成都東進四大快速路在哪（或許會成為成都最具標杆性的城市更新項目）
2023-06-01 03:12:58
「對商業的進步永葆好奇心」
執行主編 | 陸一 ⭐️ 圖文 | 佐夫zoff
正文2532字/8圖，預計閱讀時間6分鐘
城市更新，在當下的地產「下半場」浪潮開啟中，已經不算一個很新鮮的概念。
在一二線城市，城市更新已經是一種必然的地產創新方向，這其中尤以首都最為突出。在北京，隨著東西城合併，「中央政務區」步步揭開面紗，原則上，主要城區已經不允許新開發大型的商業公建項目。
因此，我們能看到一些地產玩家的動作：
萬科在十裡堡，爆改原來死氣沉沉的西單商場，使其成為以文創聯合辦公為主題的北京萬科時代中心；而聯合辦公頭號玩家優客工場，已經悄然以共享際的品牌，「針灸式」地改造了十餘個老舊建築，使其成為融合聯合辦公、居住、文化體驗功能的地產「新物種」。
這其中，最耀眼的莫過於北京前門的北京坊項目，通過與大柵欄地區的文化基底融合，再加上MUJI HOTEL、星巴克烘焙工坊、WEWORK品牌IP的加持，一轉身就成為了一張前門的商業名片。肉眼可見的範圍內，城市更新已經在深深影響這座城市。
CRR曾對北京坊有過一篇粗淺的撰文：
存量競爭時代，北京坊確實是個很大的驚喜
除卻北京，其餘的中心城市依然有不少城市更新的亮點。
上海的「外灘源」和「上生新所」、「世茂廣場」均是城市更新的樣板之作，前兩者將老建築打造成了城市級的時尚社交中心，而世茂廣場的更新，則重新確立了它在南京西路步行街的地標地位，變得更年輕也更潮流。
在深圳，城市更新則與片區改造緊密相連，萬象天地項目對深圳大衝片區的更新，使其成為了南山區甚至大灣區的商圈核心。而在西安，大悅城在大雁塔邊的改造項目同樣相當出彩，成為了本地的潮人聚集地。
那麼問題來了，作為商業地產重鎮的成都呢？
眼下，我們想給出的答案是：總府路的31號，Z31。
Z31效果圖 | 圖據網絡
[1]
成都的總府路，是絕對的市中心，也是絕對的「燈下黑」。
曾經的總府路，作為春熙路的北部幹道，確實曾風光無限。因為有王府井百貨的坐鎮，對面茂業百貨和百盛的配合，順風順水的氛圍，也讓成都最早的奢侈品牌聚集出現在這裡，然而這些基本是過去式。自從有了成都IFS和成都遠洋太古裡的橫空出現，春熙商圈東進已成明顯趨勢，而春熙商圈的北面或許人流量再大，也似乎因為是通往成都遠洋太古裡的主要動線而存在。
最明顯的例子，是已經「半死不活」的恆大廣場。我們還記得它曾經的名字：華置廣場The One，身披港資商業血統，但如今已是「丫鬟命」。
恆大廣場成為市中心最大的壩壩舞場地的原因，固然有業主方的不專業不用心，但從區位而言分析，一是太升南路的手機一條街屬性過於強烈，另外則是總府路的人氣確實難以吸引——所有人的注意力基本集中在成都IFS和成都遠洋太古裡，走過去嫌遠，專門去一趟也似乎不值得。
簡單而言，其實是總府路也沒什麼好逛的，幾個項目相互之間缺少串聯關係。
請注意，坐落在總府路的Z31，則身處恆大廣場與王府井百貨的中間，且在此之前的操盤者均以失敗告終。
論品牌，王府井與恆大依然有自己的勢能，論體量，12000方的Z31顯然與兩側十餘萬方的綜合體不在一個維度。論空間，作為改造項目先天便有限制，更何況在當下，一個已經涼透，而另一個雖然老當益壯，但從物業條件而言，始終有點難以與總府路南側的「青年生力軍」們抗衡。
在這種相對兇險的情況下，Z31是怎麼做的？為什麼我們認為它是成都城市更新標杆？
[2]
Z31的定位邏輯，四個字：想得清楚。
作為一個沒有開業的項目，我們只能從公開資料中得到部分信息。
成都·總府31號商業項目【Z31】，始建於1993年，共計七層，地下一層、地面六層，總建築規模約12000平方米，「現」業主方斥重金打造，Z31整棟商業從外觀形象至內部人流、交通組織動線特邀國際一流規劃設計師全新研究整理，全方位滿足定位為「年輕、時尚、充滿活力」的集零售、餐飲、共享辦公、部分生活配套業態為輔的綜合商業樓宇，商店組合定位即國際零售集合商店、無國界異域餐飲、新派主題中餐、商務咖啡餐吧、共享辦公等適宜春熙商圈市場消費者接受的商店進駐經營。
從中「卸妝」，提煉定位重點，即時尚潮流，集合店、新派餐飲、聯合辦公。
Z31效果圖 | 圖據網絡
實話講這樣的定位，若是在春熙商圈南，東大街一段並不出彩，因為這裡有成都遠洋太古裡，銀石廣場，EGO等項目的配合，最不缺的就是潮流氛圍和年輕人。
但在總府路地段，消費者對這裡的長期認知停留在王府井和茂業等百貨中心的概念中，「沒有什麼年輕人玩的」，更和潮流時尚無關。那麼在這種環境中，Z31則顯得不那麼油膩，它為更年輕客群的到訪提供了一個理由：潮牌集合店，強社交體驗功能的新派餐飲，作為內容引擎的聯合辦公。一萬餘方的面積儘管小，但基本裝滿了時下青年人群願意來的符號，做出了自己的差異化。
我們來看看分層業態定位：
•一樓 負一樓 夾層：黃金、珠寶、鑽石、鐘錶、創意飾品、國際奢侈品新品折扣店。
•二樓：商務咖啡餐吧、烘焙、甜品、美食小吃、特色網紅新派中餐廳為主。
•三樓：無國界料理搭配中式地方特色餐飲，如東南亞料理、美式、意式餐吧、川、湘、粵、滇等各地地方特色菜系。
•四、五、六樓共享聯合辦公空間（來自紐約的wework）
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簡單評論則是，清晰、理性。
身處這樣一個城市中心，背靠王府井，並沒有好大喜功全做奢侈零售，僅僅是將人流量最大，直接到達和商業價值最大的一樓負一樓作為零售定位，擔負主要租金營收的重任。
二樓定位飲品和快餐小吃，則是提供面對周邊商務、青年人群的日常洽談和餐飲需求為主；
三樓定位特色主題餐飲，主要面對旅遊客群和周邊春熙路人群的社交需求，策略清晰；
而四五六層以WEWORK辦公空間為主，這樣的組合一來能為下面的餐飲社交業態提供基本人流，互為配套，同時聯合辦公血統純正的WEWORK也為項目本身帶來了品牌效應，為「年輕」的主題定位加碼。
WEWORK位於Z31門店的實景
整體的樓層規劃中，相互支持關係明顯，定位功能合理，並沒有為了一味追求坪效和租金進行定位。當然，作為前期定位邏輯，需要確定基本方向，但後期的招商實現度和最終品牌呈現，決定了定位呈現的質量。
不過在Z31最新的圍擋中，赫然出現的「Supreme」還是讓人不免遐想：說好的一層定位「國際奢侈品新品折扣店」呢，顯然搖身一變要成為潮奢定位了，若不出意外，成都，或者說整個西部的首家「Supreme」即將出現在這裡。
Z31的Supreme圍擋已經掛出一段時間|圖據讀者
一個神奇到能讓報紙脫銷的品牌，不知可以給Z31和總府路多大的魔力？確實值得拭目以待。
一個小體量的「針灸式」更新改造項目，位於城市大流量核心商圈，擁有WEWORK和Surpeme的品牌背書，青年和潮流時尚定位，希望它可以真正再次引爆總府路商圈，也願成都能有更多這樣的城市更新項目。
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