萬達背後的人（萬達低調背後的野心）

2023-06-21 05:32:41

2021年，萬達徹底清空海外資產，然而關注度遠不及王思聰那句經典語錄：「寶，我在輸液，輸什麼液，想你的夜。」

愈發低調的萬達帝國，給大眾留下的印象仿佛還停留在2016年的「一個億小目標」中……

老王，真的不行了嗎？

萬達「低調」的野心

2022年1月4日，萬達集團低調披露，2021年萬達集團新開業51座萬達廣場，合計商業體量達580.19萬平方米；截至2021年底，全國累計已開業418座萬達廣場，多數布局於三四線城市。僅在上半年，持有的及管理物業面積就已經達到5420萬平方米，年客流超46億人次。

數據來源：萬達集團

2020年西藏拉薩萬達廣場的開業，標誌著萬達完成了在31個省市中的最後一塊拼圖。

根據持有和管理商業物業可出租面積排名來看，萬達不僅是國內最大的商業地產公司，而且早在2015年便已超越美國西蒙集團升至全球第一。

數據來源：各企業年報

2021年3月29日，萬達商管集團與珠海市政府籤署協議，將重組後的萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴，謀劃輕資產上市。

萬達選擇「下沉」的背後

實際上，萬達選擇下沉是有跡可循的。

2017年的萬達處於風雨飄搖之中，6月被證監會排查授信風險，遭遇「股債雙殺」，7月將萬達酒店與文旅項目分別出售給富力地產和融創，一度傳出「摔杯事件」，年底更被爆出裁員風波。

大廈將傾，山雨欲來，軍人出身的王健林殺伐果斷，在李嘉誠「撤離中國，奔向英國」的時候，王健林做出了相反的決定，毅然陸續清空海外資產，並正式提出萬達商業輕資產戰略，加快萬達廣場全國布局，更早地將萬達廣場發展到千店規模，覆蓋80%以上地級城市，30%以上縣級城市。

為什麼萬達會選擇三四線城市？

首先，一二線城市商業中心漸趨飽和。

以最愛逛街，素有「美食之都」稱號的廣州為例，傳統的核心商圈基本都擁有著購物中心，天河商圈擁有著太古匯、萬菱匯、正佳廣場、天環廣場、天河城、K11、高德置地廣場等等。萬達廣場則是把商業中心建設在番禺區、白雲區、增城區、南沙區、海珠區、黃埔區等非核心區域。

其次，一二線城市的土地價格居高不下。

轉型輕資產，大膽去「地產化」的萬達，與整體房地產的市場環境有關，一二線城市的房地產已經逐漸由增量市場邁入了存量市場，城市土地稀缺、地價高漲，一二線很多核心區域已經接近全面「地王化」。

2017年，房地產行業的氣溫「驟降」，萬達從負債4000億直接飆升至負債6000億。一二線商業用地的價格居高不下，且競爭高手林立，此時的萬達明顯力不從心。

此時，三四線城市多數處在待開發階段，市場和地方政策相對溫和。萬達開始加速在三四線市場的布局。

盤錦萬達廣場

其實，萬達並非是三四線市場唯一一個吃螃蟹的人，專注三四線城市的吾悅廣場，同樣伴隨著萬達進行下沉。不過吾悅廣場更偏向於「重資產」模式，即是自己出資拿地建設廣場，同時在廣場旁邊配套建設寫字樓、住宅等物業，然後通過把配套物業銷售後產生的現金流，再持續投入運營廣場。

截至2021年12月31日，已開業及管理輸出的吾悅廣場累計達130座。吾悅廣場想要追趕上萬達，無論是商場數量還是運營模式上，仍然有一段距離。

再者，萬達商業模式更加契合下沉市場。

萬達第三代「城市綜合體」的商業地產模式，在一二線城市並不具備太強的競爭力。然而，「萬達廣場，就是城市中心」的定位，放到三四線城市就很吃香，成為各地政府招商的「香饃饃」！

福建一位商業地產的開發商曾經提到：「相比我們，萬達太幸福了。開發商要正常辦理一個房地產項目的所有手續，要蓋100多個章，我們要跑斷腿、磨破嘴，經歷一年多的時間才能辦完。萬達來了，除了能拿到我們根本無法拿到的優惠政策外，政府部門還專門成立對接小組，負責辦理萬達所有的手續，一個多月就能把所有的手續辦理完成。」

地方為何熱衷引進萬達

對於地方政府來說，萬達廣場的經濟效應驚人。一個萬達廣場可以為當地提供就業崗位近萬個。中國社會科學院企業社會責任研究中心發布的《萬達集團就業研究報告》顯示，萬達廣場就業群體具有明顯的本地性，超八成就業者的戶籍是本地的，對於帶動地方就業、轉移農村剩餘勞動力具有顯著作用。

進駐後的萬達廣場，會為當地財政帶來數千萬元的稅收，大幅拉升周邊地價和房價。每個萬達綜合體也會為商貿、文化、娛樂、體育、餐飲等第三產業提供平臺，從而帶動當地的產業結構調整。

更為重要的是，萬達拿地建設一般在2年左右，對比其他工程開發商，速度更快。中國地方政府官員的任期一般為5年，所以萬達能夠在官員離任前建設好，成為官員任內的政績。

萬達披露的2017-2020年的財務報告顯示，萬達商管的淨利潤率穩定增長，萬達廣場的開業數量也在持續上升，每年的出租率更是高達99%。