空間；公共類空間方面，以省園博園、「梧桐語」小型城市客廳打造等項目為試點，呵護一江兩岸和山水城林的城市稟賦，豐富微更新手法，築牢城市綠色「生態」本底；綜合類片區方面，以浦口火車站歷史風貌區、頤和路等項目為試點，加強歷史風貌區或歷史地段保護傳承和活化利用，完善社區基礎設施和公共服務配套，逐步構建以社區中心為重要支點的15分鐘生活圈，展現「全域」魅力。

瞄準長遠，研究制定配套政策。深入推進更新類項目行政審批改革創新和流程再造，分類制定城市更新類項目技術指南和工作指引，研究出臺南京市城市更新管理辦法，逐步建立南京市城市更新政策「工具箱」。

用「微改造」提升居住品質

城鎮老舊小區改造是城市更新工作的重要內容。南京今年計劃改造老舊小區128個，建築面積276萬平方米，惠及群眾3.69萬戶。南京市住房保障和房產局副局長蘭文平介紹，城鎮老舊小區改造將有三個方面的新舉措。

探索打破傳統的「小區」概念，推進相鄰小區及周邊地區聯動改造。以老舊小區改造為契機，整合利用城區公共空間，統籌調度，系統推動小區內外公共服務和社會服務聯動的城市更新，促進居住社區品質提升。同步推進既有房屋加裝電梯。截止到目前，南京市加裝電梯累計完工1212部，在建139部。今年將探索老舊小區改造項目中加大同步推進加裝電梯的力度，在改造過程中提前遷移管線，為後期增梯預留位置。強化長效管理提質增效。全市2300多個老舊小區已經實現基本管理全覆蓋，但是還存在髒亂差等系列「頑疾」，將聯合公安、城管等綜合執法力量，推動城市管理服務向老舊小區延伸，著力解決群眾「急難愁盼」問題。創新體制機制，改變政府一託到底的觀念，探索「街區化服務」模式，催生新的「社區服務綜合體」，為老舊小區管理實現良性循環奠定基礎。

盤活存量資源發展新產業

今年南京市第十五次黨代會提出的「在創新驅動、產業轉型上做示範」，該《實施方案》在服務全市產業轉型提升發展需求也有相關舉措。南京市規劃和自然資源局開發利用處處長馬剛介紹，《實施方案》提出了「實施生產類建築改造」，以「形的更新」帶動「業的升級」，鼓勵利用低效用地發展新產業，推進「騰籠換鳥」，實現「鳳凰涅槃」。具體來說，主要的政策保障有：拓寬了開發主體範圍，增加了原土地使用權人聯營、入股、轉讓方式開發，允許通過設立全資子公司、聯合體、項目公司作為新主體再開發；放寬土地供應方式，特定條件下允許協議出讓、帶方案招拍掛、定向掛牌、組合出讓等多種供地方式；加大配套激勵措施力度，設置了有關收益分配、整體開發、提高容積率、多用途複合利用、建租賃住房等方面的激勵措施。

比如，新產業新業態可享受五年過渡期政策。興辦文化創意、科技研發、健康養老、工業旅遊、眾創空間、生產性服務業、「網際網路」等新業態的再開發項目，可享受按原用途使用5年免收土地年租金的過渡期政策，過渡期滿再按照協議出讓方式辦理手續。鼓勵建設城市「矽巷」。高校、科研院所利用現有存量劃撥建設用地建設產學研結合中試基地、共性技術研發平臺、產業創新中心，在老城區打造「矽巷」的，可繼續保持土地原用途和權利類型不變。鼓勵增加工業容積率。對符合相關規劃、不改變用途的現有工業用地，通過廠房加層、老廠改造、內部整理等途徑提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。引導土地多用途複合開發利用。允許同一宗地兼容兩種及以上用途，允許一定條件下工業、科研用地兼容一定比例的配套設施和租賃住房等。